Договор купли-продажи земельного участка с обременением представляет собой сделку, по которой одна сторона отчуждает другой стороне земельный участок, который может быть обременен каким-либо долговым обязательством.
ФАЙЛЫ
Скачать пустой бланк договора купли-продажи земельного участка с обременением .docxСкачать образец договора купли-продажи земельного участка с обременением .docx
Заключение данной сделки несет за собой определенные риски, но в целом, процедура оформления такого соглашения является законной.
Если говорить о видах долговых обременений, то можно выделить следующие разновидности:
- Земельный участок, приобретенный в ипотеку;
- Земельный участок, приобретенный в кредит;
- Земельный участок, являющийся предметом займа.
Зачастую, подобная сделка совершается в тех случаях, когда Продавец в силу каких-либо обстоятельств не справляется с долговыми обязательствами и вследствие этого продает земельный участок другому лицу.
При осуществлении рассматриваемой процедуры у контрагентов возникают следующие пути развития событий:
- Покупатель предоставляет Продавцу денежные средства путем оформления договора аванса или соглашения о задатке. Тем самым Продавец исполняет свои долговые обязательства перед Кредитором и может оформить договор купли-продажи с Покупателем в чистом виде.
- Покупатель принимает на себя долговые обязательства Продавца, согласовав это с кредитором.
Выделяются также более сложные виды обременений:
- Сервитут – договор, заключающийся с лицами, которые непосредственно влияют на пользование владельцами их же собственностью. К примеру, доступ к земельному участку возможен только через участок, принадлежащий другому собственнику.
- Арест – подразумевает обременение со стороны судебных органов. Его снятие, по сути, заключается в погашении долговых обязательств. Важно отметить, что отчуждаемый земельный участок, находящийся в аресте, невозможно зарегистрировать.
- Рента – предполагает договор между Продавцом и предыдущим владельцем, в рамках которого стороны договорились о возможности последнего пользоваться участком. В данном случае необходимо договариваться с предыдущим владельцем о заключении рассматриваемого нами договора.
Рассмотрев виды обременений, следует отметить, что договор купли-продажи земельного участка с обременением рекомендуется заключать только в случае, если Покупатель уверен, что обременение будет снято.
Итак, ниже мы представим примерный образец договор купли-продажи земельного участка с обременением, выделив основные положения, которые должны фигурировать в его содержании.
Преамбула
Договор купли-продажи земельного участка с обременением
г. Кемерово
9 декабря 2023 года
Лавров Борис Дмитриевич, паспортные данные: серия 3333 номер 333333, выдан УМВД России по Кемеровской области в городе Кемерово 10.01.2022 года, зарегистрированный по адресу: Кемеровская область, город Кемерово, улица Сезама 17, строение 4, квартира 156, именуемый в дальнейшем «Продавец», с одной стороны
и
Кирсанов Михаил Александрович, паспортные данные: серия 3333 номер 333333, выдан УМВД России по Кемеровской области в городе Кемерово 19.05.2022 года, зарегистрированный по адресу: Кемеровская область, город Кемерово, улица Понькина 13, строение 3, квартира 186, именуемый в дальнейшем «Покупатель», с другой стороны
заключили настоящий договор о нижеследующем:
Первоочередным разделом договора выступает преамбула. В ней описывается информация, напрямую связанная с участниками сделки. Такой информацией принято считать:
- В первую очередь – фамилия и инициалы сторон, между которыми заключается соглашение;
Далее прописываются паспортные данные физических лиц; - Также указываются адреса регистрации физических лиц, то есть их место жительства по паспорту;
- В завершении содержания преамбулы следует указать роли контрагентов по настоящему соглашению (кто выступает в роли продавца, а кто в роли покупателя).
Рассмотрев содержание преамбулы, далее разберем разделы, которые являются основными в рамках рассматриваемого договора:
Предмет
Данный раздел является основным в рассматриваемом виде соглашения. Под предметом подразумевается отчуждаемый Продавцом объект недвижимости. В нашем случае, таким объектом выступает земельный участок с обременением.
