Как составить договор купли продажи земельного участка в рассрочку

При оформлении сделки купли-продажи земельного участка стороны могут договориться о любом способе расчета за него. В частности, допускается внесение платежа единоразово и в полном объеме или же частями (в рассрочку).

В последнем случае сделка по покупке участка приобретает определенные особенности, которые необходимо обязательно учитывать при ее оформлении. Данные особенности, а также основные правила составления договора купли-продажи земельного участка с рассрочкой платежа стоит рассмотреть более подробно.

В каких случаях допускается рассрочка?

Чаще всего такой вариант применяется, когда у покупателя нет всей суммы на оплату земли, но приобрести ее он хочет. В этом случае он может купить землю сразу, не дожидаясь, когда будет накоплена нужная сумма, т.е. взять ее в своеобразный «кредит», который не предполагает начисления процентов на сумму платежа .

Продавцу данный вариант может быть выгоден, если спрос на землю небольшой и найти покупателей на нее сложно (например, из-за высокой цены). Предоставление же возможности рассрочки позволит найти новых покупателей, способных рассчитаться за недвижимость в несколько платежей.

Отличия от обычного договора

Существенными условиями договора являются, как и в общих случаях, предмет сделки и цена на него. В качестве предмета при этом выступает продаваемый земельный участок.

Цена указывается в натуральной или денежной форме (причем в последнем случае валютой может быть только национальная денежная единица).

При этом стороны могут установить такой момент перехода прав собственности за него:

• с момента вступления договора в силу (то есть сразу после его государственной регистрации);
• после оплаты определенной части стоимости земли;
• после внесения всей суммы за недвижимость.

Наибольшей популярностью пользуется первый способ. Однако он является более рискованным для продавца, поскольку права собственности на участок он передает, а деньги за него не получает. Поэтому в данном случае для перестраховки участок обременяется залогом — в случае невыполнения покупателем своих обязательств права собственности на землю возвращаются к продавцу.

В этом случае с формальной точки зрения данная сделка имеет признаки двух независимых договоров:

• купли-продажи — при условии оплаты полной стоимости земли права собственности на нее переходят к покупателю;
• займа — земля выступает своеобразным залогом в сделке и обеспечивает выполнение покупателем его обязательств по оплате.

При этом возможны два варианта:

1. Внесение авансового платежа, или предоплаты (то есть части денег в счет будущей оплаты). В этом случае при расторжении сделки продавец возвращает покупателю данные средства.
2. Внесение задатка. При этом также вносится предоплата, однако порядок ее возврата несколько другой:
   • в случае вины покупателя деньги остаются у продавца;
   • при наличии вины со стороны продавца он возвращает покупатель 200% от величины задатка.

Последним способ является наиболее надежным, однако эти условия будут действовать только при условии подписания между сторонами специального соглашения о задатке.

Структура и содержание

Форма данного документа типовая и мало чем отличается от стандартного договора купли-продажи. Различия существуют только в содержании некоторых отдельных его положений. Примерная структура договора выглядит следующим образом:

Название документа

Здесь указывается как название сделки (то есть купля-продажа), так и условие о рассрочке. Примером названия может быть: «Договор купли-продажи земельного участка с рассрочкой платежа». Ниже также указывается место (город, область) и дата заключения сделки.

Реквизиты сторон

В этом разделе указывается, кто выступает покупателем, а кто продавцом, и вносятся их данные:

• фамилия, имя и отчество;
• серия и номер паспорта;
• место и дата выдачи паспорта;
• адрес регистрации;
• дата рождения.

Кроме этого, может быть указана и контактная информация: адрес фактического проживания (если он отличается от прописки), номер телефона, адрес электронной почты и т. п.

Предмет договора

Им выступает конкретный земельный участок, который продается. Необходимо указать такие его характеристики:

• кадастровый номер;
• площадь;
• адрес;
• границы участка.

Кроме данных характеристик, при помощи которых можно идентифицировать земельный участок, также нужно указать и факт наличия прав собственности на него с подтверждающим это документом. Например, это может быть свидетельство о вступлении в наследство, договор купли-продажи, мены, дарения и т. п.

Порядок оплаты

Это наиболее важная часть договора, которая и отображает его основные особенности. В этой части необходимо обязательно прописать, что участок продается с рассрочкой платежа, а также указать:

• период, на который она предоставляется;
• общую стоимость участка;
• периодичность внесения платежа;
• способ оплаты (наличными, безналичным расчетом, в виде товара или продукции и т. п.).

Такой график подписывается сторонами и обязательно прикладывается к договору.

Обременения

В этом разделе продавец должен либо указать, какие есть обременения на участке, либо отметить их отсутствие. В сделке купли-продажи чаще всего требуется, чтобы никаких обременений на земле не было, что и заносится в договор.

