Как составить договор купли продажи квартиры по сертификату

• Главная
• Правовые ресурсы
• Подборки материалов
• Договор купли-продажи квартиры с использованием жилищного сертификата

Договор купли-продажи квартиры с использованием жилищного сертификата

Подборка наиболее важных документов по запросу Договор купли-продажи квартиры с использованием жилищного сертификата (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Формы документов

Статьи, комментарии, ответы на вопросы

Нормативные акты

Реальный договор купли-продажи квартиры по государственному жилищному сертификату (ГЖС), прошедший гос. регистрацию. К договору купли продажи квартиры с оплатой по ГЖС применяются те же правила, что и к договору купли-продажи с учётом положений Правил выпуска и погашения государственных жилищных сертификатов, выдаваемых гражданам-участникам федеральной целевой программы «Государственные жилищные сертификаты», утверждённой постановлением Правительства РФ от 19 марта 2002 года №168. Обязательным условием такого договора купли-продажи квартиры является указание, что его оплата производится за счёт средств федерального бюджета в виде субсидии, выделяемой по сертификату. Перечисление средств по договору приобретения жилого помещения продавцу квартиры осуществляется путём безналичных расчётов.

ДОГОВОР КУПЛИ- ПРОДАЖИ КВАРТИРЫ

Самара, обл. 
Двадцать седьмого июля, две тысячи девятого года. 

Гр. Иванова Мария Ивановна, 18.08.1951 года рождения, место рождения село Нижняя Мурашка Целинного района Алтайского края, паспорт серии 36 02 № 615199 выдан 31.10.2002г. Железнодорожным РОВД г.Самары, 
гр. Иванов Иван Иванович, 24.04.1952 года рождения, место рождения г.Ленинград паспорт серии 36 02 № 615116 выдан 31.10.2002г. Железнодорожным РОВД г.Самары, проживающие по адресу: г.Самара, ул.Дзержинского, дом 35, кв.20, именуемые в дальнейшем «Продавцы», с одной стороны, 
и гр. Петрова Светлана Петровна, 13.06.1951 года рождения, место рождения с.Петровка Неверкинского района Пензенской области, паспорт серии 47 02 № 368777 выдан 10.04.2002 г. ОВД города Полярного Мурманской обл., код подразделения 512-020, зарегистрирован по адресу: Мурманская обл, г.Полярный, ул.Ленина, дом 23, кв. 23, гр.Петров Андрей Юрьевич, 14.05.1976 года рождения, место рождения г.Кузнецк-12 Пензенской области, паспорт серии 4702 № 345999 выдан 15.03.2002 г. ОВД города Полярного Мурманской обл., код подразделения 512-020, зарегистрирован по адресу: Мурманская обл., г.Полярный, ул.Ленина, дом 23, кв. 23, гр. Петрова Зоя Алексеевна, 11.03.1979 года рождения, место рождения с.Неверкино, Неверкинского района Пензенской области, паспорт серии 56 03 № 173333, выдан 14.07.2003г. ОВД Неверкинского района Пензенской обл., код подразделения 582-027, зарегистрирован по адресу: Мурманская обл., г.Полярный, ул.Ленина, дом 23, кв. 23, действующая за себя и в качестве законного представителя своего малолетнего сына гр. Петрова Антона Андреевича, 27.04.2007 года рождения, место рождения г.Снежногорск Мурманской области, свидетельство о рождении серии I-ДП №721885, выдано 13.06.2007г., Отделом ЗАГС администрации муниципального образования г. Полярный, Мурманской обл, проживающего по адресу: Мурманская обл., г.Полярный, ул.Ленина, дом 23, кв. 23, в лице представителя гр. Петровой Светланы Петровны, 13.06.1951 года рождения, место рождения с.Петровка Неверкинского района Пензенской области, паспорт серии 47 02 № 368777 выдан 10.04.2002 г. ОВД города Полярного Мурманской обл., код подразделения 512-020, зарегистрирован по адресу: Мурманская обл., г.Полярный, ул.Ленина, дом 23, кв. 23, действующей на основании доверенности, выданной 1 июля 2009 года нотариусом города Самары Альферович Т.А., зарегистрировано в реестре за № 2-2504, именуемые в дальнейшем «Покупатели», с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем:

Купля-продажа квартиры по сертификату имеет ряд особенностей, обязательных для исполнения обоими контрагентами – и покупателем, и продавцом. Жилищный сертификат является одной из форм господдержки населения. Выдаётся сертификат строго определённым существующим законодательством категориям лиц, с единственной целью – для покупки уже готового жилища.

