Как составить договор дарения на недвижимое имущество

Договор дарения: как правильно оформить передачу квартиры

Дарственная на квартиру — один из популярных способов передачи условно наследуемого имущества родственникам. «РБК-Недвижимость» разбирается в нюансах

Договор дарения — популярный способ безвозмездной передачи условно наследуемого имущества между родственниками. Этот способ часто используется, так как дарственная проста в оформлении и безвозмездна.

Рассказываем, как правильно оформить передачу квартиры по договору дарения в 2023 году.

Когда можно дарить

Передать в дар недвижимость или ее часть можно в любое время. Но просто передать документы на квартиру нельзя — сделку нужно зарегистрировать в Росреестре. Некоторые пишут дарственную на родственников, но не регистрирует сделку — такой договор считается незаключенным. Если договор не заключен в письменной форме, он считается недействительным.

Безвозмездная сделка

Важно отметить, что дарственная является безвозмездной сделкой. Согласно закону, при наличии денежной составляющей в сделке или передаче иных прав или обязательств договор не признается дарением. Согласно Гражданскому кодексу¹, такая сделка признается мнимой или притворной.

Как оформить договор

Договор дарения может быть оформлен в простой письменной и нотариальной форме. Если недвижимое имущество принадлежит единственному собственнику, то договор дарения не нужно заверять у нотариуса. Вы просто составляете его письменно, подписываете и идете в Росреестр. Нотариальная форма рекомендуется в случае, если договор заключается между лицами, не состоящими в родственных отношениях.

Как подарить квартиру несовершеннолетнему

Дарственная часто оформляется родственниками на несовершеннолетних детей. В этом случае для оформления договора дарения потребуется нотариус. Он также необходим для оформления дарственной для ограниченно недееспособного человека.

Дарение доли квартиры

Нотариальное заверение договора дарения также нужно в случае, если в дар передается только доля в квартире или если у квартиры несколько собственников и один из них дарит свою часть кому-то другому.

Кому нельзя дарить

В ГК РФ² есть запрет на заключение дарственной между коммерческими организациями, госслужащими и работниками отдельных организаций (медицинские, образовательные учреждения) в случае, если стоимость договора превышает 3 тыс. руб.

Сколько стоит оформление

При регистрации перехода права собственности на недвижимость потребуется оплатить госпошлину, которая составляет 2 тыс. руб., при дарении дома нужно будет дополнительно оплатить передачу земли (от 350 до 2 тыс. руб. в зависимости от назначения участка). Услуга выписки из домовой книги предоставляется бесплатно. За предоставление сведений из ЕГРН взимается плата в размере 300 руб.

Оформление договоров и соглашений об отчуждении недвижимого имущества (продажа, мена, дарение, отступное, внесение в уставный капитал и т. д., кроме договоров ренты и пожизненного содержания с иждивением) стоит 6 тыс. руб.

Налоги

В случае передачи в дар недвижимости близким родственникам сделка не облагается налогом. Если договор дарения оформляется не на родственников, то получатель должен будет заплатить за такой подарок 13% от его стоимости.

Законодательством также определены категории лиц, которые освобождаются от уплаты налога. К ним относятся родственники дарителя:

• супруг;
• братья и сестры (в том числе не полнородные);
• дети (в том числе усыновленные);
• родители;
• дедушки и бабушки;
• внуки.

Риски для дарителя

При оформлении договора дарения для дарителя есть риски, так как после регистрации договора даритель лишается всех прав на имущество. Договор заключается при жизни дарителя и часто подразумевает устные договоренности, что бывший собственник имеет право проживать в подаренной квартире. Нередко случается, что эти договоренности не соблюдаются, что приводит к безуспешным, в основном судебным, разбирательствам.

 

Будьте в курсе важных новостей — следите за телеграм-каналом «РБК-Недвижимость»

Собственник квартиры может подарить ее детям, тете, брату и даже соседке. Но для этого нужно оформить дарственную или договор дарения. Рассказываем, как правильно это сделать, какие есть риски и можно ли признать такую сделку недействительной.