В данном разделе необходимо обозначить следующие характеристики отчуждаемого участка:
- Кадастровый номер;
- Адрес расположения объекта;
- Площадь отчуждаемого земельного участка.
Итак, настоящий раздел в тексте соглашения выглядит следующим образом:
В соответствии с условиями заключаемого соглашения, продавец отчуждает, а покупатель обязуется оплатить и принять в собственность земельный участок, расположенный по адресу: Кемеровская область, город Кемерово, улица __________________.
- Кадастровый номер земельного участка __________________;
- Площадь земельного участка __________________;
- Земельный участок обременен долговым обязательством по договору займа.
Прием-передача земельного участка осуществляется в момент подписания договора и передачи денежных средств.
Стоимость земельного участка
Данный раздел предназначен для обозначения стоимости отчуждаемого объекта недвижимости. Помимо цены земельного участка, в нем указывается порядок передачи денежных средств и вид оплаты. Выглядит это следующим образом:
Стоимость земельного участка оценивается Продавцом в 100 000 (Сто тысяч) рублей 00 копеек;
Оплата осуществляется в наличном виде;
Денежные средства передаются Продавцу в момент приема-передачи земельного участка;
Покупатель перечисляет Продавцу 70 000 (Семьдесят тысяч) рублей 00 копеек на банковский счет для освобождения участка от обременения.
Заключение
По желанию обоюдному желанию стороны могут составить следующие разделы:
- Об обязательствах сторон;
- Об ответственности сторон;
- Иные разделы, содержание которых не противоречит действующему законодательству.
После подписания документа и исполнения его условий, договор купли-продажи земельного участка с обременением считается заключенным. Настоящий договор подлежит государственной регистрации.
Образец договора купли-продажи с обременением может оказать актуальную помощь сторонам при заключении сделок, предметом которых выступает товар с теми или иными обременениями. Вызвано это, в частности, тем, что как самостоятельный вид законодательством такие договоры не предусмотрены, а нормы, регулирующие данные правоотношения, содержатся в разрозненном виде в различных статьях Гражданского кодекса, включая нормы о залоге, сервитуте, праве пользования жилым помещением после перехода права собственности и др.
Что такое обременение, виды обременения
Действующие нормативно-правовые акты не приводят понятия обременения, что тем не менее не свидетельствует об отсутствии правового регулирования данного вопроса. Понятие «обременение» раскрывалось в утратившей с 2017 года силу ст. 1 закона «О госрегистрации прав на недвижимое имущество» от 21.07.1997 № 122-ФЗ.
В ст. 1 закона 122-ФЗ под обременением понималось всякое ограничение, препятствующее собственнику в той или иной степени свободно и по своему индивидуальному усмотрению пользоваться и распоряжаться имуществом. Данное определение не утратило своей актуальности и после прекращения действия норм закона, оно используется в теории и не противоречит сложившейся юридической практике.
Указанной нормой также приводились примеры того, каким образом может быть обременено недвижимое имущество. Исходя из ее содержания, а также ряда иных норм Гражданского кодекса можно выделись следующие варианты обременения имущества (права):
- залог купленной вещи продавцу или кредитной организации до момента полной оплаты полученного объекта (в том числе ипотека) — ст. 334 ГК РФ;
- обременение земельного участка в форме сервитута — ст. 274 ГК РФ;
- право пользования жилым объектом недвижимости после перехода права собственности на него — ст. 558 ГК РФ.
Помимо указанных наиболее распространенных видов существуют и иные обременения: вследствие арендных отношений, концессии, государственно-частных партнерств и др.
Сделки по купле-продаже с обременением в пользу продавца
В договор купли-продажи какого-либо товара (в том числе и недвижимости) может включаться условие о том, что оплата по нему производится частями либо же единым платежом, но после передачи имущества покупателю. При заключении подобных сделок в целях защиты прав продавца, по общему правилу ГК РФ для купли-продажи в кредит, переданное имущество находится в залоге у продавца до тех пор, пока оно не будет полностью оплачено, что также желательно указывать в договоре.
