Как составить договор купли продажи квартиры с залогом - Исправление недочетов и поиск решений вместе с Examum.ru

Статья обновлена: 2 марта 2023 г.

Чижова ЕленаРиэлтор. Работаю с 2003 года

Здравствуйте. Я помогла продать около 20 квартир, которые были обременены ипотекой. На моей практике это каждый 4 случай (работаю в Санкт-Петербурге). У каждого собственника своя причина продажи — кто-то хотел квартиру побольше, а кому-то наоборот тяжело стало «тянуть» ипотеку. Часто супруги, которые решили развестись, продают квартиру до выплаты ипотеки, поделить деньги и разъехаться. В общем, опыт в таких продажах у меня есть.

Важное отступление — на этой странице я расскажу о продаже ипотечной квартиры, которая была куплена БЕЗ использования материнского капитала. Есть отдельная инструкция — как продать ипотечную квартиру и с мат.капиталом. Продолжим.

Предупреждаю сразу — без специалиста провести сделку будет крайне сложно. Я расписала порядок действий только в общих чертах, чтобы у продавцов было понимание с чем им придется столкнуться. Советую нанять риэлтора или юриста, у которого есть опыт в продажах квартир в ипотеке.

Раздела инструкцию в несколько ситуаций, ведь многое зависит от действий банка и от будущих покупателей. Точнее сказать, от согласия банка на продажу и от того, как покупатели будут рассчитываться за квартиру. Ознакомьтесь с списком:

Этап №1 — Сообщаем банку о намерении продать квартиру
Этап №2 — Получаем ответ от банка и предпринимаем дальнейшие действия
Ситуация № 1 — Банк дает согласие на продажу

Подситуация №1 — Если покупатели полностью со своими деньгами без ипотеки и субсидий
Подситуация №2 — Покупатели с ипотекой (перевод долга)

Ситуация № 2 — Банк не дает согласие на продажу

Подситуация №1 — Если покупатели со своими деньгами без ипотеки и субсидий
Подситуация №2 — Покупатели с ипотекой

Этап №3 — Регистрируем сделку купли-продажи

Этап №1 — Сообщаем банку о намерении продать квартиру

Это нужно сделать в первую очередь. По закону для продажи ипотечной квартиры требуется согласие банка, потому что она у него в залоге — п. 2 ст. 346 ГК РФ. Если письменное согласие не предоставить, сделку приостановят — п. 16 ст. 26 Федерального закона о регистрации недвижимости.

Поэтому обращаемся в свой банк, сообщаем о намерении продать квартиру и спрашиваем что можно сделать. К сожалению, банки по-разному принимают решения. Не то что банк, а любое отделение одного банка решает по-разному. Каждое отделение — это отдельный мир со своим внутренним регламентом и начальством.

Отступление — за бесплатной консультацией обратитесь в любое время юристу справа или позвоните: 8 (499) 938-45-78 — Москва и обл.; 8 (812) 425-62-89 — Санкт-Петербург и обл.; 8 (800) 350-24-83 — все регионы РФ.

Банк дает согласие на продажу.
Точнее банк дает не согласие на сделку, а до сделки выдает собственникам квартиры справку об отсутствии задолженности. Часть денег с продажи квартиры пойдет на покрытие долга по ипотеке, оставшуюся часть получат продавцы — инструкция.

Например, у нас в Санкт-Петербурге так работают только ВТБ и Сбербанк (не все отделения). По моему опыту лучший в этом ВТБ — его сотрудники сами все оформляют, все расчеты проходят через них, они работают слаженно и быстро. У покупателей практически нет никаких рисков, поэтому они охотно соглашаются с покупкой ипотечной квартиры. Поэтому я спокойна, когда у моих клиентов ипотека в ВТБ.

Со Сбербанком в этом плане похуже. Во-первых, не все отделения дают согласие на продажу. Во-вторых, его сотрудники почти всегда совершают ошибки. Обычно у них недостаточно опыта или они банально не знают что делать.
Банк не дает согласия.
Нет закона, по которому можно заставить банк дать согласие на продажу. Данный вопрос полностью остается на его усмотрение. У большинства банков такое мнение — пусть сначала собственники оплатят весь долг, а потом могут делать с квартирой что хотят. В Санкт-Петербурге такой регламент у всех банков, кроме ВТБ и некоторых отделений Сбербанка.

Как тогда продать квартиру в такой ситуации читайте вот здесь.

Ситуация № 1 — Банк дает согласие на продажу

Банк дал согласие, покупатели найдены, теперь осталось все подготовить и провести сделку. Здесь я также выделила 2 ситуации и по каждой из них написала отдельную инструкцию: 1) если нашли покупателей, которые купят квартиру только за свои деньги без ипотеки, субсидий и прочего; 2) покупатели тоже с ипотекой.

Если покупатели полностью со своими деньгами без ипотеки и субсидий

Давайте сначала кратко расскажу как все оформляется: 1) Проводится задаток. Покупатели передают небольшую сумму денег в качестве задатка. Продавцы и покупатели подписывают предварительный договор купли-продажи и соглашение о задатке. 2) Продавцы пишут в своем банке заявление о досрочном погашении ипотеки и им дают справку с суммой остатка долга. 3) Составляется образец/проект договора купли-продажи и продавец передает его сотруднику банка. 4) На основе поданного договора сотрудник банка сам составит договор купли-продажи в окончательном виде. 5) В день сделки: участники идут в банк, где покупатели закладывают деньги в сейфовую ячейку или на аккредитивный счет. Деньги делят на две части — одну банку (долг по ипотеке), остальную продавцам. Эти деньги банк и продавцы получат после регистрации сделки купли-продажи. После того как деньги заложены, там же в банке участники подписывают договор купли-продажи. Далее участники сделки подают все необходимые документы в МФЦ или в Рег.палату для регистрации сделки. 6) После того как сделку зарегистрируют, участникам выдадут на руки новые выписки из ЕГРН на квартиру. В них будет указано, что покупатели теперь является новыми собственниками — в строке «Правообладатели» будет написаны их ФИО. Продавцы должны отнести эту выписку и на ее основании банк забирает с ячейки свою часть денег, а продавцы свою.

Покупатели передают продавцам небольшую сумму денег в качестве задатка.
Подписывается предварительный договор купли-продажи и соглашение о задатке. На сайте есть статья о задатке, но она нацелена больше на покупателей квартиры, а не на продавцов. Но все равно ее прочтите, чтобы иметь представление.

Задаток служит гарантом, что в дальнейшем участники выйдут на сделку — п. 1 ст. 380 ГК РФ. После подписания документов о задатке нельзя просто так отказаться от сделки. Если покупатели по своей вине не выйдут на сделку, задаток остается у продавцов. Если же продавцы отказываются, они обязаны вернуть покупателям задаток обычно в двойном размере. Это называется обеспечительной функцией задатка — п. 2 ст. 381 ГК РФ.

Сумму задатка определяют по договоренности, законом это не регулируется. На моей практике 50 — 100 тысяч рублей. Задаток обязательно идет в счет стоимости квартиры — п. 1. ст. 380 ГК РФ. Как только продавцы получат на руки задаток, они пишу расписку в получении денег и отдают ее покупателям. В расписке указываются паспортные данные обоих сторон, сумма и что она получена в качестве задатка при последующей покупке квартиры, дата и подпись продавцов.
Продавцы идут в свой банк и пишут заявление о досрочном погашении ипотеки.
Присутствие покупателей здесь не требуется. После подачи заявления продавцам дадут справку с суммой остатка долга.
Стороны составляют образец/проект договора купли-продажи и передают его сотруднику банка.
Если одним из продавцов квартиры является несовершеннолетний или недееспособный, договор купли-продажи обязательно удостоверяется у нотариуса — п. 2 ст. 54 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ. В данном случае продавцам и покупателям нужно обратится к нотариусу, чтобы он составил им проект договора купли-продажи.

Если все продавцы в квартире взрослые и дееспособные, нотариус не обязателен и договор можно составить в простой форме — п. 1.1 ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ. Причем здесь не важно есть ли среди покупателей фигурировать несовершеннолетние дети или нет. Более подробно это разобрали этой статье — «В каких случаях нотариус обязателен при купли-продаже квартиры«.

