Как правильно составить договор мены квартиры

Здравствуйте Татьяна!

 В соответствии со ст. 432  ГК РФ Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

То есть, если  Договор мены был  составлен в надлежащей форме и содержит все существенные условия, то он считается заключенным.

 В соответствии со ст. 567  ГК РФ по договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой.

К договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже (глава 30), если это не противоречит правилам настоящей главы и существу мены. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.

 Согласно ст.463 ГК РФ если продавец отказывается передать покупателю проданный товар, покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи.

При отказе продавца передать индивидуально-определенную вещь покупатель вправе предъявить продавцу требования, предусмотренные статьей 398 ГК РФ, согласно которой:

В случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. 

Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков.

То есть, если Вы не передали предмет мены в установленный Договором срок, то   Упр. Минсоцразвития вправе требовать передачи ему жилья в судебном порядке либо -возмещения убытков, связанных с неисполнением Вами Договора.

Согласно ст. 569 ГК РФ в случае, когда в соответствии с договором мены сроки передачи обмениваемых товаров не совпадают, к исполнению обязательства передать товар стороной, которая должна передать товар после передачи товара другой стороной, применяются правила о встречном исполнении обязательств 

Согласно ст. 328 ГК РФ в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.

 То есть, если Вы не исполните свою обязанность по Договору передать жилье  Управлению МИнсоцразвития, то  оно вправе расторгнуть Договор и потребовать возмещения своих убытков. Согласно деловому обычаю отказ от  договора в одностороннем порядке производится после надлежащего уведомления Стороны по ДОговору. 

Также  Управление Вправе было приостановить исполнение своих обязательств.

 Таким образом, если Вы не получили письменного уведомления об одностороннем отказе от исполнения Договора мены, то он действует.

Согласно ст. 570 ГК  РФ Если законом или договором мены не предусмотрено иное, право собственности на обмениваемые товары переходит к сторонам, выступающим по договору мены в качестве покупателей, одновременно после исполнения обязательств передать соответствующие товары обеими сторонами.

В силу ст.131 ГК РФ Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. 

То есть, право собственности Упр. Минсоцразвития на жилье  переходит  после его регистрации  в Росреестре.

В силу п.3  ст.551 ГК РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Законодатель не устанавливает срока, в течение которого переход права на недвижимость должен быть зарегистрирован в органах юстиции. 

То есть, если Вы будете уклоняться от регистрации права собственности в РОсреестре, то Управление вправе в любой момент потребовать признания своего права собственности на жилье в судебном порядке.

Если Вы желаете расторгнуть Договор, то Вам следует заключить с УПравлением соответствующее СОглашение.

 Смогу Вас проконсультировать по порядку расторжения Договора в Чате или по скайпу.

С  уважением Ф. Тамара

Договор мены квартиры — это сделка, которая относится к разряду бартерных и регулируется статьями ГК РФ и ЖК РФ. Любые сделки такого типа проводятся по правилам ст. 567 ГК РФ, могут относиться к ним и различные статьи гл. 30 ГК РФ, если это будет соответствовать каким-то частным обстоятельствам.

По договору мены можно обменять любой товар, а объекты недвижимости в таком случае становятся вещами, обладающими материальной ценностью. Поэтому возможен обмен не только одной квартиры на другую, но и на любую вещь или объект недвижимости — автомобиль, земельный участок или средства производства. Если один товар имеет более высокую стоимость по отношению к другому, то стороны могут это учесть и уставить размер доплаты. Каждая из них становится продавцом и покупателем, имеет свои права и обязательства по двухсторонней сделке.

Хотя и тут нет никаких ограничений. Законодательство допускает возможность участия третьей стороны. Она может иметь материальную заинтересованность по условиям сделки, при проведении сложной мены с несколькими участниками договорных отношений, а может не иметь и выполнять функции агента, к примеру, если стороны заведут эскроу счет для передачи доплаты. Тогда будет составлен отдельный договор, а его условия будут направлены на контроль выполнения основной сделки.

