Как составить договор по межеванию земли

Для межевания земельного участка вам нужно найти кадастрового инженера и заключить с ним договор. Этот документ регламентирует сроки выполнения работ, права и обязанности сторон, стоимость, и другие важные моменты.

Я юрист и в этой статье я расскажу, что такое договор на межевание земельного участка и для чего он нужен в 2023 году. Также вы узнаете, где его получить, как он выглядит, кто должен его оформлять. А в качестве бонуса – тонкости оспаривания результатов межевания.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 (800) 302-57-35 Бесплатный звонок для всей России.

Кратко о межевании

Межевание – это процедура, позволяющая установить границы земельного участка и другие параметры. По результатам межевания оформляется межевой план, на основании которого данные потом вносятся в ЕГРН – Единый государственный реестр недвижимости.

Когда может понадобиться межевание:

1. Для выделения доли в участке сельхозназначения или другой классификации. Проект межевания должен быть утвержден всеми собственниками на общем собрании (ст. 13.1 ФЗ от 24.07.2002 №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»).
2. Для продажи надела, если его границы не установлены. Без межевания покупатель не сможет оформить его собственность.
3. Для строительства дома на участке ИЖС. Без точных границ у вас есть шанс построить дом на соседской территории, и потом судиться долгое время.
4. Для установления границ участков в СНТ, если они не определены.
5. Для разрешения судебного спора: например, если сосед заявляет, что вы построили сарай на его земле, а вы точно уверены в обратном. Подкрепить свои слова вы сможете только межевым планом.

Межевание проводиться в отношении всех участков вне зависимости от вида разрешенного использования, будь то ЛПХ или ИЖС. Но вид влияет на особенности процедуры.

Как проводится

Для начала вам нужно найти кадастрового инженера, имеющего допуск СРО для проведения кадастровых работ. Проверить это можно через официальный онлайн-реестр.

Какие этапы вас ожидают потом:

1. Заключение договора подряда на выполнение кадастровых работ, внесение аванса. Размер платежа определяется договором.
2. Уведомление владельцев смежных участков о дате межевания. Но обычно это делают инженеры.
3. Работает инженер. Вам желательно присутствовать лично, чтобы при необходимости ответить на его вопросы или представить дополнительные документы.
4. Оформление акта согласования границ с соседями. Этим занимается инженер. Соседи должны поставить свои подписи. Если с чем-то не согласны – представить возражения.

По итогам инженер выдаст вам межевой план земельного участка. На его изготовление обычно уходит 5-7 дней.

Ваши дальнейшие действия зависят от того, для чего вам нужно межевание. Если хотите исправить реестровую ошибку или поставить участок на кадастровый учет, подать документы в Росреестр можно через МФЦ или Госуслуги. Размер госпошлины за исправление ошибки, допущенной по вашей вине – 350 руб. Пошлина за постановку на кадастровый учет не взимается.

Документы для оформления договора

Перед заключением договора на проведение межевания необходимо собрать документы и представить их кадастровому инженеру:

• паспорт;
• выписка из ЕГРН «Об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости».

Если есть старый кадастровый паспорт, возьмите и его. Также понадобится правоустанавливающий документ на землю: договор купли-продажи, дарения, мены, ренты, акт о выделении участка от администрации, свидетельство о праве на наследство.

Основные требования к договору

Главные требования к договору подряда с кадастровым инженером указаны в ст. 36 ФЗ от 24.07.2007 №221-ФЗ «О кадастровой деятельности». Так, по такому договору есть две стороны – заказчик и исполнитель (кадастровый инженер). Исполнителем может быть индивидуальный предприниматель или юридическое лицо.

Какие еще условия регламентируются законом:

1. Инженер может сам без доверенности представить в Росреестр документы, подготовленные по итогам межевания, если образован новый земельный участок, уточнены границы.
2. Цены работ определяется договором. К нему прилагается смета, где детально все расписано. Но учтите: стоимость межевания может ограничиваться региональными законами (ч. 7 ст. 36 ФЗ №221).
3. Договор должен предусматривать срок выполнения работ, не превышающий трех дней. Границы земельных участков нужно согласовывать с владельцами смежных наделов, и срок согласования в вышеуказанный период не входит.
4. Межевой план и иные документы, подготовленные инженером, помещаются в электронное хранилище. Если вы что-то потеряете, можно получить дубликат у инженера.
5. Договор обязательно заключается в письменной форме и подписывается обеими сторонами.

Кадастровые инженеры обычно используют типовую форму договора, утвержденную Президиумом Ассоциации «Национальное объединение кадастровых инженеров» (Протокол № 05/19 от «16» июля 2019 г.).

Как оформить договор на межевание

Договор межевания земельного участка состоит из нескольких разделов: вступительный, о предмете договора, сроках выполнения работ, правах и обязанностях сторон, порядок приемки и сдачи работ, и пр. Внимательно изучите документ перед тем, как подписывать.