При этом такой договор составляется по общим правилам купли-продажи, установленным § 1 главы 20 ГК РФ, специальными нормами в отношении конкретного вида имущества (при наличии таковых), а также положениями § 3 главы 23 ГК РФ в отношении пунктов договора о залоге передаваемого имущества.
При продаже недвижимого объекта с условием о залоге, в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) по желанию продавца вносится не только запись о переходе права собственности, но и информация о наличии обременения в виде залога такого имущества (в отношении недвижимости называемого ипотекой).
Содержание и образец договора купли-продажи с обременением
В связи с наличием различных видов сделок с обременением и различных видов самого обременения рассмотрим содержание договора на примере образца договора купли-продажи с обременением в виде условия о залоге в пользу продавца. Он имеет свободную форму, но при этом должен содержать как минимум те условия, которые законом определены в качестве существенных. При совершении сделки по купле-продаже с залогом продаваемой вещи вследствие оплаты ее в кредит договор будет иметь общий вид и должен содержать следующую информацию (на основании норм главы 30 ГК РФ):
- сведения о сторонах, их Ф. И. О., наименовании, адресе регистрации и прописки, данных паспорта, иного удостоверения личности, регистрационные данные юридического лица и т. п.;
- наименование предмета сделки и описание, его индивидуализирующее;
- цену договора;
- порядок оплаты, способ оплаты, сроки внесения платежа (платежей);
- момент перехода права собственности, рисков;
- права и обязанности продавца и покупателя;
- перечень приложений;
- подписи сторон, дату подписания договора;
- иные условия на усмотрение сторон (расходы по совершению сделки, урегулирование споров и др.).
Важным условием данной группы договоров является обязательное упоминание положения о залоге продаваемой вещи. С образцом договора купли-продажи с обременением можно ознакомиться на нашем сайте, также его можно скачать на свой компьютер:
Скачать образец
В системе КонсультантПлюс есть готовые образцы договоров с обременением, например, договор купли-продажи квартиры с обременением, договор купли-продажи недвижимого имущества с обременением, а также соответствующие акты приема-передачи такого имущества. Получите бесплатно пробный доступ к К+ и переходите к документам.
Купля-продажа товара, обремененного правами третьих лиц
Помимо договоров с условием о залоге продаваемого товара в пользу продавца, на практике также встречаются иные виды сделок с обременением — купля-продажа вещи, которая уже обременена чьими-либо правами помимо продавца. По общему правилу ГК РФ (в п. 1 ст. 460) обязывает продавца передавать право собственности лишь на тот товар, который не обременен еще чьими-либо правами.
В то же время указанной нормой предусмотрено исключение, при котором продаваемая вещь может иметь обременения правами третьих лиц — когда покупателю это известно и он изъявил согласие на покупку такого товара. Таким образом, важным условием договора продажи обремененной вещи является указание на имеющиеся обременения. В противном случае умалчивание данного факта может являться основанием для расторжения договора или же повлечь со стороны покупателя возможность требовать уменьшения покупной стоимости такой вещи.
Итоги
В заключение следует вывод о том, что понятие обременения в настоящее время законом не устанавливается, однако в силу сложившейся практики под ним понимается ограничение в отношении собственника вещи по распоряжению и владению ею. При совершении сделок с обремененным имуществом обо всех ограничениях следует указывать в договоре: в одних случаях это является существенным условием, а в других не дает оснований для признания сделки недействительной на основании ст. 178 ГК РФ.
- Главная
- Правовые ресурсы
- Подборки материалов
- Купля-Продажа земельного участка с обременением
Купля-Продажа земельного участка с обременением
Подборка наиболее важных документов по запросу Купля-Продажа земельного участка с обременением (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Формы документов
Судебная практика
Подборка судебных решений за 2022 год: Статья 37 «Особенности купли-продажи земельных участков» ЗК РФ«Доводы жалобы о наличии оснований для расторжения договора, о противоречивых выводах судов, о приостановлении регистрации перехода права собственности по причине наличия обременения не оговоренного в договоре, не свидетельствуют о незаконности судебных постановлений, поскольку как верно указали суды, по смыслу статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации, покупатель вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков лишь в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования. Судами таких обстоятельств не установлено.»