Любое нарушение, совершённое в процессе сделки купли-продажи может расцениваться как мошенничество. В итоге подобная сделка опротестовывается и признаётся недействительной. Чтобы избежать этого, владельцам жилищного сертификата следует внимательно ознакомиться с правилами купли квартиры по жилищному сертификату.

Что такое жилищный сертификат

Жилищный сертификат представляет собой особого рода безвозмездную субсидию, предоставляемую государством конкретному человеку. При этом данная субсидия имеет целый ряд ограничений:

• Выдаётся исключительно для строго определённой цели – приобретения уже готового и принятого в эксплуатацию жилья.
• Является именным. То есть, сертификат выдаётся конкретному гражданину, и передать его другому лицу, хоть за определённую плату, хоть безвозмездно, уже невозможно.
• Получить жилищный сертификат возможно только один раз. Повторная его выдача не предусмотрена действующим законодательством.

Правом получения жилищного сертификата обладает узкий круг лиц, подпадающий под действие соответствующей федеральной программы, начавшей действовать с 2002 г. К таким группам лиц относятся:

• Военнослужащие (контрактникам, офицерам), а также служащие военизированных подразделений ряда прочих госструктур – МВД, ФСБ, МинЧС и инвентаризационно-оценочного управления. Сертификат выдаётся при выходе данными гражданами в отставку или по истечении определённого срока выслуги лет.
• Лица, переселяющиеся с ЗАТО Байконур (бывший г. Ленинск, Казахстан) на территорию РФ. Действие данного положения распространяется исключительно на граждан РФ.
• Переселенцы из регионов, находящихся на Крайнем севере, а также из районов, официально приравненных к таковым.
• Вынужденные переселенцы из других регионов страны, а также из других государств. В последнем случае иностранцы, претендующие на выдачу им жилищного сертификата, должны предварительно получить российское гражданство.
• Молодые учёные, подпадающие под соответствующую госпрограмму.
• Граждане РФ, пострадавшие при Чернобыльской катастрофе. Сюда относятся как лица, принимавшие участие в ликвидации последствий аварии, так и граждане, проживавшие в зоне, затронутой радиоактивным выбросом.
• Семьям, в которых один из супругов погиб при исполнении служебных обязанностей во время службы в российской армии.
• Гражданам, потерявшим жилище в результате стихийных бедствий, техногенных катастроф и прочих подобных ситуаций.

При этом вышеперечисленные категории граждан, а также члены их семьи не должны иметь в собственности никакой жилплощади.

Использование жилищного сертификата

Жилищный сертификат нельзя обналичить – он предназначен исключительно для безналичного расчёта за приобретаемое жильё. Размер сертификата в денежном выражении зависит от двух факторов:

• Среднестатистической цены на готовое жильё в данном регионе. Для некоторых городов в индивидуальном порядке устанавливаются повышающие коэффициенты.
• Количество членов семьи у получателя сертификата. Согласно жилищным нормативам, на одного человека полагается минимум 32 м2, на двух – 42 м2, на семью из трёх и более членов – по 18 м2 на каждого человека.

После получения сертификата, его владелец должен предъявить данный документ в банк в срок не позднее 2-х месяцев. Банковские служащие проверяют документ на подлинность, на законность владения им и на соблюдение сроков подачи. После этого на имя подателя жилищного сертификата открывается банковский счёт. Но даже если по какой-то причине время подачи упущено, не стоит переживать. В этом случае сертификат не аннулируется, а его владелец не теряет право на льготное приобретение жилья. Чтобы продлить сроки действия жилищного сертификата достаточно подать заявление в учреждение, выдавшее его.