Разберемся подробно, какие разделы включаются в договор и что именно в них указывается.

Вступительная часть

Здесь указывается номер договора, Ф.И.О. или наименование исполнителя, реквизиты свидетельства о регистрации в качестве ИП или юридического лица, Ф.И.О. заказчика:

Предмет договора

Предметом договора всегда выступают кадастровые работы: межевание земельного участка, уточнение границ. По итогам этих работ заказчику выдается межевой план. Обязательно указывается адрес надела, кадастровый номер, площадь.

Сроки выполнения работ

По закону нужно уведомить соседей о предстоящем межевании минимум за один месяц до визита инженера (ст. 39 ФЗ №221). Он направит извещения сам, если это предусмотрено условиями договора.

Права и обязанности сторон

Этому разделу всегда уделяется особое внимание, он обычно самый большой.

Что входит в обязанности кадастрового инженера:

1. Выполнение кадастровых работ по межеванию в соответствии с условиями договора.
2. Подготовка межевого плана и согласование результатов работ с заказчиком.
3. Безвозмездное устранение недостатков, допущенных в ходе выполнения работ, если имело место быть отклонение от условий договора или требований законодательства.
4. Передача межевого плана клиенту.
5. Отправка межевого плана и других документов в Росреестр, если нужно поставить участок на кадастровый учет, исправить реестровую ошибку, уточнить границы.
6. Не разглашать конфиденциальную информацию, не передавать документы третьим лицам без согласования с клиентом.

Также инженер может отказаться от сотрудничества заказчиком, если тот предоставил документы с недостоверными сведениями, или если они составлены не по установленной форме.

Обязанности есть и у заказчика

Так, клиент должен передать инженеру исходные документы для выполнения работ, своевременно произвести расчеты, оказывать содействие в межевании и согласовывать его результаты.

Также заказчик обязан принять межевой план, если он соответствует всем требованиям и оформлен без недостатков.

Примечание: по закону клиент вправе проверять ход работы: лично присутствовать при межевании земельного участка, запрашивать уже подготовленные документы. Но вмешиваться в саму работу он не может. Например, нельзя давать советы по использованию какой-либо методики, оборудования, и пр. Это определяет сам инженер.

Стоимость работ и порядок оплаты

Сначала составляется смета, она согласовывается с заказчиком и прилагается к договору. В нем указывается итоговая стоимость межевания. Договором может быть предусмотрен аванс, обычно это 50%. Оставшаяся часть перечисляется после получения межевого плана. Но многие работают и по полной предоплате.

Порядок сдачи и приемки работ

По итогам межевания кадастровый инженер должен передать межевой план. Он может быть как на бумажном, так и на электронном носителе. Это определяется условиями договора. Также при завершении работ стороны подписывают акт приема-передачи.

Какие еще важные моменты есть в этом разделе:

1. Срок принятия работ заказчиком. Обычно это три дня с момента подписания акта.
2. Условия отказа от приемки результата межевания. В таком случае оформляется отдельный документ с указанием ошибок, которые исполнитель обязан устранить.

Если клиент отказывается подписывать акт приема-передачи, об этом делается пометка на акте с описанием причин.

Ответственность сторон

Вместо тысячи слов:

Форс-мажорные обстоятельства

Под форс-мажорными подразумеваются обстоятельства непреодолимой силы, при которых стороны освобождаются от ответственности за невыполнение или несвоевременное выполнение обязательств.

Такими обстоятельствами считаются:

• пожары и наводнения;
• техногенные аварии и катастрофы;
• боевые действия.

Проще говоря, если район клиента затопило паводковыми водами, инженер не сможет провести межевание, и ответственность за нарушение сроков нести не будет.

Порядок изменения и расторжения договора

Если заказчик передумал межевать земельный участок, он может расторгнуть договор по соглашению сторон. Обычно исполнители идут навстречу, если нормально договориться и объяснить обстоятельства.

Также возможно расторжение договора межевания заказчиком в одностороннем порядке, если инженер:

• задерживает начало работ;
• не успевает вовремя окончить работы.

Количество дней задержки определяется условиями договора. Исполнитель тоже вправе его расторгнуть в одностороннем порядке, если от заказчика не поступила оплата в установленный срок, не переданы документы для кадастровых работ.

О расторжении договора необходимо письменно уведомить за пять рабочих дней.

Заключительные положения

В этом разделе можно указать, что угодно, но в рамках закона. Например, количество экземпляров договора, приложения к нему, право подрядчика привлекать третьих лиц для выполнения работ, и пр.

Адреса и реквизиты сторон

В самом конце договора межевания земельного участка указываются сведения о заказчике и исполнителе:

1. Исполнитель: наименование, юридический адрес, ИНН/КПП, номер расчетного счета, банк, номер к/с. Банковские реквизиты нужны для оплаты работ. Также ставится подпись и печать.
2. Заказчик: Ф.И.О., подпись.

