Как составить договор аренды квартиры между физическими лицами без налога

Аренда квартир достаточно востребована, поэтому для многих собственников это дополнительный источник дохода. Хотя законодательством страны аренда разрешена официально, прописан порядок и условия ее использования, некоторые граждане предпочитают действовать нелегально. Это означает, что договор с арендаторами не заключается, соответственно, налоги государству не платятся. Но ведь никто не застрахован от непорядочных жильцов, поэтому договор аренды между физическими лицами, либо втзлица с юрлицом все-таки лучше заключать, а из предлагаемой статьи вы можете узнать, как это можно сделать без уплаты больших налогов.

Показать содержание

• Варианты сдачи
• Как правильно составить договор найма / аренды?

Как оформить?    
Какие сведения прописать?    
На какой срок заключается?    

• Что будет, при сдаче жилья квартирантам обойтись без договора?
• Как правильно продлить соглашение?
• Как вносить коррективы, чтобы поменять цену?
• Когда нужна уплата налогового сбора?
• Заключение

Варианты сдачи

Квартиру можно сдавать как физическому, так и юридическому лицу. Можно сдачей жилья заниматься самостоятельно, а можно сдать квартиру через агентство. В каждом варианте есть свои плюсы и свои минусы.

1. В наем между физическими лицами. Если квартира сдается физическому лицу, то с ним должен заключаться договор найма (ст. 671 ГК РФ). Плата в этом случае чаще всего выплачивается наличными деньгами, но можно договориться и о безналичном расчете.
2. В аренду юридическим лицам. Если арендатором становится юридическое лицо, то с организацией заключается договор аренды. Деньги за аренду всегда выплачиваются только безналичным способом, перечисляются на счет владельца квартиры.

Важно! Использовать такую арендованную квартиру возможно только для проживания, а не для офисного помещения.

Читайте также: Договор социального найма – это: что нужно знать об этом виде договора.

Как правильно составить договор найма / аренды?

Как оформить?

Договор найма заключается обязательно в письменной форме (ст. 674 ГК РФ).

Если срок его составляет год и более, то договор должен быть зарегистрирован в Росреестре. В случае заключения договора аренды с юридическим лицом его обязательно регистрируют, независимо от продолжительности.

Какие сведения прописать?

В договоре обязательно должны быть прописаны:

• Предмет договора (квартира, которую на время передают в чужое пользование за деньги).
• Паспортные данные (полностью) обеих сторон.
• Указан точный адрес жилья, которое сдается в аренду, а также его подробное описание: состояние квартиры в целом, перечислить имеющуюся там мебель и бытовую технику (с конкретными названиями марок и заводскими номерами).
• Размер арендной платы, а также способы и сроки ее получения. Варианты оплаты коммунальных услуг.
• Срок аренды, он же будет сроком действия данного договора.
• Пункт об ответственности за несоблюдение договоренностей.

Помимо перечисленных основных разделов, можно по желанию добавить дополнительные. Например:

1. содержание в квартире животных, если они имеются;
2. запрет на курение в квартире;
3. возможность проживания гостей;
4. запрет на субаренду, чтобы не превращать свою квартиру в посуточную гостиницу;
5. указать сроки и периодичность проверки своей квартиры собственником.

• Скачать бланк договора аренды квартиры между физическим лицом и юридическим лицом
• Скачать образец договора аренды квартиры между физическим лицом и юридическим лицом
• Скачать бланк договора аренды квартиры между физическими лицами
• Скачать образец договора аренды квартиры между физическими лицами

На какой срок заключается?

Справка. Максимально возможный срок заключения соглашения пять лет (ст. 683 ГК РФ).

Лучше не торопиться и не заключать договор сразу на такое длительное время.

Но не стоит сразу надолго договариваться, лучше всего для начала сдать квартиру на несколько месяцев, а потом, если все нормально, продлить договор. За это время можно убедиться, что квартиросъемщики вполне добропорядочны и платежеспособны.

Что будет, при сдаче жилья квартирантам обойтись без договора?

Риски в таком случае (особенно когда жилье сдается на длительный срок) будут заключаться в следующем:

1. Арендаторы могут отказаться платить, а потом просто незаметно «сбежать».
2. Можно легко стать жертвой квартирных мошенников, которые способны даже продать чужую квартиру по подложным документам. Конечно, у собственника есть шанс доказать свое право собственности в суде, но на это уйдет масса времени, нервов и денег на адвоката.
3. Квартиросъемщики иногда зарабатывают деньги на поднайме, снимая квартиру надолго, а затем пересдают ее посуточно, это приносит очень хорошую прибыль, но при этом никто не отвечает за порядок, сохранность мебели, бытовой техники и.т.д.