Что такое дарственная на квартиру

Дарственная, или договор дарения — это документ, который регистрирует безвозмездную и добровольную передачу имущества. Оформляют ее часто для передачи между родственниками условно наследуемого имущества, так как оформить дарственную проще, чем завещание. Кроме того, в случае с договором дарения близкому родственнику не нужно платить ни пошлину, ни налог, который возникает при наследовании по завещанию.

По закону письменный договор нужно составлять при передаче любого имущества дороже трех тысяч рублей. Договор дарения недвижимости нужно составить и официально зарегистрировать. Сделку — оформить в Росреестре, иначе она будет признана ничтожной.

Кто может оформить дарственную

Подарить недвижимость, как и любое другое имущество, может только собственник при условии, что он дееспособен. Недееспособный человек и его представитель не смогут оформить дарственную. Детям младше 14 лет тоже запрещено дарить свою недвижимость, как и их родителям, опекунам или иным представителям.

На кого можно оформить дарственную

Здесь все проще — подарить недвижимость (как и любое другое имущество) можно кому угодно. Наличие родственной связи не является обязательным условием. Однако если стороны договора дарения — не близкие родственники, тот, кто получает имущество, должен заплатить налог в размере 13% от кадастровой стоимости подаренного имущества. Получить в подарок недвижимость могут и физические лица, и юридические, и даже государство.

Как оформить дарственную

Чтобы составить договор дарения, понадобятся паспорта дарителя и одариваемого.

«Договор дарения предполагает обязательное условие: его подписание должно произойти одновременно двумя сторонами — дарителем и одаряемым. Это исключает подлоги и внесение корректировок в договор. Поэтому без вашего участия договор дарения оформить невозможно», — говорит адвокат по уголовной и судебной защите Быстрова Наталья, адвокатский кабинет «Юр-интуиция».

Документы, которые нужны для оформления дарственной:

• Паспорт дарителя
• Паспорт одариваемого
• Свидетельство о праве собственности
• Нотариально заверенное согласие супруга дарителя (в случаях, когда оно необходимо)
• Согласие органов опеки, если сделка затрагивает интересы несовершеннолетних или недееспособных граждан
• Согласие банка, если речь идет об ипотечной недвижимости
• Выписка из ЕГРН
• Техпаспорт

В договор нужно внести все данные из перечисленных документов: паспортные данные обеих сторон, адрес, кадастровый номер, общую площадь и технические характеристики объекта. Обязательно указать, что недвижимость одаряемому передается безвозмездно, что ранее квартира никому не была продана или подарена, не находится в залоге и не имеет других обременений.

Также в договоре нужно прописать условия сделки — например, кто будет нести расходы, связанные с регистрацией перехода права собственности на квартиру, и условия аннулирования договора. К таким может относиться недобросовестное отношение одаряемого к подарку. Выставлять условия для передачи имущества даритель не может — в таком случае сделка будет ничтожной.

Когда нельзя дарить недвижимость

Помимо недееспособности и возраста, есть и другие ограничения для договора дарения.

Если человек лечится или содержится в учреждениях соцзащиты, то ни он, ни его родственники и супруги не могут дарить недвижимость работникам этих учреждений.

Нельзя дарить недвижимость госслужащим в связи с их должностью или исполнением служебных обязанностей. Коммерческие организации не могут дарить недвижимость друг другу.

Сколько стоит договор дарения

При оформлении договора дарения могут быть следующие расходы:

• Оплата услуг нотариуса
• Оплата пошлины за оформление перехода права собственности
• Налог на подарок

Налог считается в процентах от стоимости подарка, так что сумма может быть разной, как и стоимость услуг нотариуса, а вот пошлина всегда составляет 2 тысячи рублей.