Образец договора

Как я уже писала, договор межевания составляется минимум в двух экземплярах. Один остается у клиента, второй – у инженера. Также к нему должно прилагаться техническое задание и смета.

Как признать результаты межевания недействительными

Если у вас есть замечания к межевому плану или другому документу, оформленному кадастровым инженером, лучше сразу отразить их в акте приема-передачи. Скорее всего, специалист оперативно исправит недостатки: мало кому нужны скандалы или судебные разбирательства.

Если же кадастровый инженер не исправил недочеты в установленный договором срок, а результаты межевания вас не устраивают, вы можете оспорить их через суд.

Что для этого нужно:

1. Подготовить документы и составить исковое заявление.
2. Отправить копии документов вместе с иском ответчику. Им будет выступать инженер или организация, проводившая межевание. Отправлять лучше заказным письмом с уведомлением о вручении.
3. Подать документы в районный суд по адресу ответчика. Если инженер работает как ИП – по его адресу проживания. Если работы проводило юрлицо – юридический адрес организации. Он должен быть указан в договоре.
4. Получить определение о принятии документов к производству. Оно выносится судьей в течение пяти дней.
5. Участвовать в процессе. Сначала проводится предварительное заседание, потом – судебные разбирательства. В ходе них заслушиваются мнения сторон, опрашиваются свидетели и эксперты.
6. Получить удостоверенную копию решения суда. Она выдается в течение пяти дней после принятия в окончательной форме.

Само решение вступит в силу через месяц. Дальнейшие действия зависят от ситуации. Если суд удовлетворил требования, ответчик обязан провести межевание повторно с учетом замечаний.

Помимо признания результатов межевания недействительными, через суд можно потребовать возмещение затрат на оплату услуг инженера, установление границ земельного участка. Но нужно учитывать конкретные обстоятельства дела и причины для обращения в суд.

Содержание и образец искового заявления

Исковое заявление составляется с учетом правил, предусмотренных ст. 131 ГПК РФ.

Какие сведения в нем указываются:

1. Вводная часть: название и адрес суда; Ф.И.О., адрес, номер телефона истца; Ф.И.О., адрес ответчика.
2. Описательная часть: кому принадлежит спорный участок, кадастровый номер и площадь; суть спора, отсылки на законы;
3. Просительная часть (исковые требования): признать результаты межевания недействительными.
4. Приложение: опись представленных документов.

В конце ставится дата составления и подпись истца.

Документы

Для оспаривания результатов межевания вам понадобится:

• паспорт;
• договор подряда на выполнение кадастровых работ;
• оспариваемый межевой план;
• выписка из ЕГРН «Об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости»;
• правоустанавливающие документы на землю: договор купли-продажи, дарения, мены, ренты, свидетельство о наследстве, акт администрации о выделении участка, и пр.

Эти документы представляются в суд в виде оригиналов. Там делаются копии, подлинники вернут вам.

Госпошлина

При обращении в суд уплачивается госпошлина – 300 руб. за каждое требование (ст. 333.19 НК РФ).

Немного судебной практики

Добиться успехов в оспаривании результатов межевания довольно сложно – это не самое простое дело. Но шансы есть у каждого, если грамотно подготовиться и обосновать исковые требования.

Ответы юриста на частные вопросы

Заключение эксперта

Договор межевания составляется лицензированным юристом в двух экземплярах, что дает возможность клиентам, в случае какой-либо спорной ситуации, подтвердить наличие сделки и оспорить работу.

Перед тем как провести межевание своего земельного надела, требуется определиться с организацией, которой будет поручено такое ответственное дело.

После выбора компании, имеющей лицензию на проведение работ по разграничению земель, необходимо написать заявление с просьбой оказания услуг и составить договор о проведении межевания.

Показать содержание

• Как составить заявление?
• Правила оформления соглашения
• Заключение

Как составить заявление?

Заявление не имеет строгой формы отчетности. Составить его можно произвольно: отпечатать на компьютере или написать вручную.

1. В шапке документа указывается, куда направлена заявка.
2. Также следует написать от чьего имени оформляется документ с указанием паспортных данных и адреса прописки.

   В комитет по землеустройству

   Пушкинского района Московской области

   от Левина Георгия Константиновича,

   проживающего по адресу:

   г. Москва, 3-я Парковая, д.10, кв.111

   паспортные данные:

   серия 123456 № 11 22

   выдан РОВД по району Измайлово

   г. Москвы от 15/05/2015 года

3. Далее после слова Заявление, должна быть изложена просьба о проведении работ по разграничению земли.

   Обязательно указываются характеристики земли: местоположение, кадастровый номер, площадь, правоустанавливающие документы.

   Прошу провести межевание участка, расположенного по адресу Московская обл., Пушкинский район, поселок Правдинский. Кадастровый номер: 50:13:0050202:000.

