Как составить договор на расторжение договора купли продажи квартиры

Заключили договор, а потом нашли новую, более подходящую вам квартиру? Или продавец не передал жилье в должном состоянии вовремя? А, может быть вы и есть продавец, и вам подвернулся другой, более сговорчивый покупатель? Все эти три ситуации объединяет одно — сторона сделки желает расторжения договора купли-продажи. Если того желает и вторая сторона — все просто: заключили соглашение и покончили с этим. Но как быть, если кто-то не согласен? Какие есть варианты и как избежать негативных последствий?

Мы в Правовед.RU подготовили для читателей план действий для расторжения договоров практически в любой ситуации. Добавьте статью в закладки и морально готовьтесь: терпение и упорство — вот залог вашего успеха!

Когда вообще можно расторгнуть договор купли-продажи квартиры?

В соответствии с п.п. 1, 2 ст. 450 ГК РФ, договор купли-продажи квартиры можно разорвать только:

• по соглашению сторон — то есть, при обоюдном волеизъявлении и отсутствии претензий;
• по решению суда по иску одной из сторон договора в случаях, когда другая сторона существенно нарушила условия сделки.

Существенным нарушением условий договора считается нарушение, в результате которого пострадавшая сторона в значительной степени лишается того, на что она могла по условиям этой сделки рассчитывать.

Кроме того, по закону возможно расторжение договора купли-продажи квартиры покупателем и продавцом по обоюдному соглашению или по решению суда в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении сделки (п. 1 ст. 451 ГК). Существенным признается изменение обстоятельств настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Отсюда первый вывод: отменить сделку можно либо по соглашению, либо по решению суда. Возможность расторжения договора в одностороннем порядке, лишь по уведомлению второй стороны, законодательством не предусмотрена.

Второй вывод: по закону допустимо расторжение договора купли-продажи недвижимости до регистрации в Росреестре, так и после такой регистрации. В таком случае суд должен не только расторгнуть договор, но и прекратить зарегистрированное в Росреестре право собственности покупателя. Пример — решение Новошахтинского райсуда Ростовской области № 2-1277/2018 от 24.09.2018.

По соглашению

Сразу рассмотрим наиболее простой и наименее затратный способ расторжения договора купли-продажи квартиры — по соглашению сторон. Главное здесь — обоюдное стремление сторон расторгнуть сделку при условии отсутствия претензий. Если взаимные претензии устранить не удается, придется решать вопрос в суде. Если удалось, и стороны пришли к общему знаменателю — им необходимо составить соглашение о расторжении договора.

Соглашение совершается в той же форме, что и расторгаемый договор (п. 1 ст. 452 ГК). Это значит, что если договор оформлен у нотариуса, соглашение тоже придется удостоверять нотариально. Если нет, то и соглашение можно составить в простой письменной форме.

Сторонам необходимо в свободной форме составить соглашение. В нем указать, что стороны расторгают такой-то договор о том-то заключенный тогда-то на таких-то условиях на основе обоюдного волеизъявления. Также необходимо указать, что каждая из сторон получит в результате и устранены ли обоюдные претензии.

Образец соглашения о расторжении договора купли-продажи:

https://docs.google.com/document/d/14RjgNpGlW4Vup9VAuteIFj5VUpAUyfCw/edit

Если вы успели подать документы для регистрации прав в Росреестр, до внесения соответствующей записи в ЕГРН необходимо отменить процедуру. Рассмотрение заявления о регистрации перехода прав может быть прекращено на основании нового заявления, поданного всеми сторонами договора купли-продажи или направленного нотариусом, если заявление о госрегистрации подавалось через него. В этом случае регистрационный орган прекращает регистрацию и уведомляет стороны об этом в соответствующем решении с указанием даты и причины (п. п. 2,3 ст. 31 ФЗ № 218 «О государственной регистрации недвижимости»).

В таком случае сторонам возвращается половина уплаченной ранее государственной пошлины (п. 4 ст.333.40 НК).

По решению суда

Расторжение сделки по решению суда — более трудоемкая и сложная процедура. Она предполагает обязательный досудебный, и только затем судебный порядок. Все сложно, ничего не поделаешь. Разберем пошаговый порядок расторжения договора купли-продажи квартиры по инициативе продавца/покупателя через суд.