Налог

Налог на подарок равен подоходному налогу — 13%. Его можно не платить, но только если подарок был получен от кого-то очень близкого:

• Супруга (супруги)
• Родителей
• Детей
• Родных братьев или сестер
• Бабушек и дедушек
• Внуков

Как зарегистрировать сделку

Нужно оплатить пошлину, а затем подать документы в Росреестр — в МФЦ или на сайте Росреестра.

Риски для дарителя

При дарении квартиры могут появиться члены семьи, не согласные с решением дарителя. В этом случае они могут оспорить сделку через суд, и государственная регистрация перехода права собственности будет отменена. Но добиться этого непросто, говорит Владимир Кузнецов, вице-президент Ассоциации юристов по регистрации, ликвидации, банкротству и судебному представительству:

«Так, например, если мать обиделась на дочь и составила договор дарения квартиры со своим сыном, дочь может оспорить такую сделку только в определенных случаях. Крайне важной является фактура правоотношений, но в большинстве случаев признать такую сделку недействительной не удастся. Аналогично — в ситуации, когда договор составлен не с сыном, а с соседкой. Право собственности принадлежит матери, и только она вправе выбирать способ распоряжения ею, если, конечно же, она дееспособна, не имеет место обман или заблуждение».

Однако оспорить дарственную можно лишь в течение трех лет с момента дарения.

Частые вопросы

Можно ли оформлять дарственную на долю в квартире?

Да, подарить можно любую недвижимость.

Можно ли оформить сделку без собственника квартиры?

Нет, дарить недвижимость имеет право только ее собственник.

Можно ли отказаться от подарка?

Да, но сделать это гораздо проще до заключения сделки, чем после. После подписания договора, но до момента передачи жилья в собственность можно написать письменный отказ.

В чем разница между дарственной и завещанием?

Основное отличие дарственной от завещания — в моменте перехода права собственности на имущество к новому собственнику.

«Если рассматривать квартиру как предмет договора дарения, то переход права собственности на нее произойдет в момент подписания договора и передачи имущества. А при составлении завещания — только после смерти собственника и истечения общего срока для принятия наследства (6 месяцев), — говорит адвокат по уголовной и судебной защите Наталья Быстрова. — То есть дарственная позволяет передать имущество здесь и сейчас, а завещание — только после смерти. Договор дарения составляется в простой письменной форме и не требует нотариального заверения, а завещание без регистрации у нотариуса считается недействительным».

«Завещание можно отменить в любой момент, а вот дарственную так просто отменить не получится, — говорит юрист, специалист в сфере правового консалтинга Нихад Касумов. — Ведь дарственная — это сделка, по которой вы принимаете на себя обязанность передать кому-то ценную вещь. Просто так отменить ее закон не позволяет. Только в исключительных случаях — например, когда одаряемый обращается с подаренной вещью, которая ценна для дарителя, с такой небрежностью, при которой эта вещь может быть утрачена. Но все это нужно будет доказывать еще в суде, а для отмены завещания достаточно посетить нотариуса».

Можно ли оспорить дарственную на квартиру?

Аннулировать подписанную обеими сторонами дарственную можно по соглашению между сторонами или согласно условиям, прописанным в договоре. В остальных случаях придется обращаться в суд. Отменить дарственную в суде можно, если тот, кто получил подарок:

• Покушался на жизнь дарителя или его родственников или нанес им телесные повреждения
• Ненадлежащим образом обращался с подарком

Также в суде договор дарения можно отменить, если даритель в момент дарения был недееспособен или был вынужден действовать из-за угроз и давления.

На имущество, оформленное между ближайшими родственниками по договору дарения, распространяется следующее ограничение: продать его без уплаты налога по договору купли-продажи можно будет только через три года.

Также даритель имеет право вернуть себе объект, если при оформлении договора стороны договорились прямо указать на то, что даритель может отменить свое решение.

Чтобы правильно и юридически верно оформить дарственную, нужно обратиться к нотариусу. Он составит договор и станет гарантом того, что при дарении недвижимого имущества ни одна из сторон не была введена в заблуждение и действовала по собственной воле.