   Свидетельство о праве собственности: ММ-50 № 111111 от 11/11/2005 года.

4. В заявку включается запись о согласии на денежные расходы при проведении работ. В конце документа ставится дата и подпись заявителя.

• Скачать бланк заявления на межевание земельного участка
• Скачать образец заявления на межевание земельного участка

Правила оформления соглашения

После рассмотрения и принятия заявления организацией, проводящей работы по установлению границ земельных территорий, следует оформить типовой договор на такой вид услуг. Договор является основным документом, который потом прилагается к межевому делу. Поэтому его нужно оформлять аккуратно, с учетом всех юридических тонкостей.

Кадастровые работы регламентированы ФЗ № 221. В законе указано, что осуществлять услуги по межеванию могут только кадастровые инженеры, имеющие лицензию.

1. В начале договора надо указать место составления акта и дату. В преамбулу вносится полное наименование организации, которая будет проводить разделение надела, а также ФИО заказчика.
2. Далее в текст документа включаются существенные стороны сделки: предмет и стоимость. Предметом является земельный надел, основные показатели которого включаются в текст.

   Заказчик определяет, а исполнитель подготавливает межевой план.

3. Характеристики земельного надела:

   Земля расположена в Московской области, Пушкинском районе, пос. Правдинском.

   Кадастровый № 50:13:0050202:000.

   Площадь участка составляет 5 га.

   Стоимость выполняемых работ включена в следующий пункт договора.

   Стоимость работ составляет 22000 рублей.

   Оплата производится после оказания услуги.

4. Срок проведения работ также включается в текст:

   Датой начала считается дата подписания документа. Дата окончания – 90 дней от начала действия договора.

Необходимым пунктом считаются обязательства сторон друг перед другом. Исполнитель должен провести предварительные работы перед обследованием, изучить все документы, связанные с участком. Провести измерение и разметку границ, установление межевых меток.

Конечным результатом работы исполнителя является оформление межевого дела, которое направляется в Росреестр для регистрации.

Заказчик обязан предоставить все требуемые для проведения работ документы, осуществить беспрепятственный доступ к земле, оповестить всех владельцев смежных территорий, а также внести полную оплату по результатам работ.

Договор заключается в 2-х экземплярах. Внизу документа располагаются реквизиты сторон и контактная информация, подписи и дата составления.

• Скачать бланк договора на межевание земельного участка
• Скачать образец договора на межевание земельного участка

Заключение

С января 2018 года процесс установления границ будет обязателен для всех владельцев земельных территорий, которые предполагают проведение с ними каких-либо операций. Поэтому следует ознакомиться с особенностями составления заявления и договора на проведение разграничения.

Межевание земельного участка в настоящее время считается одной из самых популярных услуг, которые оказываются при оформлении земли в собственность.

Эта услуга необходима для определения фактических границ конкретного участка, а также их обозначения по факту, так как установленные межевые знаки существенно облегчат процедуру определения наличия границ при возникновении территориальных споров.

Какие документы потребуются для межевания

С заявлением о проведении межевания лицу, желающему определить границы своего участка, необходимо будет обратиться в специализированную организацию, которая имеет лицензию на проведение геодезических и межевых работ.

Для того, чтобы подтвердить право на обращение с таким заявлением, заявитель должен будет предоставить пакет документов, в который будут входить:

• Кадастровый паспорт участка (если участок был ранее поставлен на кадастровый учёт до вступления в силу обязательных требований о том, чтобы были проведены межевые мероприятия);
• Копия генерального плана участка, на которой виден не только исследуемый участок, но и смежные с ним);
• Документы, подтверждающие переход права собственности на участок заказчику межевых мероприятий (например, договор купли-продажи или дарения, копия завещания, в соответствии с которым участок переходит по наследству заказчику межевания);
• Свидетельство о праве собственности на земельный участок, на котором будут проводиться межевые работы;
• Документы, подтверждающие личность заказчика работ.

Весь пакет документов должен быть представлен в заверенных копиях и оригиналах (последние понадобятся для того, чтобы проверить законность требований и достоверность предоставленных копий).

Как составить заявление о проведении межевания

Как и у любого другого документа, у заявления на проведение межевания есть свои правила оформления, которые должны быть тщательно соблюдены при оформлении этого документа:

• Оформляться заявление должно либо в печатном виде, либо от руки, но очень разборчиво, а необходимые кадастровые и физические сведения об участке следует писать печатными буквами, чтобы исключить возможность различных фактических ошибок при определении того или иного объекта;
• В том случае, если оформление заявления осуществляется рукописным способом, цвет чернил может быть либо чёрным, либо синим. Оформляться документ должен одной ручкой без смены чернил;
• Текст заявления должен быть разделён как фактически, так и по смыслу минимум на три части, которые должны явно выделяться между собой;
• Все листы документа нумеруются (для первого листа используется особый формат отображения номера, а, чаще всего, не нумеруется вообще);
• Приложения, если таковые используются в тексте, располагаются по убыванию юридической силы, а в случае, если их сила равна, в алфавитном порядке.