Договор мены можно заключить только в том случае, если квартиры приватизированы и являются собственностью.

В противном случае, если квартиры относятся к числу тех, что используются по договору социального найма, возможен только обмен квартир, который не является сделкой. Тогда обе квартиры должны быть одного типа и относиться к муниципальным жилищным фондам. Это положение закреплено в ст. 72 ЖК РФ.

Содержание договора мены, если совершается сделка с недвижимостью

Сторонами сделки могут выступать любые лица, обладающие правом на имущество, включая юридические. Обменять квартиру можно только в том случае, если она уже занесена в Государственный реестр недвижимости. Соглашение заключается только в письменной форме и должно содержать:

• реквизиты субъектов или сторон сделки;
• сведения о квартире или любых других товарах, которые становятся объектом сделки;
• условия договора, которые в тоже время определяют права и обязанности сторон;
• ответственность сторон и порядок разрешения спорных ситуаций.

Если квартира меняется на имущество, отличное от жилой недвижимости, то в договоре объект описывается так, как это принято для имущества соответствующего вида.

Мена даёт сторонам некоторые преимущества. Обе могут воспользоваться правом на получение налогового вычета, а в случае расторжения сделки должен быть восстановлен статус, который был до её заключения, что снижает риск того, что кто-то окажется вообще без жилья.

К договору мены применяются все правила операций с жилой недвижимостью. В принципе его можно считать договором купли-продажи, при которой обе стороны становятся и покупателями и продавцами. Отсутствие в нём упоминания стоимости даёт основание для того, чтобы считать квартиры равноценными. Сроки вступления сторонами в свои права могут отличаться. В таком случае применяется правило ст. 328 ГК РФ.

Регистрация сделки мены жилой недвижимости

Для того чтобы сделка по договору мены привела к юридическим последствиям необходимо прохождение процедуры государственной регистрации. Для этого нужно обратиться в любое отделение Росеестра и предоставить определённый пакет документов. Он должен включать в себя:

• заявления о регистрации перехода права собственности на имущество на основание договора мены;
• договор мены;
• выписки из Госреестра, подтверждающие право собственности каждого участника договора на ту недвижимости, которой он обладает на момент подачи заявления;
• кадастровые паспорта на обе квартиры;
• нотариально заверенные заявления о согласии других заинтересованных лиц, обладающих правом пользования, если такие есть, на проведение обмены квартиры;
• согласие органов опеки и попечительства, если среди заинтересованных лиц есть дети или лица, лишенные дееспособности по решению суда.

Если в квартире есть недостатки

При заключении договора мены нужно учитывать, что каждая сторона имеет право на его отмену в судебном порядке и восстановление первоначального состояния. Основанием для этого может стать наличие скрытых дефектов, которые окажутся обнаруженными уже в процессе эксплуатации. В таком случае, даже при нежелании бывшего владельца той квартиры, в которой будут обнаружены недостатки, сделка может быть отменена по решению суда. В таком случае каждой стороне вернётся та собственность, которой он обладал до подписания договора.

Особенно актуальным это является в том случае, если проводились какие-то перепланировки, тем более не согласованные с органами местного самоуправления. Важность приобретает и то, окажутся ли дефекты неустранимыми. Если таковые есть, и это подтвердит экспертиза, то они делают использование квартиры по назначению невозможным. Даже в таком случае сделку мены совершить всё равно возможно. Только нужно не только поставить другую сторону в известность, но и составить акт приёмки объекта, а в уже в нём отразить все недостатки.

ДОГОВОР МЕНЫ

квартир равноценных по стоимости

г.

«» 2023 г.