Шаг 1. Направляем требование о расторжении договора

Закон предусматривает обязательный досудебный порядок.

Требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии — в 30-дневный срок (п. 2 ст. 452 ГК).

Требование составляется в свободной форме. Рекомендуем составить его в виде письма, направленного второй стороне заказным письмом с уведомление о вручении или иным способом, позволяющим подтвердить факт отправки.

Если вы не соблюдаете досудебный порядок, отказ от договора купли-продажи через суд невозможен. Суд вынесет определение о возвращении иска заявителю (пп. 1 п. 1 ст. 135 ГПК). Направив второй стороне требование и получив на него отказ, сторона может обратиться в суд повторно.

Шаг 2. Готовим иск и комплект документов

Основное требование такого иска — расторжение договора и возврат имущества обратно сторонам. Если истец — продавец, он требует обратно квартиру, если покупатель — деньги.

К иску необходимо будет приложить:

• копии договора купли-продажи;
• копии платежного документа, подтверждающие факт оплаты (если истец — покупатель);
• копия передаточного акта (если истец — продавец);
• копия требования о расторжении договора и документ, подтверждающий его отправку ответчику;
• уведомление о направлении копии иска и документов ответчику (новое требование, действует с 01.10.2019);
• доверенность (в случае привлечения представителя);
• квитанция об оплате госпошлины и иные документы.

Не забудьте уплатить госпошлину. Ее размер зависит от стоимости спорного имущества и определяется по правилам пп. 1 п. 1 ст. 333.19 НК. Максимальный размер госпошлины — 60 тысяч рублей.

Шаг 3. Подайте иск

Заявление направляется в районный суд по месту нахождения спорной квартиры (п. 1 ст. 30 ГПК). Вместе с иском подайте ходатайство о применении мер обеспечения иска, чтобы до вынесения решения ответчик не смог распорядиться спорным имуществом (ст. 140 ГПК).

Шаг 4. Дождитесь назначения даты заседания и явитесь в суд

Посещайте все судебные заседания самостоятельно или направляйте своего представителя. Поддерживайте заявленные требования, давайте суду необходимые объяснения, представляйте дополнительные доказательства своей правоты. Если суд признает вашу правоту и ответчик не обжалует решение, в месячный срок с момента его вынесения оно вступит в силу.

Шаг 5. Обратитесь в Росреестр

Если права на квартиру успели перейти покупателю, а вы — продавец, обратитесь в Росреестр с решением суда. Судебный акт является основанием для прекращения права собственности покупателя и возвращения квартиры в собственность продавца (п. 65 Постановления Пленума ВС, Пленума ВАС № 10/22 от 29.04.2010).

Резюме

Конечно, описанный выше порядок — это универсальная модель. Безусловно, в отдельных жизненных ситуациях могут возникать дополнительные вопросы. Скажем, можно ли расторгнуть договор купли продажи по ипотеке? Да, конечно, но тогда расторжению подлежит и ипотечный договор. Или, скажем, можно ли отказаться от договора, если квартира не понравилась? Нет, нельзя — покупатель должен был проявить должную предусмотрительность на этапе достижения договоренности о сделке. Если вы не нашли ответ на ваш вопрос в материале — задайте его нашим юристам. Удачи!

Каким законодательством регулируется процедура расторжения договора

Процедура купли-продажи недвижимости регламентируется Гражданским кодексом РФ (ГК РФ). Она проводится на основании договора, в котором прописываются права и обязанности сторон, порядок передачи собственности, цена недвижимости и многие другие важные для покупателя и продавца условия.

Иногда появляются обстоятельства, резко меняющие ситуацию. Например, возможно неисполнение обязательств одной из сторон, что влечет ущемление прав и законных интересов другой. Закон защищает добросовестную сторону и позволяет расторгнуть сделку.

Порядок расторжения договора прописан в главе 29 ГК РФ. Самый простой способ — расторгнуть его по обоюдному согласию сторон, о чем говорится в п. 1 ст. 450 ГК РФ. Возможно прекращение действия соглашения в особых случаях и в одностороннем порядке, по решению суда (п. 2 ст. 450 ГК РФ).