Если в вашем случае сделка удостоверяется нотариально, для составления проекта договора нотариусу нужно принести следующие документы:
- Паспорта всех участников сделки. Если одному из них меньше 14 лет, то его свидетельство о рождении.
- Свидетельство о собственности на квартиру или выписка из ЕГРН (как заказать выписку).
  (нажмите на картинку для ее увеличения)
  
  Выписка из ЕГРН на квартиру
- Договор основания на квартиру. Если собственники купили квартиру на вторичном рынке, то договором основания является договор купли-продажи. Если купили в новостройке — договор долевого участия, уступки прав или инвестирования.
- Разрешение органов опеки. Оно требуется при продаже недвижимости несовершеннолетнего — ст. 21 Федерального закона от 24.04.2008 N 48-ФЗ. Наша инструкция — как получить разрешение органов опеки при продаже квартиры.
- Нотариальное согласие супруга продавца. Оно потребуется когда квартира куплена в браке, но оформлена в собственность только на одного из них — ст. 34 и 35 СК РФ. Если, конечно, супруги не подписали брачный договор, в котором прописаны иные условия. Подробнее о согласии написано здесь — ссылка.
- Соглашение о задатке, если участники сделки его составляли и подписывали;
- Нотариальная доверенность, если договор за участником сделки будет подписывать доверенное лицо. Паспорт доверителя при этом приносить не нужно.
Хоть по закону нотариусу можно принести свой договор купли-продажи, но почти все они не принимают договора «со стороны».

Если в вашем случае договор подойдет в простой форме, даже не думайте искать в интернете бесплатные шаблоны. Практически все шаблоны, которые я нашла, были типовые и даже устаревшие. По моему опыту многие сделки купли-продажи индивидуальные, поэтому и договор получается не типовой. Лучше обратитесь за этим к специалисту.

Готовый шаблон договора относим в банк.
На основе поданного образца договора сотрудник банка составит договор купли-продажи в окончательном виде и приложит к нему справку об отсутствии задолженности (согласие).
Вместе с договором нужно принести вышеуказанные документы. Сотрудник на основе внутреннего регламента банка дополнит в договоре необходимые сведения. Как только договор будет закончен, участники обговаривают день сделки. При удостоверении сделки у нотариуса, договор нужно сначала отнести ему на проверку.
День сделки — покупатели закладывают деньги в банке продавца, затем стороны подписывают договор купли-продажи и подают его на регистрацию.
Например, сотрудник пригласил на подписание договора в 11 утра. Значит стороны идут в банк в 10 утра и закладывают деньги. Можно воспользоваться сейфовой ячейкой или аккредитивом. О расчетах у нас есть отдельная статья — ссылка.

Сейфовая ячейка (более распространенный способ). Для открытия ячейки банковский сотрудник составит договор аренды ячейки и дополнительное соглашение. В соглашении указывается, что продавцы и банк заберут свою часть денег только после регистрации сделки. Для этого продавцам нужно принести выписки из ЕГРН на квартиру, которые выдадут после регистрации. В ней в строке «Правообладатели» (собственники) будет написаны ФИО покупателей.

Затем участников пригласят в депозитарий. В нем покупатели кладут в ячейку несколько конвертов с деньгами. Каждый конверт должен быть подписан — кому и сколько. Например, квартира за 8 млн. руб. Два продавца — это супруги, у которых квартира в совместной собственности. Долг продавцов по ипотеке — 3 млн. руб. Перед сделкой был передан задаток в 100 тыс. руб. Значит покупатели кладут в ячейку три конверта. В одном конверте 3 млн. руб. — предназначен банку. И два конверта продавцам по (5 млн. — 100 тыс.) / 2 = 2,45 млн. руб.

После того как деньги будут заложены, сотрудник банка выдаст ключ от ячейки. У кого хранится ключ? Об этом покупатели и продавцы должны договорится между собой. Ключ также можно оставить на хранение в самом банке. В этом случае вместо ключа на руки дадут сохранное свидетельство.

Аккредитив. Аккредитивный счет — это виртуальная сейфовая ячейка. Покупатели открывают обычный счет в банке и кладут в него всю сумму за квартиру. Сотрудник банка составит соглашение — после регистрации сделки продавцам будут перечислены их часть денег, остальные деньги банк оставит себе. После подписания этого соглашения деньги на счете покупателей «замораживаются».

После того как деньги заложены, участники могут подписать договор купли-продажи. Если договор в простой форме, то подписываем его в перед сотрудником банка. Нотариальный договор подписывается в присутствии нотаруиса. Поэтому после закладки денег придется еще раз к нему идти. Сколько стоит удостоверить договор купли-продажи квартиры.

После подписания договора, нотариус или сотрудник банка подготовит документы для регистрации сделки. Как подаются документы написано в конце статьи.
После регистрации сделки продавцы забирают свою часть денег, а банк свою.
Когда сделку зарегистрируют, покупателям выдадут новые выписки из ЕГРН, в которой они будут указаны как собственники и то, что с квартиры снято обременение.

Участники идут банк, где продавцы показывают выписки из ЕГРН. Если воспользовались ячейкой, то продавцы и банк забирают оттуда свои конверты с деньгами. Если аккредитивный счет, то продавцам перечислят деньги на банковские счета. После получения денег продавцы пишут расписку в получении всей суммы и передают ее покупателям.

Покупатели с ипотекой (перевод долга)

Перевод долга возможен, только если у покупателей и у продавцов один и тот же банк. Разные банки между собой не взаимодействуют. Ни один банк не будет «заморачиваться» с одобрением ипотеки на покупку той квартиры, которая находится в залоге у другого банка.

Если банки разные, есть выход — покупатели дают деньги с первоначального взноса продавцу в качестве задатка. Эти деньги пойдут на оплату долга по ипотеке. После оплаты долга и снятия обременение, можно выходить на сделку — подробнее.

Если банк один и тот же, то сделка не сильно отличается от сделки в первой инструкции, поэтому обязательно ее прочитайте.

Первым делом нужно пойти в банк и там проконсультироваться на счет сделки. Каждый банк работает по-разному — на основании своего регламента и правил. Сотрудник сообщит какие документы затем принести на сделку. В какое отделение обращаться? В то отделение, к которому обращались покупатели за одобрением ипотеки.

После консультации участникам нужно составить образец/проект договора купли-продажи. Если сделка обязательно удостоверяется нотариально, то идем к нотариусу. Если нет, то договор составляется в простой форме.

Далее нужно отнести договор купли-продажи в банк вместе с другими документами для одобрения ипотеки. Сотрудник проверит договор и внесет в него какие-либо уточнения на основании своего регламента и требований. Участникам сделки сообщат когда они могут придти на подписание договора купли-продажи и остальных бумаг.

Как только документы будут готовы, покупатели закладывают деньги. Банки обычно проводят все расчеты безналичным способом — через аккредитивный счет. Например, в Сбербанке есть Сервис безопасных расчетов. Расчеты объясню на примере: квартира стоит 10 млн. руб. Три продавца, их долг перед банком — 5 млн. руб. У покупателей своих денег только 4 млн. руб., остальные 6 млн. руб. им одобрили в ипотеку. Первоначальный взнос покупателей (4 млн. руб.) переводится с их счета на специальный аккредитивный счет. То есть эти деньги замораживаются. На этот же счет банк перечисляет 1 млн. руб. Ведь продавцам должно пойти «на руки» только 5 млн. руб. Другие 5 млн. руб. банк уже заранее забрал на оплату долга.

После закладки денег участники подписывают договор купли-продажи перед сотрудником банка или перед нотариусом. Они же подготовят документы для регистрации сделки.

После регистрации сделки продавцы относят в банк новую выписку из ЕГРН, которую выдадут после регистрации сделки, и получают остальные деньги за квартиру. Также пишется расписка в получении денег и передается покупателям.

Ситуация № 2 — Банк не дает согласие на продажу

В данной ситуации нужно найти таких покупателей, которые согласятся до сделки дать деньги на оплату долга по ипотеке. Эти деньги дают не просто так, а в качестве задатка. После того как продавцы закрывают долг по ипотеке и снимают обременение, можно уже оформлять сделку купли-продажи. Остальные деньги продавцы получат после успешной регистрации сделки.

Дальше я все более подробно расписала как правильно и безопасно провести сделку. При чем безопасно не только для продавцов, но и для покупателей. Надо учитывать интересы каждой стороны, ведь не каждый покупатель согласится отдавать деньги продавцу перед сделкой, тем более на оплату ипотеки. Здесь я также выделила 2 подситуации и к каждой расписала инструкцию: когда покупатели со своими деньгами (об этом ниже); когда покупатели тоже «ипотечники».