Если говорить о самом заявлении на проведение межевания, то, как уже говорилось выше, оно должно состоять минимум из трёх частей:

• Вступительной части (в ней, как правило, рассматривается информация о том, кто направляет заявление, в какую организацию, в том числе и данные ее руководителя, а также краткие сведения о том, что именно послужило причиной обращения в данную организацию);
• Основной части (в этом разделе заявитель раскрывает информацию о своей просьбе по межеванию конкретного участка, а также предоставляет сведения об этом участке, в том числе физические и кадастровые характеристики, и информацию о том, на каком основании он формулирует свою просьбу о проведении межевых работ);
• Заключительной части (в этой части заявитель указывает данные о месте и дате составления заявления, а также перечисляет все те приложения, на которые он опирается в подтверждении законности своих пожеланий о проведении межевых работ).

Количество экземпляров оправдано тем, что один остаётся в организации и ложится в основу межевого дела, а на втором ставится отметка о получении такого заявления и он отдаётся заявителю, чтобы на основании такой отметки он мог составить уведомления для владельцев смежных участков о проведении межевания и согласования границ.

После того, как заявление о проведении межевания составлено, производится подсчёт той суммы, которая должна быть выплачена заказчиком межевых работ уполномоченной на проведение межевания организации, и начинается составление специального договора о межевании.

Договор о проведении межевания

Этот документ является одним из основных, на основе которых кадастровый инженер будет осуществлять свою деятельность относительно конкретного участка.

Такой договор также будет входить в состав межевого дела, что означает необходимость грамотного составления этого документа (в противном случае именно неправильно составленный договор может послужить одной из причин, по которым результаты межевания могут быть оспорены в судебном порядке).

Этим обусловлено регулирование основных положений такого договора Гражданским законодательством Российской Федерации. В соответствии с требованиями этой группы нормативных актов в тексте договора должны выделяться следующие части:

Преамбула договора

В ней содержатся сведения о том, кто выступает сторонами сделки, на основании каких документов действуют стороны (или их представители), в каком месте и какого числа заключён конкретный договор.

Предмет договора

Этот раздел содержит сведения о конкретном объёме проводимых межевых мероприятий, в отношении какого участка такие мероприятия осуществляются, а также информация о том, какими нормативными документами будет руководствоваться кадастровый инженер при проведении таких работ.

Цена договора и порядок расчетов между сторонами

В данной части заключаемого соглашения должна содержатся информация о том, каким образом была сформирована цена за оказание межевых услуг (то есть приведён подробный расчёт с указанием всех стоимостных величин за каждое действие кадастрового инженера и всей уполномоченной организации, например, стоимость выезда на участок, изготовления и установки межевых знаков, подготовка заключения в виде межевого акта и т.д.).

Кроме того, в этот же раздел включается информация о том, каким образом должны происходить расчеты между заказчиком и исполнителем работ (в том числе, если договор составляется с использованием авансового платежа, в тексте этого раздела должна содержаться информация о том, какой процент от общей стоимости всех работ и самого договора составляет аванс, каков порядок уплаты остальной части суммы, а также в течение какого времени заказчик должен уплатить аванс после заключения договора).

Права и обязанности сторон

Как правило, этот раздел является самым крупным в составе договора, так как отражает все права и обязанности не только сторон, заключающих соглашение, но и тех лиц, которые принимают непосредственное участие в осуществлении всех необходимых действий, предусмотренных условиями договора (в конкретном случае речь идёт о представителе заказчика и том уполномоченном лице, которое выполняет обязанности по осуществления межевых работ, например, кадастрового инженера).

Необходимость включения в состав раздела положений, регулирующих действия именно представителей сторон обусловлено тем фактом, что именно от их действий будет зависеть качество оказанных услуг (например, если представитель заказчика не сможет обеспечить свободный доступ на исследуемый земельный участок кадастровому инженеру, то последний не сможет качественно выполнить свою часть работы и составить полноценный план участка с разметкой его границ, что можно будет рассматривать как нарушение условий договора).

Обстоятельства непреодолимой силы

Этот раздел является обязательным для заполнения в настоящее время во всех подобных договорах, так как позволяет обезопасить обе стороны соглашения от возможных рисков, если таковые возникают не по их воле.

В этом разделе содержится не только перечень тех обстоятельств, которые следует рассматривать в качестве форс-мажорных, но также и представлены основные варианты разрешения возникших конфликтных ситуаций.

Подписи сторон и реквизиты взаиморасчетов

Этот раздел, как правило, является заключительным и обязательным в тексте всего договора, так как позволяет не только завизировать все соглашение, чем подтверждается его действительность, но и отражает те банковские или казначейские реквизиты, на которые должны быть перечислены денежные средства заказчиком (если речь идёт о банковском переводе средств от заказчика к исполнителю работ).