Важно! Не следует путать расторжение договора с признанием его недействительным. Эти процедуры имеют разные причины и юридические последствия. Основания для признания договора недействительным определены в ст. 166 ГК РФ.

Когда возможно отменить сделку купли-продажи недвижимости

В процедуре купли-продажи квартиры можно выделить 2 важных этапа: оформление и подписание договора купли-продажи (ДКП) и переход права собственности к покупателю после завершения процедуры государственной регистрации перехода права собственности.

Нужно отметить, что до регистрации перехода права собственности договор не имеет юридической силы и не считается заключенным, поэтому в такой ситуации говорить о его расторжении не совсем корректно. Однако аннулировать сделку при этом возможно.

Важно! Сторону, которая уклоняется от регистрации сделки, может ждать судебное разбирательство, по результатом которого суд обяжет регистрирующий орган провести регистрацию принудительно.

Другая ситуация, когда переход права собственности уже зарегистрирован. После госрегистрации право собственности на недвижимость переходит от продавца к покупателю, и он становится полновластным хозяином. Расторжение ДКП после регистрации также возможно.

Существенные нарушения положений ДКП дают одной из сторон основания потребовать его расторжения. Если суд признает причины вескими, то сделка аннулируется, а право собственности вернется к прежнему владельцу.

Причины расторжения

ГК РФ предусматривает следующие основания для расторжения ДКП:

Обоюдное согласие сторон (п. 1 ст. 450 ГК РФ). Аннулирование сделки осуществляется на основании соглашения о расторжении ДКП.

Ненадлежащее исполнение обязательств по договору или отказ от их исполнения одной из сторон. Решение о расторжении ДКП принимает суд по заявлению потерпевшего участника сделки (подп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ).

Значительное изменение первоначальных обстоятельств. Эта причина установлена ст. 451 ГК РФ.

Признание сделки недействительной (п. 1 ст. 166 ГК РФ).

Все указанные причины дают основания для расторжения, но порядок аннулирования ДКП в каждом случае имеет особенности.

Расторжение в одностороннем порядке

Расторжение ДКП по инициативе одной из сторон (п. 2 ст. 450 ГК РФ) может быть проведено при ненадлежащем исполнении обязательств второй стороной. Досрочное одностороннее прекращение действия соглашения возможно только при условии вынесения судебного решения.

Судебное решение выносится на основании иска продавца или покупателя при неисполнении обязательств второй стороной.

Если в договоре предусмотрено прекращение обязательств в конкретных условиях, то при их наступлении пострадавшая сторона направляет уведомление об аннулировании сделки (ст. 450.1 ГК РФ), а ДКП считается расторгнутым с момента получения этого уведомления второй стороной. При несогласии второй стороны спор рассматривается в судебном порядке.

По инициативе продавца

Для расторжения ДКП по инициативе продавца вескими основаниями могут считаться следующие нарушения со стороны покупателя:

Нарушение обязательств по оплате: отказ от оплаты, просрочка платежа, внесение неполной стоимости, указанной в договоре. Изменение суммы оплаты возможно только при условии наличия соответствующего пункта в ДКП, устанавливающего конкретные условия и порядок пересчета.

Необоснованный отказ от приемки недвижимости в установленный срок. Основанием считается и затягивание или отказ покупателя от госрегистрации права собственности (за исключением случаев, предусмотренных договором).

Расторжение ДКП по указанным причинам производится в судебном порядке.

По инициативе покупателя

Договор может быть расторгнут по инициативе покупателя. Вескими признаются следующие основания:

• Недвижимость не передана покупателю в установленный срок.
• Продавец и другие прежние жильцы отказываются выселяться и сниматься с регистрационного учета.
• Квартира передана в состоянии, значительно худшем, чем предусмотрено в ДКП. Например, отсутствует ремонт, предусмотренный соглашением, или нанесены серьезные повреждения в момент выселения прежних жильцов. Для учета данного основания в ДКП должны быть четко оговорены характеристики и состояние передаваемой квартиры.
• Продавец не является на процедуру госрегистрации без веских причин.
• Продавец намеренно скрыл наличие обременений на квартиру (залог, арест, судебные решения), а также иных лиц, имеющих законное право на нее.
• Расторжение ДКП по инициативе покупателя осуществляется в судебном порядке.