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Нормативные акты
На чтение 4 мин Просмотров 3.1к.
Содержание
- Договор купли-продажи земли с обременением — образец
- Что такое земельный участок с обременением?
- Как оформить договор купли-продажи земельного участка с обременением?
- Содержание договора
- Как правильно заполнить договор?
- Нюансы продажи при обременениях
Заключение договора купли-продажи любого вида недвижимости с обременением, взаимоотношение покупателя и продавца, регулируют статьи Гражданского кодекса 460, 292, 277, 586. Как указано в ст. 460 продавец должен предупредить человека, собирающегося приобрести недвижимость об обременении на нее.
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 350-37-25. Это быстро и бесплатно!
Поэтому то, что касается сделки направленной на покупку любого вида имущества требует предварительной подготовки. Прежде надо узнать всю информацию об предмете приобретения.
Договор купли-продажи земли с обременением — образец
Скачать образец договора >>>
Что такое земельный участок с обременением?
Обременение – это юридическое условие, наложенное государственным органом, которым запрещается или ограничивается право владельца распоряжаться своим имуществом, в частности землей.
Данное действие заключается в следующем:
- Ограничивается возможность пользования участком. К примеру, размещать на нем промышленные объекты.
- Предоставление земли ограниченному кругу людей, организациям (сервитут).
- Ограничивается право распоряжаться и владеть наделом.
Основанием для наложения обременения может служить:
- законный, подзаконный акт, устанавливающий ограничение на пользование участком;
- ипотечный, долгосрочный арендный договор;
- судовое решение (публичный сервитут, арест).
Отметим! Все ограничения, налагаемые на землю, подлежат регистрации. Органом Росреестравносится соответствующая запись в ЕГРП. Так как реестр публичная организация, то из него можно получить любую интересующую информацию, касающуюся недвижимости.
Как оформить договор купли-продажи земельного участка с обременением?
Законодательством предусматривается ситуация, когда на надел земли накладывается обременение. Покупатель должен знать об имеющимся ограничении и возможности его снятия.
Основной документ, служащий основанием Росреестру для переоформления прав собственности – это договор купли-продажи, в котором отображается сделка отчуждения. Если участок земли с обременением, то стороны подписывают соглашение где отображается эта информация.
Даже если продавец не расскажет об ограничении, то при оформлении в собственность земли вскроется это досадное недоразумение. Тогда купивший надел может расторгнуть договор в судебном порядке, но это займет время и моральные силы истца.
Отметим! Поэтому юристы советуют крупные сделки совершать обдуманно предварительно, заручившись поддержкой опытных специалистов.
Содержание договора
Законодательством предусмотрено составление данного договора в письменном виде. Стороны составляют документ сделки в трех экземплярах с одинаковым содержанием.
Договоры подписываются:
- продавцом;
- покупателем.
Далее один экземпляр передается в Росреестр. Структура документа состоит из двух частей, это:
- Вводная.
- Основная.
Первая часть содержит наименование документа, информацию о дне, месте, сторонах, заключающих сделку. Сведения подтверждаются оригиналами и копиями документов.
В основной части содержатся:
- данные о расположении участка, размеры, цель использования;
- информация об обременении;
- условия, по которым покупатель оплачивает стоимость участка;
- обязательства сторон;
- прилагаемые документы на участок (строение на нем);
- договор передается покупателю и продавцу;
- реквизиты сторон с указанием личных данных, места проживания, телефонов;
- подписи участников сделки.
Примечание! Составление договора купли продажи с обременением происходит одинаково для всех видов недвижимости. В наше время многие граждане при приобретении любой собственности обращаются к юристам. Это помогает выявить негативные моменты сделки, что в будущем оградит от неприятных судебных разбирательств.
