В этой статье мы расскажем о порядке проведения капитального ремонта. Для начала вы узнаете, чем капитальный ремонт отличается от текущего. Кроме того, мы расскажем, какими законодательными актами регулируется капремонт, как он финансируется и кто контролирует ход работ.
Чем капитальный ремонт отличается от текущего
Текущий и капитальный ремонт – это два вида ремонта, которые отличаются способами финансирования и перечнем видов работ. Текущий ремонт проводит организация, которая обслуживает ваш дом. Оплачивается он за счёт средств, собираемых на содержание общего имущества дома. Для капитального ремонта в течение нескольких лет формируется фонд. Капремонт финансируется из средств этого фонда. Кроме того, дом может получить субсидии из федерального или регионального бюджета.
Что касается работ, то текущий ремонт носит предупредительный характер. Согласно Правилам обслуживания общего имущества МКД, управляющая организация должна проводить осмотры помещений и на их основе составлять план работ по текущему ремонту. Во время капремонта комплексно восстанавливаются или заменяются внутридомовые инженерные сети, лифты, проводятся восстановительные работы на фасаде и кровле здания.
Законодательные акты, регулирующие порядок проведения капитального ремонта
Определение капитального ремонта дано в статье 166 Жилищного кодекса РФ. Эта же статья устанавливает правила проведения капремонта. Статья 154 Жилищного кодекса РФ описывает, какие платежи включаются в плату за жилое помещение. Взносы на капремонт – входят в структуру платежа за жилые помещения. Статья 158 ЖК РФ уточняет, что взносы на капремонт обязаны платить и владельцы нежилых помещений.
Многоквартирный дом может получить финподдержку от госкорпорации «Фонд содействия развитию ЖКХ». Для получения денег нужно обратиться в соответствующие региональные органы власти. Далее, в Фонд поступит заявка от имени вашего региона. Если будут выделены средства, то их можно будет потратить на оплату процентов по кредиту на проведение капремонта, а также на оплату работ по повышению энергоэффективности дома (в рамках капремонта). Максимальный размер субсидий составляет 5 миллионов рублей на один МКД. Правила предоставления такого рода субсидий устанавливает постановление Правительства РФ от 17.01.2017 №18. Конечно, это довольно сложная процедура. В 2017 году такого рода поддержку получили только 27 домов по всей России. Депутаты Госдумы РФ уже предлагали упростить процедуру получения финподдержки на капремонт. Однако соответствующий законопроект ещё не принят.
Способ формирования фонда капитального ремонта
Жители многоквартирных домов не могут отказаться от оплаты взносов на капремонт, так как это их обязанность в силу прямого указания закона. Однако они могут решить, каким способом будут накапливаться средства для проведения капитального ремонта. Вариантов здесь два: спецсчёт многоквартирного дома в банке или формирование фонда капремонта на счёте регионального оператора капремонта. По умолчанию взносы поступают на счёт регионального оператора. Спецсчётом владеет организация, обслуживающая многоквартирный дом (УО, ТСЖ или ЖСК). И сбором средств, при наличии спецсчёта, также занимается УО, ТСЖ или ЖСК, которая обслуживает МКД, капремонт в этом случае включается отдельной строкой в квитанцию за управление и обслуживание общего имущества МКД. Региональный оператор капремонта – это сторонняя организация, которая выставляет отдельную квитанцию.
Заметим, что УО, ТСЖ или ЖСК не могут размещать взносы на капремонт на своих банковских счетах. Это является нарушением жилищного законодательства и чревато штрафами. Для спецсчёта необходимо выбрать банк, который удовлетворяет условиям, описанным в постановлении Правительства РФ от 24.04.2018 No497. На сегодня в РФ действуют пять банков, которые этим условиям полностью удовлетворяют: ПАО Сбербанк, Банк ГПБ (АО), Банк ВТБ (ПАО), АО «Россельхозбанк», АО «АЛЬФА-БАНК». Если владелец спецсчёта открыл его в другом банке, необходимо срочно созвать ОСС, которое решит, в какой из указанных пяти банков необходимо перевести спецсчёт.