Расторжение по соглашению сторон

Стороны имеют право расторгнуть ДКП по обоюдному согласию, если это предусмотрено договором и не запрещено законом. О причинах аннулирования сделки участники могут никого не извещать — достаточно мирного, добровольного соглашения и отсутствия спорных ситуаций. Причиной может быть изменение финансовых возможностей покупателя, срыв планировавшегося переезда продавца и т. д. Отмена ДКП не ограничивает возможность заключения нового договора в будущем.

Прекращение действия ДКП по соглашению сторон производится на основании подписанного сторонами соглашения о его расторжении. Форма документа должна соответствовать форме договора. Например, если ДКП изначально заверен нотариально, то и все изменения к нему должны быть заверены нотариально.

В соглашении обязательно должны быть прописаны:

1. Реквизиты сторон (Ф. И. О., паспортные данные, адреса регистрации). Допускается указывать телефоны, адреса электронной почты, и т. д.
2. Реквизиты ДКП, подлежащего отмене (дата, номер).
3. Наименование и характеристики объекта недвижимости, место его расположения (можно переписать из ДКП).
4. Последствия расторжения сделки (возврат недвижимости и денег, компенсация понесенного ущерба из-за сделки, штрафные санкции и т. д.).
5. Сроки и порядок совершения действий по реализации соглашения.

При расторжении ДКП по соглашению сторон следует учитывать стадию сделки. Если договор аннулируется до госрегистрации, достаточно просто подписать соглашение и при необходимости заверить его нотариально. В случае, когда документы только переданы на регистрацию, надо направить заявление о прекращении процедуры регистрации, приложив соглашение. Если госрегистрация уже состоялась, придется регистрировать обратный переход права собственности (п. 4 постановления Пленума ВАС РФ «О последствиях расторжения договора» от 06.06.2014 № 35).

Важно! Указанный порядок прекращения действия ДКП, минуя судебное разбирательство, возможен только при добровольном согласии сторон и добровольном разрешении всех взаимных претензий.

Расторжение договора купли-продажи в судебном порядке

При появлении спорных ситуаций разбирательство переносится в судебные инстанции. Истцом может стать как покупатель, так и продавец, причем на любой стадии совершения сделки, при наличии законных оснований для расторжения ДКП.

Важно! Обязателен досудебный порядок урегулирования спора. Это значит, что сначала вы должны направить другой стороне предложение расторгнуть договор.

Исковое заявление подается в районный суд по месту расположения квартиры, если в течение 30 дней после направления уведомления ответчику не поступил ответ или получен отказ (ст. 452 ГК РФ).

К иску прилагается следующий комплект документов:

• договор, который надо расторгнуть;
• копия уведомления ответчика о расторжении ДКП и предъявляемых претензиях, копия ответа (при наличии);
• документы, подтверждающие наличие оснований для расторжения ДКП (расписки, платежные документы, справки, экспертные заключения и т. п.);
• квитанция об уплате госпошлины.

Суд принимает решение о приеме заявления в течение 5 дней и назначает дату слушания. Если выносится вердикт о расторжении ДКП, то он вступает в силу в течение 30 дней с момента принятия. За это время ответчик имеет право опротестовать решение в апелляционном порядке.

Для расторжения договора через суд существует срок давности. Он составляет 3 года с момента, когда пострадавшая сторона узнала о нарушении своего права.

Исковое заявление

Исковое заявление содержит:

• наименование суда, куда подается иск;
• сведения об истце (Ф. И. О., паспортные данные, место регистрации, контактные реквизиты);
• сведения об ответчике (Ф. И. О., место жительства, контактные реквизиты, один из идентификаторов (СНИЛС, ИНН));
• обстоятельства, объясняющие суть иска;
• основания для расторжения сделки;
• суть просьбы (требования);
• дату составления;
• подпись.

Справка: в заявлении важно четко изложить мотивы обращения, нарушенные обязательства ответчика по ДКП, имущественные и финансовые претензии. Все необходимые доказательства представляются истцом.