Договор дарения представляет собой сделку, разрешающую предоставлять и получать имущественные права безвозмездно. Предметом данного документа могут быть как материальные предметы, так и нематериальные вещи (права на что-либо, освобождение от обязанности и проч.). Дарителем выступает единоличный владелец имущества. 

Подобные сделки могут совершаться как в устной, так и в письменной форме. Дарение между физлицами может не фиксироваться на бумаге, а те же самые манипуляции между юрлицами уже требуют такого шага (но только в том случае, если сумма договора превышает 3.000 рублей).

Обязательными моментами, которые обязательно должны быть отражены в тексте документа, являются предмет договора, его стоимость и срок передачи прав. Главным условием становится безвозмездность и бескорыстность дара — требования к получателю не предъявляются. Договор дарения не имеет строго установленной формы, единственное требование — содержание подробного описания самого передаваемого в дар объекта. 

Недвижимость невозможно подарить устно — такие соглашения должны регистрироваться в Росреестре.

Виды и варианты договоров дарения

• Договор дарения квартиры.
• Договор дарения земельного участка. 
• Договор дарения автомобиля.
• Договор дарения доли в недвижимости.

Пожалуй, самый распространенный способ передачи прав на недвижимое имущество между близкими людьми, особенно родственниками, — это дарение. Между родственниками или близкими друзьями обычно складываются доверительные отношения, отчего люди, выбирающие такой вид сделки, редко учитывают возможные риски. Безусловно, при ряде обстоятельств договор дарения — самый простой способ передать квартиру, дом или дачу в собственность другого человека, но все же стоит разобраться в юридических особенностях сделки. В настоящей статье юристы по недвижимости расскажут о нюансах сделок дарения недвижимости. 

Правовое регулирование договора дарения недвижимости

Заключение и исполнение договоров дарения недвижимости регулируется нормами главы 32 ГК РФ, а также общими положениями гражданского законодательства. При заключении договора дарения квартиры отношения регулируются также жилищным законодательством, а сделки дарения земельных участков – земельным законодательством. Кроме того, при подписании и исполнении договоров дарения недвижимости необходимо руководствоваться также нормами семейного законодательства.

Порядок регистрации перехода права собственности установлен специальным законом — Федеральный закон № 218-ФЗ от 13.07.2015 г. «О государственной регистрации недвижимости».

Договор дарения недвижимости, как иные сделки, считается заключенным, если в нем содержатся существенные, то есть обязательные с точки зрения закона, условия, а также если соблюдена форма.

Существенные условия договора дарения недвижимости

К существенным условиям договора дарения недвижимости относятся:

1. Условие о предмете договора. В договоре должен быть четко идентифицирован объект недвижимости, для этого в предмете договора указывают адрес, по которому расположено недвижимое имущество, кадастровый номер объекта, площадь, этаж, этажность, год постройки, назначение и т.д.
2. Вид обязательства по дарению (консенсуальный или реальный договор). По договору дарения даритель передает имущество или обязуется передать имущество, в зависимости от формулировки в договоре различаются правовые последствия заключения договора. Наиболее распространены на практике реальные договоры дарения, когда по договору дарения даритель передает имущество.

Это условия, которые обязательны с точки зрения закона, для того чтобы договор дарения недвижимости был заключен. То есть при отсутствии подобных условий или их нечеткости сделка будет считаться несостоявшейся.

Однако для защиты интересов сторон сделки рекомендуется более детально урегулировать отношения сторон в договоре.

В частности, в договоре дарения можно предусмотреть следующие условия:

• в договор дарения жилого помещения
  включить условие о наличии лиц, имеющих право пользования жильем (при их наличии — перечень лиц, имеющих право пользования имуществом и проживания)
• в договоре дарения можно предусмотреть право дарителя отменить дарение в случае, если он переживет одаряемого
• предусмотреть условие о правопреемстве на случай смерти дарителя или одаряемого в консенсуальном договоре дарения, когда даритель не передает имущество, а обязуется передать в будущем

Договор дарения — это соглашение сторон, при котором одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать во владение, пользование и распоряжение другой стороне (одаряемому) имущество.

Стороны договора дарения недвижимости

Сторонами договора дарения недвижимости могут выступать юридические и физические лица, в том числе индивидуальные предприниматели, за исключением случаев прямого запрета, предусмотренного законом.

Так, по закону дарителями недвижимости не могут быть:

• коммерческие организации в отношении коммерческих организаций
• лица, находящиеся под опекой, т.е. не допускается дарение от имени малолетних и граждан, признанных недееспособными, их законными представителями

Одаряемыми по договору дарения недвижимости, согласно нормам закона, не могут быть:

• работники образовательных и медицинских организаций, а также организаций, оказывающих социальные услуги, в том числе организаций для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей (в случае, если дарителями выступают граждане, находящиеся в них на лечении, содержании или воспитании, супруги и родственники этих граждан)
• лица, замещающие государственные должности Российской Федерации, государственные должности субъектов Российской Федерации, муниципальные должности; государственные и муниципальные служащие; служащие Банка России (в связи с их должностным положением или в связи с исполнением ими служебных обязанностей)

На любой стороне сделки дарения недвижимости допустима множественность. Это означает, например, что, если предметом сделки является недвижимость, находящаяся в общей долевой собственности, в роли дарителя должны выступать все собственники долей.

Форма договора дарения недвижимости

Дарение недвижимости осуществляется путем подписания дарителем и одаряемым одного документа — письменного договора — и последующей регистрации перехода права собственности на основании сделки. Но одного договора не всегда достаточно, в установленных законом случаях необходимо обязательно обратиться к нотариусу и удостоверить сделку.

Когда требуется нотариальное удостоверение договора дарения недвижимости?

Договор дарения недвижимости должен быть удостоверен нотариусом обязательно в следующих случаях:

• дарение доли в общей долевой собственности на недвижимое имущество, за исключением случаев дарения всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке
• дарение недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным
• договоры, заключаемые лицом, которое вследствие физического недостатка, болезни или неграмотности не может расписаться самостоятельно, из-за чего подписантом выступает иное лицо

То есть перечень сделок дарения недвижимости, которые подлежат обязательному нотариальному удостоверению, сейчас невелик. В иных случаях стороны могут по желанию удостоверить договор у нотариуса. О том, что дает такое удостоверение, читайте в статье.

Завещание или дарение: как передать имущество правопреемникам?

Завещание – это односторонняя сделка, на основании которой наследодатель (собственник имущества) распоряжается своим имуществом на случай смерти. Таким образом, наследник на основании завещания приобретет права на имущество только после смерти наследодателя. При этом права наследника могут быть ограничены правами лиц, имеющих право на обязательную долю в наследстве (ст. 1149 ГК РФ).

В отличии от завещания договор дарения позволяет передать правопреемнику имущество еще при жизни собственника. Более того, договор, предусматривающий передачу дара одаряемому после смерти дарителя, ничтожен, так как распорядиться имуществом на случай смерти можно только на основании завещания или наследственного договора. В этом есть плюсы и минусы дарения.

Документы для дарения недвижимости

Непосредственно для оформления и заключения договора дарения недвижимости потребуются сведения о недвижимости, имеющиеся в реестре, условия сделки и данные сторон сделки.

1. правоустанавливающие и правоподтверждающие документы на недвижимость (договоры, свидетельства о праве на наследство, решения суда – иные документы – основания перехода права собственности, выписка из ЕГРН – сейчас получить выписку с данными продавца может только сам продавец, его представитель и нотариус)
2. документы, удостоверяющие личность сторон договора дарения (паспорта)
3. нотариально удостоверенное согласие супруга (супруги) дарителя, если имущество находится в общей совместной собственности, или брачный договор, устанавливающий раздельный режим собственности
4.  согласие органов опеки и попечительства – в случае дарения недвижимости несовершеннолетним/ограниченно дееспособным лицом
5. если договор подписывает представитель по доверенности, – нотариально удостоверенная доверенность с правом подписания договора отчуждения + паспорт представителя