Помимо неприятностей, которые возможны с арендаторами, владельцу квартиры может грозить финансовая ответственность за неуплату налогов (ст. 122 НК РФ) и непредставление декларации (ст. 119 НК РФ) в виде штрафа. Ведь даже соседи могут просто нажаловаться на шумных жильцов участковому, а дальше начнутся разбирательства.

Как правильно продлить соглашение?

Договор продлить можно по обоюдному согласию обеих сторон, если есть такое желание. Сделать это очень просто, внимание только следует обращать на срок такого соглашения. Можно пролонгировать автоматически, это допускается законом (ч. 2 ст. 621 ГК РФ).

1. Если заключен на 11 месяцев. Если продолжительность аренды по договору составляла 11 месяцев, то можно опять продлить ее на тот же срок, при этом государственная регистрация не будет нужна. В случае же продления контракта на более длительный срок (больше года) его придется обязательно зарегистрировать.
2. Если заключен на более 11 месяцев. Договор чаще всего продлевается на тот же срок, на который и был заключен первоначально. Можно составить новый контракт, а можно оформить дополнительное соглашение к первому. В любом случае его придется снова регистрировать.

Как вносить коррективы, чтобы поменять цену?

Не всегда в соглашении возможно все предусмотреть, иногда приходится в процессе вносить какие-то поправки. В Гражданском Кодексе (ст. 450) предусмотрено право вносить изменения в договор, для этого составляется дополнительное соглашение, в котором обозначаются все изменения.

Основная причина внесения изменений – увеличение или уменьшение арендной платы. Владельцу квартиры необходимо предупредить арендаторов о своих намерениях заранее не менее чем за 3 месяца. Для этого направляется письменное уведомление (ч.1 ст. 621 ГК РФ), в котором содержится конкретная информация о новом размере оплаты.

Важно! Менять этот размер можно не чаще одного раза в год (ст. 614 ГК РФ).

Когда нужна уплата налогового сбора?

Сначала скажем, как официально сдавать жилье в аренду и какой при этом положен налог. Согласно п.1 ст. 208 НК РФ облагается налогом вся прибыль, которую получили от сдачи квартиры в аренду. Каждый год необходимо подавать в налоговую инспекцию декларацию (с 1 января по 30 апреля), размер налога составляет 13% от полученной суммы дохода.

Можно избежать уплаты налогов, если, к примеру, заключить соглашение о безвозмездном пользовании. В нем прописывают все необходимые условия, кроме оплаты, так как проживание предоставляется бесплатно. Еще вариант – не составлять письменное соглашение, просто договариваться устно, но это на свой страх и риск.

• Скачать бланк договора о безвозмездном пользовании жилым помещением
• Скачать образец договора о безвозмездном пользовании жилым помещением

Заключение

Какой можно в итоге сделать вывод? Процесс сдачи жилья в наем лучше сразу самому контролировать, для этого нужно постараться как можно больше узнать о своих постояльцах информации и желательно ее проверить. Тем самым можно точно удостовериться, что потенциальные квартиросъемщики – не мошенники.

Стоит понимать, что уклонение от налогов – это личное дело гражданина, но стоит ли так рисковать? Ведь в этой ситуации можно гораздо больше потерять, чем приобрести.

Вместе с экспертами РБК Недвижимость рассказывает, как правильно составить договор аренды, на какие нюансы стоит обратить внимание и как съехать с квартиры без штрафов

Договор аренды жилья — это своеобразный свод правил, который регламентирует взаимоотношения собственника и квартиранта. И чем подробнее и точнее он составлен, тем проще сторонам решать спорные ситуации.

Вместе с экспертами рассказываем, как правильно составить договор аренды, на какие нюансы стоит обратить внимание и как съехать с квартиры без штрафов.

1. Зачем нужен договор
2. Образец
3. Сроки
4. Стороны
5. Подготовительный этап
6. Как составить
7. Как расторгнуть

Зачем нужен договор

Изначально необходимо определиться с понятием аренды. Многие привыкли использовать словосочетание «аренда квартиры», «аренда жилья», но с юридической точки зрения это словосочетание не совсем верное — правильнее говорить наем жилья. Термин «аренда» используется для нежилых помещений (например, аренда офиса, склада) или когда арендатором выступает юрлицо. Термин «наем» применяется к жилым помещениям, когда нанимателем является физическое лицо. Поэтому если квартиру снимает человек, то заключается договор найма жилого помещения.