Судебная практика

Анализируя судебные процессы, можно установить, что абсолютное большинство исков подается при ненадлежащем исполнении сторонами своих обязательств по ДКП и сокрытии обременений. Суд может вынести решение о принудительном расторжении сделки, возврате недвижимости и денежных средств. Отменяет госрегистрацию прав собственности регистрирующий орган. При отсутствии убедительных доказательств нарушения прав пострадавшей стороны суд может отказать в удовлетворении иска.

Важно понимать, что суд удовлетворяет только те требования, которые изложены в исковом заявлении. Если истец просит лишь о расторжении ДКП, то договор будет расторгнут, но ущерб может оказаться не возмещенным. В иске необходимо четко оговаривать все требования, в т. ч. возврат имущества и всех денежных выплат.

Судебная практика подтверждает такие возможности истца, как:

• взыскание всех понесенных финансовых убытков;
• компенсация морального ущерба;
• возможность применения обеспечительных мер, в т. ч. ареста банковских счетов и имущества ответчика.

Пошаговая инструкция по расторжению до регистрации

Пошаговая инструкция по расторжению ДКП до регистрации перехода права собственности предусматривает такие шаги:

1. Обнаружение нарушений обязательств одной из сторон.
2. Подготовка требования о расторжении договора по обоюдному согласию.
3. Направление потерпевшим требования о расторжении ДКП с указанием конкретных причин и ссылкой на пункты ДКП и законодательные акты. Требование направляется заказным письмом с уведомлением о вручении.
4. При согласии второй стороны оформляется и подписывается соглашение о расторжении ДКП. При необходимости оно заверяется у нотариуса.
5. При отказе от обоюдного расторжения или отсутствии ответа на направленное требование следуют такие шаги:
6. Подготовка необходимых документов для доказательства нарушений со стороны контрагента.
7. Направление в суд искового заявления с приложением комплекта обязательных документов.
8. Участие в предварительном слушании, изложение сути требования.
9. Участие в основных судебных слушаниях, представление доказательств своей правоты.
10. Получение судебного решения и передача его для исполнения.

Если решение суда истца не удовлетворяет, у него есть право опротестовать его в вышестоящих инстанциях. При вынесении справедливого решения оно передается судебным приставам для контроля исполнения при необходимости принудительного возврата имущества или денежных средств, а также компенсации убытков.

Пошаговая инструкция по расторжению после регистрации

Если переход права собственности на объект недвижимости уже состоялся, порядок действий по расторжению договора совпадает с предыдущей инструкцией вплоть до подписания соглашения о расторжении или получения судебного решения о принудительном расторжении. В дальнейшем требуются дополнительные шаги по возврату права собственности:

• Посещение территориального отделения МФЦ или Росреестра.
• Подача заявления на переоформление права собственности с приложением соглашения о расторжении сделки по обоюдному согласию или решения суда о расторжении ДКП.
• Внесение изменения в ЕГРН, получение выписки из реестра.

Отличие расторжения от признания договора недействительным

Другой вариант аннулирования сделки купли-продажи квартиры — признание ДКП недействительным (п. 1 ст. 166 ГК РФ). Эта процедура значительно отличается от процедуры расторжения договора.

Прежде всего, различаются основания для ее проведения. Для расторжения достаточно невыполнения обязательств по договору и признания нарушений существенными. Признание сделки недействительной может основываться только на нарушении закона, таком как:

• нарушение принципа добровольности подписания договора и совершения сделки, принуждение;
• заключение договора с несовершеннолетним лицом без участия законных опекунов;
• недееспособность одного из участников в момент подписания ДКП;
• неправильное оформление ДКП;
• проведение сделки по подложным документам неуполномоченным продавцом;
• неучет при проведении сделки интересов несовершеннолетних жильцов квартиры;
• иные явные нарушения законодательства.

Различаются и юридические последствия. При признании сделки недействительной применяется так называемая двусторонняя реституция (когда стороны, получившие что-либо по сделке, должны это вернуть, а если это невозможно, то возместить стоимость имущества). Сделка признается недействительной с момента ее совершения. Кроме того, пострадавшей стороне могут возмещаться убытки.