Приложения к договору в случае заключения соглашения об организации межевых работ, не считается обязательным разделом, однако, если они включаются в текст договора, их следует вынести в отдельный раздел, а в тексте самого соглашения указать, какое приложение к какому разделу имеет отношение и для чего используется.

В том случае, если приложений несколько, каждое из них нумеруется, располагается на отдельном листе и заверяется подписью обеих сторон заключённого договора, чем подтверждается их законность в качестве дополнительного элемента текста документа, а также ознакомленность обеих сторон с содержанием такого приложения.

Составление договора осуществляется, как правило, непосредственно в организации, которая будет осуществлять межевые работы, с учётом тех требований, которые предъявляет заказчик таких работ.

В том случае, если результаты выполненного межевого исследования конкретного земельного участка не устраивает кого-либо из заинтересованных в грамотном и качественном определении границ лиц, такой результат может быть оспорен в суде.

Для этого необходимо будет получить заверенную в организации копию договора о межевании, которая будет использована в качестве материалов дела в суде.

Исковое заявление о признании результатов межевания недействительными

К сожалению, в настоящее время все ещё сохраняются случаи, когда выполнение межевых работ оказывается некачественным. В этом случае результаты составленного акта о межевании земель приходится оспаривать. Другим случаем, когда результаты межевания подвергаются сомнению, следует считать предоставление заказчиком таких работ недостоверных сведений об исследуемом участке. И в том, и в другом случае потерпевшей стороне следует обращаться в суд для признания результатов межевания недействительными.

В том случае, если вопрос касается некачественного исполнения условий договора, в результате чего были допущены ошибки в результатах межевания, ответчиком будет выступать уполномоченная организация, которая выступила исполнителем по заказу. В этом случае иск должен быть подан по месту юридической регистрации такой организации.

Если речь идёт о предоставлении заказчиком некорректных сведений, использованных при выполнении межевания, то иск о признании результатов межевания недействительными будет подан по месту его регистрации (независимо от того, юридическое или физическое лицо выступило заказчиком таких работ).

Независимо от того, кто выступает ответчиком по делу о признании результатов межевания недействительными, содержание искового заявления отличий в своём составе иметь не будет, а все разделы, которые в нем должны содержаться, будут подчинены требованиям соответствующего процессуального законодательства.

В исковом заявлении о признании недействительными результатов межевания земельного участка следует выделить четыре раздела:

Первый раздел

Посвящён адресным данным, которые являются обязательными для правильного направления дела не только в соответствующее территориальное подразделение суда, но и разослано всем ответчикам и заинтересованным сторонам.

В этом разделе содержатся адресные данные суда, в который направляется исковое заявление, истца (чтобы обеспечить своевременное извещение его о проведении судебного заседания по конкретному делу) и ответчика (цели указания его адресных данных аналогичны целям предоставления такой же информации об истец).

Второй раздел

Содержит описание возникшей сопрелой ситуации с подробным указанием всех необходимых сведений об обстоятельствах возникновения конкретного спора.

В этой части истец описывает, когда, при каких обстоятельствах и каким образом были проведены межевые мероприятия, а также на основании чего было составлено обращение в конкретную организацию (если речь идёт о некорректном исполнении обязанностей по договору).

В том случае, если оспаривание результатов межевания происходит по причине предоставления ответчиком в уполномоченную организацию недостоверных сведений об исследуемом участке, то истец должен в этой части заявления разъяснить суду, когда и при каких обстоятельствах ему стало известно о таком нарушении со стороны ответчика, а также объяснить, какие последствия данный обман вызвал для него (например, ответчик пожелал предоставить в организацию, которая будет проводить межевание земельного надела, сведения о том, что его участок больше, чем есть на самом деле.

Получение таких сведений не вызывало у кадастрового инженера каких-либо сомнений, так как смежные участки не разделены забором, и он провёл исследование в соответствии с теми сведениями, которые предоставил ему заказчик работ.

В связи с этим, границы участка определены были недостоверно, из-за чего были ущемлены имущественные права истца, так как его участок стал меньше по площади).

Третий раздел

Третья часть искового заявления содержит информацию о том, каких результатов желает добиться истец по итогам рассмотрения дела, в том числе и сведения о понесённых убытках в результате такого некачественного межевания, которые подлежат обязательному возмещению.

Четвертый раздел

Четвёртая часть искового заявления содержит все те приложения, которые могут разъяснить суду законность требований истца ответчику, а также должны быть рассмотрены в качестве доказательств обоснованности и законности требований истца.

В качестве таких приложений могут использоваться кадастровые документы на земельный участок (в том числе, и на спорные территории), копия генерального плана того населенного пункта, в котором расположен спорный участок, с отображением конкретного участка и смежных земельных наделов, заверенная копия договора о межевании, а также межевой акт (если такие документы истец может получить и предоставить в суд), а также все иные документы, которые истец считает необходимым предоставить.