Преимущество спецсчёта в том, что жители дома через ОСС могут принять решение о сроках капремонта. Когда фондом капремонта МКД распоряжается региональный оператор, он устанавливает и сроки проведения капремонта, а также выбирает исполнителя работ.
Мероприятия по капитальному ремонту МКД
В ходе капремонта восстанавливаются или полностью меняются внутридомовые коммуникации, которые составляют ОИ МКД. А именно: системы водоснабжения и водоотведения, разводка электросети, газовое оборудование, система теплоснабжения. Полный перечень работ по капремонту, указан в ст. 166 Жилищного кодекса РФ.
Лифты подлежат замене, если они используются более 25 лет. Если лифт установлен менее 25 лет назад, то проводится ремонт кабины и подъёмного оборудования. При необходимости ремонтируются и шахты лифта.
Капремонт кровли предполагает замену кровельного покрытия, ремонт или замену несущей конструкции кровли, восстановление теплоизоляции и водонепроницаемости крыши, при необходимости кровлю красят.
Фундамент ремонтируется с учётом расположения несущих конструкций первого этажа и схемы инженерных сетей. Во время капитального ремонта капремонта фасада МКД восстанавливают герметичность швов, штукатурку и облицовочную плитку, меняют отливы и водосточные трубы.
В приказе Минстроя РФ от 15.02.2017 №98/пр перечисляются виды работ по капитальному ремонту, которые позволяют увеличить энергоэффективность МКД. В этот перечень входят работы по герметизации межпанельных швов, трещин и дополнительной теплоизоляции стен дома. Кроме того, в приказе рекомендуется установить общедомовые приборы учёта потребления коммунальных ресурсов, модернизировать теплоузлы, установив тепловые пункты. По части электрической энергии Приказ предлагает установить в подъездах светодиодные лампы и ОДПУ для предотвращения безучётного потребления электроэнергии.
Кто контролирует проведение капремонта
Если в вашем доме деньги на капитальный ремонт накапливаются на спецсчёте регионального оператора, то и контролировать все работы должен регоператор. Ведь согласно статье 180 Жилищного кодекса РФ, в этом случае регоператор должен стать заказчиком капитального ремонта. В ситуации, когда у вашего дома есть спецсчёт, на который перечисляются средства на капремонт, то все претензии к качеству надо адресовать управляющей компании, ТСЖ или ЖСК. То есть той организации, которая обслуживает ваш дом.
Выводы
- Капремонт – это отдельный вид деятельности по обслуживанию МКД, который финансируется за счёт средств фонда капитального ремонта дома.
- Фонд капремонта МКД формируется одним из способов, выбранных собственниками: накопление средств на спецсчёте МКД или на счёте регионального оператора капремонта.
- Виды работ, которые проводятся в рамках капремонта определяет жилищный кодекс РФ и ряд законодательных актов.
- Качество работ в ходе капитального ремонта контролирует региональный фонд капремонта или управляющая компания, в зависимости от выбранного способа накопления средств на капремонт.
Подпишитесь на рассылку
Еженедельно получайте новости сферы ЖКХ, советы по управлению МКД и заполнению ГИС ЖКХ.
Выберите почту, на которую вам удобно получать рассылку, присоединяйтесь к 78 288 подписчикам
Перспективы и риски арбитражных споров и споров в суде общей юрисдикции. Ситуации, связанные со ст. 189 ЖК РФ
1. Проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме осуществляется на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением случаев, предусмотренных частью 6 настоящей статьи.
2. Собственники помещений в многоквартирном доме в любое время вправе принять решение о проведении капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме по предложению лица, осуществляющего управление многоквартирным домом или оказание услуг и (или) выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, регионального оператора либо по собственной инициативе.