Подситуация №1 — Покупатели со своими деньгами

Краткая инструкция: например, квартира продается за 7 млн. руб., а долг по ипотеке — 3 млн. руб. 1) Участники сделки подписывают у нотариуса предварительный договор купли-продажи. В договоре указывается, что покупатели до сделки передали продавцам 3 млн. руб. в качестве аванса или задатка. 2) После подписания договора, покупатели вместе с продавцами несут эти 3 млн. руб. в банк и закрывают долг по ипотеке. Как только долг будет погашен, банк выдаст справку об отсутствии задолженности. Некоторые банку выдают эту справку сразу, некоторые через 2 недели. 3) Так как долг погашен, продавцам можно снять обременение с квартиры. Документы подаются в МФЦ или в Рег.Палату. Срок снятия обременения по закону — 3 рабочих дня. Как только обременение снимут, можно выходить на сделку. 4) В день сделки — покупатели закладывают оставшиеся 4 млн. руб. в сейфовую ячейку или на аккредитивный счет. Эти деньги продавцы получат после регистрации сделки. Далее участники подписывают договор купли-продажи и подают его на регистрацию. 7) Как только сделку зарегистрируют, продавцы забирают остальную часть денег с ячейки или с аккредитивного счета.

По вышеуказанной инструкции работают все специалисты в Москве и Санкт-Петербурге. Не думаю, что в остальных городах порядок действий сильно отличается.

Стороны оформляют и подписывают у нотариуса предварительный договор купли-продажи.
Зачем подписывать предварительный договор у нотариуса? После подписания этого договора, участники обязуются заключить в будущем основной договор купли-продажи на тех же условиях и в срок, который указан в предварительном договоре — п. 1 по 4 ст. 429 ГК РФ. Это лучше всего обезопасит покупателей, ведь они передают продавцам до сделки довольно крупную сумму на оплату их долга по ипотеке. Если продавцы откажутся выходить на сделку, покупатели через суд могут понудить их это сделать — п. 5 ст. 429 и ст. 445 ГК РФ. Покупатели получат судебное решение, на основании которого они станут новыми собственниками. Продавцов, как проигравшую сторону, еще обяжут возмести расходы на обращение в суд. И наоборот — если покупатели откажутся от сделки и потребуют вернуть задаток назад, по иску от продавцов уже покупателей могут понудить выйти на сделку. Нотариус в суде будет дополнительным гарантом, что одна сторона сделал все для выхода на сделку, а вторая сторона отказал от нее.

В предварительном договоре указывается: 1) квартира в обременении (в залоге у банка) и что продавцы обязуются снять это обременение в течение определенного срока. Например, в течение 2 недель; 2) Покупатели до сделки передают продавцам сумму денег, равную их долга по ипотеке. Данную сумму можно назвать авансом или задатком, здесь уже по договоренности; 3) Срок, в течение которого участники сделки должны выйти на сделку. Достаточно указать 1 — 2 месяца.

В чем отличие задатка от аванса? Задаток имеет обеспечительную функцию — п. 2 ст. 381 ГК РФ. Если продавцы откажутся продавать квартиру по своей вине, они обязаны вернуть задаток в двойном размере. Если откажутся покупатели, задаток остается у продавцов. Если деньги передавали в качестве аванса, ничего такого нет. Одна из сторон может в любой момент отказаться от сделки, и аванс возвращается обратно покупателям — ст. 487 ГК РФ.

За предварительным договором лучше обратиться к тому нотариусу, который затем оформит сторонам основной договор купли-продажи (об этом ниже). За предварительный нотариус берет 5 — 8 тысяч рублей, оформляет обычно за один день. Договор подписывается в присутствии нотариуса, чтобы он затем удостоверил подписи.

Помимо предварительного договора, продавцам стоит оформить у того же нотариуса расписку в получении денег от покупателей. Стоит она у нотариуса примерно 2-4 тыс. руб. Расписку оформят на специальном бланке — общую на всех продавцов.
Погашение ипотечного долга.
Участники сделки могут идти в банк сразу после подписания предварительного договора купли-продажи. Продавцам при себе иметь паспорта и кредитный договор.

В самом банке продавцы пишут заявление о досрочном погашении, затем их пригласят на кассу. Передать деньги на кассу могут покупатели, если им так будет спокойнее. Далее продавцам выдадут квитанции о перечислении денег.

Далее нужно написать заявление на получение справки об отсутствии задолженности. Образец даст сотрудника банка. Некоторые банки сразу выдают эту справку, некоторые через 2 недели. Сроки разнятся, потому что в некоторых банках к справке будет приложена закладная на квартиру (если она оформлялась ранее), а закладная хранится не в самом, а в специальном депозитарии. Срок в 2 недели устанавливают как раз на отправку и получении закладной.

После погашения долга, продавцы могут отдать покупателям нотариальную расписку в получении денег. Если расписку не оформляли у нотариуса заранее, продавцы могут написать ее от руки. Каждый продавец пишет свой экземпляр. В расписке указываются паспортные данные обоих сторон, сумма и что она получена в качестве аванса/задатка при последующей покупке квартиры, дата и подпись.
После погашения долга, продавцам нужно снять обременение (залог) с квартиры.
Как снять обременение с квартиры после выплаты ипотеки.

Для снятия обременения, собственникам нужно подать в МФЦ или в Рег.палату свои паспорта, справку об отсутствии задолженности и закладную (если она есть). Сотрудник сам составит заявление на погашение записи об ипотеке (залоге). Обременение снимают бесплатно, срок — 3 рабочих дня. По итогу на руки выдадут письменное уведомление. Процедура указана в ст. 25 Федерального закона об ипотеке.

Если ипотека была оформлена в Сбербанке, банк сам занимается снятием обременения, но устанавливает на это срок в 30 дней — официальная информация. Здесь уже собственникам решать — самим снимать обременение или доверить это Сбербанку.
Оформляем договор купли-продажи.
Как и писала выше, если одним из продавцов квартиры является несовершеннолетним, договор купли-продажи обязательно заверяется у нотариуса — п. 2 ст. 54 Федерального закона N 218-ФЗ. Если все продавцы взрослые, нотариус необязателен и достаточно составить договор в простой форме — п. 1.1 ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ.

Подробная инструкция — как заверяется (удостоверяется) у нотариуса договор купли-продажи квартиры.

Если договор подойдет в простой форме, не нужно искать шаблоны в интернете и самостоятельно его составлять. Большинство шаблонов договоров в интернете или просто типовые, или уже устаревшие. Большинство сделок купли-продажи индивидуальны, поэтому и договоры разные. Людям без опыта всегда советую обратиться к юристу, чтобы он им составил договор.
День сделки — покупатели закладывают оставшиеся деньги, далее участники подписывают договор купли-продажи и подают на регистрацию.
Выше я подробно рассказывала, как покупатели могут заложить деньги в сейфовую ячейку или на аккредитив. Там деньги закладывают для продавцов и банка, но здесь все деньги закладывают только для продавцов.

В Санкт-Петербурге все специалисты предпочитают арендовать ячейки не в банке, а в ООО «Сейфовое хранилище» (Расчетный центр). В данной организации аренда дешевле и быстрее оформляют необходимые бумаги. В остальных крупных городах есть подобные организации, но арендовать ячейки у них или в банке, это уже решают участники сделки.

После того как деньги заложены, участники сделки подписывают договор купли-продажи и подают его на регистрацию. Если договор купли-продажи составлен нотариусом, договор подписывают только в его присутствии. Затем он удостоверит подписи. При составлении договора в простой форме, его подписать можно в любой момент. Обычно это делают при сотруднике МФЦ/Рег.палаты. При подаче документов нужно сказать сотруднику, что выписки из ЕГРН должны получить не только покупатели, но и продавцы.

Как подать договор на регистрацию я описала в конце статьи.
После регистрации сделки продавцы забирают остальную часть денег.
Когда сделку зарегистрируют, участникам сделки выдадут выписки из ЕГРН на квартиру. Продавцы показывают в банке выписку и, если деньги были заложены в сейфовой ячейке, им дадут к ней доступ. Продавцы забирают деньги, а взамен пишут и передают покупателям расписки в получении ВСЕЙ суммы за продажу квартиры. При использовании аккредитива деньги продавцам перечислят на их банковские счета.

Подситуация №2 — Покупатели с ипотекой

В этом случае нужно найти покупателей, у которых хватит собственных денег (первоначальный взнос) на оплату ипотечного долга продавцов.

Такая продажа не сильно отличается от продажи в первой подситуации, поэтому я распишу здесь лишь дополнительные этапы.

После снятия обременения с квартиры, продавцам нужно предоставить документы в банк покупателей, чтобы «одобрить» их квартиру на предоставление ипотеки. У каждого банка свой список необходимых документов, это лучше уточнить у менеджера. После того как квартиру «одобрят», можно выходить на сделку.