Для тех, кто сейчас находится в поиске съемного жилья, прикладываем образец договора.

Образец договора найма жилья

Договор найма жилья — это свод правил для собственников и квартирантов. Он устанавливает права и обязанности сторон, порядок оплаты жилья, сроки найма. Как минимум такой договор нужен для подтверждения самого факта проживания в съемной квартире. Например, если человек арендует квартиру на устных договоренностях, то он в любой момент может остаться и без жилья, и без денег. Но договор найма также позволяет избежать конфликтных ситуаций или выйти из них с наименьшими потерями для обеих сторон. «Договор найма жилых помещений регламентирует правоотношения межу нанимателем и наймодателем и является официальным основанием для обращения в суд в случае возникновения споров или нарушения договорных обязательств», — отметила директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова.

При нарушении письменного договора можно защитить свои интересы. Это касается как нанимателя, так и наймодателя, добавил юрист адвокатского бюро Asterisk Дмитрий Венгерский. Например, наниматель будет обязан оплачивать жилое помещение в строго определенный срок, возмещать убытки от порчи имущества и т. д. Наймодатель же не сможет преждевременно выселить нанимателя из жилого помещения, неожиданно увеличить стоимость найма.

Сроки заключения договора

Договоры найма бывают нескольких видов: краткосрочные (сроком до 11 месяцев) и долгосрочные (от года и дольше). Как правило, собственники заключают договор в простой письменной форме сроком на 11 месяцев с возможностью пролонгации и повышения платы, так как договор на более длительный срок требует обязательной регистрации в Росреестре и считается заключенным лишь с этого момента. Краткосрочный договор признается заключенным с момента его подписания и госрегистрации не требует.

При этом, по словам экспертов, договор можно и нужно заключать на любой срок — даже если вы снимаете квартиру на несколько дней или месяц, поскольку здесь риски для квартиранта еще выше.

Стороны договора найма и его суть

Сторонами договора выступают собственник жилья (наймодатель жилого помещения) и квартирант (наниматель жилого помещения). Договор определяет, кто, как долго и на каких условиях будет проживать в съемном помещении, в какой срок будет производиться оплата, что будет оплачивать съемщик, сколько людей будет жить в квартире и т. д. В договоре также прописывается состояние квартиры, качество ремонта и мебель, которая передается. Чем подробнее прописываются пункты такого договора, тем прозрачнее будут отношения между собственником и квартирантом и больше гарантий для обеих сторон.

В качестве гарантий для наймодателя предусматривается обеспечительный платеж в виде депозита, который передается нанимателем. В момент прекращения отношений по найму жилого помещения из данного депозита покрываются все издержки, которые соразмерны неадекватной амортизации помещения (к примеру, если сломано оборудование, испорчена мебель, выбиты стекла и пр.).

Подготовительный этап

До подписания договора нужно проверить состояние квартиры (все ли работает, нет ли протечек и повреждений) и зафиксировать его в договоре. «Все, что находится в квартире на этапе сдачи, является ответственностью наймодателя, по факту сдачи квартиры — все это переходит под ответственность нанимателя, и тогда, в случае обнаружения каких-то неисправностей, доказать и взыскать за это деньги будет весьма проблематично», — отметила Юлия Дымова.

Еще один важный момент на этом этапе — проверка документов, подтверждающих, что квартира находится в собственности наймодателя. Причем документы должны быть оригиналами, а не копиями.

«Для подстраховки наниматель может заказать выписку из ЕГРН на официальном портале Росреестра либо в МФЦ из реестра прав. Потому что большая часть мошенничеств связана с субарендой или арендой не у собственника либо с ситуацией, когда договор найма заключается с одним из собственников, притом что другие собственники квартиры не уведомлены», — добавила эксперт.

Как правильно составить договор аренды квартиры

После того как наниматель оценил состояние квартиры, проверил документы, можно приступать к составлению договора найма. В договоре есть обязательные условия, без которых он не действует, и есть дополнительные условия, которые стороны могут указать по желанию. Если они этого не сделают, будут действовать общие нормы закона, отметил Дмитрий Венгерский. К обязательным условиям договора найма относятся:

• Предмет договора

В данном пункте прописывают все сведения об арендуемой квартире: полный адрес, ее площадь и кадастровый номер. Там же указывается детальный перечень имущества, находящегося в квартире и передаваемого в пользование жильцу. Здесь также необходимо указать, что снимаемое жилье не находится в залоге и не обременено правами других лиц.