Если сторона по сделке физическое лицо — иностранный гражданин, к документам, указанным выше, необходимо предоставить:

• документы, подтверждающие его легальное пребывание на территории РФ (виза, регистрация, вид на жительство и др.), паспорт и его перевод на русский язык с нотариально засвидетельствованной подписью переводчика, выполнившего перевод на территории РФ
• если гражданин не владеет русским языком, то необходимо пригласить на сделку переводчика, который сможет выполнить устный перевод совершаемой сделки с русского языка на язык, понятный иностранному гражданину + паспорт переводчика и его диплом с приложением

Стоимость оформления дарения недвижимости и кто оплачивает расходы

Стоимость оформления сделки дарения недвижимости складывается из следующих расходов:

• пошлина за регистрацию перехода права собственности (2000 рублей – 1 объект недвижимости)
• расходы на оформление и получение документов (пошлина за выписку из ЕГРН, перевод документов и пр. – при необходимости)
• нотариальные расходы (если удостоверяется согласие супруги, доверенность и/или сделка по требованию закона или по желанию сторон)
• расходы на юридическое сопровождение сделки

О распределении расходов на оформление сделки стороны договариваются об этом самостоятельно, никаких законодательных норм на этот счет нет.

Налоги при дарении недвижимости

Доходы, полученные физическим лицом в качестве дара, облагаются НДФЛ. Однако в соответствии с п. 18.1 ст. 217 НК РФ доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации.

Членами семьи и близкими родственниками являются:

• супруги
• родители и дети
• усыновители и усыновленные
• дедушка, бабушка и внуки
• полнородные и неполнородные (имеющие общих отца или мать) братья и сестры 

Налоговая база при дарении недвижимости между физическими лицами может определяться, исходя из кадастровой стоимости или инвентаризационной стоимости полученного в дар имущества. Соответствующие сведения могут быть получены из ЕГРН, а при их отсутствии в ЕГРН от органов технической инвентаризации (БТИ).

Дарение недвижимости: пошаговая инструкция

Шаг 1. Подготовьте необходимые документы

Выше мы указали список необходимых документов для оформления дарения.

Шаг 2. Составьте договор дарения недвижимости

Часто договор дарения по старой памяти называют дарственной и спрашивают, как составить дарственную на квартиру, дом, земельный участок, какие действуют правила оформления дарственной, как и где оформить дарственную на квартиру, нужно ли ее удостоверять нотариально и регистрировать.

Договор дарения должен быть заключен в письменной форме и подписан сторонами. В перечисленных выше случаях договор дарения удостоверяется нотариально. Также стороны могут по желанию удостоверить договор у нотариуса. Если вы удостоверяете договор дарения у нотариуса, то для заключения сделки направьте собранные документы нотариусу. После проверки документов нотариус запишет вас на сделку. В этот день стороны сделки (даритель и одаряемый или их представители) должны явиться с оригиналами направленных документов. Нотариус сверит данные и подготовленный договор, распечатает договоры в необходимом количестве экземпляров на бланке и предоставит на подпись сторонам сделки. После подписания договора нотариуса сам направит документы для регистрации перехода права собственности в Росреестр. Вместе с тем, за нотариальное удостоверение договора дарения и услуги нотариуса придется уплатить пошлину.

Переход права собственности по договору дарения подлежит обязательной государственной регистрации (сам договор не регистрируется, регистрируется именно переход права собственности, в связи с этим договор вступает в силу с момента его подписания, а не регистрации).

Составление договора дарения (дарственной) можно доверить юристу, так процедура дарения недвижимости займет меньше времени на оформление. Кроме того, это позволит избежать “приостановку” в Росреестре по причине неверного составления договора дарения. Стоимость юридических услуг ниже нотариальных тарифов.