Обычно банки требуют проводить все расчеты безналичным способом — через аккредитив. Поэтому в день сделки покупатели закладывают оставшиеся деньги с первоначального взноса на аккредитив, но уже в том отделении банка, который предоставит им ипотеку. Остальные «ипотечные» деньги туда кладет сам банк. Все деньги продавцы получат после успешной регистрации сделки. Например, квартиру продают за 9 млн. руб. Долг по ипотеке 4 млн. руб. У покупателей имеется 4,5 млн. руб. собственных денег, а банк им одобрил ипотеку максимум 5 млн. руб. Покупатели передали продавцам в качестве задатка 4 млн. руб., которые пошли на погашение долга по ипотеке. Значит в день сделки покупатели закладывают на аккредитивный счет оставшиеся 0,5 млн. руб., а их банк закладывает 4,5 млн. руб.

После того как деньги будут заложены, там же в отделении в присутствии сотрудника банка участники подписывают договор купли-продажи. Далее сотрудник банка подготовить документы для регистрации сделки. Все это касается, если договор купли-продажи будет в простой форме.

Если договор купли-продажи удостоверяется у нотариуса, его нужно подписывать в присутствии нотариуса. Поэтому здесь инструкция немного другая: 1) Сначала при нотариусе подписывается договор. 2) Нотариус удостоверяет подписи; 3) Относим в банк уже подписанный и нотариально заверенный договор. 4) Покупатели и банк закладывают деньги.

Как обычно, чтобы продавцам получить оставшиеся деньги после регистрации сделки, им нужно отнести в банк выписку из ЕГРН на квартиру, которые выдали после регистрации сделки. Деньги с аккредитивного счета перешлют на их банковский счет. После получения денег, продавцы пишут расписку в получении средств и отдают ее покупателям.

Этап №3 — Регистрируем сделку купли-продажи

Если участники заверяли договор купли-продажи у нотариуса, договор на регистрацию может подать нотариус — подробнее. Если договор составлен в простой форме, участники сами подают его на регистрацию.

Обращаться нужно в МФЦ «Мои Документы», причем можно в любое отделение в РФ благодаря экстерриториальному принципу — Распоряжение Правительства РФ от 16 февраля 2021 г. № 372-р. Если в населенном пункте нет МФЦ, нужно подать документы напрямую в Регистрационную Палату.

Сам процесс подачи документов в МФЦ или Рег.палату не отличается, поэтому в инструкции я указала про МФЦ (это самый распространенный случай).

Продавцам и покупателям нужно обратиться в МФЦ, оплатить госпошлину и подать документы.
Если одной из сторон до 14 лет, его присутствия не потребуется, присутствовать должен один из родителей (опекун, попечитель). Если от 14 до 18 лет, вместе с ним должен присутствовать один из родителей (опекун, попечитель).

Госпошлина регистрацию — 2000 рублей — пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ. Ее оплачивают покупатели, для между собой поровну. Реквизиты для оплаты можно получить у сотрудника. Касса по оплате обычно находится в самом здании МФЦ, комиссия около 50 рублей.

После оплаты госпошлины, в порядке очереди сотруднику нужно предоставить документы в оригиналах и копиях. Список документов зависит от каждой ситуации.
Сотрудник составит заявления о регистрации перехода права, которое покупателям и продавцам необходимо проверить и подписать. У каждой из сторон свое заявление. Сотрудник должен указать в заявлении, что выписку из ЕГРН после сделки должны получить все участники.
Дополнительно: если квартира находится все еще в залоге у банка, к документам нужно приложить справку об отсутствии задолженности. Тогда сотрудник еще даст продавцам на подписание заявление о снятии обременения.
Потом сотрудник отсканирует поданные документы и выдаст расписку о получении сведений. После сканирования документы возвращают заявителям, а в договоре купли-продажи поставят печать о его переводе в электронный вид в виде скан-образа. Печать о государственной регистрации теперь не ставят.
Из МФЦ заявление и скан-образы документов отправят регистратору в Росреестр. Если все верно, будет зарегистрирован переход права собственности от продавцов к покупателям. Об этом будет внесена запись в ЕГРН. После регистрации уже покупатели станут собственниками.
Максимальный срок регистрации сделки: 9 рабочих дней, если документы подавать в МФЦ; 7 рабочих дней, если документы подавать напрямую в отделение Росреестра. Это согласно ст. 16 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ, но на практике не всегда укладываются в срок из-за загруженности Росреестра. Узнать о завершении регистрации можно по телефону, который указан в описи/расписке. Там же указан номер дела.
В назначенный день сторонам нужно забрать новые выписки из ЕГРН. В них будет указано, что покупатели теперь является новыми собственниками — в строке «Правообладатели» будет написаны их ФИО. При себе нужно иметь паспорта и ранее выданные расписки.

Если договор купли-продажи удостоверялся у нотариуса

Участники сделки могут потребовать, чтобы нотариус подал договор купли-продажи вместе с остальными документами на регистрацию сделки. Эта услуга бесплатная — ст. 1 Федерального закона от 03.08.2018 N 338-ФЗ и п. 2 ст. 22.1 Основ о нотариате.

Обычно нотариусы подают документы в электронном виде. В этом случае документы он должен подать в день подписания договора купли-продажи и сделку должны зарегистрировать в течение рабочего дня. Если документы «по старинке» собираются отнести в отделение Росреестра, нотариус обязан это сделать в течение 2 рабочих дней, а срок регистрации будет уже 3 рабочих дня. Все это указано в п. 9 ст. 16 Федерального закона о регистрации недвижимости от 13.07.2015 N 218-ФЗ.

На практике дела со сроками подачи и регистрации обстоят хуже, чем это написано в законе. Например, в Санкт-Петербурге нотариальная электронная регистрация проходит совсем плохо (на момент написания статьи). Она растягивается аж на целый месяц. Поэтому все подают документы самостоятельно — инструкция выше. Знакомый риэлтор из Самары говорит, что у них нотариальная регистрация у них проходит без проблем. Поэтому в этом деле многое зависит от города.

Нотариусу нужно дать 2000 рублей, которая пойдет на оплату госпошлину за регистрацию (пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ). Если нотариус подаст документы электронно, Росреестр установил скидку в 30% — нужно оплатить уже только 1400 рублей. По закону госпошлину оплачивают покупатели, т.к. они выгодоприобретатели в сделке, но нотариусу без разницы кто даст деньги.

После того как сделку зарегистрируют, документы нужно будет забрать у нотариуса. Некоторые нотариусы оповещают об этом по телефону, некоторым придется звонить самому. Заранее уточните этот момент.

Источник

Одним из самых важных пунктов осуществления ипотечного кредитования является грамотное заключение договора купли-продажи приобретаемой в кредит недвижимости. Прежде чем подписывать документ необходимо детально изучить каждый пункт договора, который не должен ущемлять права заемщика. Желательно подключить опытного юриста, который поможет разобраться во всех тонкостях оформления подобной документации. В данной статье речь пойдет об основных правилах и нюансах оформления договора купли-продажи ипотечной недвижимости.

Источник оплаты и порядок расчетов

Права и обязанности сторон

Образец заполнения договора

Основные нюансы и возможные ошибки

Что такое предварительный договор купли продажи?

Подробнее о договоре

Данный документ представляет собой своеобразное подтверждение того, что приобретаемая недвижимость находится в залоге у банка до окончания выплат по кредиту. При заключении данного вида договора необходимо обязательное участие двух сторон — кредитной организации, выдающей ипотеку, а также заемщика. В стандартном договоре указываются обязательные для заполнения пункты — заемщику необходимо внимательно вносить все требуемые данные и тщательно проверять информацию, представленную в документе. В договоре обязательно указывается предмет ипотеки — залоговое имущество, приобретаемое заемщиком. Дополнительно фиксируется точный срок окончания ипотечных выплат.

Также прописываются права и обязанности сторон, заключающих ипотечную сделку.

Предмет договора

Согласно ст. 554 ГК РФ предметом ипотечного договора является приобретаемая недвижимость. До момента окончания ипотечных выплат квартира находится в собственности банка — всё это детально отображается в договоре с указанием точных информационных данных о приобретаемой недвижимости. В договоре обязательно указывается общая площадь, количество комнат, особенности планировки, а также цена приобретаемой в ипотеку недвижимости.

Основные условия

Существует перечень обязательных условий, при отсутствии хотя бы одного из которых документ не будет иметь юридическую силу. Договор обязательно должен содержать наименование документа, информацию обо всех участниках сделки, а также предмет договора. Обязательными пунктами являются полные информационные данные, позволяющие детально идентифицировать всех участников ипотечной сделки.