Под отсутствием обременений понимается такая ситуация, когда участок не продан другим лицам, не подарен, не находится под арестом или залогом и на него не могут претендовать третьи лица. В случае нарушения этого требования покупатель может потребовать возврата средств за участок и признания сделки недействительной.

Права и обязанности сторон

На продавца и покупателя распространяются все права и обязанности, прописанные в законодательстве. Также стороны могут определить их самостоятельно и по своему усмотрению — главное, чтобы они также не противоречили положениям нормативно-правовых актов.

Заключительные положения

Здесь обычно указывается, подлежит ли договор нотариальному удостоверению, как решаются возможные споры, а также момент вступления документа в силу (после регистрации в Росреестре).

В конце стороны ставят свои подписи, подтверждая согласие с приведенными в документе условиями. Кроме приведенных выше пунктов, в договор могут быть внесены и другие условия, выбранные сторонами. Это связано с тем, что в законодательстве не предусмотрено установленной формы этого документа.

Однако стоит учесть, что предмет договора и цена недвижимости — это его существенные условия, которые не подлежат изменению и обязательно должны присутствовать в документе. В противном случае он будет признан недействительным.

Особенности заполнения и последующие действия

Порядок оформления договора с рассрочкой мало чем отличается от ситуации со стандартной сделкой — он составляется в простой письменной форме и не требует нотариального удостоверения. Обязательным требованием является государственная регистрация сделки в Росреестре, для проведения которой необходимо предоставить такие документы:

• три экземпляра договора;
• копии паспортов сторон;
• правоустанавливающие документы на участок;
• кадастровый план и паспорт;
• квитанцию об оплате госпошлины;
• график платежей;
• согласие на продажу от супруга или других собственников (если у них есть права на землю);
• акт согласования границ;
• выписку из ЕГРП, подтверждающую отсутствие обременений.

После подачи документов они рассматриваются в течение определенного срока (обычно не более месяца), после чего покупатель получает право собственности на участок.

В случае соблюдения сторонами условий сделки купля-продажа земельного участка в рассрочку является хорошим способом передачи прав собственности на недвижимость, удобным для обеих сторон.

Для минимизации рисков как для продавца, так и для покупателя желательно при передаче прав собственности последнему установить на землю обременение (залог). Основанием для снятия этого залога будет полная выплата стоимости недвижимости.

Можно ли купить земельный участок в рассрочку

Договор купли-продажи земельного участка может содержать условие о рассрочке. В таком случае применяются нормы, регламентированные статьей 488 ГК РФ.

Купить землю и расплатиться за нее частями можно не всегда. Все зависит от намерений продавца. Если он согласен на применение такого рода расчетов, то запретить продажу участка в рассрочку никто не сможет.

«Зачастую, к такому способу прибегают в том случае, если у покупателя нет достаточной суммы для оплаты товара, а продавец не против подождать полного расчета некоторое время».

Считается, что больше всего рассрочка выгодна для покупателя. Если у него нет в наличии достаточной суммы для приобретения объекта, ему не нужно брать кредит, занимать денежные средства у знакомых.

Но, иногда такой способ расчетов оказывается как никогда практичным и для продавца, например, если участок не востребованный, в связи с его удаленностью от города, высокой ценой или другими факторами.

Виды правоотношений

Земля в рассрочку может быть продана по соглашению сторон. Суть заключается в том, что стороны подписывают договор купли-продажи, покупатель получает участок, регистрирует право собственности на него, а рассчитывается за покупку постепенно.

На практике различают несколько типов расчетов по ДКП, когда продавец получает денежные средства за объект не сразу:

• задаток;
• рассрочка без процентов;
• рассрочка с процентами;
• отложенное исполнение обязательств;
• рассрочка без первоначального взноса.

Независимо от типа правоотношений, имущество, полученное покупателем от продавца, является залогом в силу закона до полного исполнения обязательств выгодоприобретателем.

Это означает то, что сторонам нет необходимости заключать договор залога и регистрировать его в Росреестре. Сотрудник регистрационного центра увидит, что обязательства покупателя, связанные с расчетами по ДКП не выполнены в полном объеме и наложит обременения.

Задаток

Купить земельный участок в рассрочку, либо другой недвижимый объект, например квартиру или частный дом, можно с применением залога. В таком случае покупатель вносит часть суммы, прописанной в соглашении сразу, а вторую, через некоторое время.

Чаще всего задаток применяют при заключении предварительного договора купли-продажи. Так называют документ, согласно которому одна сторона обязуется передать предмет за плату второму субъекту через некоторое время, утвержденное соглашением или законом.

Но, в случае с ПДКП право собственности на землю не переходит покупателю, он не получает участок и не может сразу использовать его по назначению. По такому договору стороны лишь обязуются заключить сделку в будущем.