Как правильно заполнить договор?
Документ должен составляется в письменно в количестве трех штук, для покупателя, продавца, регистрирующего органа.
Далее идет:
- Наименование документа.
- Указание пункта совершения сделки (город, село, поселок).
- Дата, год, месяц.
- Ф. И. О. сторон, заключающих куплю-продажу.
- Вносятся личные и паспортные данные покупателя и продавца, кем, когда выдан, серия.
- Место фактической регистрации.
- Указываются имеющиеся постройки на земле.
- Предъявляются оригиналы и копии правоустанавливающих документов на строения.
- Указываются данные об продаваемом участке, его расположение, параметры.
- Прилаживаются свидетельства подтверждающие право владения землей.
- Стоимость и условия оплаты продавцу средств за участок.
- Вносятся сведения об обременении надела.
- Обязательства сторон.
- Реквизиты сторон.
- Подпись, дата.
Договор должен заполняться без ошибок и исправлений, образец предоставляется юристом, который может вести сделку.
Нюансы продажи при обременениях
Скрытие достоверной информации об объекте грозит продавцу расторжением договора или покупатель может потребовать частичного возвращения оплаченных средств. В судебной практике такие ситуации встречаются и в частых случаях суд оказывается на стороне гражданина, купившего участок.
Также есть нюансы, по которым приобретать недвижимость не имеет смысла. Если земля заложена, находится под арестом, то обременения снимаются после выполнения условий, то есть, чаще всего следует оплатить долги продавца для снятия ограничения. Однако, как бы не заманчиво было желание купить земельный надел, для начала желательно узнать информацию о нем.
Отметим! Покупать или не покупать земельные участки с обременением решать только покупателю. Но перед заключением сделки будет не лишним проконсультироваться с юристом. Ведь есть такие ограничения, которые снять выплатой долгов невозможно.
Договор купли-продажи земельного участка с обременением, как и любого другого вида имущества с ограничениями на отчуждение (квартиры, дома или автомобиля) относится к категории сделок с повышенной степенью риска.
Файлы в .DOC:Бланк договора купли-продажи земельного участка с обременениемОбразец договора купли-продажи земельного участка с обременением
Разумеется, степень риска дифференцируется в зависимости от характера обременения и возможности его снятия. В любом случае, при заключении договора купли-продажи с обременением следует предусмотреть возможность наступления негативных последствий и способы их преодоления.
Виды обременений
Повторимся, что степень риска, связанного с обременением, может быть разной и зависеть от характера обременения. К наиболее малым рискам относятся обременения, связанные с некими долговыми обязательствами продавца.
Существует несколько видов долговых обременений, главным различием в которых выступает тот факт, что по одним можно провести регистрацию договора в Росреестре, а по другим – нет.
Могут быть зарегистрированы в Росреестре договоры с:
- обременениями по ипотеке;
- обременениями по кредиту (как залоговое имущество);
- обременениями по займу.
В данном случае потребуется согласование купли-продажи с кредитором. Лучше все же снять подобные обременения до момента заключения договора. Например:
- можно оформить договор задатка или аванса, из которых продавец погасит долговые обязательства и снимет обременение;
- можно по согласованию с кредитором принять на себя долговые обязательства продавца;
- можно погасить долговые обязательства одновременно с заключением договора купли-продажи.
Более сложными для снятия или видами обременений являются:
- обременения по ренте;
- сервитуты;
- арест в обеспечение судебного спора;
- арест имущества по уголовному делу;
- концессионный договор;
- обременения по договорам доверительного управления или аренды.
Сервитуты
Крайне сложным видом обременения являются отношения сервитута, то есть права третьих лиц на пользование участком. Дело в том, что сервитут – это вынужденный договор, заключенный с целью обеспечения третьим лицам возможности пользоваться их имуществом.
В отношении земельных участков договор сервитута заключается в случае, когда доступ к участку другого собственника возможен только через другой земельный участок.