3. Не менее чем за шесть месяцев (если иной срок не установлен нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации) до наступления года, в течение которого должен быть проведен капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с региональной программой капитального ремонта, лицо, осуществляющее управление многоквартирным домом или оказание услуг и (или) выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, либо региональный оператор (в случае, если собственники помещений в многоквартирном доме формируют фонд капитального ремонта на счете регионального оператора) представляет таким собственникам предложения о сроке начала капитального ремонта, необходимом перечне и об объеме услуг и (или) работ, их стоимости, о порядке и об источниках финансирования капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме и другие предложения, связанные с проведением такого капитального ремонта, в порядке, установленном нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации.
(в ред. Федерального закона от 29.07.2017 N 257-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
4. Собственники помещений в многоквартирном доме не позднее чем через три месяца с момента получения предложений, указанных в части 3 настоящей статьи (если более продолжительный срок не установлен нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации), обязаны рассмотреть указанные предложения и принять на общем собрании решение в соответствии с частью 5 настоящей статьи.
5. В случае формирования фонда капитального ремонта на счете регионального оператора решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о проведении капитального ремонта общего имущества в этом многоквартирном доме должны быть определены или утверждены:
1) перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту;
2) предельно допустимая стоимость услуг и (или) работ по капитальному ремонту исходя из предельной стоимости услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, определенной в порядке, предусмотренном частью 4 статьи 190 настоящего Кодекса;
3) лицо, которое от имени всех собственников помещений в многоквартирном доме уполномочено участвовать в приемке оказанных услуг и (или) выполненных работ по капитальному ремонту, в том числе подписывать соответствующие акты.
(часть 5 в ред. Федерального закона от 29.07.2017 N 257-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
5.1. В случае формирования фонда капитального ремонта на специальном счете решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о проведении капитального ремонта общего имущества в этом многоквартирном доме должны быть определены или утверждены:
1) перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту;
2) предельно допустимая стоимость услуг и (или) работ по капитальному ремонту;
3) сроки проведения капитального ремонта;
4) источники финансирования капитального ремонта;
5) лицо, которое от имени всех собственников помещений в многоквартирном доме уполномочено участвовать в приемке оказанных услуг и (или) выполненных работ по капитальному ремонту, в том числе подписывать соответствующие акты.
(часть 5.1 введена Федеральным законом от 29.07.2017 N 257-ФЗ)
6. В случае, если в срок, указанный в части 4 настоящей статьи, собственники помещений в многоквартирном доме, формирующие фонд капитального ремонта на счете регионального оператора, не приняли решение о проведении капитального ремонта общего имущества в этом многоквартирном доме, орган местного самоуправления в течение месяца со дня истечения указанного срока принимает решение о проведении такого капитального ремонта в соответствии с региональной программой капитального ремонта, уведомив собственников помещений в этом многоквартирном доме о принятом решении, в том числе с использованием системы. В случае возникновения аварии, иных чрезвычайных ситуаций природного или техногенного характера решение по вопросам, предусмотренным пунктами 1 и 2 части 5 настоящей статьи, принимается в порядке, установленном нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации. В указанном случае капитальный ремонт многоквартирного дома осуществляется без его включения в краткосрочный план реализации региональной программы капитального ремонта и только в объеме, необходимом для ликвидации последствий, возникших вследствие аварии, иных чрезвычайных ситуаций природного или техногенного характера, за счет средств регионального оператора, определенных статьей 185 настоящего Кодекса и законом субъекта Российской Федерации в качестве денежных средств для обеспечения финансовой устойчивости деятельности регионального оператора, и учитывается при ежегодной актуализации региональной программы капитального ремонта.