В ситуации, когда владелец сертификата желает приобрести жильё, превышающее по стоимости его денежный номинал, он вправе доплатить разницу из собственных средств. Также возможно использование для этих целей материнского капитала или банковского займа. При оформлении квартиру в ипотечный кредит, жилищный сертификат исполняет роль первоначального взноса за приобретаемое жильё. После передачи сертификата в банк и открытия именного счёта, документ владельцу более не возвращается.

При выборе квартиры, покупателю следует обратить внимание на следующие нюансы:

• Использовать жилищный сертификат можно только для покупки уже готового жилья. Приобрести при его помощи квартиру в строящемся доме, например, вложив сертификат в долевое строительство, не получится.
• Покупаемое по жилищному сертификату жильё должно находиться в полной собственности продавца, и не иметь никаких обременений.
• Квартира должна полностью соответствовать требованиям жилищных и санитарных нормативов.

Составление договора

При приобретении квартиры по жилищному сертификату, как и при прочих сделках с недвижимостью, необходимо составить договор купли-продажи. В нём должна содержаться такая информация:

• Порядок произведения оплаты за квартиру – единовременной выплатой всей суммы или отдельными платежами в течение определённого времени. В договоре следует указать точные даты произведения платежей, в соответствии с договорённостью с продавцом.
• Также в пункте «оплата» составляемого договора необходимо отметить, что расчет производится безналичным способом, с перечислением денежных средств из госбюджета.
• Номер счёта, открытого на имя владельца жилищного сертификата в банке. С него будет перечисляться оплата за приобретаемую квартиру продавцу.
• Точные данные о жилищном сертификате – регистрационный номер; дату выдачи; наименование учреждения, выдавшего документ.
• Когда оплата за покупку производится частями, следует указать, что до момента полной выплаты стоимости, квартира находится в залоге у продавца.

После составления и регистрации договора в нотариальной конторе, банк переводит деньги с расчетного счёта держателя сертификата на счёт продавца жилой недвижимости. До этого данный счёт блокируется в соответствии с требованиями законодательства, и перечисление денег с него возможно исключительно по целевому предназначению, то есть на покупку жилья. Сроки перечисления денег зависят от типа жилищного сертификата и особенностей работы банковской организации. Обычно сумма приходит на счёт продавца нескольких дней, максимум – 2-3 недель.

Переход права владения от продавца к покупателю происходит только после полной оплаты стоимости покупаемой квартиры или дома. До этих пор жильё находится в залоге у продавца, и если денежные средства не поступят в полном объёме в оговорённые сроки, он имеет право расторгнуть сделку. На практике такое возможно только в ситуации, когда владелец сертификата желает купить квартиру, превышающую по стоимости денежный номинал жилищного сертификата, доплатив из собственного кармана.

Бюджетные деньги, лежащие на целевом банковском счёте, перечисляются без особых проблем, при условии предоставления всех требуемых документов на квартиру. Если доплата производится в виде ипотечного займа, то перечисление банковских денег происходит также в срок. Задержки обычно возникают, когда покупатель при заключении договора не ещё имеет необходимой суммы для покрытия разницы в цене. Жилищный сертификат тогда выступает в качестве аванса, а вот с поиском остальной суммы могут возникнуть проблемы. В этом случае, если не удастся договориться с продавцом о продлении срока выплат, деньги, уже переведённые с банковского счёта возвращаются обратно, а неудавшийся покупатель освобождает жильё.

Возможные подводные камни

Покупка жилья – очень ответственный шаг, и подходить к нему следует внимательно. Будьте осторожны, если вам предлагает заключить сделку некий представитель собственника жилища, действующий по доверенности. В этой ситуации необходимо проверить действительность документа в нотариальной конторе, где он был зарегистрирован. Среди наиболее частых проблем, связанных с доверенностью, следует указать:

• Окончившийся срок действия документа, что лишает доверенное лицо права оформлять какие-либо документы от имени собственника квартиры.
• Использование мошенниками поддельной доверенности. После перечисления денег и заселения в квартиру может вдруг объявиться её законный владелец, который либо вовсе не знал о продажи своей квартиры (например, если она была им сдана в наём мошенникам-продавцам), либо является соучастником афёры.
• Лицо-доверитель, выдавший документ, скончался. В данной ситуации собственниками квартиры становятся наследники, а доверенность автоматически аннулируется.