При расторжении ДКП сделка отменяется с момента принятия решения (вступления в силу решения суда либо заключения соглашения о расторжении договора). Действия, совершенные до принятия решения, могут остаться без изменения. Например, при расторжении договора по вине покупателя продавец не обязан возвращать залог и предоплату. Если, например, продавец получил деньги, то у него возникает обязанность их вернуть в силу полученного неосновательного обогащения (п. 4 ст. 453 ГК РФ). Также пострадавшая сторона вправе требовать возмещения убытков (п. 5 ст. 453 ГК РФ)

***

Таким образом, сделка купли-продажи квартиры проводится только на добровольной основе по договору. Если обнаруживаются нарушения, способные нанести ущерб ее участникам, то они могут расторгнуть соглашение. Расторжение осуществляется по обоюдному согласию или по инициативе одной из сторон. Во втором случае решение принимает только суд. Порядок и основания для расторжения регламентируются ГК РФ.

***

Еще больше материалов по теме — в рубрике «Купля-продажа квартиры».

Как расторгнуть договор купли-продажи недвижимости, что может послужить основанием?

Действующее законодательство (ст. 450 ГК РФ) общими основаниями расторжения любых договоров называет:

• соглашение сторон;
• судебное решение.

Вы можете найти образцы следующих договоров в наших статьях:

• Образец договора о намерениях купли-продажи недвижимости;
• Образец договора купли-продажи с обременением;
• Образец дополнительного соглашения к договору купли-продажи.

При этом в первом случае процедура требует решения лишь 2 вопросов:

• судьбы уже выплаченного задатка;
• оформления соглашения в той же форме, что и основной договор.

Для судебного порядка расторжения договора законодатель определил лишь ограниченный перечень ситуаций, при которых такой вариант развития событий возможен:

• существенное нарушение условий договора одной из сторон;
• прямо предусмотренный в законе способ расторжения договорных обязательств через суд.

Существенными признаются нарушения договора, которые явились результатом противоправных действий одной из сторон и принесли лишения контрагенту по сделке. Судебная практика исходит из еще более жестких позиций, определяя существенные нарушения по наличию и размеру убытков, факт которых должен доказать истец.

Еще одним способом расторжения договора купли-продажи недвижимости, который также требует обращения в суд, можно назвать признание договора недействительным.

Однако для расторжения обязательств таким образом необходимы основания для признания договора таковым. В частности, к ним относятся положения ст. 431.1 ГК РФ, которая дает отсылку к положениям § 2 главы 9 ГК — общим нормам о недействительности сделок.

Сделка может считаться недействительной в случаях:

• противоречия положений договора нормам законодательства;
• недееспособности одной из сторон сделки;
• заключения сделки с применением насилия, угроз или обмана;
• несоблюдения прав третьих лиц.

Об особенностях расторжения договора купли-продажи недвижимости рассказали эксперты КонсультантПлюс. Оформите пробный доступ к системе и читайте о нюансах ситуации для покупателя и для продавца. Это бесплатно.

Расторжение договора купли-продажи недвижимости — до или после регистрации?

Важнейшее значение в механизме расторжения договора купли-продажи имеет факт проведенной регистрации или отсутствия таковой. С 01.01.2017 данные мероприятия проводятся в соответствии с положениями закона «О гос. регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ и предполагают регистрацию не самого договора, а перехода права собственности на недвижимость.

Если переход права еще не зарегистрирован, расторгнуть договор достаточно просто, даже если документы уже переданы в регистрационную службу:

• Если согласия между сторонами по указанному вопросу достигнуто, составляется соглашение о расторжении, которое передается в регистрирующий орган.
• Если соглашения по расторжению достигнуть невозможно, то следует обращаться в суд. Перед этим необходимо соблюсти претензионный порядок разрешения спора, то есть направить другой стороне уведомление о расторжении с предложением исполнить его в месячный срок. По истечении отведенного времени можно обращаться в суд с исковым заявлением. Процедуру регистрации перехода права при этом можно приостановить в порядке ст. 30 закона № 218-ФЗ по заявлению заинтересованной стороны сделки.

Порядок регистрации договора купли-продажи недвижимости описали эксперты КонсультантПлюс. Оформите пробный бесплатный доступ к системе и переходите в Готовое решение.

После регистрации расторжение договора купли-продажи недвижимости возможно только в судебном порядке при существенном нарушении условий договора с другой стороны. К таким нарушениям могут быть отнесено, к примеру, отсутствие платы за имущество со стороны покупателя. При этом нужно обратить внимание, что требовать нужно именно расторжения договора, а не взыскания по нему выплаты от покупателя. Иначе можно выиграть дело, но получать свои деньги за недвижимость лишь через продолжительное время, оставшись без квартиры и фактически без денег.

Как написать уведомление о расторжении срочного трудового договора, мы писали здесь.

Как расторгнуть договор поставки, можно прочитать в статье.

Соглашение о расторжении договора покупки недвижимости

При расторжении договора покупки недвижимости по соглашению сторон субъекты правоотношений должны оформить письменный документ (сделки с недвижимостью должны осуществляться в письменной форме), определяющий основной порядок и условия прекращения ранее заключенной сделки. Единой формы такого документа законодательством не предусмотрено, однако правоприменительная практика позволяет определить необходимый набор сведений, которые должны присутствовать в соглашении о расторжении.

Среди них:

1. Реквизиты документа. В соглашении нужно указать название документа с указанием реквизитов договора, который расторгается, а также номера, даты и места составления самого соглашения.

2. Преамбула. Вступительная часть документа должна включать в себя данные продавца и покупателя по расторгаемому договору, и, если необходимо, данные документов, на основании которых действуют представители.

3. Основная часть соглашения. Этот раздел соглашения о расторжении должен содержать пункты:

• о расторжении конкретного договора (с указанием его идентификационных данных);
• прекращении обязательств сторон с момента расторжения;
• отсутствии претензий сторон друг к другу.

Дополнительно в тексте соглашения можно подробно определить судьбу переданного задатка, руководствуясь положениями ст. 381 ГК РФ.

4. Реквизиты (паспортные данные) и подписи сторон.

Когда можно получить повторно вычет НДФЛ за квартиру, мы писали в статье.

Уведомление о расторжении договора

Еще одним необходимым документом при осуществлении процедуры расторжения договора покупки недвижимости является уведомление, представляющее собой документальное удостоверение намерения одной из сторон сделки расторгнуть ее. При этом уведомление может быть первичным документом (перед заключением соглашения) либо представлять собой элемент претензионного порядка разрешения спорной ситуации, необходимого перед обращением в суд.

Уведомление составляется в произвольной форме, но должно содержать максимально четкие и понятные формулировки, дабы минимизировать непонимание или двоякое толкование сложившейся ситуации со стороны контрагента.

В частности, в уведомлении о расторжении договора покупки недвижимости нужно указать:

• Данные стороны сделки, которая обращается с просьбой о расторжении договора либо претензией о выполнении обязательств по сделке.
• Информацию о договоре (дату, номер, место составления, наименования сторон).
• Суть уведомления. В этой части может быть высказано предложение другой стороне расторгнуть договор, заключив соглашение о расторжении, либо заявлена претензия по поводу неисполнения условий сделки и выставлено требование об исполнении обязательств в течение 30 дней.

Уведомление должно быть подписано и направлено второй стороне (отправлено по почте заказным письмом с уведомлением или доставлено контрагенту лично проставлением на копии отметки о получении). Отправленный таким образом документ можно будет представить в суде в качестве подтверждения соблюдения претензионного порядка разрешения спорной ситуации.

Об упрощенном порядке получения имущественного вычета мы писали в статье.

Расторжение нотариального договора купли-продажи недвижимости

Нотариальная форма оформления договора купли-продажи недвижимости, в соответствии с законодательством, не является обязательной. При этом некоторые правовые гарантии и особенности сдачи документов на регистрацию перехода права располагают к заключению его именно таким образом. Закономерно возникает вопрос о порядке расторжения такой сделки.

Основная процедура расторжения нотариального договора купли-продажи аналогична общей процедуре. Отличие состоит лишь в порядке оформления: при расторжении договора, заверенного у нотариуса, требуется нотариальное оформление и соглашения о расторжении.

Итоги

Расторгнуть договор покупки недвижимости возможно как по обоюдному согласию контрагентов, так и по инициативе одной из сторон. Однако порядок расторжения в этих случаях будет разным.