(см. текст в предыдущей редакции)
7. В случае, если капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, собственники помещений в котором формируют фонд капитального ремонта на специальном счете, не проведен в срок, предусмотренный региональной программой капитального ремонта, и при этом в соответствии с порядком установления необходимости проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме требуется оказание какого-либо вида услуг и (или) выполнение какого-либо вида работ, предусмотренных для этого многоквартирного дома региональной программой капитального ремонта, орган местного самоуправления в течение одного месяца со дня получения соответствующего уведомления принимает решение о формировании фонда капитального ремонта на счете регионального оператора и направляет такое решение владельцу специального счета. Владелец специального счета обязан перечислить средства, находящиеся на специальном счете, на счет регионального оператора в течение одного месяца с момента получения такого решения органа местного самоуправления. Решение о капитальном ремонте общего имущества в этом многоквартирном доме принимается в соответствии с частями 3 — 6 настоящей статьи. В случае, если владелец специального счета не перечислил средства, находящиеся на специальном счете, на счет регионального оператора в срок, установленный настоящей частью, региональный оператор, любой собственник помещения в многоквартирном доме, орган местного самоуправления вправе обратиться в суд с заявлением о взыскании средств, находящихся на специальном счете, с перечислением их на счет регионального оператора. Положения настоящей части не применяются в случае наличия непогашенных кредита и (или) займа, погашение которых осуществляется за счет средств, поступающих на соответствующий специальный счет.
(в ред. Федеральных законов от 29.06.2015 N 176-ФЗ, от 28.12.2016 N 498-ФЗ, от 29.07.2017 N 257-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
8. В течение десяти дней с даты подписания акта приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме региональный оператор обязан передать лицу, осуществляющему управление этим многоквартирным домом, копии документов о проведенном капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме (в том числе копии проектной, сметной документации, договоров об оказании услуг и (или) о выполнении работ по капитальному ремонту, актов приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ) и иные документы, связанные с проведением капитального ремонта, за исключением финансовых документов.
(часть 8 введена Федеральным законом от 29.06.2015 N 176-ФЗ)
В Жилищном кодексе России предлагается определить сроки для согласования органами местного самоуправления и собственники жилья актов приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирных домах. Они могут подготовить возражения на акт регионального оператора. В областном законодательстве такая процедура уже урегулирована. Рассказываем об этом.
✅ Это проект федерального закона № 1034288-7 «О внесении изменений в статью 190 Жилищного кодекса Российской Федерации». С ним можно ознакомиться в системе обеспечения законодательной деятельности: https://sozd.duma.gov.ru/bill/1034288-7#bh_histras
.
Он внесен для рассмотрения в Государственную Думу Самарской Губернской Думой.
✅ Правовым департаментом проанализирован проект федерального закона и подготовлен положительный отзыв Правительства Архангельской области на него. Это обусловлено следующими причинами.
✅ В настоящее время органы местного самоуправления и собственники жилья обязаны участвовать в согласовании актов приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирных домах.
Подписание таких актов является основанием для перечисления региональным оператором средств подрядчикам.
В Жилищном кодексе России не определены сроки для согласования органами местного самоуправления и собственники жилья актов приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ.
Проектом федерального закона предлагается определить сроки, в течение которых органы местного самоуправления и собственники жилья должны согласовать акт приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ, – не позднее десяти рабочих дней со дня получения акта от регионального оператора. При этом субъект Федерации вправе установить более продолжительный срок.
Проект также предусматривает возможность направления органами местного самоуправления и собственниками жилья возражений на акт от регионального оператора. Это объясняется тем, что работы могут быть оказаны и (или) выполнены с отступлением от проектной документации либо с ненадлежащим качеством.
✅ На областном уровне урегулирован поднятый в проекте федерального закона вопрос.
В данном случае использованы законодательный и подзаконный механизмы.
Так, в областном законе «Об организации проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории Архангельской области» предусмотрено, что приемка оказанных услуг и (или) выполненных работ по капитальному ремонту осуществляется путем подписания акта приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ. Он должен быть согласован с органом местного самоуправления, а также с лицом, которое уполномочено действовать от имени собственников помещений.
Порядок согласования акта приемки в соответствии с областным законом установлен постановлением министерства ТЭК и ЖКХ области от 30 декабря 2016 г. № 144-п.