Заявление, оформленное в письменном виде, может быть подано в суд путем направления его по почте (в этом случае оно отправляется заказным письмом с уведомлением, так как уведомление о получении будет использоваться истцом в качестве доказательства направления дела на рассмотрение в суд).

Если же истец подаёт заявление лично в канцелярию суда, то документы готовится в двух экземплярах, так как на втором секретарь канцелярии должен будет поставить отметку с датой и временем получения всего пакета документов.

Межевание земельного участка подразумевает достаточно серьезную документальную подготовку к осуществлению мероприятий по определению границ надела.

Для того, чтобы кадастровый инженер приступил к выполнению работа определению фактических границ земельного участка, а также нанесению полученных данных на план надела, заказчику необходимо будет сначала обратиться с соответствующим заявлением в уполномоченную на проведение кадастровых и геодезических работ организацию, подписать там договор об оказании услуг и предоставить их сотруднику возможность приступить к исполнению своих обязанностей.

В том случае, если результаты межевания вызывают какие-то вопросы или не устраивают кого-либо из заинтересованных сторон, такие результаты можно оспорить в судебном порядке. Необходимо будет только грамотно составить исковое заявление об оспаривании результатов межевания.

Вместе с экспертами рассказываем, что такое межевание, зачем оно нужно и сколько это стоит

Межевание земельных участков сегодня не является обязательной процедурой. Обычно потребность в определении границ у собственника возникает, если владелец решит продать свой участок или объединить с другим. Часто причиной определения границ становятся земельные споры между соседями.

Вместе с экспертом Федеральной кадастровой палаты Мариной Рыцаревой и представителем Ассоциации юристов России (АЮР) Ольгой Полубковой рассказываем, что такое межевание, зачем оно нужно и сколько это стоит.

Что такое межевание, когда оно нужно

Если обратиться к российскому законодательству, то межевание является процедурой добровольной. Каждый собственник решает сам, устанавливать ему границы своего участка или нет, отметила эксперт Федеральной кадастровой палаты Марина Рыцарева.

Однако межевание позволяет снять почти все вопросы в отношении площади и границ земельного участка и избежать споров с соседями. В результате межевания устанавливаются фактическая площадь участка и его точные границы. Участок без межевания невозможно поставить на кадастровый учет, зарегистрировать право собственности на него и, следовательно, совершать любые сделки с ним.

Межевание — это процесс определения и восстановления границ земельного участка (или сразу нескольких), закрепление его на местности, определение площади и внесение полученных данных в Росреестр. Он включает проведение геодезических работ, сбор документов, процесс согласования границ, составление межевого плана, постановку на кадастровый учет и получение документов на регистрацию права собственности. Межевание выполняется в соответствии с ФЗ «О государственной регистрации» и ФЗ «О кадастровой деятельности в РФ».

Чтобы узнать, установлены границы вашего земельного участка или нет, можно заказать выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) об основных характеристиках и зарегистрированных правах об объекте недвижимости. Сделать это можно на официальных сайтах ведомства.

Также узнать границы участка можно, воспользовавшись электронным сервисом Росреестра — Публичной кадастровой картой. Такой официальный сервис один, и его электронный адрес выглядит так: pkk.rosreestr.ru. (чтобы избежать фейковых страниц, которых в интернете много).

Если границы не установлены, план участка на карте отсутствует, а в таблице с его параметрами стоит запись «Без координат границ». Это значит, что можно проводить процедуру межевания.

В каких случаях нужно проводить межевание

Есть целый список случаев, когда межевание становится необходимым. Перечислим основные из них:

— необходимо оформить земельный участок в собственность;

— владелец земли собирается разделить земельный участок для продажи или передачи его по наследству;

— между соседями возникли разногласия по поводу границ их участков (российские суды ежегодно рассматривают тысячи дел по так называемым соседским войнам);

— планируется разделить земельный участок на два и более самостоятельных участка;

— планируется объединить два и более земельных участка в один.

В каких случаях межевание не нужно

Обойтись без межевания можно, если участок подпадает под дачную амнистию — упрощенный порядок оформления прав собственности, отметила член Ассоциации юристов России Ольга Полубкова. В соответствии дачной амнистией земельный участок (дачный или садовый) при отсутствии споров с соседями можно поставить на кадастровый учет без межевания. Также без межевания можно оформить дом, построенный на таком участке.

Плюсы и минусы межевания

По мнению экспертов, плюсов земельного участка без межевания нет, а вот минусов много. Отсутствие границ земельного участка может привести к юридическим проблемам с землей. «Например, это могут быть споры с соседями по границам земельного участка (все хотят больше грядочек). Собственник участка без точных границ может лишиться кусочка своей земли», — предупредила эксперт Кадастровой палаты.