Не следует при покупке квартиры, превышающей по стоимости сумму сертификата, выплачивать разницу в цене в виде аванса. Особенно это актуально, если переплата составляет внушительную сумму. Часто бывает, что при срыве сделки у покупателя возникают проблемы с возвратом уже уплаченного аванса. В результате приходится «вытягивать» деньги при помощи длительных судебных заседаний, отнимающих массу времени и сил.

Другая потенциальная опасность содержится в попытках продавца обойти положения налогового законодательства. Согласно положениям НКРФ, каждый продавец обязан уплатить в бюджет налог на прибыль с заключённой возмездной сделки. Размер НДФЛ составляет на сегодня 13% от суммы прибыли. То есть, продав квартиру за 1 млн. руб., гражданин должен перечислить в госбюджет 130 т.р., что по душе далеко не всякому.

Как итог – попытки занизить на бумаге стоимость сделки, указав, допустим, вместо миллиона всего 500 тысячей. Но покупателю при этом следует учитывать, что пойдя навстречу продавцу, и занизив стоимость жилья в договоре, он этим самым подставляет себя под удар. В случае расторжения сделки он сможет вернуть не реально уплаченный миллион, а только указанную в договоре сумму.

Причин для расторжения сделки бывает множество. Например, собственник жилья был официально признан судом недееспособным. Следовательно, он не имеет права заключать какие-либо сделки и договора. Конечно, выказывать сомнение в способности человека отдавать отчёт своим поступкам как-то не совсем прилично. Но, затребовав при заключении договора о покупке квартиры, от продавца справку из психодиспансера вы оградите себя от возможных проблем.

Другой вариант – квартира досталась продавцу по наследству, но имеются некие другие наследники, оспаривающие завещание. В подобной ситуации договор купли-продажи, по их требованию, может признаваться недействительным. Для этого внимательно ознакомьтесь с правоустанавливающей документацией – на каких основаниях и в результате чего данная жилая недвижимость перешла в собственность продавца. Если квартира была получена по наследству или в дар, это повод насторожиться и обратиться к нотариусу, открывавшему наследственное дело. Вполне возможно наличие неких так называемых обязательных наследников, или иных лиц, предъявляющих свои претензии на покупаемое вами жильё.

В целом же покупка жилища по государственному сертификату практически аналогична обычному приобретению недвижимости. Если вы не уверены в глубине своих юридических познаний, лучше всего обратиться за помощью к профессионалу. Квалифицированный юрист, практикующий в области жилищного права, окажет вам весь спектр юридических услуг – начиная с правильного составления договора, и заканчивая отслеживанием чистоты сделки.

Как купить квартиру по жилищному сертификату

Договор купли-продажи квартиры с использованием сертификата – это отличная возможность для молодых семей, военнослужащих, ветеранов и чернобыльцев получить собственное жилье с приличной скидкой. Речь идет о предоставлении субсидии государством.

Конечно, есть определенные сложности в получении самого сертификата, да и сумма предоставляется сравнительно небольшая. Но использовать такую возможность нужно обязательно. 

Договор купли продажи квартиры: сертификат и его особенности

Прежде чем составить договор купли-продажи квартиры по жилищному сертификату, следует понять основной принцип, по которому проводится сделка.

Сертификат – это не наличные, соответственно, покупатель не может расплатиться с продавцом на месте. Также он не является ценной бумагой. Это свидетельство, которое предоставляется государством и дает право на получение субсидии.

Размер рассчитывается индивидуально для каждого региона, но всегда зависит от 2-х факторов:

1. В зависимости от кол-ва проживающих и нормативов площади квартиры, установленных государством;

2. В зависимости от стоимости 1 м2 в конкретном субъекте РФ (учитывается законодательная, а не рыночная стоимость недвижимости).

Договор купли продажи квартиры по сертификату, образец которого есть на сайте, должен включать в себя информацию о сумме, которые предусмотрены в качестве субсидии. 