В документе обязательно прописываются паспортные данные участников, точные адреса их регистрации, а также ИНН. Также указывается полная информация обо всех документах, подтверждающих, что продавец является владельцем имущества (договор дарения, купли-продажи и так далее). Прописывается детальная характеристика предмета осуществляемой сделки — точный адрес, общая площадь имущества, а также наличие возможных обременений. Также указывается цена приобретаемой в ипотеку недвижимости.

Дополнительно в договоре указывается полный перечень всех лиц, которые будут проживать в квартире. Среди важных условий можно выделить указание информации о состоянии квартиры с упоминанием ключевых особенностей планировки, сведений о ремонте и наличии предметов мебели. Также может прилагаться дополнительная справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.

Дополнительно могут быть указаны сведения о тех, кто несет все расходы по сделке — оплата нотариальных пошлин и так далее.

Источник оплаты и порядок расчетов

В ипотечном договоре обязательно указывается общая сумма, переданная банку до подписания договора. При наличии первоначального взноса в ипотечном договоре купли-продажи обязательно указывается, что часть средств заемщик внес из личных сбережений, а другая часть оплаты предоставляется банком в качестве кредита.

В договоре прописывается процент, который начисляется на общую сумму кредита. Также указываются сведения о полном нахождении приобретаемой квартиры в залоге кредитора (банковской организации).В разделе заключаемых договорных обязательств — «Особенности расчетов между сторонами» указываются данные об общей стоимости залоговой квартиры. Также детально прописываются все этапы выплаты долга.

Срок действия договора

Договор купли-продажи ипотечной квартиры вступает в силу сразу после момента подписания. При этом в договоре обязательно указываются сроки ипотечного залога, которые действуют до момента окончательного выполнения обязательств между банком и держателем ипотеки.

Права и обязанности сторон

Данный пункт договора является самым объемным. В обязанности продавца входит наличие обязательной страховки объекта ипотеки от всех существующих рисков — повреждения, утраты имущества и так далее. При этом необходимо предоставить копии документов, которые будут подтверждать факт наличия страховки. Дополнительно в договоре прописывается стандартный пункт об обязательном уведомлении кредитора о любых возникающих изменениях условий страховки.

В данном пункте указываются условия, при которых обе стороны могут законно требовать расторжения существующего договора, а также применения штрафных санкций.

Образец заполнения договора

Заключение сделки предполагает обязательное наличие предварительного договора купли-продажи, образец которого представлен ниже.

Образец предварительного договора купли-продажи квартиры по ипотеке

Договор купли продажи с использованием ипотеки Сбербанка

Основные нюансы и возможные ошибки

Подписывая стандартный договор купли-продажи ипотеки, необходимо учитывать важные нюансы. Важно обращать внимание на цену, которая обозначена в договоре и внимательно изучить пункт, касающийся размера ипотечной ставки. В договоре на приобретение ипотечной недвижимости необходимо предусмотреть следующие нюансы:

Стандартный порядок расчетов. Необходимо заранее договориться о том, кто понесет дополнительные расходы по ипотечной сделке. Всё дело в том, что в тарифах некоторых стандартных кредитных учреждений предусмотрены дополнительные комиссии за снятие, также перевод денежных средств.
Также необходимо обратить внимание на срок передачи ипотечной недвижимости. Дату передачи залоговой квартиры необходимо заранее обсудить и указать в документе. Если на момент ипотечной сделки в квартире прописаны иные лица, необходимо указать точные сроки их выписки.
Важно проверять все введённые данные договора. При совершении любых ошибок при подписании документа он может не пройти государственную регистрацию. Опытные юристы советуют, что договор купли-продажи ипотечной недвижимости необходимо перечитывать несколько раз — чаще всего важная информация, предоставляемая банком, прописывается мелким шрифтом.

В договоре могут встречаться профессиональные термины, значение которых необходимо сразу уточнить у юриста. Следует помнить, что после подписания договора расторгнуть его практически невозможно (сделать это можно только через суд при наличии серьезных нарушений второй стороны — участника подписания договора).

Бланк договора

Договор купли-продажи квартиры, приобретаемой в ипотеку, можно оформить в простой письменной форме, а также в нотариальной. Выбор будет непосредственно зависеть от желания участников сделки и их юридических интересов. При подписании простого письменного договора важно грамотно составлять каждый пункт.

Текст документа может помочь составить нотариус — помощь профессионального специалиста позволит учесть все важные нюансы оформления и правильно заполнить все пункты.

Что такое предварительный договор купли продажи?

Заключение предварительного договора является обязательным при оформлении ипотечной сделки. Всё дело в том, что для сбора документации необходимо время и чтобы ни один из участников договора не смог поменять решение заключается специальный вид договора — предварительный, который также как и основной, имеет собственную юридическую силу.Сразу же после подписания договора обеими сторонами он вступает в силу.

Источник

Недвижимость, которая находится в залоге, стоит намного дешевле, чем квартира без обременения. Разница в цене может достигать 20 %. Это объясняет заинтересованность покупателей в сделке, несмотря на множественные риски.

Сам договор купли-продажи заложенной квартиры практически ничем не отличается от стандартного соглашения, нужно только учесть, каким образом будет снято обременение.

Договор купли-продажи квартиры в залоге: образец договора купли-продажи квартиры с залогом

Если вы планируете составлять договор купли-продажи квартиры в залоге банка, то в любом случае продавцом будет физическое лицо, а не финансовая организация. По закону любые сделки, связанные с реализацией имущества с обременением, могут проводиться только при наличии согласия со стороны залогодержателя. В случае, если квартира находится в залоге у банка, – финансовая организация составляет письменное разрешение на сделку. Ситуаций, когда банк отказался бы это делать, крайне мало, ведь для финансовых организаций главная задача состоит в том, чтобы вернуть свои деньги.

Учитывая, что соглашение принципиально ничем не отличается от стандартного, в нем следует указать:

1. ФИО сторон, реквизиты паспортов;

2. Описание квартиры (максимально подробное, включая площадь, количество комнат, точный адрес и другие особенности);

3. Стоимость квартиры и порядок расчета;

4. Права и обязанности сторон.

Прежде, чем подписывать договор, необходимо определиться с тем, каким именно способом будет погашена задолженность перед банком. Есть несколько вариантов:

• Покупатель отдает продавцу всю сумму на погашение кредита, после того, как банк снимет обременение – будущий владелец передает остаток средств по договору. Важно зафиксировать в соглашении все эти нюансы (в обязанностях продавца нужно указать, что он должен погасить задолженность в конкретном размере в установленные сроки);

• Покупатель погашает задолженность перед банком с непосредственным участием финансовой организации. В этом случае он открывает 2 счета или кладет деньги в 2 ячейки, в одной – деньги для банка, во второй – для продавца. После этого финансовая организация направляет в УФС заявление о снятии обременения вместе с договором купли-продажи. Как только будут внесены изменения в ЕГРП – квартира перейдет в собственность покупателя, а продавец и банк смогут снять свои деньги со счетов;

• Также можно воспользоваться сменой залогодателя. Этот вариант используется в тех ситуациях, когда у покупателя не хватает денег на полный расчет. Процедура аналогична получению стандартного кредита (ипотеки) – покупателю придется собрать полный пакет документов и обратиться в банк. В случае положительного решения будущий собственник рассчитывается с продавцом и постепенно погашает кредит у финансовой организации.

В любом случае (кроме первого варианта) в качестве приложения к соглашению должно быть согласие банка на сделку.

Особенности сделок + риски при заключении договора купли-продажи квартиры в залоге

Принято считать, что договор купли-продажи залоговой квартиры подписывается только в том случае, если у заемщика ухудшилось материальное положение и он попросту не может погашать кредит. На практике эта ситуация распространена, но она далеко не единственная. Довольно часто продажа осуществляется в таких случаях:

• При разводе. Здесь в большинстве случаев все прозрачно и понятно каждому – вложенные деньги нужно вернуть хотя бы частично;

• Переезд в другой город или покупка новой квартиры – довольно часто залоговую недвижимость продают для того чтобы улучшить свои условия проживания;

• В некоторых случаях недвижимость используется в качестве способа инвестиций (деньги были вложены, недвижимость поднялась в цене, можно получить выгоду).

Несмотря на очевидность и прозрачность всех этих случаев, риски все же остаются, причем – весьма существенные. Процесс снятия обременения и регистрации квартиры на нового собственника занимает 15 дней. Из них 10 дней квартира полностью принадлежит продавцу. Формально, за этот период он может перепродать недвижимость несколько раз. К тому же, продавец может просто расторгнуть договор с вами. В итоге ни банк, ни вы не сможете вернуть деньги и/или забрать квартиру. Ситуация со временем разрешится, но только представьте, сколько времени и сил вы в это вложите.

Рекомендуем при покупке обращать внимание на стоимость. В некоторых случаях она неоправданно занижена. Если цена ниже рыночной в 2 раза и объективных причин для этого нет (например, срочный переезд продавца в другую страну), то лучше не связываться с подобными сделками.

Подписание договора купли-продажи квартиры может занять некоторое время, поэтому, рекомендуем уведомить банк о намерении продать недвижимость. Финансовые организации в большинстве случаев идут навстречу, замораживая тело кредита и не накладывая штрафов на просрочки по платежам.

Составить соглашение вы можете на сайте «ProstoDocs». Заполнение договора с помощью конструктора под силу даже подросткам – вы отвечаете на вопросы в форме слева, система автоматически распределяет информацию по соответствующим разделам документа. Составлять юридически грамотные договоры теперь проще простого!

Источник

Причин для продажи квартиры, выступающей предметом залога, может быть множество. Невозможность исполнять кредитные обязательства, исчезновение необходимости в заложенном объекте недвижимости и многое другое.

Конечно, если отказаться от исполнения своих кредитных обязательств, банк все равно рано или поздно реализует заложенную квартиру, но к тому времени накопится огромное количество штрафов и процентов, да и реализация с торгов происходит, как правило, по заниженной цене. Хорошо, если вырученных средств хватит на погашение кредита.

Поэтому, если есть желание остаться в плюсе, а выплата долга перед банком по объективным причинам невозможна, лучше продать заложенную квартиру самостоятельно.

Покупателю тоже может быть выгоднее купить квартиру, находящуюся в залоге, а не оформлять кредит в банке с нуля. Предмет залога уже оценен и одобрен кредитным учреждением.

Закон этого не запрещает. Федеральный закон “Об ипотеке (залоге недвижимости)” от 16.07.1998 № 102-ФЗ в ст. 37 предусматривает возможность отчуждения заложенного имущества любым законным путем с согласия банка – залогодержателя, если иное не предусмотрено кредитным договором. Исключение – на то, чтоб завещать заложенное имущество, согласие банка не требуется.

признания сделки об отчуждении предмета залога недействительной;
досрочного исполнения кредитного обязательства и обращения взыскание на заложенное имущество независимо от перехода права собственности.

Но, поскольку ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» ставит наличие письменного согласия залогодержателя в качестве обязательного условия регистрации перехода права собственности на заложенное имущество, такие случаи все же маловероятны.

В случае утраты должником платежеспособности перемена должника выгодна и банку, поэтому, к примеру, типовой кредитный договор банка ВТБ 24 не запрещает отчуждение заложенного имущества с предварительного письменного согласия банка.

Поскольку кредитные обязательства переходят к новому собственнику в полном объеме, банк заинтересован в одобрении кандидатуры нового заемщика, проверке его платежеспособности, поскольку от нее зависит, будет ли исполняться кредитные обязательства в дальнейшем. Поэтому для получения согласия на продажу заложенного имущества предоставляются те же документы, что и для получения кредита (паспорт, справка с места работы по форме 2-НДФЛ). Также для банка важно согласие поручителя на перевод долга. Поручительство, по закону, прекращается с переводом на другое лицо долга по обеспеченному поручительством обязательству, если поручитель не согласился отвечать за нового должника.

Если банк одобряет кандидатуру, и дает письменное согласие на отчуждение заложенного имущества, то договор купли – продажи с положениями о переводе долга регистрируется в общем порядке, с обязательным приложением согласия банка.

Отношения собственника – залогодателя и банка оформляются путем составления трехстороннего соглашения о переводе долга, в порядке, предусмотренном внутренними локальными актами банка, или, если была выдана закладная, в порядке и при соблюдении условий, предусмотренных закладной. Все изменения, вносимые в закладную, подлежат обязательной государственной регистрации.

Согласно Федерального закона “Об ипотеке (залоге недвижимости)” от 16.07.1998 № 102-ФЗ в ст. 37 при заключении соглашения о переводе долга по обеспеченному ипотекой обязательству есть два варианта внесения изменений в закладную:

прикрепление к ней оригинала соглашения о переводе долга и указания должностным лицом органа регистрации прав в тексте самой закладной на соглашение как на документ, являющийся неотъемлемой частью закладной. В этом случае государственная регистрация происходит как регистрация сделки в течение одного дня с момента обращения с предъявлением оригинала закладной и соглашения об изменении содержания закладной.
аннулирование закладной и одновременно с этим выдача новой закладной, составленной с учетом соответствующих изменений. В этом случае залогодатель и залогодержатель передают в регистрирующий орган соответствующее заявление, прекратившую действие закладную и новую закладную, которая вручается залогодержателю вместо прекратившей действие.

При этом закон защищает залогодержателя. Залог имущества по договору об ипотеке сохраняет силу независимо от того, были ли при переходе этого имущества к другим лицам нарушены какие-либо установленные для такого перехода правила.

Если банк согласия на отчуждение не дает, то единственная возможность для отчуждения имущества – предварительное снятие обременения и погашение записи об ипотеке. То есть сначала досрочное погашение кредита, обеспеченного залогом отчуждаемого имущества, а потом уже непосредственно купля-продажа потом регистрация снятия обременения.

В этом случае условия договора купли-продажи могут, к примеру, предусматривать в качестве авансовой оплаты по договору погашение покупателем обязательств продавца перед банком, если исполнение кредитных обязательств должника третьим лицом не запрещено кредитным договором. После полного погашения кредита и снятия обременения ничто не помешает регистрации договора купли-продажи. Но в этом случае покупатель, производя авансовый платеж задолго до государственной регистрации договора купли-продажи, рискует остаться без денег и, в конечном итоге, без права собственности. Поэтому купля-продажа по такой схеме может реализовываться между доверяющими друг другу гражданами.

Услуги юристов по сопровождению сделок с недвижимостью

Мы предлагаем комплексные услуги по сопровождению сделок с недвижимостью любой сложности. Наши услуги включают в себя проверку объекта недвижимости, подготовку договора и иных документов, согласование условий сделки, внесение изменений в текст договора, сопровождение доверителя на всех этапах сделки, а также регистрацию сделок и права собственности. Вы также можете заказать услуги судебного юриста по недвижимости для оформления права собственности и разрешения различных споров как до сделки, так и после.

Регистрация права собственности
Проверка недвижимости
Юридическое сопровождение купли-продажи квартиры
Юридическое сопровождение купли-продажи земельного участка
Юридическое сопровождение купли-продажи загородной недвижимости
Юридическое сопровождение купли-продажи коммерческой недвижимости
Юридическое сопровождение сделок с новостройками
Юридическое сопровождение аренды недвижимости
Оформление дарения недвижимости
Юридическое сопровождение мены недвижимости
Юридическое сопровождение ренты недвижимости
Юридическое сопровождение покупки недвижимости на торгах

Требуется помощь юриста по недвижимости?

Вы можете заказать комплексные услуги опытных юристов по сопровождению сделок с недвижимостью и разрешению судебных споров в Юридической фирме «Двитекс».

Для заказа услуг позвоните нам по телефону 8 (495) 223-48-91
или оставьте заявку на сайте

Заказать звонок

Рекомендуемые статьи этой категории:

1.ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ

1.1. Настоящая Политика конфиденциальности в отношении обработки персональных данных пользователей сайта https://www.dvitex.ru/ (далее – Политика конфиденциальности) разработана и применяется в ООО Юридическая фирма «Двитекс», ОГРН 1107746800490, г. Москва, пер. Голутвинский 1-й, дом 3-5, оф 4-1 (далее – Оператор) в соответствии с пп. 2 ч. 1 ст. 18.1 Федерального закона от 27.07.2006 № 152-ФЗ «О персональных данных» (далее по тексту – Закон о персональных данных).

1.2. Настоящая Политика конфиденциальности определяет политику Оператора в отношении обработки персональных данных, принятых на обработку, порядок и условия осуществления обработки персональных данных физических лиц, передавших свои персональные данные для обработки Оператору (далее – субъекты персональных данных) с использованием и без использования средств автоматизации, устанавливает процедуры, направленные на предотвращение нарушений законодательства Российской Федерации, устранение последствий таких нарушений, связанных с обработкой персональных данных.

1.3. Политика конфиденциальности разработана с целью обеспечения защиты прав и свобод субъектов персональных данных при обработке их персональных данных, а также с целью установления ответственности должностных лиц Оператора, имеющих доступ к персональным данным субъектов персональных данных, за невыполнение требований и норм, регулирующих обработку персональных данных.

1.4. Персональные данные Субъекта персональных данных – это любая информация, относящаяся к прямо или косвенно определенному или определяемому физическому лицу.

1.5. Оператор осуществляет обработку следующих персональных данных Пользователей:

Фамилия, Имя, Отчество;
Адрес электронной почты;
Номер телефона;
иные данные, необходимые Оператору при оказании услуг Пользователям, для обеспечения функционирования Сайта.

1.6. Оператор осуществляет обработку персональных данных Субъектов персональных данных в следующих целях:

обеспечение возможности обратной связи от Специалистов Оператора по запросам Пользователей;
обеспечение возможности онлайн оплаты заказанных на Сайте услуг;
обеспечения исполнения обязательств Оператора перед Пользователями;
в целях исследования рынка;
информирования Субъекта персональных данных об акциях, конкурсах, специальных предложениях, о новых услугах, скидок, рекламных материалов и других сервисов, а также получения коммерческой или рекламной информации и бесплатной продукции, участия в выставках или мероприятиях, выполнения маркетинговых исследований и уведомления обо всех специальных инициативах для клиентов;
статистических целях;
в иных целях, если соответствующие действия Оператора не противоречат действующему законодательству, деятельности Оператора, и на проведение указанной обработки получено согласие Субъекта персональных данных.

1.7. Оператор осуществляет обработку персональных данных субъектов персональных данных посредством совершения любого действия (операции) или совокупности действий (операций), совершаемых с использованием средств автоматизации или без использования таких средств, включая следующие:

сбор;
запись;
систематизацию;
накопление;
хранение;
уточнение (обновление, изменение);
извлечение;
использование;
передачу (распространение, предоставление, доступ);
обезличивание;
блокирование;
удаление;
уничтожение.

2. ПРИНЦИПЫ ОБРАБОТКИ ПЕРСОНАЛЬНЫХ ДАННЫХ

2.1. При обработке персональных данных Оператор руководствуется следующими принципами:

законности и справедливости;
конфиденциальности;
своевременности и достоверности получения согласия субъекта персональных данных на обработку персональных данных;
обработки только персональных данных, которые отвечают целям их обработки;
соответствия содержания и объема обрабатываемых персональных данных заявленным целям обработки. Обрабатываемые персональные данные не должны быть избыточными по отношению к заявленным целям их обработки;
недопустимости объединения баз данных, содержащих персональные данные, обработка которых осуществляется в целях, несовместимых между собой;
хранения персональных данных в форме, позволяющей определить субъекта персональных данных, не дольше, чем этого требуют цели обработки персональных данных;
уничтожения либо обезличивания персональных данных по достижению целей, их обработки или в случае утраты необходимости в достижении этих целей.

2.2. Обработка персональных данных Оператором осуществляется с соблюдением принципов и правил, предусмотренных:

Федеральным законом от 27.07.2006 года №152-ФЗ «О персональных данных»;
Настоящей Политикой конфиденциальности;
Всеобщей Декларацией прав человека 1948 года;
Международного пакта о гражданских и политических правах 1966 года;
Европейской конвенции о защите прав человека и основных свобод 1950 года;
Положениями Конвенции Содружества Независимых Государств о правах и основных свободах человека (Минск, 1995 год), ратифицированной РФ 11.08.1998 года;
Положениями Окинавской Хартии глобального информационного общества, принятой 22.07.2000 года;
Постановлением Правительства РФ от 01.11.2012 года № 1119 «Об утверждении требований к защите персональных данных при их обработке в информационных системах персональных данных»;
Приказом ФСТЭК России от 18.02.2013 года № 21 «Об утверждении Состава и содержания организационных и технических мер по обеспечению безопасности персональных данных при их обработке в информационных системах персональных данных»;
Иными нормативными и ненормативными правовыми актами, регулирующими вопросы обработки персональных данных.

3. ПОЛУЧЕНИЕ ПЕРСОНАЛЬНЫХ ДАННЫХ.

3.1. Персональные данные субъектов персональных данных получаются Оператором:

путем предоставления субъектом персональных данных при регистрации на Сайте, при подаче заявок, заявлений, анкет, бланков, заполнении регистрационных форм на сайте Оператора или направления по электронной почте, сообщения по телефону службы поддержки Оператора;
иными способами, не противоречащими законодательству РФ и требованиям международного законодательства о защите персональных данных.

3.2. Оператор получает и начинает обработку персональных данных Субъекта с момента получения его согласия.

3.3. Согласие на обработку персональных данных дается субъектом персональных данных с момента начала использования сайта, в том числе, путем проставления отметок в графах «Я согласен на обработку персональных данных, с условиями и содержанием политики конфиденциальности», посредством совершения субъектом персональных данных конклюдентных действий.

3.4. Субъект персональных данных может в любой момент отозвать свое согласие на обработку персональных данных. Для отзыва согласия на обработку персональных данных, необходимо подать соответствующее заявление Оператору по доступным средствам связи. При этом Оператор должен прекратить их обработку или обеспечить прекращение такой обработки и в случае, если сохранение персональных данных более не требуется для целей их обработки, уничтожить персональные данные или обеспечить их уничтожение в срок, не превышающий 30 (Тридцати) дней с даты поступления указанного отзыва.

3.5. В случае отзыва Субъектом персональных данных согласия на обработку персональных данных, Оператор вправе продолжить обработку персональных данных без согласия Субъекта персональных данных только при наличии оснований, указанных в Законе о персональных данных.

3.6. Субъект персональных данных вправе выбрать, какие именно персональные данные будут им предоставлены. Однако, в случае неполного предоставления необходимых данных Оператор не гарантирует возможность субъекта использовать все сервисы и продукты Сайта, пользоваться всеми услугами Сайта.

3.7. Субъект персональных данных в любой момент может просматривать, обновлять или удалять любые персональные данные, которые включены в его профиль. Для этого он может отредактировать свой профиль в режиме онлайн в личном кабинете или отправить электронное письмо по адресу info@dvitex.ru.

4. ПОРЯДОК ОБРАБОТКИ ПЕРСОНАЛЬНЫХ ДАННЫХ

4.1. Оператор принимает технические и организационно-правовые меры в целях обеспечения защиты персональных данных от неправомерного или случайного доступа к ним, уничтожения, изменения, блокирования, копирования, распространения, а также от иных неправомерных действий.

4.2. При обработке персональных данных Оператор применяет правовые, организационные и технические меры по обеспечению безопасности персональных данных в соответствии со ст. 19 Федерального закона «О персональных данных», Постановлением Правительства РФ от 01.11.2012 №1119 «Об утверждении требований к защите персональных данных при их обработке в информационных системах персональных данных», Методикой определения актуальных угроз безопасности персональных данных при их обработке в информационных системах персональных данных, утвержденной ФСТЭК РФ 14.02.2008 г., Методическими рекомендациями по обеспечению с помощью криптосредств безопасности персональных данных при их обработке в информационных системах персональных данных с использованием средств автоматизации, утвержденных ФСБ РФ 21.02.2008 г. № 149/54-144.

4.3. Для авторизации доступа к Сайту используется Логин и Пароль. Ответственность за сохранность данной информации несет субъект персональных данных. Субъект персональных данных не вправе передавать собственный Логин и Пароль третьим лицам, а также обязан предпринимать меры по обеспечению их конфиденциальности.

4.4. При передаче персональных данных Оператор соблюдает следующие требования:

не сообщает персональные данные субъекта персональных данных третьей стороне без выраженного согласия, за исключением случаев, когда это необходимо в целях обработки персональных данных, предупреждения угрозы жизни и здоровью субъекта персональных данных, а также в случаях, установленных законодательством;
не сообщает персональные данные в коммерческих целях без выраженного согласия субъекта персональных данных;
информирует лиц, получающих персональные данные, о том, что эти данные могут быть использованы лишь в целях, для которых они сообщены, и требует от этих лиц принятия надлежащих мер по защите персональных данных. Лица, получающие персональные данные Пользователя, обязаны соблюдать режим конфиденциальности;
разрешает доступ к персональным данным только уполномоченным лицам, при этом указанные лица должны иметь право получать только те персональные данные, которые необходимы для выполнения конкретных функций.