Согласование акта приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по капитальному ремонту включает следующий алгоритм действий.
После завершения работ региональный оператор формирует приемочную комиссию. В ее состав в обязательном порядке включаются представители:
-
· – регионального оператора;
-
· – подрядчика;
-
· – органов местного самоуправления;
-
· – организации, осуществляющей строительный контроль по многоквартирному дому, на котором завершены работы по капитальному ремонту;
-
· – лиц, осуществляющих управление многоквартирным домом, и уполномоченных действовать от имени собственников помещений в многоквартирном доме.
Региональным оператором для участия в комиссии по приемке работ приглашаются представители министерства ТЭК и ЖКХ области, региональной общественной организации «Народная инспекция Архангельской области» (центр общественного контроля в сфере ЖКХ).
Также для участия в приемке работ допускаются представители собственников помещений в многоквартирном доме, областной жилищной инспекции, правоохранительных органов, органов прокуратуры, общественных и иных организаций.
Региональный оператор направляет членам комиссии не менее чем за три рабочих дня до предполагаемой даты приемки работ уведомление о месте и времени их приемки (посредством почтовой или факсимильной связи, телефонограммой, по электронной почте или нарочным способом).
Уведомление размещается региональным оператором в сети «Интернет» на официальном сайте регионального оператора, а также лицом, осуществляющим управление многоквартирным домом, на информационных стендах многоквартирного дома, в котором проводится капитальный ремонт.
По итогам приемки работ членами комиссии подписывается акт приемки.
При наличии замечаний к результатам выполненных работ членами комиссии оформляется акт замечаний. В зависимости от весомости замечаний комиссией принимаются следующие решения:
-
· – оформляются акт замечаний и акт приемки, вступающий в силу после предъявления членам комиссии результатов устранения замечаний;
-
· – оформляется акт замечаний, по итогам устранения которых комиссия собирается повторно.
Отказ в подписании акта приемки членами комиссии должен быть мотивированным и допускается только в случаях:
-
· – если фактически выполненные объемы работ не соответствуют объемам, указанным в актах;
-
· – наличия замечаний по качеству выполненных работ;
-
· – выявления отклонений при производстве капитального ремонта от утвержденной проектной документации.
Если в ходе работы комиссии по приемке возникли разногласия, выразившиеся в отказе от подписания акта приемки отдельными членами комиссии, то комиссия:
1) составляет акт о возникших разногласиях;
2) определяет лицу, отказывающемуся от подписания акта приемки, срок для подготовки и направления региональному оператору мотивированного отказа (срок не может превышать трех рабочих дней со дня, следующего за днем составления акта разногласий).
Мотивированный отказ от подписания акта приемки рассматривается комиссионно.
В комиссию по рассмотрению письменного мотивированного отказа от подписания акта приемки включаются члены приемочной комиссии.
Комиссия принимает решение признать письменный отказ от подписания акта приемки обоснованным либо необоснованным.
Если причины отказа от подписания акта приемки признаны обоснованными, соответствующие замечания подлежат устранению подрядчиком в установленный комиссией срок.
Непредставление лицом, отказавшимся от подписания акта приемки, региональному оператору письменного мотивированного отказа означает, что такое лицо не имеет разногласий и обязано подписать акт приемки, по которому ранее имелись разногласия, в течение трех рабочих дней.
В случае, если указанное лицо не подпишет акт приемки в течение трех рабочих дней с момента истечения срока предоставления письменного мотивированного отказа, такой акт приемки считается согласованным.
Подписанный акт приемки является основанием для перечисления средств подрядной организации, осуществляющей оказание услуг и (или) выполнение работ по капитальному ремонту многоквартирного дома.
✅ Рассмотрение проекта федерального закона в Государственной Думе в первом чтении запланировано в декабре 2020 г.
Материал подготовлен Правовым департаментом администрации Губернатора Архангельской области
#законотворчество #законодательныеновации
Поделиться: