Как составить договор дарения квартиры с обременением

Ипотека предполагает длительные взаимоотношения между финансовой компанией и заемщиком. Соответственно, за длительный срок может произойти все что угодно – например, клиенту понадобится продать жилище, поменять его или даже подарить. Из-за этого у многих и появляется вопрос, а возможно ли подарить жилье, которое официально зарегистрировано и находится в ипотечном займе.

Как узнать о возможности дарения?

Так как банки не слишком охотно идут на процедуру дарения, то разрешение на дарение нужно спрашивать именно у финансовой компании.

Изучаем договор

Чтобы в дальнейшем иметь возможность подарить ипотечное жилье, нужно еще во время оформления кредитного договора попросить включить пункт, который позволяет клиенту совершать отчуждение ипотечного жилища в пользу 3-их лиц, но опять же только с разрешения финансовой компании.

Если этот пункт будет включен договор, то финансовая компания хотя бы рассмотрим вариант дарения, и уже не сможет просто так отмахнуться от вашей заявки.

Если только финансовая компания разрешит, можно оформить договор дарения, что оформляется в письменном виде. Для заверения посещать нотариуса не обязательно.

Но есть важное правило в отношении данного документа – он должен быть оформлен верно и зарегистрирован в Госреестре.

Сделка по дарению не имеет никаких возрастных ограничений – подарить жилье можно ка совершеннолетнему, так и несовершеннолетнему лицу.

Что говорит закон?

Законодательство напрямую указывает на то, что если имущество является залоговым, то заемщик уже не может полноценно использовать имущество.

Как это касается клиента финансовой компании? Процедуры, касающиеся продажи или дарения имущества, осуществляются только с разрешения финансовой компании. В том числе сюда входит дарственная. А это означает, что пока клиент банка не расплатится с компанией, использовать имущество в полной мере он не сможет. Соответственно, продать жилье клиент банка сможет лишь в том случае, если получит разрешение банка.

К слову, клиент банка может разрешить кому-то другому пользоваться имуществом. Ипотеку может оплачивать только заемщик.

Как оформить дарение квартиры в ипотеке?

Разберем, как именно происходит процедура дарения и что для этого понадобится.

Что потребуется?

Если банк все же пошел на встречу заемщику и разрешил подарить жилище, то новый собственник должен быть готов к том, что он будет проходить серьезную проверку на платежеспособность со стороны финансовой компании.

Проверяться новый заемщику будет примерно так же, как и предыдущий. То есть с него спросят:

• доходы будущего собственника;
• какое количество денег останется у заемщика после внесения обязательных платежей;
• количество иждивенцев и иные статьи расхода у собственника.

Так же финансовая компания должна убедиться в том, что новый заемщик хочет получить в дар не только жилье, но и долговые обязательства.

Получение согласия банка

Если финансовая компания согласилась на процедуру дарения, проверке подвергнется не только договор, но и личность одаряемого лица.

Если жилище подарят, то ипотечный заем не прекратится, поэтому одаряемый пройдет ту же проверку на способность выплачивать кредит, что и когда-то прошедший эту процедуру заемщик.

Под внимание банка попадет совокупный доход от всех источников будущего собственника, доходность членов его семьи, количество иждивенцев, а так же размер ежемесячных затрат и стабильность заработка.

К слову, одаряемый должен четко понимать, что он становится заемщиком по новому ипотечному кредиту. Поэтому банк очень часто разрешает сделку дарения в отношении несовершеннолетнего лица.

Необходимые документы

Для того, чтобы пройти процедуру дарения, нужно собрать следующий пакет бумаг:

• Бумаги, которые удостоверяют личность как одариваемого, так и дарителя.
• Бумаги собственника жилья.
• Кадастровый или технический паспорт.

Все эти бумаги понадобятся для оформления договора дарения.

Дарственная на ипотечную квартиру

Такой документ, как договор дарения, следует составлять в письменной форме, причем можно даже без заверения нотариуса. Нужно, чтобы такой важный документ составлялся юридически правильно и регистрировался в Госреестре.

Сделка действительна по отношению к разным возрастным категориям – так, к примеру, подарить жилье можно даже несовершеннолетнему. Если же ребенку пока не исполнилось 14 лет, то от его имени договор дарения могут подписать родители или опекуны. Если же ребенок уже успел достичь 14 лет, то он может подписать договор самостоятельно.

Пошаговые действия

Пошаговая инструкция выглядит следующим образом:

1. Вначале нужно добиться одобрения банка на процедуру.
2. Если банк согласен на процедуру, можно оформлять договор дарения.
3. На последнем этапе остаётся только зарегистрировать жилье в Росреестре.

Возможные проблемы и нюансы

Основная проблема заключается в том, что финансовые компании одобряют подобные сделки далеко не всем. Так как по ипотечному займу сменяется плательщик, банк несет большие риски. Никто не гарантирует банку, что новый заемщик будет так же хорошо исполнять свои кредитные обязательства, как и предыдущий плательщик.

Вот почему банк требует от нового заемщика тот же пакет документов, что и от прежнего. В том числе нужно будет обязательно подтвердить свою финансовую состоятельность.

По тем же причинам банк редко одобряет сделки в отношении несовершеннолетних граждан. Банк не может быть уверенным в том, что ребенок сможет выплачивать ежемесячные платежи.

Как уже говорилось ранее, банк редко одобряет подобные сделки. И чтобы у клиента финансовой организации был хоть какой-то шанс подарить квартиру, нужно заранее оговорить этот момент в договоре.

Что будет, если подарить квартиру без ведома банка?

Возможно ли подарить жилище без ведома финансовой компании? Возможно, заемщику как-то удастся провернуть подобную сделку, однако вслед за этим тут же последуют действия финансовой компании.

• Иск в суд. Банк с помощью судебных разбирательств и подачи иска в суд имеет право оспорить дарственную. И финансовая компания в этом случае будет права.

• Так же банк может затребовать, чтобы обязательства по кредиту были выполнены в досрочном режиме. Банк в своем праве потребовать от заемщика, чтобы оставшийся долг был выплачен немедленно. Так же банк может потребовать, чтобы жилище продали вне зависимости от того, кто именно является ее правообладателем.

Итак, как вы уже, наверное, поняли, подарить жилье, находящееся в ипотеке, очень сложно. Сделать это можно лишь в следующих случаях:

• Если долг погашается досрочно.
• Если банк разрешил сделку.

Помимо того, что нужно получить соответствующее согласие банка, сама процедура дарения в ипотеке является довольно сложной.

Ведь заемщик в большинстве случаев не может сразу же погасить долг, а финансовые компании не желают идти на подобные сделки.

Плюсы и минусы дарения ипотечной квартиры

Основные преимущества оформления такой процедуры дарения следующие:

• Основное преимущество заключается в том, что процедура дарения проходит очень просто. При этом заемщик может как заверить договор нотариально, так и составить его самостоятельно.
• Так же не составит особого труда найти бланк документа и образец его заполнения.

К сожалению, есть и свои недостатки – в частности, банки с большой неохотой идут на подобные сделки, а если и соглашаются на них, то лицо, получающее жилье по договору дарения, проверяется на платежеспособность так же тщательно, как и предыдущий заемщик.

О том, что можно, а что нельзя делать с ипотечным жильем, можно узнать из видеоролика.

В некоторых случаях договор дарения с обременением может стать единственным доступным способом получить в собственность квартиру или дом. Когда квартира имеет те или иные ограничения по использованию, то при передаче такой квартиры могут возникнуть определенные трудности.

Перед тем, как принять решение об оформлении сделки дарения подобного имущества, необходимо разобраться в том, что такое обременение, и на какие типы оно делится.

Что такое обременение

Обременение — это ряд условий и запретов, созданных с целью ограничения определенных возможностей собственника имущества производить с ней юридически значимые действия.

Существует такой вид обременения, как пожизненная рента на содержание. Она подразумевает ситуацию, когда даритель устанавливает в договоре специальное условие, согласно которому принимающая сторона должна содержать квартиру или, например даритель будет продолжать проживать в подаренной квартире.

В чем заключается суть дарственной

Давайте разберемся в том, что такое дарственная. Это двустороннее соглашение, позволяющее передать в собственность от одного лица к другому некое имущество на безвозмездной основе и без условий.

Дарственная оформляется двумя способами:

1. Собственными силами. При этом, гражданин, составляющий договор, несет ответственность за соответствие данного документа законодательству. Кроме того, важно помнить о правах оппонента;
2. Посредством нотариального удостоверения договора дарения. Договор может составить нотариус либо вы можете сделать это самостоятельно и прийти с составленным договором к нотариусу, чтобы тот его удостоверил. Услуги по составлению платные.

Если производится процедура дарения доли в праве собственности на квартиру, без нотариуса не удастся обойти в любом случае.

Когда речь идет о дарственной на квартиру, тут возникает ряд нюансов, которые следует учесть. Перечислим виды подобных дарственных:

1. Классическая форма. В нее, как правило, включена информация об обеих сторонах, о предмете сделки, описывается процедура передачи жилья в дар. По факту оформления такой сделки собственник должен уступить свои права;
2. Документ с обещанием дарения. Применяется, в основном, для квартир с обременением. В документе указывают, что недвижимость перейдет во владение другого человека исключительно после того, как, например, даритель выплатит полностью ипотеку в случае с ипотечным кредитом, или после того, как будет снят арест, если он был наложен;
3. Дарственная при жизни владельца передаваемого имущества. Такой договор оформляют, только если владелец квартиры жив. При этом, в документе указывают, что если одаряемый не успел вступить в право собственности до момента смерти дарителя, то данный договор будет аннулирован;
4. Документ с описью применяют, если в жилом помещении находится что-то ценное;
5. В пользу сразу двух лиц: если квартиру дарят супругам или детям. Причем, оба лица будут обладать равными правами на квартиру. Это означает, что каждый имеет равную долю недвижимости;
6. Соглашение между родственниками. Если родство доказано, то при оформлении договора не нужно платить налог, равный 13%;
7. Приватизированная квартира обязательно указывается в дарственной;

Дарственная с обременением на квартиру или дом: как правильно заключить договор

Предлагаем рассмотреть наиболее распространенные варианты дарственных в ситуации с обременением:

• судебный арест;
• залоговая недвижимость;
• доверительное управление;
• рента;
• пожизненное проживание;

Судебный арест в качестве обременения

Наложение ареста на жилье означает, что с квартирой запрещено совершать какие-либо юридические действия. Ее нельзя продавать, сдавать в аренду, завещать или дарить. Данные о наложении ареста отражаются в Едином государственном реестре недвижимости.

Как подарить залоговую недвижимость

Несмотря на то, что недвижимое имущество находится в залоге у банка, собственник все равно имеет право ее подарить. Правда, для этого придется получить разрешение банка, у которого квартира находится в залоге. Это и составляет основную проблему. Чтобы снять обременение, попытайтесь:

1. Предложить в качестве залога другое жилое имущество, равное по стоимости основному объекту. Жилье должно быть качественным и соответствовать всем базовым требованиям требованиям банков к залоговому имуществу;
2. Переоформить залоговые обязательства на человека, принимающего дар.

Неважно, какое из двух действий вы выберете, вам в любом случае потребуется согласие банка.

Если не удается достичь компромисса с кредитной организацией, даритель вправе оформить следующую дарственную: обязаться в будущем передать жилье в дар сразу же после выплаты кредита. Поскольку это станет возможным, когда квартира больше не будет в залоге.

Пример

И. Кузнецова решила подарить вторую квартиру, находящуюся в залоге у банка, своей совершеннолетней дочери О. Кузнецовой. Для этого женщина обратилась в банк. Сотрудники кредитной организации тщательно проверили предоставленные И. Кузнецовой документы и дали согласие на сделку дарения. Залоговые обязательства перешли О. Кузнецовой.

Доверительное управление

Разберемся, в чем заключается суть такой сделки. Квартира передается от одного лица к другому на установленный соглашением период. Такая собственность полноценна, и ее нужно обязательно регистрировать. Здесь следует отметить, что долги и коммунальные платежи оплачивает хозяин квартиры, на не временный собственник.

Рента как способ узаконить сделку дарения

Рента — еще один способ узаконить сделку дарения. Участники сделки подписывают соглашение о пожизненном содержании. В итоге одаряемый обязуется содержать дарителя до его смерти или до момента, когда рента будет выплачена.

Важно! Пока даритель жив, человек, получивший квартиру в дар, не вправе распоряжаться недвижимостью, как ему хочется. Он сможет стать полноценным владельцем лишь после смерти дарителя.

Дарение квартиры с обременением пожизненного проживания дарителя

Данный вариант позволяет дарителю передать имущество во владение другому лицу, оставляя за собой право пожизненного проживания в данной недвижимости. Разумеется, продать такую квартиру или сдать ее у нового владельца не получится до тех пор, пока даритель жив. Впоследствии вам понадобится договор.

Образец договора

Образец договора дарения с обременением пожизненного проживания

Договор дарения с обременением пожизненного проживания третьего лица

Когда текущий владелец жилого имущества заключает договор дарения, помимо пожизненного проживания он может перечислить ряд других условий в документе. Так, можно заранее предусмотреть право проживания в передаваемой квартире третьих лиц, например, супруги или родственника дарителя.

Дарственная с обременением на земельный участок

Разберемся, что входит в договор дарения участка земли, для которого существуют действующие ограничения либо у которого есть обременения. При заключении сделки обе стороны должны быть уведомлены о сложившейся ситуации, и важно, чтобы она устраивала всех участников.

Что указать в документе
1	Подробное описание имущества
2	Перечисление всех обременений и ограничений
3	Права, а также обязанности участников сделки
4	Ответственность сторон
5	Пути разрешения споров
6	Реквизиты лиц, участвующих в сделке

Обременением земельного участка может быть любая ситуация, связанная с распространением прав собственности на третьих лиц, в случае если имущество находится в залоге. В такой ситуации одариваемое лицо в обязательном порядке следует предупредить о возможных трудностях, которые могут возникнуть в процессе использования недвижимости. Когда человек, принимающий дар, в курсе всех нюансов, он принимает решение на основании полученной информации.

Пакет документов и порядок их оформления

Для того, чтобы подписать дарственную с обременением, понадобятся следующие документы:

• российские паспорта обеих сторон;
• свидетельство о рождении, если имущество передается в дар несовершеннолетнему;
• правоустанавливающие документы на недвижимость;
• выписка об основных характеристиках из ЕГРН;
• выписка из домовой книги (либо справка о зарегистрированных в квартире лицах);
• справка об отсутствии задолженностей перед налоговой;
• согласие супруга или супруги на передачу собственности, если участник сделки состоит в браке.

Стандартная структура документа состоит из следующих пунктов:

1. Название документа;
2. Место и дата подписания договора;
3. Перечисление прав и обязанностей сторон;
4. Контакты, включая адреса участников сделки;
5. Сведения о квартире, являющейся предметом дарственной;
6. Ответственность участников сделки;
7. Дата перехода права владения;
8. Информация о сроках выполнения договора;
9. Условия расторжения;
10. Порядок разрешения споров;
11. План действий в форс-мажорных ситуациях;
12. Прочие условия;
13. Подписи сторон.

Как оформить завещание с условием пожизненного проживания

В российском законодательстве не существует специального образца по составлению завещания с условиями, так как у наследодателя могут быть самые разные пожелания. Тем не менее, обозначим общие требования, которым должен соответствовать данный документ. В завещании следует указать:

• ФИО наследодателя;
• ФИО правопреемников;
• ФИО лиц, обязанных выполнить ряд условий для получения наследства;
• Указание всего завещаемого имущества;
• Порядок его распределения наследства между наследниками.

Пожизненное проживание в жилом имуществе, доставшимся по наследству, предусматривает право проживания в недвижимости не только ее собственника, но и третьего лица, наделенного данным правом, согласно завещанию. Это можно указать в завещательном документа в качестве главного условия получения наследства. Наследодатель может определить, будут ли правопреемники пользоваться всем имуществом целиком или только его частью.

В документе можно указать, на каких условиях наследник может пользоваться жильем, а также в течение какого времени. Кроме того, завещатель вправе прописать в завещании, какие члены семьи смогут проживать в квартире пожизненно, даже если они не будут являться собственниками данной недвижимости. Так, если квартира достается сыну, и в квартире при этом проживает жена наследодателя, то после его смерти в соответствии с завещанием сын не сможет выселить из жилого помещения супругу покойного.

При желании завещатель может указать в документе, что квартира передается в собственность на том условии, что новый собственник обязуется содержать третье лицо.

Образец заявления

Образец завещания с завещательным отказом

Судебная практика

Никитенков Д.С., а также Никитенков В.С. обратились в судебное учреждение с иском к Никитенкову С.Ф. о госрегистрации договора дарения жилого помещения в виде квартиры и, помимо этого, о факте перехода права собственности на данную недвижимость к ним.

Чтобы обосновать свои требования.ю оба истца заявили, что вышеупомянутые три гражданина стороны заключили договор дарения 19 марта 1999 года. Документ был

удостоверен и зарегистрирован Пелевиной Т.А., московским нотариусом. В соответствии с условиями договора, Никитенков С.Ф. передал на безвозмездной основе в собственность истцов половину своей доли квартиры, которая принадлежит всем участникам судебного процесса в равных долях. Но после этого господин Никитенков С.Ф. стал постоянно избегать госрегистрации сделки.

Таким образом, господа Никитенков Д.С. и Никитенков Д.С. попросили представителей суда произвести государственную регистрацию договора дарения от 19 марта 1999 г. о безвозмездной передаче половины доли квартиры, которая принадлежит ответчику, в собственность истцов. Также заявители попросили суд осуществить госрегистрацию перехода права собственности на половину доли данного имущества от Никитенкова С.Ф. к Никитенкову Д.С. и Никитенкову В.С.

В иске истцам было отказано 25 июля 2013 г. мещанским районным судом г. Москвы. А определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 22 октября 2013 года это решение также осталось без изменения.

В иске истцам было отказано 25 июля 2013 г. мещанским районным судом г. Москвы. А определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 22 октября 2013 года это решение также осталось без изменения.

В своей кассационной жалобе Никитенков Д.С. и Никитенков В.С. попросили об отмене состоявшихся судебных постановлений, посчитав их незаконными. Определением судьи Верховного Суда РФ от 11 апреля 2014 года кассационную жалобу истцов передали для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ.

В итоге Судебная коллегия приняла решение не передавать дело на новое рассмотрение, а решить вопрос сразу. Так, 13 мая 2014 г. Верховный суд РФ г. Москвы определил произвести отмену решения Мещанского районного суда г. Москвы от 25 июля 2013 г., а также определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 22 октября 2013 г. Кроме того, суд постановил удовлетворить исковые требования заявителей.

В соответствии с Определением и руководствуясь ст. 387, 388, 390 Гражданского

процессуального кодекса РФ, суд потребовал осуществить

гос. регистрацию договора дарения на полквартиры от 19 марта

1999 года, который заключили господа Никитенков Д.С., Никитенков

В.С. и Никитенков С.Ф. между собой, а также зарегистрировать переход права собственности на половину доли данного жилья от Никитенкова С.Ф. к Никитенкову Д.С. и Никитенкову В.С. по одной четвертой доли за каждым.

Частые вопросы

Можно ли оформить дарственную с обременением на квартиру, принадлежащую несовершеннолетнему?

+

Наличие в составе собственников квартиры несовершеннолетних лиц является обременением, полностью исключающим возможность осуществления дарения. Если продажа жилья, находящегося в собственности несовершеннолетних детей, разрешена при согласовании с органами опеки, то дарение такого имущества неосуществимо.

Нужно ли платить налоги за подаренную квартиру?

+

Если вы получаете квартиру в дар от близкого родственника, то налог платить не нужно. В данном случае мы имеем в виду, что даритель и одаряемый — члены одной семьи или родственники (супруги, родители, дети, усыновители и усыновленные, дедушки, бабушки, внуки, братья, сестры (ст. 217 Налогового кодекса РФ). А вот если недвижимость была подарена не близким родственником, за такой дар нужно будет заплатить государству 13% от кадастровой стоимости объекта.

В каких ситуациях дарственная может быть аннулирована в суде?

+

Согласно ГК РФ, законодательством предусмотрены случаи признания недействительными договора дарения. Это разрешено в ситуации, когда сделка была совершена под принуждением; если есть сомнения в дееспособности дарителя квартиры; в случае отсутствия согласия супруга.

Что предусматривает завещание с обременением на квартиру в виде проживания?

+

Завещание с обременением — это переход прав и обязанностей собственника имущества в отношении недвижимости, находящейся в залоге или обремененной другим способом. Вступая в такое наследство, правопреемник должен принять на себя все обязательства завещателя перед третьими лицами. Не получится отделить имущество от обязательств или от долгов. Это все наследуется в совокупности. Наследник вправе или вступить в свои права или отказаться от данной собственности полностью. Частично принять в наследство имущество невозможно.

Заключение

Дарственная – это, по сути, передача собственности в распоряжение и пользование на безвозмездной основе. Такие разновидности договоров, как пожизненное проживание, рента и пр., оформляются немного иначе, однако все они имеют одну и ту же суть: получение в пользование имущества на тех или иных условиях.

К примеру, чтобы подарить недвижимость – квартиру, дом или участок земли – недостаточно устного соглашения. Главным пунктом в этой сделке будет передача права собственности. Именно эту проблему и призван решить договор дарения. О том, как организовать такой договор, и что делать, если подарок сопровождается особыми условиями, мы и поговорим в этой статье.

Договор дарения

Договор дарения, также известный в быту как дарственная – это способ официально передать имущество одного лица другому. Его отличие от всех других договоров в том, что даритель при этом не получает ничего взамен: любая выгода с точки зрения дарителя делает договор недействительным.

Дарение может быть реальным, когда условия договора исполняются сразу же, или консенсуальным, когда даритель откладывает свой подарок до определенного момента или выполнения каких-либо условий.

Когда речь идет о дарственной, мы подразумеваем дарение недвижимости или ценных вещей, например, автомобиля или драгоценностей. Однако договор дарения можно оформить не только на них, и сфера применения дарственных значительно шире. Дарить разрешено не только имущество, но и имущественное право; также через дарственную можно освободить от уплаты долга или выплатить долг одаряемого третьему лицу.

Обратите внимание! Дарителем не имеет права выступать несовершеннолетний, поскольку он не может заключить сделку самостоятельно. На одаряемого такие ограничения не накладываются, но сделку заключает законный представитель.

Несмотря на полную безвозмездность дарения, при составлении договора даритель вправе вписать условия, при которых делает подарок: к примеру, подарить квартиру с тем условием, чтобы даритель имел право проживать в ней, или какую-то ее долю. Напомним также, что дарственная – это двусторонняя сделка, поэтому если условия не устраивают одаряемого, он вправе оформить отказ от подарка.

Что такое обременение

Договор дарения – это процедура менее сложная, чем купля-продажа, и зачастую более удобная, чем завещание. Тем не менее, при получении подарка необходимо учитывать все условия, которые к нему прилагаются. К ним относится, например, обременение: вполне обычная, но не каждому удобная ситуация.

Обременением называют факторы, при которых недвижимость находится не в полной собственности владельца. При этом, несмотря на ограничения во владении, подарить такую недвижимость можно, как и продать, однако это потребует как минимум согласия лица, обладающего правами на предмет дарения.

Законодательство

Согласно гражданскому кодексу, дарение – это безвозмездная сделка, которая предполагает передачу не самого имущества, а права на владение им. Есть даритель, который добровольно отказывается от своего права владения квартирой в пользу одаряемого. Последний, после регистрации, получает эти самые имущественные права.

Существует несколько законодательных актов, которые регулируют данный вопрос. Конечно же, основной из них – это Федеральный Закон об ипотеке.

Как несложно догадаться из названия, он регулирует большинство вопросов, которые могут быть связаны с ипотечным кредитованием.

Статья 37 данного закона четко говорит о том, что жилплощадь, являющаяся объектом ипотечного кредитования, все-таки может стать предметом договора дарения. Но это возможно только с разрешения собственника жилья. Тут встает логичный вопрос, кто же этим собственником является.

Этот же закон определяет, что собственником жилья, до тех пор, пока ипотека не будет выплачена полностью, является банк. У заемщика нет возможности зарегистрировать право на владение жильем, поэтому он никак не сможет выступить дарителем без согласия организации, которая выдала ипотеку. Даже если такой договор состоится, по сути, дарителем является банк, но не совсем. Ведь одаряемый потом также станет заемщиком, который будет выплачивать ипотеку. А значит право собственности на жилье так и останется у банка.

Первый пункт 37 статьи также определяет, что заемщик может сделать с жильем до того, как выплатит ипотеку. Стоит заметить, что в числе прочего, предусмотрено и право подарить его кому-либо. Однако тут же указывается, что залогодатель должен дать свое согласие.

Существует еще несколько нормативно-правовых актов, которые в данной ситуации регулируют отношения и обязанности между банком и заемщиком:

1. Уже упомянутый выше Гражданский Кодекс Российской Федерации содержит в себе статьи, которые регулируют все вопросы, связанные с правом собственности на жилую площадь. В том числе, упоминаются случаи, когда квартира находится в залоге или же кредитном соглашении.
2. Закон 102 регулирует такой вопрос как непосредственная передача имущества банку, в рамках ипотечного кредитования, под залог.
3. 122 закон регулирует вопрос, связанный с регистрацией прав на недвижимость, а также специальными ограничениями в использовании жилого помещения.
4. Основной нормативно-правовой акт, который играет роль в данной ситуации, это не закон, а кредитное соглашение, которое было составлено между банком и заемщиком.

Важно

Стоит внимательно изучить договор, подписанный с банком. Вполне возможно, что там прописаны пункты, которые регулируют передачу заложенного имущества в дар. Внесение данного пункта можно потребовать на этапе составления и подписания договора с банком.

Форма договора

Требования ГК РФ к форме дарения трудно назвать жесткими. Сделка может совершаться устно, письменно и путем конклюдентных действий (передача ключей, торжественное вручение). Нормативные предписания по этому поводу сконцентрированы в ст. 158-165 и ст. 574 ГК РФ.

Устная сделка допустима для движимого имущества, если оно передается в момент заключения договора. И наоборот, когда передача вещи и переход права собственности отложены во времени, закон требует документарной формы.

Письменная форма обязательна для соглашений о дарении на сумму более 3 тыс. руб., если даритель — юридическое лицо.

С внедрением обязательной госрегистрации сделок с недвижимостью в ЕГРП, необходимость в их нотариальном удостоверении отпала. Однако стороны договора дарения вправе оформить у нотариуса любой договор дарения, даже тот, который согласно ГК РФ может быть совершен устно.

На текущий момент регистрации в ЕГРП подлежит только факт перехода права собственности на подаренный объект недвижимости. Договор дарения как документ регистрировать не нужно.

Предмет договора

Это определенные материальные блага, которые даритель безвозмездно передает одаряемому. Подарок может представлять собой любое имущество, начиная от мелких бытовых вещиц и заканчивая целостными имущественными комплексами предприятий. Могут быть предметом сделки ценные бумаги, доли в уставном капитале юридического лица.

Важно, чтобы предмет договора обладал оборотоспособностью (ст. 129 ГК РФ). Очевидные ограничение дарения касаются наркотических веществ, охотничьего оружия. На основании ч. 3 ст. 15 ЗК РФ сотрудники ЕГРП откажут в регистрации дарения земельного надела на приграничной территории иностранцу.

Можно подарить имущественные права, не имеющие личного характера. Например, права авторства на литературное творение подарить нельзя — они неотчуждаемы. Но можно безвозмездно передать исключительные права на произведение для его использованию и извлечения прибыли.

С соблюдением требований ст. 382, 383 ГК РФ можно передать в дар право требования.

Предметом дарения может стать долг. Даритель вправе избавить одаряемого от его исполнения в отношении себя либо перед сторонними кредиторами, заменив одаряемого в долговых правоотношениях. Перевод долга урегулирован ст. 391 ГК РФ и требует согласия кредитора.

Виды обременения

Рассмотрим подробно каждый вид обременения:

1. Ипотека. При заключении договора ипотеки жилье, ради которого договор и заключается – это залог. Следовательно, пока ипотека не выплачена, недвижимость принадлежит банку-заимодателю и в полное владение получить ее нельзя. При дарении такого жилья придется либо погасить долг сразу же, либо получить одобрение банка, выдавшего ипотеку дарителю. Это может оказаться не так просто: одаряемого попросят доказать способность выплатить кредит вместо дарителя.
2. Аренда. Поселяя в свое жилище арендаторов, владелец вынужден ориентироваться на срок арендного соглашения и, следовательно, их проживания в помещении. Конечно, предъявить права собственности на недвижимость арендаторы не могут, однако и заставить их съехать раньше времени окончания соглашения не получится. Таким образом, одаряемый получит квартиру, но не сможет ею воспользоваться, пока договор с жильцами не истечет.
3. Арест. Жилье может быть арестовано за неуплату долгов, тогда сделки с участием этого жилья совершать нельзя. Если арест не сняли после решения долгового вопроса, придется делать это через суд. Иначе договор дарения будет признан недействительным.
4. Сервитут. Сервитут – это ограниченное право на использование чужой недвижимости. Такое обременение накладывает сам даритель: при оформлении дарственной он оставляет за собой право проживать, например, в одной из комнат подаренного дома. Подобные сделки не редкость, особенно среди родственников, которые хотят сделать подарок и не лишаться при этом места жительства. Такие договоры важно составлять внимательно: их безвозмездность считается спорной и сделку могут счесть недействительной.
5. Пожизненная рента – тоже особый тип обременения при договоре дарения на недвижимость. Представим, например, что пожилой человек, нуждающийся в уходе из-за возраста или болезни, оформляет дарственную на свою квартиру. При этом он прописывает пожизненную ренту. Тогда новый владелец – родственник или другой близкий человек – при получении квартиры получает и обязанность содержать дарителя. Под вопросом здесь может оказаться не только безвозмездность сделки, но и дееспособность дарителя на момент ее заключения.

Важно

Из-за частых расхождений в вопросе, считается ли безвозмездным дарение с пожизненной рентой, такие сделки чаще всего оформляют как самостоятельный вид договора.

Более безопасные альтернативы

Дарственная с обременением правом пожизненного проживания оформляется для того, чтобы обеспечить бывшему собственнику жилплощадь и при этом переоформить собственность «на бумаге» на другого человека. Однако закон предусматривает иные, более безопасные альтернативы такой дарственной.

Сделки, оспорить которые намного сложнее, и законность которых не вызывает сомнений:

• пожизненная рента;
• завещание в пользу одаряемого.

Пожизненная рента

Рента предполагает, что после передачи жилья бывший владелец остается в нем проживать до конца жизни. Новый собственник при этом обязуется содержать жильца, ежемесячно выплачивая ему денежные суммы. Сама передача жилья может быть проведена бесплатно, как при дарении, а вот минимальный размер содержания установлен в размере одного прожиточного минимума в месяц.

Договор ренты составляется в обязательной нотариальной форме, право собственности на нового владельца оформляется сразу же одновременно с регистрацией обременения. Что такое рента – подробнее читайте здесь.

Завещание в пользу одаряемого

По завещанию недвижимость передается конкретно указанному наследнику или нескольким наследникам в полном соответствии с волей умершего. Право собственности регистрируется уже после смерти, никаких обременений при этом не возникает. О том, что выгоднее заключить – дарственную или завещание, мы уже писали в этой статье.

Важно

В дарственную нельзя включать условие о том, что она вступит в силу после смерти дарителя. Это прямо запрещено законом. Нужно выбрать либо договор дарения, либо завещание.

Дарение недвижимости с иным обременением

Если на квартире имеется иное обременение, например, ипотечный залог, то и договор дарения такого жилья заключается с особенностями.

Залог, ипотека

Чаще всего недвижимое имущество передается в залог по договору ипотеки банку для обеспечения жилищного займа. В период действия залога собственник не имеет права свободно распоряжаться имуществом по своему усмотрению, в том числе и дарить.

Чтобы подарить недвижимость, которая находится в залоге/ипотеке, необходимо:

• либо погасить долг и снять обременение, а затем дарить;
• либо получить письменное согласие банка/кредитора на договор. В данном случае залог после дарения не прекратится. Это означает, что у банка по-прежнему будет возможность изъять жилье при отказе заемщика рассчитаться.

Если не взять у банка согласие, договор заблокирует Росреестр по причине наличия обрмененения. Если же дарение по какой-то причине состоится, то кредитор будет вправе истребовать жилье на основании нарушения законодательства о залогах.

Арест или запретительная запись в ЕГРН

ФССП может наложить на недвижимость арест или запрет – эти действия ограничивают собственника в распоряжении имуществом. Договоры дарения при такой записи заключать тоже нельзя. Порядок действий следующий:

1. Обратиться к судебному приставу, выяснить, по какому долгу наложили арест.
2. Погасить долги и подать приставу заявление о снятии ареста.
3. После снятия ареста пристав сам подаст информацию в Росреестр, однако она может затеряться – нужно проконтролировать этот момент.
4. Получить новую выписку из ЕГРН, в которой не будет записи об аресте.

После этого можно заключать договор дарения.

ВАЖНО! Обойти арест, используя в договоре формулировке «дарю все свое имущество» невозможно. Придется сначала снимать запрет и только потом дарить квартиру.

Зарегистрированные лица

Как правило, наличие зарегистрированных граждан, имеющих право проживания, не влияет на возможность дарения. Заключить договор дарения квартиры с такими жильцами можно, однако их права при этом не прекращаются.

Категория жильцов	Важные нюансы
Отказники по приватизации	Обладают правом пожизненного проживания. Спрашивать согласия у них не нужно, но после договора они могут продолжать пользоваться квартирой. Выселить через суд без их согласия нельзя.
Члены семьи дарителя	Подлежат выселению после регистрации права нового собственника. Можно выселить через суд, если отказываются добровольно сниматься с учета.
Жильцы по договору найма/аренды	После дарения продолжают проживать по договору, а арендодателем становится новый собственник жилья. Спрашивать их согласия на дарение не нужно.
Жилец по договору ренты	Продолжает проживать в квартире и после дарения ее другому лицу. Перед договором обязательно нужно спросить его согласие на сделку, иначе он сможет ее оспорить. Новым плательщиком ренты станет одаряемый.

Долги по коммунальным платежам

Сама по себе задолженность по коммуналке не препятствует дарению – дарственную можно заключить, пока квартира свободна от ареста приставов. Распределение долга после договора будет следующим:

• задолженность по коммунальным ресурсам и содержанию общего имущества не переходит на одаряемого – ее по-прежнему будет должен погасить бывший собственник;
• долг по капитальному ремонту следует за квартирой – его погашение будет возложено на нового владельца.

Подробнее о наличии задолженности по ЖКУ при отчуждении квартиры мы писали по этой ссылке. Статью можно применять как при купле-продаже, так и при дарении.

Итак, дарение с обременением значительно отличается от обычной дарственной. Порядок действий и оформление напрямую зависит от вида обременения. Особенно внимательным нужно быть, если стоит задача сохранить за бывшим собственником право проживания в жилье. Читайте далее по теме: в чем суть права пожизненного проживания и как оно возникает.

В статье приведена общая теоретическая база по вопросу. Законодательство постоянно меняется, поэтому применять полученные знания к своей ситуации нужно осторожно. Чтобы исключить ошибки, обратитесь за помощью к нашему дежурному юристу онлайн.

Как оформить договор дарения квартиры с обременением

Итак, дарственная – это договор, который может быть признан недействительным, если будет доказан его не безвозмездный характер. Учитывая это, все условия, которые вы хотите внести при его составлении – и особенно обременение – важно как можно четче прописать.

Договор дарения: содержание

Вступление к договору обязательно содержит в себе дату и место его заключения, а также всю необходимую информацию о сторонах договора: дарителе и одаряемом. Здесь прописывают ФИО, адреса проживания и паспортную информацию обеих сторон.

Первым пунктом в договоре дается описание его предмета. Здесь оговаривается, что даритель передает, а одаряемый принимает в дар недвижимое имущество. В этом же пункте описывается сама отдаваемая в дар недвижимость: необходимо дать ее адрес, все характеристики, а также привести документ, подтверждающий, что даритель – собственник.

Далее в договоре речь идет о состоянии квартиры как собственности. Здесь расписывают обременения и ограничения либо их отсутствие. Не забудьте: если квартира не обременена залогом, ипотекой, арендой или другими условиями, это тоже должно быть открыто заявлено в договоре. При необходимости здесь же прописывают стоимость недвижимости.

В следующем пункте прописывают права и обязанности сторон. Даритель вправе ввести условия дарения, упомянутые в статье ранее. Указывают также обязательства соблюдения договора: даритель информирует одаряемого обо всех имущественных правах третьих лиц, одаряемый обязуется соблюдать их и приведенные в договоре условия владения подаренным жильем. Все не указанное в договоре, таким образом, регулируется законодательством Российской Федерации.

Завершается документ заключительными положениями. В них указывают порядок получения одаряемым как имущественного права, так и самого имущества, формальную информацию и необходимые реквизиты сторон.

Как зарегистрировать договор дарения

Дарственную с обременением на квартиру не обязательно заверять у нотариуса, но это делают при желании обеих сторон. Однако договор дарения с обременением или без подлежит обязательной регистрации в Росреестре.

Делают это лично, по почте, через МФЦ или электронное заявление. Последнее, впрочем, требует усиленной квалифицированной электронной подписи, которая есть далеко не у всех.

Способ подачи через МФЦ, как правило, наиболее удобен, поскольку такие организации есть в шаговой доступности у большинства граждан.

Однако обработка в МФЦ потребует дополнительного времени, и если у вас есть повод торопиться, лучше записаться на прием в Росреестр самостоятельно.

Сопроводительные документы

Список документов, нужных для оформления дарственной, за счет обременения на имущество больше, чем при составлении обычной дарственной.

Приведем все документы, которые могут потребоваться:

• паспорта обеих сторон (не забудьте сделать копии);
• сама дарственная в трех экземплярах: для дарителя, одаряемого и в Росреестр;
• сведения о рыночной стоимости объекта;
• выписка из домовой книги о лицах, зарегистрированных на жилплощади;
• кадастровый паспорт объекта;
• свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН;
• документ-основание возникновения права собственности (договор купли-продажи, свидетельство о наследстве, решение суда и т. д.)
• договор пожизненной ренты, если таковой нужен;
• согласие совладельцев (например, супруга или, если на квартиру оформлена ипотека, банка-заимодателя);
• согласие законного представителя одаряемого, если он есть.

Важно

Прежде чем подавать документы, убедитесь, что все необходимые пошлины уплачены. Среди них – госпошлина за регистрацию прав в размере 2000 для физических лиц, а также налог на дарение. Этот налог составит 13% от кадастровой стоимости квартиры, если даритель и одаряемый не близкие родственники.

Отличия дарения с правом пожизненного проживания от содержания с иждивением (ренты)

По договору ренты одна сторона, получатель ренты, передает другой стороне, плательщику ренты, в собственность имущество. В обмен на полученную собственность, плательщик ренты, должен периодически выплачивать определенную денежную сумму и/или предоставлять средства на содержание в другой форме. Обязанность по оплате ренты может быть постоянная или пожизненная (характерна для пожизненного содержания с иждивением).

Предметом договоров ренты и дарения может быть любое имущество, движимое и недвижимое, которое не ограничено в оборотоспособности, в соответствии со ст. 129 ГК РФ.

Имущество, отчуждаемое посредством ренты, может передаваться в собственность плательщику ренты платно или бесплатно. В первом случае отчуждаемое имущество передается не только в обмен на рентные платежи но и оплату стоимости жилища. К таким отношениям при передаче недвижимости применяются правила о купле-продаже.

Контракт ренты подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации. Договор дарения не обязательно удостоверять нотариально, но он так же регистрируется в соответствующем органе.

Дарение с правом пожизненного проживания во многом отличается от договора ренты.

Во-первых тем, что дарение с условием проживания является безвозмездным и не несет в себе встречного предоставления. Бывший собственник оставляет за собой право проживания и не более, а по рентному соглашению необходимо вносить плату первой стороне и содержать ее.

При этом, рента является обременением и плательщик ренты в случае реализации имущества передает и обязанность по выплате ренты, в тоже время несет солидарную ответственность по финансовым платежам вместе с новым собственником, в случае его неплатежеспособности.

Следовательно, безвозмездность — это основное отличие дарения от ренты.

Еще одним отличием служит то, что отчуждать имущество, полученное по договору ренты можно только с согласия прежнего собственника, и он является залогодержателем жилья, в отличие от одаривания, где отчуждение происходит по усмотрению и воле одаряемого.

Так же, отличие двух договоров в налогообложении. Дарение облагается налогом в размере 13%. Исключение законодатель составил для близких родственников (родителей, детей, сестер и братьев, бабушек и дедушек). В свою очередь, договор пожизненного иждивения не облагается налогом, к тому же, плательщик ренты может получить налоговый вычет, предоставленный налоговым органом по месту жительства налогоплательщика. Подтвердить оплату ренты можно распиской, написанной получателем ренты.

В тоже время, получатель ренты должен оплачивать налоги за передачу права собственности, как за доход, полученный от реализации недвижимости (пп. 5 п. 1 ст. 208 НК РФ) и за ежемесячное получение ренты на содержание (пп. 4 п. 1 ст. 208 НК РФ), которое относится к доходам, полученным за сдачу в аренду или иного использования жилого помещения.

Разница между жильем, полученным в дар, и по договору ренты состоит еще в том, что имущество, приобретенное первым способом, является личной собственностью супруга и не делится при разводе, в отличие от второго способа. Недвижимость, полученная в результате рентных обязательств, является совместно нажитым имуществом супругов.

Плюсы и минусы дарения ипотечной квартиры

Основные преимущества оформления такой процедуры дарения следующие:

• Основное преимущество заключается в том, что процедура дарения проходит очень просто. При этом заемщик может как заверить договор нотариально, так и составить его самостоятельно.
• Так же не составит особого труда найти бланк документа и образец его заполнения.

К сожалению, есть и свои недостатки – в частности, банки с большой неохотой идут на подобные сделки, а если и соглашаются на них, то лицо, получающее жилье по договору дарения, проверяется на платежеспособность так же тщательно, как и предыдущий заемщик.

Дополнительные вопросы

Можно ли подарить ипотечную квартиру в обход банка

Не секрет, что нечистые на руку граждане могут попытаться совершить сделку без согласия банковского учреждения. Даже если им каким-то образом удастся тайно оформить дарственную на квартиру в ипотеке и произвести ее отчуждение, банк обязательно примет ответные меры. Возможные варианты:

1. Признание сделки недействительной через суд. При этом в подобных ситуациях закон всегда оказывается на стороне банка.
2. Требование об исполнении ипотечных обязательств. Для его реализации банк даже может продать квартиру вне зависимости от того, кто на данный момент является ее владельцем.

Подытоживая все вышесказанное на тему, можно ли оформить дарственную на ипотечную квартиру, подчеркнем, что это довольно сложно, но в принципе при стечении определенных обстоятельств возможно. Главное, чтобы:

• такая возможность была оговорена в ипотечном договоре;
• новый заемщик был платежеспособен и согласен на все условия банка;
• сам банк захотел рассмотреть этот вопрос.

Если, несмотря на все сложности, сделка по безвозмездной передаче жилья все-таки состоялась, самое время подумать о других сопутствующих вопросах, например, налогообложении. При заключении договора дарения не с близкими родственниками в 2020 году придется заплатить налог в размере 13% от стоимости жилья.

Из-за налога в 13% совсем не выгодно дарить ипотечную квартиру не родственникам, в этом случае гораздо выгоднее будет передать квартиру по договору купли-продажи, об особенностях такой сделки смотрите видео ниже.

Можно ли осуществить сделку, если банк против

Некоторые граждане могут попытаться оформить договор дарения без разрешения банка. К сожалению, ничего не удастся. Зарегистрировать дарственную без разрешения финансовой организации, которая является фактическим собственником жилья, невозможно.

Для того чтобы сделка дарения могла считаться законной и состоявшейся, необходимо зарегистрировать дарственную в Росреестре. То есть, в специальном государственном органе, занимающимся вопросами передачи имущества из одних рук в другие. А для регистрации потребуются документы из банка.

Если же заемщик нарушает условия соглашения, банк может применить к нему следующие меры воздействия:

1. Подать иск в суд. Скорее всего, вследствие иска, дарственную признают недействительной.
2. Потребовать у заемщика досрочное погашение ипотеки, а также выплату штрафов за нарушение договора.
3. Если заемщик не вернет долг, банк может продать жилье, которое находится в залоге.

Заключение

Договора приобретают юридическую силу только при соблюдении всех норм законодательства. Так, сделки дарения и ренты, в дополнение к соблюдению всех условий в соглашении, должны быть еще и зарегистрированы в соответствующем органе. Только после этого договор считается заключенным и вступает в законную силу.

Дарение с обременением не всегда возможно, поскольку существуют запреты и ограничения на определенные действия в части отчуждения имущества, созданные для того, чтобы оно оставалось в собственности у хозяина.

Сервитут, являясь обременением, не препятствует отчуждению собственности. Проживание на постоянной основе дарителем так же не ограничивает собственника в правах распоряжения имуществом. В тоже время, бытует мнение о том, что подарок в виде недвижимости, которая остается местом жительства прежнего собственника, является обременением. Поэтому, такая сделка имеет риск быть признанной недействительной.

Одним из распространенных видов безвозмездного перехода прав собственности является дарственная. Она может быть на квартиру, дом, долю в жилом помещении, коммерческую недвижимость и другое.

Одним из ее форм является договор дарения с обременением. Что же такое дарственная с обременением? Читайте далее.

Что такое дарственная с обременением?

В российском законодательстве под договором дарения с обременением понимают безвозмездную передачу собственности другому лицу, но с ограничениями по ее использованию и владению.

Такие ограничения подлежат государственной регистрации в Росреестре. Поэтому, при существовании каких-либо обременений можно узнать у государственных органов, уполномоченных давать такие сведения (Росреестр).

Такие обременения могут носить кратковременный характер или долговременный:

1. Долговременный характер носит пожизненное обременение, сервитут.
2. Кратковременный характер носят залоговые обязательства, арест.
3. Долговременные ограничения не будут сняты, а кратковременные возможно снять, выполнив определенные условия, прописанные в законе.

Плюсы и минусы сделки

Плюсы:

• Сделка между близкими родственниками оформляется бесплатно.

Минусы:

• Новый владелец собственности может распоряжаться ею только с обязательным соблюдением прав третьих лиц, в пользу которых наложено обременение
• Собственник не сможет выписать или выселить лиц, которые имеют право по договору проживать в жилом помещении, либо пользоваться предметом договора дарения с обременением.
• Иные нюансы, связанные с оформлением дарственной. К примеру, договоренность с кредитной организацией о переходе залога.

Виды дарения с обременением

1. Залоговые обязательства (ипотечное кредитование, кредит);
2. Сервитут (ограничения на земельный участок);
3. Арест (долговые ограничения на предмет договора, в основном, по суду);
4. Пожизненное проживание (право третьих лиц на бессрочное проживание в жилом помещении).

Дарение с правом пожизненного проживания

Правом пожизненного проживания могут обладать граждане, не являющимися собственниками предмета договора дарения с обременением.

Это лица, которые отказались в свое время от приватизации, но сохранили право бессрочного пользования. В договоре должны быть четко обозначены такие ограничения во избежание дальнейших неприятностей.

Дарение с обременением недвижимости

Залог. В таком случае нужно обратиться к тому лицу, в пользу которого был заключен залог. При несогласии на сделку оно может и не указывать тому причины.

Поэтому залог по договору дарения с обременением может быть:

• переоформлен на другой предмет договора;
• переоформлен на другое лицо с согласия залогополучателем;

Арест. При аресте на объект недвижимости его передача в распоряжение другому лицу запрещено до полного выполнения судебного решения. При выплате долга такое ограничение может быть снято досрочно;

Сервитут. Сервитутом в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации называется право пользование земельным участком в определенных случаях. Такое право сохраняется за третьими лицами и после передачи объекта недвижимости другому владельцу. Сервитутом, к примеру, является право прохода через соседский земельный участок к водоему. Новый владелец не сможет ограничить такое право.

Как оформить дарение с обременением?

Такое оформление возможно в случаях:

1. Самостоятельно. Этот способ дешевле, так как здесь требуется минимум затрат. Для этого необходимо изучить документацию, которая потребуется для заключения сделки. Также заплатить нотариусу плату за удостоверение сделки (расценки можно узнать у нотариальной конторы, где будет удостоверяться сделка). Близким родственникам по прямой восходящей и нисходящей линии платить ничего не нужно;
2. Через посредника. К данному способу прибегают для экономии времени. Юрист проконсультирует по важным вопросам, соберет документы, минимизирует возможные риски и затраты. Но, прежде чем платить юристу денежные средства за услуги, нужно внимательно изучить отзывы о конторе, где работает специалист, найти информацию о репутации, а иначе деньги могут быть потрачены впустую. При этом могут объявиться заинтересованные лица и признать такую сделку недействительной.

Порядок действий

Если документация собирается самостоятельно или через специалиста юридической конторы, то на руках должны оказаться все нужные выписки и справки. Их обязательно нужно перепроверить. Затем проходит государственная их регистрация в Росреестре по месту нахождения предмета дарственной

Необходимые документы

1. Документы, подтверждающие право собственности на предмет договора.
2. Справки, подтверждающие право обременения на предмет договора.
3. Правильно оформленный договор дарения с обременением, а также необходимые к нему приложения (опись, акт приема-передачи).
4. Квитанция об оплате государственной пошлины.
5. Если объект недвижимости находится в собственности менее трех лет, то также необходимо подать декларацию о доходах в налоговый орган и уплатить 13% в бюджет государства.

Образец договора дарения с обременением

Как будет выглядеть договор дарения с обременением, к примеру, квартиры можно посмотреть на образце. На нем соблюдены все правила его законодательного оформления.

Скачать образец >>>

Дарственная с обременением – это сложный вид передачи прав собственности. Перед ее составлением, а в особенности, перед подписанием, обязательно необходимо проверить весь пакет документов, наличие пунктов договора в соответствии с действующими законами.

Таким образом, можно обезопасить себя от лишних хлопот. Либо можно обратиться к юристу, который подскажет порядок действий.

Понятие дарения с обременением

Когда говорят о договоре дарения с обременением, обычно имеют в виду предоставление в дар жилья с правом дарителя пожизненно проживать в нем. Заключение такой сделки вполне законно. Квалифицироваться она будет как смешанный договор, к которому применимы и нормы о дарении, и общие нормы ГК РФ об обязательствах.

Возмездным условие о пожизненном проживании договор не делает, так как не предполагает ни передачи имущества, ни выплаты денег, ни предоставления услуг или выполнения работ взамен. Иными словами, не соответствует критериям возмездности, установленным в ст. 423 ГК.

Право на проживание в подаренном жилье тесно связано с личностью дарителя и отличается следующими особенностями:

1. Время его существования ограничено рамками жизни дарителя.
2. Оно не является отдельным объектом гражданского оборота.
3. Оно не переходит по наследству.

Даритель в дальнейшем не может препятствовать одаряемому распорядиться жильем по своему усмотрению. При этом его право на проживание со сменой собственника недвижимости не прекращается. Интересы нового собственника это не ущемляет: суды считают, что он был свободен в выборе объекта недвижимости и мог отказаться от приобретения жилья с подобным обременением. Если же его обманули, претензии он должен направлять продавцу. Регистрация подобного обременения в ЕГРН на сегодня законом не предусмотрена.

Дарение с обременением в виде пожизненного проживания дарителя имеет существенный недостаток, связанный с тем, что фактически реальная защита незаконно выселенного дарителя возможна только через суд. Единообразная судебная практика по подобным делам отсутствует, и может пройти значительный период времени, прежде чем даритель добьется справедливости.

Что можно и нужно предусмотреть в договоре

Заключение договора дарения с обременением осуществляется в обычном порядке, каких-либо особенностей в процедуре нет. Содержанию же документа нужно уделить особое внимание, т. к. одного лишь указания на право дарителя жить в подаренной недвижимости недостаточно.

Чтобы максимально защитить его права, следует предусмотреть:

1. Не только право пользования жильем, но и право владения им. Только правомочие владения (ст. 305 ГК) даст возможность использовать все возможные вещно-правовые способы защиты — причем не только против одаряемого, но и против других лиц (в том числе новых собственников).
2. Возможность вселения дарителем других лиц с их конкретизацией и условием, что эти лица также вселяются на безвозмездных началах.
3. Порядок пользования жильем.
4. Условие о состоянии дарителя на регистрационном учете.

Образец договора дарения с обременением можно скачать на нашем сайте:

Скачать образец

Подробнее о заключении договора дарения с условием пожизненного проживания дарителя с примерами из судебной практики рассказывается в другой нашей статье. Также в специальном материале вы можете найти информацию о подаче документов на государственную регистрацию.

Договор дарения под условием

В ст. 157 ГК РФ говорится о сделках, совершенных под условием. Это сделки, права и обязанности по которым возникают только в случае наступления указанного в условиях события. Иногда, говоря о договоре дарения с обременением, имеют в виду именно такую ситуацию.

Некоторые граждане готовы подарить имущество своим родственникам только в случае наступления в жизни последних определенных событий. Например, родители решают подарить ребенку квартиру, если он получит диплом о высшем профессиональном образовании. Возникает вопрос: будет ли иметь силу такое условие, если прописать его в договоре?

Во многих источниках можно встретить фразу «дарение под условием запрещено», при этом приводятся ссылки на различные нормы гл. 32 ГК, регулирующей правоотношения по дарению. Однако ни в одной из норм указанной главы прямого запрета на заключение договоров дарения под условием в целом нет. Учитывая диспозитивный метод регулирования в гражданском законодательстве (разрешено то, что не запрещено) и нормы о свободе договора (ст. 421 ГК), делаем простой вывод: дарение с условием возможно.

Есть лишь одно обстоятельство, которым прямо запрещается обуславливать дарение, — смерть дарителя. В таком случае применяются нормы о наследовании, а не о дарении (п. 3 ст. 572 ГК).

Однако стоит отметить, что дарственную с правом дарителя пожизненно проживать в подаренной недвижимости нельзя назвать сделкой под условием в смысле ст. 157 ГК.

Судебная практика

Приведем три случая, свидетельствующих о возможности заключения договоров дарения с условиями:

1. Рассматривая дело об оспаривании договора дарения, суд отметил, что сама по себе его безвозмездность не лишает стороны права включить в него отлагательные условия, если те не связаны со встречным предоставлением (апел. опр. Мосгорсуда от 10.07.2013 по делу № 11-21528).
2. Работодатель обязался на основании договора дарения передать квартиру в собственность 2 работников, если последние будут трудиться на предприятии не менее 4 лет. Условие считается соблюденным в том числе при расторжении трудового договора по соглашению сторон ранее истечения указанного срока. После расторжения договора именно по этому основанию работодатель отказался от передачи квартиры в дар. Суд встал на сторону работников, указав, что имел место договор дарения с отлагательным условием, которое наступило (апел. опр. ВС Республики Татарстан от 31.05.2012 по делу № 33-4927).
3. Граждане заключили договор займа в виде расписки, при этом займодавец указал, что обязанность по возврату займа аннулируется после приобретения заемщиком автомобиля. Впоследствии он обратился в суд с требованием о возврате займа. Суд квалифицировал расписку как договор дарения под условием. Так как условие наступило (что сторонами не оспаривалось), имущественная обязанность по возврату займа прекратилась (кассационное определение ВС Республики Марий Эл от 27.09.2011 по делу № 33-1656/2011).

Какие условия можно включать в договор дарения?

Условие — это событие, относительно которого неизвестно точно, наступит ли оно.

В ст. 157 ГК различается 2 вида условий:

1. Отлагательные — с ними связывается возникновение прав и обязанностей.
2. Отменительные — с их наступлением права и обязанности прекращаются.

В качестве примера первого вида условий можно назвать рождение у одаряемого ребенка, получение им диплома об образовании, водительских прав и т. п. С их наступлением у дарителя появляется обязанность совершить действия по передаче дара в собственность одаряемого.

Особенностью договора дарения является то, что относительно него имеются законодательно утвержденные отменительные условия, действующие независимо от того, включены они в договор или нет. Речь идет о безусловном праве дарителя на отмену дарения в случаях, предусмотренных пп. 1–2 ст. 578 ГК РФ, которые таковыми называют:

• причинение одаряемым телесных повреждений дарителю либо покушение на его жизнь или жизнь его родственников;
• небрежное обращение одаряемым с подарком, имеющим высокую неимущественную ценность для дарителя.

В п. 4 ст. 578 ГК говорится о возможности включения в договор такого отменительного условия, как смерть одаряемого в период жизни дарителя. Наступление отменительного условия предполагает возвращение дара к дарителю и прекращение прав на него у одаряемого.

Возникает вопрос: возможно ли предусмотреть другие отменительные условия в договоре дарения, не названные в ст. 578 ГК? Нет, нельзя. Перечень обстоятельств, влекущих отмену дарения, исчерпывающий.

***

Итак, законом допускается заключать договоры дарения с обременением в виде права пожизненного проживания дарителя. Существенных особенностей в процедуре его заключения нет, но определению прав дарителя следует уделить особое внимание. Закон также не запрещает дарственные под условием. При этом отлагательное условие может быть любым (за исключением смерти дарителя). Отменительное же условие, которое можно включить в договор, только одно — смерть одаряемого при жизни дарителя.

***

Вам будет интересно также ознакомиться с материалами, которые мы написали специально для нашего канала Дзен.