При подписании ДКП тоже может быть использован задаток. Если говорить простым языком, то в таком случае покупатель рассчитывается за объект за 2 раза. Первый – при заключении сделки, второй – через определенный промежуток времени.

«Важно отличать задаток от аванса. Все дело в том, что первый выступает гарантом исполнения обязательств сторонами, а второй не является таковым и просто направляется в счет оплаты».

Если один из субъектов нарушает обязанности, предусмотренные договором, то он несет материальные потери: продавец возвращает задаток в двойном размере, а покупатель не получает денежные средства назад (в зависимости от того, кто является нарушителем).

При составлении договора купли-продажи с задатком рекомендуется включить в него пункт «Гарантии исполнения обязательств и ответственность сторон». Именно в нем отражают факт внесения покупателем задатка, который обеспечивает требования продавца в части оплаты товара, а также неустоек, штрафов, пени и возмещения убытков, связанных с ненадлежащим исполнением условий соглашения.

Обратите внимание: Договор задатка заключают в письменном виде. Несоблюдение такой формы соглашения влечет его недействительность, а полученные продавцом денежные средства считаются авансом.

Рассрочка с процентами

Купить землю в рассрочку гораздо выгоднее, чем с использованием банковского кредита. Некоторые уверены, что в таком случае никаких процентов не начисляется. Покупатель вносит оплату частями на протяжении определенного промежутка времени, без каких-либо переплат.

Однако, такое утверждение не всегда верно. Все дело в том, что в силу положений статьи 488 ГК РФ, ДКП может быть предусмотрена обязанность покупателя оплачивать проценты от стоимости земли, начиная с самого первого дня заключения сделки.

Пример из практики:

Шагалов П. и Рябзан Ю. заключили договор купли-продажи земельного участка с рассрочкой под 30% годовых на 5 месяцев. Согласно условиям соглашения, стоимость имущества составляет 200 тыс. рублей. Первый взнос покупатель не вносил. Он обязан ежемесячно оплачивать часть стоимости товара и проценты, начисленные за полный месяц. В таком случае платеж составит:

200000 / 5 = 40 тыс. руб. – часть стоимости земельного участка;

200000 * 30% / 12 = 5 тыс. руб. – проценты в месяц;

40000 + 5000 = 45 тыс. руб. = ежемесячный платеж.

Таким образом, за 5 месяцев Шагалов заплатит не 200 тыс. руб. (стоимость участка по договору), а 225 тыс. руб. 25 тыс. рублей – это проценты за 5 месяцев.

Законодательством четко не регламентирован вопрос, связанный с начислением процентов по ДКП. Продавец имеет право назначить любую плату, какую считает разумной.

При составлении договора купли-продажи земельного участка с рассрочкой необходимо прописать срок исполнения обязательств и приложить график платежей.

Отказаться от уплаты процентов невозможно, за исключением случаев, когда их начисление не предусмотрено соглашением.

Беспроцентная рассрочка

Купить участок ИЖС в рассрочку можно и без процентов. В таком случае стоимость земли делится на несколько частей, в зависимости от числа платежей (платежных периодов).

В договоре необходимо указать дату ежемесячного исполнения обязательств и последний день оплаты покупки в рассрочку.

Такой ДКП регистрируют в Росреестре сразу после его заключения. Земля становится предметом залога. На оборот участка накладываются обременения. Покупатель не вправе продать его, подарить, обменять и др., без согласия залогодержателя.

Несмотря на то, что по такому договору проценты не начисляются, если выгодоприобретатель прекращает выполнять свои финансовые обязательства, связанные с оплатой покупки, то на просроченную сумму начисляются проценты до момента полного погашения задолженности. Их размер регламентирован статьей 395 ГК РФ. Они зависят от ключевой ставки Центробанка РФ.

Отложенное исполнение обязательств

Покупка участка в рассрочку с отложенным исполнением обязательств предполагает то, что покупатель производит расчеты по ДКП через некоторый промежуток времени.

Например, первый взнос он вносит только через 3 месяца, а дальше перечисляет платежи ежемесячно.

Такой вид расчетов больше всего напоминает довольно популярный вид кредитования населения – кредит без первого взноса.

Важно! Правоотношения по ДКП с отложенным исполнением обязательств могут выглядеть по-другому: стороны заключают сделку, покупатель получает участок, регистрирует право собственности на него и вносит всю стоимость покупки в течение конкретного периода.

Как составить договор

К подготовке договора купли-продажи земельного участка с применением рассрочки нужно подходить крайне внимательно. В нем необходимо отразить не только стандартные существенные условия, но и дополнительные, возникающие в силу закона.