Шаг 3. Обратитесь в Росреестр для регистрации перехода права собственности

Размер госпошлины за регистрацию перехода права собственности на недвижимость по договору дарения (за исключением земельных участков сельхозназначения) составляет 2 000 рублей для физических лиц. При регистрации прав на земельный участок из земель сельхозназначения размер госпошлины ниже и составляет 350 рублей.  

Обратите внимание! С 29.06.2022 года МФЦ передает документы в Росреестр через электронную систему. Это означает, что сотрудник МФЦ все предоставленные заявителями документы сканирует и направляет в Росреестр. Бумажные экземпляры МФЦ возвращает заявителям после регистрации. При этом при сканировании сотрудник МФЦ проставляет отметку о том, что создан электронный образ документа. Штамп Росреестра о регистрации на договорах теперь не проставляется. По мнению регистрирующего органа, такая система должна ускорить регистрацию.

Срок регистрации перехода права собственности по договору дарения: 
7 рабочих дней — при обращении в Росреестр
9 рабочих дней — при обращении в МФЦ
3 рабочих дня — при регистрации нотариальной сделки через Росреестр
5 рабочих дней — при регистрации нотариальной сделки через МФЦ

Шаг 4. Декларирование дохода одаряемым, если это требуется

1. рассчитать его сумму и заполнить декларацию 3-НДФЛ (в декларации можно применить имущественные и социальные вычеты, если у вас есть право на них)
2. уплатить НДФЛ в бюджет. 

Договор дарения и режим собственности супругов

По общему правилу все недвижимое имущество, приобретенное супругами в браке, принадлежит им на праве общей совместной собственности (законный режим собственности). Однако из этого правила есть исключения. Не является совместно нажитым имущество, приобретенное одним из супругов в порядке наследования, в дар или на основании иной безвозмездной сделки. Также режим совместной собственности не распространяется на имущество, приобретенное за счет средств от продажи личного имущества одного из супругов.

Кроме того, супруги при заключении или после заключения брака могут изменить законный режим собственности и установить, например, режим раздельной собственности, заключив брачный договор.

Если предметом дарения является недвижимость, находящаяся в совместной собственности супругов, необходимо письменное согласие супруга (-и) дарителя, заверенное нотариально (ст. 35 Семейного кодекса Российской Федерации).

При этом, как было отмечено ранее, на имущество, приобретенное в период брака одаряемым на основании договора дарения, не распространяется режим совместной собственности.

Ответы на частые вопросы

Можно ли отказаться от исполнения договора дарения недвижимости?

Право отказа от исполнения договора дарения, согласно закону, закреплено только за дарителем.

При этом отказ от исполнения договора дарения возможен только в отношении договора дарения в будущем. В ст. 577 ГК РФ прямо перечислены случаи, когда даритель может воспользоваться этим правом. Так, даритель вправе отказаться от исполнения договора дарения в будущем, если после его заключения имущественное или семейное положение либо состояние здоровья дарителя изменилось настолько, что исполнение договора в новых условиях приведет к существенному снижению уровня его жизни.

Кроме того, даритель вправе отказаться от исполнения договора, содержащего обещание передать в будущем одаряемому вещь, по тем же основаниям, что дают ему право отменить дарение (п.1 ст. 578 ГК РФ).

В отличие от дарителя, одаряемый имеет право отказаться не от исполнения договора дарения, а от принятия дара. При этом отказаться принять в дар недвижимое имущество одаряемый может только до момента государственной регистрации перехода права собственности, что приравнивается к расторжению договора дарения (ст. 573 ГК РФ). После государственной регистрации права собственности на предмет дарения за одаряемым отказ от владения им может осуществляться только в форме новой сделки по отчуждению (обратное дарение, купля-продажа, мена).

Как отменить дарение недвижимости?

Если отказ от исполнения договора дарения предполагает отказ от еще неисполненного обязательства, то отмена дарения означает, что аннулируется уже исполненный договор дарения.

В ГК РФ определены основания для отмены дарения. По факту в ней приведен исчерпывающий перечень обстоятельств, при которых даритель может аннулировать сделку.