Гр. , паспорт: серия , № , выданный , проживающий по адресу: , именуемый в дальнейшем «Сторона 1», с одной стороны, и гр. , паспорт: серия , № , выданный , проживающий по адресу: , именуемый в дальнейшем «Сторона 2», с другой стороны, именуемые в дальнейшем «Стороны», заключили настоящий договор, в дальнейшем «Договор», о нижеследующем:

1. Стороны производят мену принадлежащего им на праве собственности недвижимого имущества.
2. Я, , обязуюсь передать в собственность квартиру, расположенную на этаже дома, находящуюся по адресу: , состоящую из комнат(ы) размером общей площади кв.м., в том числе жилой площади кв.м.
3. Указанная квартира принадлежит на основании , что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права от «»2023 г. серия №, выданным , регистрационный номер от «»2023 г.
4. Я, , обязуюсь передать в собственность квартиру, расположенную на этаже дома, находящуюся по адресу: , состоящую из комнат(ы) размером общей площади кв.м., в том числе жилой площади кв.м.
5. Указанная квартира принадлежит на основании: , что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права от «»2023 г. серия №, выданным , регистрационный номер от «»2023 г.
6. Стоимость квартиры по адресу: стороны оценивают рублей. Стоимость квартиры по адресу стороны оценивают рублей. Стороны считают обмениваемые квартиры равноценными, обмен произведен ими без доплаты.
7. В результате настоящего обмена в собственность переходит квартира, находящаяся по адресу: . Сторона 1 удовлетворена качественным состоянием квартиры, установленным путем внутреннего осмотра квартиры перед заключением данного договора, при осмотре каких-либо дефектов и недостатков, о которых ей не было сообщено, не обнаружено.
8. В результате настоящего обмена в собственность переходит квартира, находящаяся по адресу: . Сторона 2 удовлетворена качественным состоянием квартиры, установленным путем внутреннего осмотра квартиры перед заключением данного договора, при осмотре каких-либо дефектов и недостатков, о которых ей не было сообщено, не обнаружено.
9. До заключения настоящего договора обмениваемые квартиры никому не проданы, не подарены, не обременены правами третьих лиц, в споре и под арестом (запрещением) не состоят.
10. Стороны подтверждают, что обмениваемые квартиры свободны от проживания третьих лиц, имеющих в соответствии с законом право пользования ими.
11. Стороны осуществляют за свой счет эксплуатацию и ремонт квартир, а также участвуют в расходах, связанных с их техническим обслуживанием и ремонтом, в том числе капитальным.
12. С содержанием ст.ст. 167, 209, 223, 288, 292, 551, 556, 567 Гражданского Кодекса Российской Федерации стороны ознакомлены.
13. В соответствии со ст.556 Гражданского Кодекса Российской Федерации при передаче вышеуказанных квартир сторонами составляется передаточный акт.
14. Стороны приобретают право собственности на указанные квартиры после государственной регистрации перехода права собственности. Регистрация перехода права собственности производится на каждую квартиру. Каждая из сторон несет расходы по государственной регистрации своего права на квартиру, полученную в результате мены.
15. Стороны договора подтверждают, что не лишены дееспособности, не состоят под опекой и попечительством, не страдают заболеваниями, препятствующими осознать суть настоящего договора, а также отсутствуют обстоятельства, вынуждающие заключать настоящий договор на крайне невыгодных для себя условиях.
16. Настоящий договор содержит весь объем соглашений между сторонами в отношении предмета настоящего договора, отменяет и делает недействительными все другие обязательства или предложения, которые могли быть приняты или сделаны сторонами, будь то в устной или письменной форме, до заключения настоящего договора.
17. В соответствии со ст.ст. 433, 558 Гражданского Кодекса Российской Федерации настоящий договор считается заключенным с момента его государственной регистрации. Расходы по государственной регистрации договора несет .
18. Настоящий договор может быть расторгнут в установленном законодательством порядке.
19. Настоящий договор составлен в трех экземплярах, по одному экземпляру для каждой стороны, третий хранится в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество .

АДРЕСА И РЕКВЕЗИТЫ СТОРОН

ПОДПИСИ СТОРОН