Одновременно с ДКП может быть заключен договор рассрочки между физическими лицами, которым регламентирован порядок оплаты покупки. В таком случае он является неотъемлемой частью соглашения купли-продажи.

Правила

Четких правил составления ДКП земельного участка в рассрочку на законодательном уровне не предусмотрено. Соглашение составляют с учетом норм гражданского законодательства. В нем указывают существенно важные и дополнительные условия, которые помогают регулировать правоотношения.

К существенным условиям ДКП с рассрочкой относят:

• подробное описание предмета сделки (кадастровый номер земельного участка, его место расположения, площадь, категорию, ВРИ и др. характеристики);
• цена (общая стоимость земли);
• порядок расчетов (срок внесения ежемесячных платежей, их размер, условия, правила начисления процентов и др.).

Последнее условие считается существенным в силу статьи 489 ГК РФ. В соответствии со ст.432 ГК РФ, если в договоре нет такой информации, то он считается незаключенным.

Образец

Единого образца договора купли-продажи земельного участка с рассрочкой на законодательном уровне не предусмотрено. При его подготовке можно опираться на пример. Типовой ДКП включает в себя следующие пункты:

• название документа, дата и место его заключения;
• наименование сторон;
• предмет сделки;
• права и обязанности сторон;
• цена договора;
• порядок расчетов;
• гарантии;
• ответственность субъектов;
• форс-мажоры;
• заключительные положения;
• адреса, реквизиты и подписи сторон.

ДКП может быть написан от руки, набран при помощи печатной техники. Также, допускается использование заранее подготовленного бланка для заполнения.

Образец заявления

Договор купли-продажи земельного участка с рассрочкой платежа, заключенный между физическими лицами

Регистрация сделки

На подписании ДКП сделка не заканчивается. После этого продавец и покупатель обращаются в Росреестр для регистрации договора, перехода права собственности и залога.

Подать документы можно лично сотруднику территориального подразделения ведомства, через МФЦ или на официальном сайте Федеральной службы государственной регистрации кадастра и учета.

Госрегистрация залога и прав собственности на земельный участок осуществляется в порядке, предусмотренном ФЗ-218 от 2015 года путем проставления на ДКП соответствующей отметки.

Документы

Для регистрации понадобится подготовить заявление по установленному образцу и предоставить небольшой пакет документов.

Документы

Гражданский идентификатор личности заявителя.

Договор купли-продажи.

Квитанцию об оплате государственной пошлины (по желанию).

   В некоторых случаях могут понадобиться иные бумаги. Например, если продавец состоит в браке, то потребуется нотариальное согласие от второго супруга на сделку. Конечно, Росреестр вправе зарегистрировать переход права собственности и без этого документа, но его наличие обезопасит покупателя от возможных судебных разбирательств, если второй супруг действительно ничего не знал о продаже совместного имущества.

Если хозяином земельного участка является несовершеннолетний, а от его имени действуют родители (законные представители) то необходимо предоставить разрешение от органов опеки и попечительства.

Стоимость

Стоимость регистрации права собственности на земельный участок для гражданина составляет 2 тыс. рублей, а для юр. лица – 22 тыс. руб.

Если же земля принадлежит сельскохозяйственной категории, то за осуществление регистрационных действий в отношении нее платят 350 рублей.

Если покупатель приобретает дом с рассрочкой платежа, то он приобретает право собственности и на жилую недвижимость и на землю. В такой ситуации госпошлина оплачивается за каждый объект отдельно.

Судебная практика

В суд поступило исковое заявление от Немкина Б. (г. Москва) к Любаз Д. (Московская область) о расторжении договора купли-продажи земельного участка и возврате объекта продавцу.

Истец пояснил, что между ним и ответчиком был заключен ДКП с рассрочкой платежа. Стоимость имущества составила 500 тыс. рублей. Проценты на эту сумму не начислялись.

По условиям соглашения, ответчик обязан каждый месяц вносить по 25 тыс. рублей на протяжении 25 месяцев с момента подписания соглашения.

Первое время Любаз добросовестно исполнял финансовые обязательства. Однако через 14 месяцев он прекратил вносить платежи. Немкин направлял покупателю требование оплатить задолженность, пытался связаться с ним по телефону, в социальных сетях, но Любаз на контакт не шел, на письменный запрос не ответил.

Истец, руководствуясь статьей 489 ГК РФ, отказывается от выполнения обязанностей по ДКП и требует вернуть ему земельный участок.

Суд, в процессе рассмотрения дела установил, что между истцом и ответчиком действительно заключен договор купли-продажи земельного участка с рассрочкой. Любаз внес 14 платежей в размере 25 тыс. руб., о чем говорит выписка из банка. Четвертый месяц подряд покупатель уклоняется от исполнения финансовых обязанностей, предусмотренных соглашением.