4.5. Оператор вправе раскрыть любую собранную о Пользователе данного Сайта информацию, если раскрытие необходимо в связи с расследованием или жалобой в отношении неправомерного использования Сайта, либо для установления (идентификации) Пользователя, который может нарушать или вмешиваться в права Администрации сайта или в права других Пользователей Сайта, а также для выполнения положений действующего законодательства или судебных решений, обеспечения выполнения условий настоящего Соглашения, защиты прав или безопасности иных Пользователей и любых третьих лиц.

4.6. Третьи лица самостоятельно определяют перечень иных лиц (своих сотрудников), имеющих непосредственный доступ к таким персональным данным и (или) осуществляющих их обработку. Перечень указанных лиц, а также порядок доступа и(или) обработки ими персональных данных утверждается внутренними документами Третьего лица.

4.7. Оператор не продаёт и не предоставляет персональные данные третьим лицам для маркетинговых целей, не предусмотренных данной Политикой конфиденциальности, без прямого согласия субъектов персональных данных. Оператор может объединять обезличенные данные с иной информацией, полученной от третьих лиц, и использовать их для совершенствования и персонификации услуг, информационного наполнения и рекламы.

4.8. Обработка персональных данных производится на территории Российской Федерации, трансграничная передача персональных данных не осуществляется. Оператор оставляет за собой право выбирать любые каналы передачи информации о персональных данных, а также содержания передаваемой информации.

4.9. Личная информация, собранная онлайн, хранится у Оператора и/или поставщиков услуг в базах данных, защищенных посредством физических и электронных средств контроля, технологий системы ограничения доступа и других приемлемых мер обеспечения безопасности.

4.10. Субъект персональных данных осознаёт, подтверждает и соглашается с тем, что техническая обработка и передача информации на Сайте Оператора может включать в себя передачу данных по различным сетям, в том числе по незашифрованным каналам связи сети Интернет, которая никогда не является полностью конфиденциальной и безопасной.

4.11. Субъект персональных данных также понимает, что любое сообщения и/или информация, отправленные посредством Сервера Оператора, могут быть несанкционированно прочитаны и/или перехвачены третьими лицами.

5. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

5.1. В случае возникновения любых споров или разногласий, связанных с исполнением настоящих Правил, Субъект персональных данных и Оператор приложат все усилия для их разрешения путем проведения переговоров между ними. В случае, если споры не будут разрешены путем переговоров, споры подлежат разрешению в порядке, установленном действующим законодательством Российской Федерации.

5.2. Настоящие Политика конфиденциальности вступают в силу для Субъекта персональных данных с момента начала использования Сайта Оператора и действует в течение неопределенного срока.

5.3. Настоящие Политика конфиденциальности могут быть изменены и/или дополнены Оператором в любое время в течение срока действия Правил по своему усмотрению без необходимости получения на то согласия Субъекта персональных данных. Все изменения и/или дополнения размещаются Оператором в соответствующем разделе Сайта и вступают в силу в день такого размещения. Субъект персональных данных обязуется своевременно и самостоятельно знакомиться со всеми изменениями и/или дополнениями. При несогласии Субъекта персональных данных с внесенными изменениями он обязан отказаться от доступа к Сайту, прекратить использование материалов и сервисов Сайта.

Источник

Вы купили квартиру с использованием кредитных средств или заложили недвижимость банку? Теперь недвижимость находится в залоге у банка до момента полной выплаты кредита. В Росреестре на недвижимость накладывается обременение.

Если на квартиру заказать выписку из ЕГРН (Единого государственного реестра недвижимости), то можно увидеть следующую информацию:

— В каком банке квартира находится в залоге?

— По какому кредитному договору (номер кредитного договора и дата)

— Номер и дата государственной регистрации залога.

Без согласия банка собственник квартиры не может продать недвижимость. Отметка в ЕГРН о залоге не позволит провести регистрацию без согласия банка. Поэтому, первое, что нужно сделать — это обратиться в банк (залогодержателю) и согласовать один из вариантов сделки по продаже. Задолженность, которая осталась не выплаченной перед банком, должна быть погашена.

ВАРИАНТЫ ПРОДАЖИ КВАРТИРЫ ПОД ОБРЕМЕНЕНИЕМ

1 вариант: Купля-продажа с переходом залога на нового собственника

Задолженность погашается за счет денег покупателя после регистрации права собственности. На покупателя оформляется ипотека на минимальную сумму с целью сделать его залогодателем перед банком. Фактически, покупатель и продавец меняются местами: теперь покупатель становится залогодателем вместо продавца.

Покупатель обязуется после сделки (регистрации) подать в Росреестр все необходимые документы для прекращения права залога продавца и все документы для возникновения права залога на квартиру, где залогодателем будет являться покупатель. А продавец обязуется направить часть денег, полученных от продажи квартиры, на погашение кредита. После сделки продавец получает деньги за проданную квартиру, за вычетом суммы задолженности перед банком. А банк получает всю сумму задолженности.

Пример:

Рыночная стоимость квартиры: 10 000 000 р. Задолженность квартиры перед банком: 2 000 000 р. У покупателя личных средств: 10 000 000 р. Форма расчетов: аккредитив.

Как проходит сделка?

Покупатель берет ипотеку в банке, подписывает кредитный договор. Покупатель открывает аккредитив, где получателем суммы 8 000 000 р. будет продавец, получателем 2 000 000 р — банк. Сторонами подписывается Договор купли-продажи.

В договоре купли-продажи должна быть следующая информация:

«Квартира находится в залоге банка N по кредитному договору ___. Банк уведомлен и не возражает против заключения договора купли-продажи квартиры и регистрации перехода права собственности. Покупатель после государственной регистрации перехода права по настоящему договору становится на место продавца и принимает на себя обязательства Залогодателя».

Документы для сделки:

1. Документы-основания права собственности на квартиру

2. Документ о семейном положении продавца (если приобреталась на возмездной основе)

3. Выписка из домовой книги или единый жилищный документ

4. Согласие банка на продажу квартиры

5. Доверенность на подписанта согласия от банка

6. Кредитный договор

2 вариант. Купля-продажа с одновременным снятием обременения (продажа квартиры «из под-залога»)

При этом виде регистрация снятия залога (обременения) происходит одновременно с регистрацией перехода права собственности. Продавец пишет два заявления в Росреестр: на снятие залога, на регистрацию перехода права. Покупатель получает не обремененный старой ипотекой объект.

Важно!

Нужно знать, была ли зарегистрирована в Росреестре закладная. Если да, то нужно сделать запрос в банк о получении закладной. От сроков получения закладной будет зависеть дата выхода на сделку. Если утеряна закладная, то нужно сделать в банке дубликат, зарегистрировать его в Росреестре. Банк поставит отметку о о погашении задолженности на закладной или дубликате.

Так как оплата задолженности фактически произойдет после регистрации, сделка и расчеты проходят под контролем банка. Банк может взымать дополнительную комиссию за организацию сделки и настаивать на подаче документов в Росреестр через своих регистраторов. После регистрации при раскрытии аккредитива продавец пишет заявление на полное досрочное погашение ипотечного кредита.

Документы для сделки:

1. Документы-основания на квартиру

2. Документ о семейном положении продавца (если приобреталась на возмездной основе)

3. Выписка из домовой книги или единый жилищный документ

4. Закладная с отметкой банка об исполнении обязательств

5. Доверенность на подписанта отметки на закладной. Доверенность должна содержать соответствующие полномочия.

Если закладная не регистрировалась, то нужны следующие документы:

1. Документы-основания на квартиру

2. Документ о семейном положении продавца (если приобреталась на возмездной основе).

3. Выписка из домовой книги или единый жилищный документ

4. Присутствие сотрудника банка на подаче документов либо доверенность от банка

3 вариант. Снятие обременения до продажи

Такая сделка проходит двумя этапами:

I этап.

— Подписание предварительного договора купли-продажи.

— Полное досрочное погашение задолженности деньгами покупателя. Банк выдает документы о погашении кредита.

— Снятие залога (обременения) в Росреестре занимает 3 раб. дня.

Документы:

1. Закладная с отметкой банка об исполнении обязательств

2. Доверенность на подписанта отметки на закладной

II этап.

— Подписание договора купли-продажи.

— Регистрация перехода права в Росреестре (5-7 раб. дней).

Документы для сделки:

1. Документы-основания на квартиру

2. Документ о семейном положении продавца (если приобреталось на возмездной основе)

3. Выписка из домовой книги или единый жилищный документ

При таком варианте покупатель очень сильно рискует. Он погашает чужую задолженность до сделки. А что будет завтра с продавцом — неизвестно.

Резюмирую: вариантов продажи квартиры с залогом много, все зависит от определенного банка и Вашей ситуации.

Источник