Договор сервитута, таким образом, подразумевает выделение части участка собственника в пользование другому собственнику. Выделенный участок может обеспечивать проход другого собственника к:
- к своему имуществу;
- к источнику воды;
- к дороге.
То есть на основании сервитута через чужой участок можно доставлять стройматериалы, подавать спецтехнику, проводить парады и т.д.
Помимо этого, условия сервитута могут предусматривать право третьих лиц на право охоты или рыбалки на чужом земельном участке, сбора трав или ягод, сбор валежника и другие действия, оговариваемые непосредственно в договоре сервитута.
Сложность снятия сервитута объясняется тем, что сервитут есть выражение обоснованной необходимости. Запрет сервитута хозяином возможен, но ненадолго. Дело в том, что отсутствие доступа является основанием для обращения в судебную инстанцию. И тогда сервитут будет установлен принудительно.
Аресты
Обременения по аресту могут быть разными. Иногда арест может быть вызван простыми долговыми обязательствами и наложен судебным приставом. Снять подобное обременение несложно – покупателю достаточно погасить долг в счет стоимости земельного участка либо принять на себя долговые обязательства.
Невозможно для потенциального покупателя снять аресты, связанные с судебными спорами либо наложенные в рамках уголовного преследования продавца.
Снятие подобных арестов – всецело прерогатива судебных и следственных органов. Сняты они могут быть лишь по результатам рассмотрения гражданских и уголовных дел, либо в результате прекращения уголовного дела. Как вариант – арестованные земельные участки могут быть конфискованы.
Договор с обременением по аресту не будет зарегистрирован Росреестром.
Обременения по договору пожизненного содержания (ренте)
Если на приобретаемом земельном участке находится обременение в виде ренты – это значит, что продавец получил этот земельный участок взамен на обязательство пожизненно содержать бывшего владельца. То есть получатель ренты будет иметь право пожизненного пользования земельным участком и ограничить его права на пользование не получится.
Более того, продать земельный участок без согласия пользователя невозможно. Это значит, что получатель ренты должен дать письменное, нотариально заверенное согласие на отчуждение земельного участка. Покупка без согласия – это возможность стать жертвой мошенничества.
Последствия могут быть следующими:
- Росреестр откажет в регистрации и продавец вернет деньги (лучший вариант);
- Росреестр откажет в регистрации и продавец не вернет деньги. Разумеется, можно обратиться в суд, и тот обязательно вынесет решение. А у должника не окажется денег, так что покупатель окажется с незарегистрированным, то есть недействительным договором на руках и с решением суда, по которому возможно когда-нибудь должник рассчитается;
Общее условие по обоим вариантам – Росреестр не зарегистрирует договор.
Аренда и доверительное управление
Это еще два варианта обременения, действующие в пределах срока соответствующих договоров. Договоры с подобным обременением регистрируются в Росреестре без проблем, поскольку само обременение не предполагает ограничение права распоряжения собственностью.
Заключая сделку, направленную на приобретение земельных участков с подобными обременениями, следует знать, что обременение снимется автоматически после истечения сроков действия договора аренды или договора доверительного управления.
Небольшим утешением может быть то, что арендная плата будет платиться уже новому владельцу участка.
Есть ли смысл в покупке участка с обременением
Приобретение земельного участка с обременением – однозначно риск, который может быть оправданным только в нескольких случаях:
- стоимость земельного участка является выгодной, то есть цена за него установлена намного ниже рыночной;
- покупатель уверен в том, что обременение будет снято, пусть и не сразу. Подобная уверенность может иметь место в случаях обременения по договору аренды или доверительного управления.
Обременение в виде сервитута, скорее всего, останется с покупателем навсегда, нравится ему это или нет. Поэтому, если вас не устраивает проход, через который сосед проходит или подъезжает к своему участку или к водоколонке, расположенной на вашем участке – просто не совершайте сделку.
Ни в коем случае не пытайтесь приобрести участок, находящийся под арестом по уголовному делу. Его просто не зарегистрируют в Росреестре. Приобретать такой участок в надежде зарегистрировать его после рассмотрения уголовного дела тоже нет смысла. По результатам рассмотрения дела участок может быть конфискован, обращен в счет погашения ущерба и т.д.