Рассмотрев дело, суд отказал в удовлетворении иска, так уплаченная ответчиком сумма более половины стоимости земельного участка.

Частые вопросы

Нужно ли составлять договор залога при покупке дачи в Подмосковье в рассрочку одним физическим лицом у другого?

+

В случае продажи земельного участка и дачи в рассрочку, залог возникает в силу закона, а не договора. В таком случае соглашение составлять нет необходимости. Но сведения о цене товара, порядке, сроке и размерах платежей должны содержаться в ДКП. Данные правила актуальны для любого региона заключения сделки, в том числе для Московской области.

Можно ли при составлении ДКП земли в рассрочку использовать типовой образец договора, скачанный из интернета?

+

На законодательном уровне единого образца ДКП не установлено. При составлении соглашения вы вполне можете опираться на заполненный документ, загруженный из сети. Но помните о том, что продажа имущества в рассрочку предполагает включение в договор дополнительных существенных условий. Кроме цены и подробной характеристики объекта, в него включают сведения о размере ежемесячных платежей, о порядке их перечисления, графике и др.

Можно ли оплатить рассрочку по ДКП с физическим лицом досрочно?

+

Если у покупателя возникает финансовая возможность оплатить остаток задолженности по ДКП с рассрочкой платежа сразу, то он имеет право это сделать в течение 14 дней с момента заключения договора без уведомления продавца. Если же прошло больше времени, то покупателю необходимо направить заявление кредитору о намерении погасить задолженность раньше срока, не менее чем за 30 дней до предполагаемой даты досрочного исполнения финансовых обязательств.

Заключение эксперта

Если покупатель не может оплатить всю стоимость земельного участка сразу, то стороны все равно могут заключить ДКП. При этом, допускается использование различных инструментов: рассрочки, отсрочки платежа, залога и др.

Одним из самых распространенных вариантов расчета считается рассрочка. Некоторые ошибочно заблуждаются в том, что кредит может быть выдан только деньгами и только банком. Это не совсем так.

Физическое лицо вправе продать имущество, принадлежащее ему на праве собственности, в рассрочку. Причем, он сам устанавливает дополнительные условия по договору, такие как срок исполнения обязательств, размер ежемесячного платежа, начисление процентов и др.

Договор купли продажи земельного участка в рассрочку — образец и как правильно оформить

При оформлении сделки купли – продажи у участников имеется право выбора способа оплаты. По закону допустимо вносить платежи единоразово (полностью) или в рассрочку.

Во втором случае имеются определенные особенности, которые обязательно должны быть отображены в соглашении.

Рассмотрим в статье особенности оформления и как грамотно составить такой договор по пунктам, а также если приобретается не только земля, но и дом.

Отличия от стандартного соглашения

Форма такого соглашения — типовая, практически не имеет отличий от обычного договора купли – продажи земли. Отличия имеются лишь в содержании отдельных разделов документа. Главная отличительная черта — выплата стоимости участка осуществляется не полностью, а частями. Этот факт необходимо отразить в соглашении.

Участники вправе установить следующий момент перехода прав собственности:

• при вступлении договора в силу (по завершении регистрации);
• после внесения определенной суммы стоимости ЗУ;
• после внесения полной суммы.

Более популярен первый вариант.

Различия касаются и раздела, касающегося оплаты стоимости ЗУ:

1. выплата производится частями, с указанием первоначального взноса (в процентах);
2. указывается подробный график платежей;
3. наличие пункта о штрафной санкции при невнесении (задержки) платежа;
4. указание срока окончательного погашения цены;
5. порядок расторжения соглашения.

Если в обозначенный срок покупатель не вносит сумму, продавец имеет право отказаться от исполнения договора и требовать вернуть проданный объект сделки.

Правила заполнения

При составлении договора купли – продажи земельного участка в рассрочку стороны должны руководствоваться положениями Федерального законодательства.

В документе должны указываться:

• преамбула (название, паспортные данные, реквизиты);
• что является предметом соглашения (с подробным описанием);
• стоимость (прописью, цифрами);
• порядок внесения платы (с указанием графика платежей);
• права и обязанности;
• информация об имеющихся обременениях;
• порядок передачи объекта.

Договор подписывается сторонами, обозначаются их реквизиты.

Справка! Сведения должны прописываться полностью, без сокращений.

Предмет соглашения

Таковым является конкретная территория.

Указываются такие характеристики ЗУ:

1. площадь;
2. кадастровый номер;
3. местонахождение;
4. границы.

Кроме идентифицирующих участок параметров указывается факт наличия прав собственности, которые подтверждаются документально.

Реквизиты участников

Раздел содержит информацию о продавце и покупателе — участниках сделки.