Можно рассмотреть на примере военнослужащих, планирующих приобрести недвижимость в Московской области:

• Площадь квартиры: для тех, кто проживает 1 – 33 м2, для семьи из 2-х человек – 42 кв.м, для семьи из 3-х человек – не менее 18 м2 на каждого проживающего;

• По сумме (по состоянию на 2014 г.): для семьи из 3-х человек предусмотрено 2225880 рублей (расчет ведется следующим образом: 18 м2 х 3 чел х 34350 р. *стоимость 1 м2 х 1,2 *спецкоэффициент для столицы).

Нужно учитывать, что договор купли продажи квартиры с использованием сертификата может быть заключен одним из трех способов:

1. Исключительно по стоимости сертификата, что более актуально для сельской местности;

2. По стоимости сертификата с доплатой наличными;

3. По стоимости сертификата + по ипотеке (оставшаяся часть оформляется в кредит в одном из банков, где будет храниться до сделки сертификат).

Получается, что вы можете использовать средства в качестве первоначального взноса. Банки весьма охотно оформляют такие займы, ведь у них уже есть внушительная сумма на счету.

Договор купли продажи квартиры по сертификату: образец заполнения

Хороший договор купли-продажи квартиры с сертификатом кардинально ничем не отличается от классического соглашения. Есть небольшая особенность, и касается она раздела «Оплата». В остальном документ заполняется стандартным образом:

• Общая информация о документе и о сторонах сделки (дата, место, ФИО и т.д.). Если присутствуют представители сторон – обязательно указывать их ФИО и номер доверенностей;

• Предмет сделки должен содержать подробную информацию об объекте недвижимости. Пропишите в соглашении абсолютно все – адрес, этажность дома, этаж квартиры и ее площадь;

• Хороший договор купли-продажи квартиры сложно представить без обязанностей и прав сторон. Разумеется, здесь каждый определяет приоритеты для себя. Можете вменить продавцу необходимость съехать до 15-го числа … месяца, а покупателю – перечислить деньги до этой даты; 

• Также следует прописать реквизиты правоустанавливающих документов (т.е. – на основании какого документа продавец владеет недвижимостью).

Особое внимание нужно уделить разделу «Оплата». Договор купли-продажи квартиры, сертификат в котором используется в качестве части или полного расчета, должен содержать информацию о том, что передача средств проводится безналичным способом и из государственного бюджета. 

На практике это может выглядеть следующим образом:

«Оплата стоимости недвижимости проводится путем перечисления финансовой организацией/банком (наименование организации) денежных средств с блокированного ранее целевого счета владельца сертификата в сумме … на счет, указанный Продавцом № ___». Также можно сделать приписку о том, что: «средства будут перечислены в течение 15 дней с момента предоставления сертификата в банк плательщика». Указать можно любой срок, главное – не менее 15 дней. 

Для получения средств по договору владелец сертификата должен в течение 3-х дней с момента регистрации договора купли-продажи квартиры обратиться в банк. Там необходимо выписать поручение о перечислении средств со своего счета на счет продавца недвижимости. Стороны могут указать любой другой срок. 

Как написать договор купли продажи квартиры самостоятельно?

Сделка по купли-продажи недвижимости с участием сертификата должна проводиться исключительно в присутствии всех членов семьи. За малолетних детей должны проставить подписи их родители.

Если вы не знаете, как написать договор купли-продажи квартиры самостоятельно, – вы можете воспользоваться нашим ресурсом. Это существенно сэкономит ваше время и деньги. Заполнение юридически грамотного соглашения займет у вас не более 5 минут. Вам нужно лишь ответить на все вопросы в форме, расположенной на странице слева. Система самостоятельно распределит полученную информацию по соответствующим разделам договора. Вам остается лишь потратить пару секунд на скачивание документа, распечатку и проставление подписей. Оцените преимущества нашего сервиса!

После рождения второго, третьего и последующих детей государство единовременно выплачивает новоиспеченным родителям бюджетные средства — 693,1 тысячи рублей. С 1 января 2020 года этот вид господдержки распространился и на семьи, где появился первый ребенок. В этом случае сумма составит 524,5 тысяч рублей.