Так, согласно ст. 578 ГК РФ, даритель (его наследники) вправе отменить дарение, если одаряемый:

• совершил покушение на его жизнь, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников
• умышленно причинил дарителю телесные повреждения
• обращение одаряемого с подаренной вещью, представляющей для дарителя большую неимущественную ценность, создает угрозу ее безвозвратной утраты

В перечисленных случаях для отмены дарения потребуется обращение в суд. Согласно ст. 28 Гражданско-процессуального кодекса РФ (ГПК РФ), иск подается в суд общей юрисдикции, по месту жительства ответчика. Если одаряемым является организация, подавать иск следует в арбитражный суд, по месту нахождения такой организации.

Как было отмечено ранее, в договоре дарения можно предусмотреть право дарителя отменить дарение в случае, если он переживет одаряемого. В таком случае (при отмене дарения на основания условия договора) воля дарителя на отмену дарения выражается в заявлении о государственной регистрации его права, обращение в суд и другие документы для отмены дарения не потребуются.

Законом установлены случаи, когда дарение может быть отменено без учёта воли дарителя. В частности, суд может по требованию заинтересованного лица отменить дарение, совершенное индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом в нарушение положений Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» от 26.10.2002 № 127-ФЗ за счет средств, связанных с его предпринимательской деятельностью, в течение 6 месяцев, предшествовавших объявлению такого лица несостоятельным (банкротом).

Последствием отмены дарения является возврат подаренной вещи дарителю. Это возможно, если вещь сохранилась к моменту отмены дарения. В противном случае даритель не вправе требовать возмещения стоимости вещи в деньгах. Исключение составляют случаи, когда установлена вина одаряемого в том, что требование дарителя не может быть исполнено.

Когда могут признать договор дарения недействительным?

Договор дарения квартиры может быть признан недействительным по общим основаниям, описанным в статьях 166-180 ГК РФ.

Например, если договор заключался под влиянием насилия, угрозы или неблагоприятных обстоятельств; сделка заключалась недееспособным или ограниченным в дееспособности лицом, несовершеннолетним и подобное.

К ничтожным сделкам относятся:

• нарушающие закон;
• нарушающие правопорядок и нравственность;
• мнимые сделки, то есть совершенные только на бумаге;
• притворные (например, оформление продажи квартиры, хотя по факту она дарится);
• сделка, совершенная недееспособным;

К оспоримым относятся:

• сделки, заключенные под влиянием насилия или под угрозой его применения;
• кабальные;
• совершенные ограниченно дееспособными;
• заключенные без согласия третьего лица, когда такое согласие необходимо;
• заключенные лицами, которые существенно заблуждаются в предмете сделки.

Сколько действителен договор дарения квартиры?

Договор дарения квартиры действует до полного исполнения сторонами обязательств, то есть до передачи квартиры одаряемому и регистрации перехода права собственности.

Услуги юристов по недвижимости

Мы предлагаем комплексные услуги юристов по недвижимости, строительных экспертов и оценщиков.

• Регистрация права собственности
• Проверка недвижимости
• Юридическое сопровождение сделок с недвижимостью
• Юридическое сопровождение аренды недвижимости
• Снятие обременений с недвижимости
• Защита в судебных спорах с недвижимостью
• Юристы по долевому строительству и спорам с застройщиками
• Защита инвесторов при банкротстве застройщика
• Жилищные юристы
• Земельные юристы
• Наследственные юристы
• Оспаривание кадастровой стоимости
• Защита собственников при изъятии недвижимости
• Признание права собственности через суд
• Приватизация недвижимости и споры с ДГИ
• Раздел недвижимости при разводе
• Возмещение ущерба после залива
• Согласование перепланировки

Как оформить договор дарения

Что и кому можно дарить. В каких случаях нужно заключать договор дарения и можно ли его отменить. Как подарить квартиру, долю в квартире, участок или автомобиль близким родственникам и посторонним. За какие подарки нужно платить налоги