Указываются:

• ФИО;
• паспортные данные;
• дата рождения;
• адрес регистрации.

Внимание! Могут указываться сведения об адресе проживания (если не совпадает с адресом регистрации), номер телефона, адрес почтового ящика и пр.

Стоимость надела

Раздел «отвечает» за указание на рассрочку.

В этом пункте прописываются:

1. информация об общей стоимости территории;
2. данные о первоначальном взносе;
3. размер выплаты;
4. данные об окончании долгового обязательства.

Расчеты осуществляются национальной валютой. Участники определяют размер первоначального взноса самостоятельно — закон не устанавливает требований к этому вопросу. Сумма указывается в соглашении не в процентном выражении, а в числовом.

Если покупатель планирует досрочно погасить задолженность, этот момент должен быть зафиксирован в соглашении. Этот поможет избежать возможного штрафа.

Порядок внесения платы

Более важный раздел соглашения. В этой части прописывается, что территория продается в рассрочку. Также указывается период, на который она выдается, общая стоимость земельного участка, с какой периодичностью будут вноситься платежи, каким способом будет осуществляться оплата (наличным, безналичным и пр.).

Обратите внимание! В таких договорах часто указан график платежей. В нем четко прописывают периодичность платежа, сумму. Подписывается он участниками сделки и прикладывается к договору купли – продажи. График может идти отдельным документом в качестве приложения к соглашению.

Обременения

В данном разделе продавец указывается на имеющиеся обременения либо их отсутствие.

Отсутствие обременений означает, что участок не был продан другому человеку, он не находится под арестом, не является залогом, и на него не претендуют третьи лица.

При нарушении этого требования покупатель имеет право требовать возврата денег и признания сделки, не имеющей силы.

Проверить наличие обременений на надел можно путем заказа выписки из ЕГРН.

Права и обязанности

На обоих участников распространяются права и обязанности, установленные законодательством. Продавец и покупатель определяют их самостоятельно. Главное правило — они не должны перечить действующим нормам закона. В обязанности продавца входит передача земельного надела покупателю. Тот должен оплатить объект сделки и принять его.

Заключительные положения

В разделе прописывается, необходимо ли заверять документ у нотариуса, указываются способы разрешения спорных ситуаций и дата вступления соглашения в силу. В конце документа стороны проставляют подписи, подтверждая согласие на обозначенные условия.

1. Скачать бланк договора купли-продажи земельного участка в рассрочку
2. Скачать образец договора купли-продажи земельного участка в рассрочку

Тонкости при оформлении соглашения о покупке земли с домом

При составлении соглашения руководствуются требованиями законодательных норм. Договор заключают в письменной форме — устная не будет иметь юридической силы.

Составляется по стандартным принципам. Предметом договора выступают 2 объекта — земля и дом. В соглашении отображается информация об обеих сторонах.

Детально описывается предмет: указываются сведения о территории и находящемся на нем доме. Если кроме дома имеются хозяйственные постройки, данные указываются и о них.

Указывается:

• кадастровый номер дома;
• текущее состояние объекта на момент продажи;
• из каких материалов построен дом.

О территории описывается целевое назначение, категория земли, тип разрешенного использования.

Кто подписывает и нужно ли заверять?

Договор купли – продажи территории в рассрочку составляется в письменном виде. В документе должны стоять подписи обеих сторон — продавца и покупателя.

В том случае, если не затрагиваются интересы третьих лиц. Если продаваемый объект является долевой собственностью, потребуются подписи всех владельцев. За несовершеннолетних или недееспособных граждан документ подписывают родители (опекуны).

Прежде чем подписывать документ, необходимо проверить наличие правоустанавливающих бумаг на землю:

1. свидетельство о праве собственности или выписку ЕГРН;
2. технический паспорт.

Нотариально удостоверять его не нужно. Если же продается доля в праве собственности, нотариальное заверение необходимо. Потребуется оно и в случае, если право собственности принадлежит малолетнему или недееспособному гражданину.

Услуги нотариуса оплачиваются обоими участниками (пополам) или одним из них. Нотариальное заверение обойдется в 0, 10% — 0,40 % от суммы договора.

Особенности и подводные камни

При заполнении соглашения должны быть соблюдены не только стандартные требования, но и те, которые касаются договора с рассрочкой.

В документе должны содержаться сведения, помогающие идентифицировать территорию (площадь, местоположение, кадастровый номер и др.), целевое назначение.

По желанию к соглашению могут прикладываться справка с места работы покупателя (НДФЛ). Важно прописать, момент перехода прав собственности — до полного расчета с продавцом или после.

Внимание! Если график платежей не будет подписан обоими участниками, соглашение считается недействительным.

Не менее важна регистрация договора. Если имеются ограничения на участок, на процедуру это не повлияет. Если от покупателя перестают поступать платежи, стороны могут договориться мирным путем — о переносе, уменьшении суммы и пр. если это не помогло, продавец вправе обратиться в суд.

Риски связаны с потерей платежеспособности покупателя. Если у него пропадет источник прибыли, ежемесячные платежи он вносить не сможет. Это влечет к расторжению сделки или принудительному возврату территории.

Интересное видео

Полезная информация от эксперта в видео:

Заключение

Таким образом, договор купли – продажи земельного участка в рассрочку оформляется в письменной форме. Обязательное требование действующих законодательных норм — регистрация соглашения в Росреестре. Процесс оформления сделки регулируется Гражданским кодексом.

• Главная
• Правовые ресурсы
• Подборки материалов
• Договор купли-продажи земельного участка с рассрочкой платежа

Договор купли-продажи земельного участка с рассрочкой платежа

Подборка наиболее важных документов по запросу Договор купли-продажи земельного участка с рассрочкой платежа (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Формы документов

Судебная практика

Статьи, комментарии, ответы на вопросы

Договор купли-продажи недвижимости с рассрочкой платежа — это особый вид договорной документации, при котором порядок оплаты имущества производится в рассрочку. То есть стоимость недвижимости покупателем оплачивается частями, размер и срок их внесения описывается в соглашении.

Законодательные нормы и особенности договора с отсрочкой платежа

Реализация имущественных активов в рассрочку, отсрочку или кредит (ипотеку) определяется нормами Гражданского кодекса:

1. Помимо существенных условий, предусмотренных для стандартной сделки, договор на рассрочку содержит дополнительные существенные условия — ст. 488 ГК РФ.
2. Если покупатель просрочил срок внесения платежа либо перечислил средства в меньшем объеме, то он признается лицом, удерживающим чужие деньги, за что привлекается к ответственности по ст. 395 ГК РФ.
3. Если средства вносятся в нарушение условий сделки, продавец вправе расторгнуть договор, вернув полученные средства от покупателя — ст. 328 ГК РФ.

Это ключевые отличия сделки с отсрочкой платежа. В остальном условия и порядок передачи прав на недвижимое имущество осуществляются в стандартном порядке, предусмотренном для операций по купле-продаже имущества.

Виды рассрочки

Рассмотрим виды рассрочки, или условия, на которых покупатель оплачивает приобретаемый актив. Все условия определяются по договоренности сторон.

Задаток и оплата остатка

Покупатель вносит оплату двумя частями: сначала передается задаток, в счет гарантии сделки. После оформления имущества в Росреестре покупатель вносит остаток продавцу. Размер задатка определяется условиями соглашения. Обычно это 10–30% от стоимости актива. Задаток оформляется предварительным договором и специальной распиской о получении денег. Покупатель вносит средства в строгом соответствии с прописанными условиями. Если приобретатель откажется от сделки, то сумма задатка может быть невозвратной.

Процентная рассрочка с задатком

Такой вариант расчетов предусматривает внесение задатка. Процентная рассрочка применяется к сумме остатка по сделке. Это условия оплаты, при которых остаточная стоимость актива разбивается на периодические платежи, с начислением процентов. В контракте прописываются:

• стоимость имущества;
• размер задатка;
• сумма платежа;
• основная задолженность;
• процентная ставка;
• график внесения платежей.

Ежемесячные платежи без задатка

Рассрочка без задатка практикуется редко, например, при реализации социального жилья по специальным государственным программам. Вся стоимость недвижимости разделяется на периодические платежи, с начислением процентов или без них.

Помимо приведенной группировки, рассрочку распределяют:

• по наличию процентов при расчетах: процентная и беспроцентная;
• по срокам представления: краткосрочная и долгосрочная;
• по возможности досрочного погашения: предусмотрено или нет.

В каких случаях оформляется

Оформить договор купли-продажи помещения с рассрочкой платежа выгодно тем покупателям, у которых в наличии нет нужной суммы денег. Например, это молодая семья, которая решила приобрести жилье. Или небольшая фирма, решившая купить офисное, складское или торговое помещение.

Приобретение недвижимости в кредит — это дорогая услуга. Банки накручивают значительные проценты за пользование заемным капиталом. Не стоит забывать и о банковских комиссиях, обязательных страховках и штрафных санкциях. Прежде чем выдать кредит, банковское учреждение проверит платежеспособность приобретателя. При предоставлении рассрочки условия, навязанные банками, не применяются. Стороны сделки договариваются между собой, без привлечения третьих лиц.

Какие документы необходимы для составления договора

Сторонам необходимо самостоятельно проверить чистоту сделки. Для этого потребуются следующие документы:

1. Свидетельство о регистрации права собственности, либо выписка из ЕГРН. Это основной правоустанавливающий документ по реализуемому объекту.
2. Паспорт или иные документы, устанавливающие личности сторон.
3. Информация из домовой книги о прописанных гражданах в жилой квартире, доме, комнате.
4. Сведения об отсутствии задолженности по коммунальным и бытовым услугам по объекту недвижимости.

Если приобретаете недвижимость у застройщиков, то дополнительно затребуйте Устав или иной учредительный документ, выписку из ЕГРЮЛ, ИНН и свидетельство о государственной регистрации.

Порядок составления договора

Правильный образец договора продажи в рассрочку обязательно раскрывает следующие сведения о сделке:

1. Полное наименование и реквизиты сторон. Для физических лиц достаточно ФИО, паспортных данных и адреса. Юридические лица указывают полное наименование, ИНН, КПП, ОГРН, юридический и фактический адрес.
2. Предмет сделки — это подробная информация об объекте, который реализуется по договору. Необходимо прописать адрес местоположения, площадь, этажность, количество комнат и дать иные дополнительные сведения, которые позволяют охарактеризовать и идентифицировать объект.
3. Цена сделки, порядок внесения денежных средств и сроки платежей. При продаже недвижимости в рассрочку пропишите подробные условия оплаты и периодичность внесения платежей. Если за представление рассрочки предусмотрена плата, определите ее размер. Предусмотрите меры ответственности за нарушение сроков оплаты.
4. Сведения об ограничении на права и обременениях по объекту. Необходимо детально описать, какие и в каком объеме имеются ограничения по недвижимому активу.
5. Условие о залоге. Особенностью договора купли-продажи с рассрочкой является то, что с момента передачи квартиры покупателю и до момента ее полной оплаты актив находится в залоге у продавца, если договором не предусмотрено иное. Залог снимается после того, как стоимость квартиры выплачена в полном объеме (п. 5 ст. 488, п. 3 ст. 489 ГК РФ).
6. Сроки освобождения объекта недвижимости. Сторонам необходимо заранее оговорить сроки, когда недвижимость освобождается от прежнего владельца. Например, пропишите срок, до которого продавец обязуется вывезти свое имущество из квартиры и выписаться из нее.

При наличии особых условий в сделке рекомендуем подробно описать все в тексте договора.

Как зарегистрировать договор

Продажа недвижимости в рассрочку, как и договор продажи с отсрочкой платежа, оформляется в письменном виде. В противном случае сделка признается недействительной. Переход права собственности по договору купли-продажи и возникающий залог квартиры подлежат обязательной государственной регистрации в органах Росреестра (п. 1 ст. 339.1, п. 1 ст. 551 ГК РФ; п. 2 ст. 1, ст. 2 Закона №102-ФЗ; ч. 1, 2 ст. 14, 28 Закона №218-ФЗ).

Для регистрации достаточно обратиться в МФЦ или Росреестр. Подготовьте документы на недвижимость. Возьмите с собой:

• паспорт или иной документ, подтверждающий личность;
• договор купли-продажи;
• квитанцию об оплате госпошлины;
• заявление (рекомендуем оформить заявления прямо в МФЦ).

На что обратить внимание

Рекомендуем покупателю самостоятельно заказать выписку ЕГРН в Росреестре или МФЦ. Стоимость документа 400 рублей. Выписку допустимо заказать через интернет на официальном сайте Росреестра или в личном кабинете портала «Госуслуги».

В документе проверьте следующие сведения:

• информацию о собственнике;
• наличие обременений по объекту;
• наличие арестов, ограничений по недвижимости.

Проверенные сведения позволят обезопасить себя от мошенников. Учтите, что если продавец не заказал выписку из ЕГРН и совершил сделку с мошенниками, то признать ее недействительной сложно.

Риски продавца

Заключая договор с рассрочкой, продавец передает недвижимость в пользование покупателю, еще не получив полную оплату за объект. В таком случае риски продавца велики:

1. Покупатель не выполняет условия оплаты. Систематические задержки и просрочки платежей — это основание для расторжения договора.
2. Если требуется расторгнуть соглашение, то продавец обязан вернуть все полученные деньги. Возможно, что такой суммы у продавца не окажется.
3. Имущество возвращено в плачевном состоянии. При принудительном расторжении соглашения недобросовестный покупатель способен причинить вред залоговому имуществу.
4. Наличие задолженностей по коммунальным и бытовым платежам. Придется выбивать долги с покупателя через суд, если он не согласится погасить их в добровольном порядке.

Для продавца имущества, не смотря на положения ГК РФ о залоге, риск потерять деньги или недвижимость при рассрочке довольно велика, поэтому следует подойти к оформлению сделки скрупулезно и заранее оценить финансовое положение покупателя.