• Стороны договора

Здесь прописываются паспортные данные наймодателя и нанимателя, а также иных лиц, которые будут проживать в квартире постоянно или временно. К примеру, если наниматель заселяется один, но к нему могут приезжать родители или родственники, он может прописать это в договоре. Если наймодатель увидит, что в квартире «толпа», которая не предусмотрена договором, это может стать основанием для прекращения арендных отношений.

• Срок действия договора

Срок действия договора найма стороны выбирают сами. Он может быть заключен на короткий срок (до 11 месяцев) или на длительный (от 1 года). Если стороны не указали срок действия договора, он считается бессрочным.

• Особенности оплаты

В этом пункте необходимо прописать размер оплаты, сроки ее внесения и порядок. Например, ежемесячно, по 10-м числам, наниматель перечисляет деньги на карту. Если оплата осуществляется наличными, то необходимо предусмотреть выдачу расписки. Здесь также следует подробно прописать, что включает в себя арендная оплата — входят ли в нее платежи за интернет и коммунальные услуги и какие именно. Традиционные условия — это когда оплачивается аренда, а сверху оплачиваются услуги по счетчику. Здесь же прописывается возможность или периодичность пересмотра оплаты. Также можно предусмотреть неустойку за просрочку.

• Порядок внесения и возврата депозита

В данном пункте необходимо прописать сумму обеспечительного платежа (как правило, она равна месячной оплате) и как она будет вноситься. Иногда собственник разрешает разбить депозит на несколько месяцев — это тоже лучше указать в договоре. Также необходимо уточнить порядок возврата депозита (четко прописать пункты, когда он не возвращается), чтобы избежать неприятных ситуаций.

• Права и обязанности каждой стороны, а также ответственность

Основная обязанность наймодателя — в согласованный срок передать квартиру в пригодном для использования состоянии. Основная обязанность нанимателя — вносить вовремя плату за квартиру и содержать ту в надлежащем состоянии. Также наниматель должен использовать квартиру исключительно для проживания там лиц, указанных в договоре, а не в иных целях — например, для организации маникюрного салона (если это не указано в договоре). В противном случае последует расторжение договора в одностороннем порядке. Подробнее права и обязанности сторон можно посмотреть в образце договора.

• Заключение договора

Чтобы заключить договор найма, понадобятся паспорта обеих сторон и свидетельство о регистрации права собственности или выписка из государственного реестра недвижимости (ЕГРН) на жилое помещение. Договор считается действительным с момента его подписания.

«Очень важно прописать детальный перечень имущества, находящегося в квартире и передаваемого в пользование нанимателю. Для этого используется акт приема передачи жилья. В нем сделайте опись мебели и техники, а также их состояние. Приложите для достоверности фото квартиры и самой техники. Там же укажите показания счетчиков на момент передачи квартиры», — рекомендует Дмитрий Венгерский.

Тонкости аренды

Помимо основных пунктов, в договоре можно прописать и дополнительные условия. Например, указать, как часто собственник может приезжать проверять квартиру, отметил руководитель департамента аренды агентства недвижимости «Азбука жилья» Роман Бабичев. «В договоре нужно прописывать все то, к чему пришли устно. Например, в квартире нельзя заводить животных, нельзя курить, нельзя приводить гостей. Это обязательно прописывается», — отметил он.

Сюда же можно внести пункт о ремонте. Например, если квартира сдается в плачевном состоянии и арендаторы должны будут делать ремонт в счет оплаты в течение нескольких месяцев, это необходимо прописать в договоре. «В ином случае наниматель, сделавший в квартире ремонт, ничем не будет застрахован от незапланированного расторжения договора по инициативе наймодателя», — отметила Юлия Дымова.

То же самое касается различных неисправностей: например, если сломается сантехника — кто должен будет ее чинить. Также стоит указать, что проводить мелкий ремонт (к примеру, переклеить обои) квартирант может только с согласия собственника.

Есть еще один аспект, на который стоит обращать внимание — это запрет на последующую субаренду. Достаточно распространена схема, когда люди снимают квартиру на долгий срок и сдают ее в посуточную аренду — это чревато высокой амортизацией. Чтобы исключить такую ситуацию, это важно контролировать и прописать в договоре условия по данному пункту.

Расторжение договора аренды

Когда срок договора долгосрочного найма подходит к концу, собственник должен минимум за три месяца предложить нанимателю заключить новый договор или попросить освободить помещение. Условия досрочного расторжения договора найма также прописываются в договоре. Здесь, как правило, предусмотрен порядок уведомления за определенный срок, который тоже оговаривается и фиксируется сторонами заранее. Обычно это месяц или три. При этом стороны могут установить штрафы.

«Если прописано, что нужно предупредить за 30 дней и не будет штрафов, значит их не будет. Если человек предупредит за 20 дней, будет штраф, который тоже прописан. Или, например, прописано, что человек в последний месяц проживания должен пускать следующих потенциальных арендаторов два раза в неделю, то так и должно быть. В ином случае он нарушает договор и за это тоже прописывается штраф», — отметил Роман Бабичев.

По словам Дмитрия Венгерского, наймодатель может расторгнуть договор, если наниматель не платит в течение шести месяцев (при краткосрочном найме — более двух), разрушает и портит жилое помещение. Договор также может быть расторгнут после предупреждения об устранении нарушений, если наниматель использует помещение не по назначению и систематически нарушает права соседей.

Сдача жилья в аренду — хороший пассивный доход для тех, у кого есть свободная недвижимость. Чтобы отношения собственника и нанимателя перешли в легальную плоскость, недостаточно заключить договор. По закону арендодатель должен платить налог с полученного дохода. Рассказываем о нем подробнее.

Зачем платить налог за сдачу квартиры в аренду

Сдачу жилья называют арендой, хотя по закону это наем жилого помещения. Арендная плата — это доход, который облагается налогом. Но многие собственники, сдающие квартиры, не делают отчислений и рискуют.

Сообщить в налоговую может обиженный квартиросъемщик, соседи или участковый. Собственника вызовут в инспекцию для дачи пояснений, и если найдут нарушения, начислят не только налог на доход физических лиц в размере 13%, но и штраф и пени.

Честность перед государством сыграет на руку и в случае, если по каким-то причинам владельцу жилья придется судиться с арендатором за возмещение ущерба или арендную плату. Если во время судебного разбирательства выяснится, что налог на полученный доход не был уплачен, ФНС также начислит его вместе со штрафами и пени.

Как составить договор аренды

Договор о найме жилого помещения можно заключить на любой срок. Если он будет больше одного года, то договор необходимо заверить у нотариуса и зарегистрировать в Росреестре; если меньше (даже 364 дней), этого не требуется. Но на обязанность отчитаться перед государством за доход срок договора не влияет.

Налог начисляется на всю сумму дохода, поэтому если коммунальные платежи включены в стоимость арендной платы, то налог будет распространяться и на них. А вот обеспечительный депозит включать в налоговую декларацию (о ее заполнении подробно расскажем ниже) не нужно, он считается авансовым платежом.

Согласно Гражданскому кодексу РФ, объектом найма жилого помещения могут быть квартира и жилой дом или их части (комнаты), пригодные для постоянного проживания. В договоре должны быть указаны:

• Предмет договора: полный адрес объекта, кадастровый номер, площадь, количество комнат, отсутствие обременений, перечень передаваемого в пользование имущества (его также можно указать отдельно в приложении).

• Условия внесения, использования и возврата обеспечительного платежа (его также называют страховым депозитом). Это сумма, которую наниматель вносит на случай, если нарушит условия договора, задержит оплату, испортит имущество. Как правило, она равна сумме ежемесячного платежа.

• Условия оплаты: размер, срок и способ перечисления (на карту или наличными), размер неустойки в случае просрочки, возможность повышения или фиксирование одной суммы на весь срок. В этом же пункте нужно прописать, что входит в размер арендной платы (коммунальные платежи, интернет).

• Ответственность сторон. В этом пункте прописывается, какую ответственность наниматель несет за причинение ущерба имуществу, оборудованию или квартире (не только им, но и членами его семьи, гостями, домашними животными). Здесь же может быть прописана ответственность нанимателя за нарушение сроков оплаты по договору, а наймодателя — за нарушение сроков предупреждения о досрочном расторжении договора.

• Акт приема-передачи. В нем так же, как и в первом пункте, прописывается предмет договора: полный адрес, кадастровый номер, площадь. В акте приема-передачи указывается состояние квартиры или дома и отмечаются все недостатки: отходящие обои, отколотая плитка, трещины на стеклах, неисправности бытовой техники и т. п. Еще один обязательный пункт — количество ключей, которые передает наймодатель.