Не менее чревато последствиями приобретение участка, арестованного по судебному спору. Во-первых, договор не будет зарегистрирован в Росреестре, а во-вторых, участок в результате судебного решения может быть передан в собственность другому лицу, может быть разделен и может быть обращен в счет погашения задолженности.
Можно приобретать участок с обременениями по ренте, если рентополучатель даст на это письменное согласие, заверенное нотариально, и обяжется освободить участок.
Обременение на строениях
Не стоит пытаться приобрести земельный участок, на котором находятся строения под обременением. Обойти подобным образом закон невозможно, так как земельный участок, на котором расположены строения, находящиеся под обременением, не подлежит отчуждению.
Обременение в условиях договора купли-продажи
Любой договор купли-продажи должен содержать в себе сведения о праве собственности продавца на продаваемое имущество.
В нашем случае подтвердить право собственности может выписка из ЕГРП, которая, помимо прочего, содержит в себе и сведения об обременениях.
Если обременения не были сняты в процессе подготовки к купле-продаже, то договор должен содержать нотификации относительно наличия обременения и согласия покупателя приобрести участок с обременением.
Нотификации об обременении должны содержать в себя вид и форму обременения, перечень третьих лиц, имеющих право пользования участком, и т.д.
Умолчание продавцом факта наличия обременения есть основание для последующего расторжения договора. Помните, что расторжение договора не равнозначно возврату уплаченных по договору средств. Судебный иск, покупатель, конечно, выиграет, но дело в том, что судебное решение и сам факт возврата денег могут быть отдалены друг от друга по времени.
Самый плохой вариант
Предупредить все варианты возникновения негативных последствий невозможно, особенно, когда речь идет о дорогостоящих объектах собственности, таких как земельные участки, жилая недвижимость и т.д.
Самый плохой вариант развития событий при осуществлении купли-продажи земельного участка – это если обременение будет наложено после заключения договора, но до момента его регистрации в Росреестре. В известной степени подобный случай может расцениваться как мошеннические действия со стороны продавца, хотя доказать мошеннический умысел будет, скорее всего, невозможно.
Произойти подобное может, когда в отношении продавца возбуждено исковое или уголовное производство, чреватое наложением ареста на его имущество. Пытаясь спасти имущество от ареста, продавец продает имущество, находящееся в зоне риска, в срочном порядке и за минимальные цены.
Другим вариантом могут быть действия другой стороны судебного спора. Например, супруг (супруга), другие родственники или кредиторы, узнавшие, что продавец отчуждает свое имущество, могут в срочном порядке обратиться в суд и потребовать наложения ареста.
Между принятием судом (или следственным органом) определения о наложении ареста и моментом регистрации обременения в ЕГРН может пройти несколько недель. В этот период продавец отчуждает свое имущество. К моменту регистрации договора в Росреестре сообщают, что тот не может быть зарегистрирован в связи с обременением, которого не было на момент заключения договора.
Попасть в подобную ситуацию может любой, и предусмотреть ее сложно.
В качестве предупредительных мер рекомендуется:
- выяснить семейный статус продавца;
- выяснить, не является ли отчуждаемое имущество общей совместной собственностью супругов, даже если супруги в разводе;
- обратить внимание на цену. Если она намного ниже рыночных, и продавец настаивает на скорейшем заключении договора под предлогом необходимости срочного выезда на ПМЖ в другой город или другую страну, стоит более осторожно подойти к сделке;
- попытаться выяснить, нет ли у продавца недавно открытых кредитов;
- обратиться к адвокату. Применив профессиональные навыки, он сможет узнать, нет ли в близлежащих судах дел, по которым продавец выступает в качестве ответчика.
Дзен! Дзен! Дзен! На нашем Яндекс Дзен канале ещё больше особенных юридических материалов в удобном и красивом формате. Подпишитесь прямо сейчас →