— Список целей, на которые можно потратить капитал, постоянно расширяется, — рассказывает юрист Иван Волков, управляющий партнер юридической фирмы «ЮРЛИГА». — Раньше в него входили только три пункта: улучшение жилищных условий, получение образования и повышения уровня пенсии. Теперь можно тратить деньги, например, на оплату строительства жилого дома или дачи — это нововведение появилось только в 2020 году.

Большая часть родителей предпочитает не ждать, что будет через 20−30 лет, и принимает решение потратить материнский капитал на покупку квартиры. Мы составили пошаговую инструкцию для тех, кто решил улучшить жилищные условия с помощью сертификата.

Пошаговая инструкция

1. Первым делом подайте заявление в Пенсионный фонд (лично, по почте, через МФЦ или портал Госуслуг) и получите сертификат на материнский капитал. Обращаем внимание, что в 2023 году сертификаты на маткапитал автоматически присылают на Госуслуги без всяких заявлений.
2. Подготовьте все необходимые документы.
3. Выберите понравившееся жилье и сообщите продавцу, что собираетесь внести часть суммы через материнский капитал. Будьте готовы к тому, что не все этому обрадуются, поэтому может понадобиться время для того, чтобы найти подходящее жилье со сговорчивым хозяином.
4. Если продавец согласился, вы можете составить договор купли-продажи и внести в него пункт, что часть суммы будет внесена наличными, а часть — оплачена маткапиталом по сертификату (здесь нужно будет указать № документа).
5. Зарегистрируйте сделку в МФЦ.
6. Подайте в Пенсионный фонд заявление с просьбой перечислить деньги на счет продавца. Обычно они приходят в течение месяца.

Правила и условия покупки

— Если мама покупает жилье на маткапитал, она должна оформить согласие на то, что она выделит ребенку долю в этой квартире, — поясняет Волков. — Законом четко не прописано, какой конкретно должна быть эта доля, так что теоретически она может быть хоть 1/10. Но обычно адекватные родители выделяют ребенку хорошую долю.

Родители, которые заботятся о своих детях и тратят материнский капитал на покупку квартиры, условия, как правило, принимают. Увы, бывают и другие мамы и папы. Они «забывают» о доле малыша, и, когда он вырастает, может через суд потребовать восстановления справедливости.

Документы

Если вы хотите использовать материнский капитал на покупку квартиры, 2023 год отлично для этого подходит. Для приобретения квартиры нужны следующие документы.

1. Паспорта участников сделки
2. Свидетельства о рождении детей
3. Свидетельство о заключении/расторжении брака (если есть)
4. Справка о регистрации людей в квартире
5. Выписка из Единого госреестра недвижимости (ЕГРН)
6. Страховой номер лицевого счета (СНИЛС)
7. Сертификат на материнский капитал
8. Договор купли-продажи
9. Если сделка оформляется в ипотеку, то нужно приложить заявку на получение ипотечного кредита и согласие банка

Важно: если один из этапов покупки нового жилья — продажа старого, в котором ребенок имеет долю, нужно заручиться еще и согласием органов опеки и попечительства. В целом, для тех, кто хочет потратить материнский капитал на покупку квартиры, документы собрать будет несложно: этот минимальный пакет позволяет провести все необходимые операции с недвижимостью.

Как составить договор

Многие уверены, что самый простой, а главное, бесплатный способ — найти пример договора в интернете и просто скачать его. Но, если вы приняли решение использовать материнский капитал на покупку квартиры, договор лучше все-таки составлять с юристом.

 — В теории кажется, что «скачать из интернета» — это самый быстрый вариант, но на практике, я рекомендую обратиться к юристу, который за символическую сумму составит для вас договор с учетом индивидуальных особенностей, и проконтролирует законность всех пунктов. Иногда люди по неопытности не замечают подводных камней и могут заключить невыгодную для себя сделку, на которой потеряют много денег. Юрист же мгновенно все это видит.

Популярные вопросы и ответы

У каждого, кто связывается с покупкой квартиры, тут же возникают десятки вопросов. Отвечаем на самые распространенные из них.