• Подтверждение оплаты. При заключении договора и получении денег за первый месяц проживания и обеспечительного платежа составляется расписка. В ней собственник указывает, какую сумму принял от нанимателя по договору найма, прописывается дата и время составления этого договора, адрес квартиры, а также полные ФИО обеих сторон.

Размер налога при сдаче квартиры

Итак, договор составлен, квартира сдана, деньги поступают, и приходит время платить налог. Его размер зависит от того, в каком качестве выступает арендатор: как физическое лицо, индивидуальный предприниматель или самозанятый. Рассмотрим все варианты.

Физическое лицо

В этом случае ставка составит 13% — это налог на доход физического лица (НДФЛ), такой же платят, например, при работе по трудовому договору или договору подряда, при получении выигрыша, продаже недвижимости. Заплатить нужно в текущем году за предыдущий. Если у сдаваемой квартиры несколько собственников, то декларации подают все, а налог будет начислен пропорционально доле каждого.

Если совокупный доход за год превысил 5 млн рублей, то налог на сумму превышения составит 15% — это так называемый НДФЛ для богатых, который появился в 2021 году.

Индивидуальный предприниматель

Открывать ИП только для сдачи квартиры в аренду смысла нет. Хотя если одна или несколько квартир куплены специально для этих целей, то это может быть ведением предпринимательской деятельности и извлечением прибыли. Тогда зарегистрироваться как ИП необходимо.

Самый невыгодный вариант с точки зрения налоговой ставки — если ИП работает на основной системе налогообложения (ОСНО). В этом случае платить придется 13% с полученного дохода.

Выгоднее для такого арендного бизнеса перейти на упрощенную систему налогообложения (УСН), выбрав в качестве объекта налогообложения «Доходы». Тогда налог составит 6%.

Третий вариант для индивидуального предпринимателя — приобрести патент на сдачу недвижимости внаем. При этой системе ИП вместо налогов платит единоразово фиксированную сумму, которая зависит от вида патента и региона. Патент можно купить на период от одного до двенадцати месяцев в течение календарного года.

К примеру, годовой патент на сдачу жилья площадью 60 кв. м в центре Москве составит 108 000 рублей, в районе Алтуфьево — 72 000, в Санкт-Петербурге — 50 400 рублей, а в Екатеринбурге — 26 220 рублей. Рассчитать стоимость разных патентов для разных регионов можно на сайте ФНС.

Самозанятый

Самозанятые платят налог на профессиональный доход, воспользоваться таким режимом можно, если сумма дохода в месяц не превышает 200 тысяч рублей. Налоговая ставка при получении денег от физических лиц составит 4%, от юридических — 6%.

Стать самозанятым в России просто — нужно приложение «Мой налог» или его веб-версия. Пошаговую инструкцию о том, как зарегистрироваться в статусе самозанятого, смотрите здесь.

Как платить налог за сдачу квартиры в аренду: инструкция

Если арендодатель — физическое лицо, до 30 апреля каждого года необходимо заполнить и подать декларацию 3-НДФЛ за предыдущий год, указав в ней размер полученного дохода. Сейчас сделать это легко в личном кабинете налогоплательщика на сайте ФНС.

К декларации нужно приложить договор найма жилого помещения, расписку о получении денег или выписку из банка, подтверждающую их получение. После камеральной проверки налоговая инспекция начислит налог в размере 13%, который можно будет оплатить онлайн в личном кабинете не позднее 15 июля.

ИП сдают декларацию в ФНС также ежегодно до 30 апреля, размер начисленного налога будет зависеть от системы налогообложения, о них мы рассказывали выше.

Самозанятым подавать декларации не нужно. Каждый раз при получении арендной платы необходимо в приложении «Мой налог» сформировать чек на оплату, на основании которого инспекция автоматически рассчитает налог (4%, если арендатор физическое лицо, и 6%, если юридическое). До 12 числа следующего месяца в приложении появится сумма налога, до 25 числа его нужно будет оплатить.

Как выгоднее сдавать квартиру

Чтобы понять, в каком статусе — физлица, ИП или самозанятого — выгоднее сдавать в аренду жилье, сравним процентные ставки по налогам. Для примера возьмем квартиру, которая сдается физическому лицу в Москве в районе Марьиной Рощи (это уточнение важно для расчета стоимости патента для ИП) за 70 тысяч рублей в месяц.

Что будет, если не платить налог

Платить налог с дохода, полученного за сдачу в аренду квартиры — не право, а обязанность. В 2018 году Министерство финансов РФ опубликовало письмо, в котором сообщило, что налоговые органы регулярно проводят «контрольную работу» по привлечению физических лиц к декларированию доходов от сдачи недвижимости в аренду.

Согласно Налоговому кодексу РФ, за непредставление в срок налоговой отчетности грозит штраф в размере 5% от суммы налогового платежа за каждый месяц просрочки (не менее 1 000 рублей и не более 30% от суммы налога). Сам налог, конечно, тоже будет взыскан — если не добровольно, то в судебном порядке. За неуплату или неполную уплату налога грозит штраф до 40% от суммы налога.

Предположим, собственник квартиры в районе Марьиной Рощи из расчета выше сдавал квартиру в течение одного календарного года, не подал декларацию, а налоговая инспекция узнала о полученном им от аренды доходе в 840 000 рублей (70 000 х 12 месяцев). Ему придется выплатить 109 200 рублей налога, а также штраф в размере 5 460 рублей (5% от суммы неуплаченного налога) за каждый месяц просрочки.

Если налог был начислен, но не уплачен или уплачен не полностью, то штраф составит до 43 680 рублей (40% от суммы налога).

Если самозанятый не заплатит в срок до 25 числа начисленный ему налог, то ФНС начнет начислять пени в размере 1/300 ставки ЦБ РФ за каждый день просрочки, начиная с 26 числа месяца. Ключевая ставка Центробанка сейчас составляет 7,5%. Если самозанятый не заплатил вовремя налог в 2 800 рублей, то за каждый день просрочки ему придется дополнительно заплатить по 70 копеек пени.

Как выгоднее сдавать квартиру

Исходя из расчетов, самым выгодным для сдачи жилья в аренду оказался режим самозанятости. В этом случае наймодатель получит наименьшую налоговую ставку и итоговую сумму налога, а также отсутствие необходимости ежегодно подавать декларацию 3-НДФЛ. При этом самозанятость можно совмещать с постоянной работой по трудовому договору.

Какие существуют варианты уплаты налогов на доходы со сдачи жилья?

Как заплатить налог от сдачи квартиры в виде НДФЛ?

Сколько налогов я должен платить от сдачи квартиры в России, если проживаю за рубежом?

Может ли налоговый нерезидент жить за рубежом и сдавать квартиру в России как самозанятый?

Выгоден ли патент при уплате налогов со сдачи квартиры?

Выгодна ли самозанятость для арендодателей (наймодателей)?

Какой предусмотрен штраф за неуплату налога от сдачи квартиры в аренду?

Как оформить сдачу квартиры в аренду

При сдаче квартиры или дома внаем правильно оформляйте договор, собирайте необходимые справки и оплачивайте налоги. Чтобы избежать проблем с арендаторами и законом, указывайте некоторые обязательные пункты при заключении соглашения. Чтобы документ был действительным, его должны подписать все участники. Присутствие нотариуса не обязательно.

Заключение договора

Один из главных этапов при сдаче квартиры в аренду — заключение договора между собственником жилья и съемщиком. Соглашение обязательно должно быть составлено письменно и в двух экземплярах, по одному для каждой из сторон. Единственно верного образца для оформления такого соглашения нет. Но есть несколько пунктов, которые нужно указать:

1. Характеристику жилья, которое подлежит аренде. То есть нужно вписать адрес недвижимости, площадь, этажи, число комнат, кадастровый номер.
2. Размер платежа по аренде и правила расчетов. В договор вносят данные о сумме и сроках оплаты. Обычно платеж вносят ежемесячно в фиксированном размере. Но иногда арендодатели могут установить ежемесячный расчет в зависимости от курса валют, инфляции. При оформлении документов арендодатель может указать возможность повышения суммы, но с ограничениями. Например, не чаще, чем 1 раз в год или не выше, чем на 10%.
3. Контактные данные и реквизиты обоих участников договора. В этот пункт входят паспортные данные, ИНН, номера телефонов, при безналичном расчете могут быть указаны банковские счета или номера карт.
4. Дата и место подписания документа.
5. Гарантии оплаты. В соглашении прописывают условия предоставления задатка и его возврата. Может быть указано обязательное внесение гарантийного платежа на месяц вперед. Эти деньги станут страховкой в том случае, если квартиросъемщик решит выехать из жилья раньше положенного срока и откажется платить. Преждевременный платеж также используют в счет компенсации за сломанную мебель, испорченные ремонт или бытовую технику в квартире.
6. Сроки действия аренды. Если он не прописан в договоре, то по умолчанию принимают наибольший — 5 лет. Также важны условия расторжения договоренности. В этом пункте обозначают период, в течение которого арендодатель или съемщик обязан сообщить второй стороне об окончании действия аренды.

Дополнительные нюансы

Обязательно при сдаче недвижимости в аренду составьте акт приема-передачи. Собственникам желательно написать опись и состояние имущества, которое передают на временное пользование съемщику. Тогда становится легче подтвердить пропажу и вернуть компенсацию деньгами.

После составления соглашения и обсуждения его обеими сторонами, договор подписывают. Обращаться к нотариусу при этом необязательно. Если жилье снимают на период больше 1 года, обратитесь в Росреестр для регистрации сделки найма. Во избежание такой процедуры, подписывайте соглашение на 11 месяцев или на неопределенный срок. Но он в любом случае не должен превышать 5 лет. Спустя 5-тилетний срок необходимо составлять новый договор, предыдущий бессрочный при этом считается истекшим.

Подтверждение платежа

После того как договор подписан, арендатор должен вносить платежи в указанном размере к определенной дате. Все факты передачи средств обязательно фиксируйте. Передавать средства арендодателю можно 2 способами:

Обычно собственники принимают решение получать оплату при личной встрече, причем на съемном жилье. Таким образом, они заодно проверяют сохранность недвижимости и переданного в пользование имущества. Если кроме платежей за квартиру снимают и платежи за услуги ЖКХ, операторов или провайдеров, это прописывают в документе отдельно. Размер выплат определяют в расписке и заверяют отдельными квитанциями.

Какие налоги в РФ за аренду жилья

Сдача недвижимости в аренду считается источником пассивного дохода. При этом не имеет значения, арендодатель — физическое или юридическое лицо. По Налоговому Кодексу РФ арендодатели обязаны выплачивать налоги.

Если квартиру сдает в аренду юридическая компания, то возможны несколько исходов:

• по общей системе расчета налогов платежи определяют как ежемесячный доход, который увеличивает налогооблагаемую базу;
• по упрощенной системе арендную плату расценивают как официальный доход, но оплата налогов происходит в зависимости от налоговой базы.

Если жилплощадь в аренду передает ее собственник — частное лицо, то он обязан выплачивать подоходный налог в размере 13%. Когда арендодатель нерезидент РФ, то налог за сдачу в аренду составляет 30%.

В апреле 2019 года вышел указ, который запрещает создание хостелов и гостиниц на базе жилых домов. Теперь сдавать жилье в многоквартирных зданиях можно будет только в тех случаях, если дом перевели в нежилой фонд. Правила начали действовать с 1 октября 2019 года.

Последствия для физических лиц

Физическое лицо выплачивает ежемесячно подоходный налог с заработка за предоставление жилья внаем. Собственник квартиры оформляет патент на аренду квартиры или ИП и выплачивает единый налог по упрощенной программе.

Если договор между сторонами не заключен, это считают уклонением от подоходного налога. Чтобы избежать проблем с законом, оформляйте сдачу в аренду официально, по всем правилам.

В ситуации, когда собственник уходил от выплаты налога, но может предоставить уважительную причину своих действий, ему назначают штраф в размере 20% от суммы. Если арендодатель осознанно пренебрегал выплатами государству, то с него снимут штраф в размере 40%.

Как правильно платить налоги

Чтобы внести средства для оплаты налога, соберите необходимые документы и обратитесь в налоговый орган. По статьей 229 НК РФ декларацию за предшествующий год предоставляют в налоговую до 30 апреля текущего года. Доход за 2019 год декларируют до указанной даты 2020 года. В инспекцию можно прийти лично, а можно воспользоваться сайтом Госуслуг. Заполнить декларацию допускается в режиме онлайн по официальной форме. Документы необходимые для декларации дохода и уплаты налога с него:

1. Ксерокопия соглашения об аренде.
2. Декларация 3-НДФЛ.
3. Гражданство РФ или другой страны.
4. Документы из ЕГРН о праве собственности на сдаваемую недвижимость.
5. Подтверждение от банка о выплате средств квартиросъемщиком. Если оплата производится наличными, предоставляется расписка.

Налоговая рассматривает документы и высчитывает сумму оплаты до 1 июля. Внести средства можно вплоть до 15 июля, в противном случае возникает нарушение налогового законодательства РФ.