Грамотно проведенная процедура межевания станет сильным правовым подспорьем в случае возникновения спора между владельцами двух соседних участков.

Продать такой участок будет сложнее — вряд ли покупатели захотят приобретать участок без четких границ, а потом заниматься этим самостоятельно. Поэтому уточненные границы делают земельный участок привлекательнее для покупателей как с точки зрения закона, так и ценовых характеристик.

Также межевание помогает исправить возможные ошибки, в том числе в сведениях о фактически используемой площади. «Она может отличаться от той, что указана в сведениях ЕГРН. А ошибочные сведения о площади участка могут стать причиной неверного определения его кадастровой стоимости и, как следствие, неверного определения размера земельного налога», — пояснила Марина Рыцарева.

Процедура позволяет получить разрешительную документацию для строительства или проложить коммуникации на участке, добавила Ольга Полубкова. Только после уточнения границ и внесения их в реестр земельный участок становится индивидуально-определенным объектом на местности и его границы и координаты охраняются законом.

К минусам межевания можно отнести лишь затраты — временные (на это уйдет 10–14 рабочих дней) и финансовые (услуга платная).

Сколько стоит межевание земельного участка

Кадастровые работы выполняются кадастровым инженером на основании договора подряда на выполнение кадастровых работ. Стоимость работ определяют стороны договора на основе сметы.

Цена межевания зависит от множества факторов. Она может варьироваться как из-за расценок самой организации, которая проводит работы, так и от конкретного участка — его особенностей, конфигурации, расположения, размера и вида работ (образование нового участка, разделение, перераспределение земель).

В среднем цена услуги для граждан составляет до 20–30 тыс. руб. Например, стоимость работ по подготовке межевого плана на уточнение границ земельного участка площадью до 8 соток будет варьироваться в пределах от 12 тыс. руб. до 16 тыс. руб. Уточнение границ участка в 10 соток в регионе обойдется до 10 тыс. руб. Если нужно образовать участок под многоквартирным домом, то выставляется сумма примерно в 70 тыс. руб., привела примеры представитель АЮР.

Кроме того, законодательством предусмотрен вариант бесплатного межевания. Речь идет о случаях, когда по заказу уполномоченного органа проводится комплекс кадастровых работ на территории одного или нескольких кадастровых кварталов.

Как провести межевание земельного участка

1. Первое, с чего нужно начать процесс межевания, — это подготовка документов на земельный участок:

• заявление, составленное в свободной форме;
• паспорт собственника;
• нотариально заверенная доверенность (при обращении представителя собственника);
• правоустанавливающие документы на земельный участок (договор дарения, купли-продажи, свидетельство о праве на наследство и другие);
• правоудостоверяющие документы (свидетельство о праве собственности на участок, выписка из ЕГРН);
• кадастровая выписка на земельный участок;
• кадастровый паспорт территории и справка из БТИ об отсутствии строений на участке или кадастровые паспорта (при наличии строений).

2. После того как пакет документов собран, нужно обращаться к кадастровому инженеру для проведения необходимых работ. Перед началом работ с кадастровым инженером или землеустроительной организацией, где он работает, необходимо заключить договор.

3. Далее проводится само межевание земельного участка. Необходимо выбрать определенный день, когда приедет кадастровый инженер на ваш участок и проведет все необходимые замеры. Если есть забор, то замеры проводят по нему. Если забора нет, лучше заранее обозначить углы участка колышками. Все работы выполняются в соответствии с договором подряда.

4. Следующий этап — ознакомление с проектом межевого плана, подготовленного кадастровым инженером по результатам проведенных замеров. Условия ознакомления прописываются в договоре подряда.

5. После чего начинается процесс согласования границ с владельцами смежных участков. Кадастровый инженер должен направить им соответствующие извещения на почтовый или электронный адрес. Если найти их не получается, он публикует извещение в местной прессе. Адресат будет считаться уведомленным, даже если он не прочитает это объявление.

Правообладатели смежных участков должны подтвердить согласие, проставив свои подписи в акте согласования. В случае непреодолимых разногласий кадастровому инженеру нужно подать письменное возражение. При наличии возражений орган регистрации прав приостановит учетно-регистрационные действия, а решать разногласия соседям придется уже в суде.

6. После согласования границ с соседями собственник участка либо кадастровый инженер (при наличии нотариальной доверенности) подает заявление и межевой план в орган регистрации прав.

7. Орган регистрации прав проверяет представленные документы на соответствие требованиям. Если никаких нарушений нет, то по результатам государственного кадастрового учета земельного участка заявителю выдается выписка из ЕГРН и происходит государственная регистрация права собственности на земельный участок.

Как выбрать кадастрового инженера

Особое внимание при межевании участка эксперты советуют уделить выбору кадастрового инженера. От его работы будет зависеть, насколько четко и правильно установлены границы участка. Информацию об инженере, его профессиональной деятельности можно найти на официальном сайте саморегулируемой организации (СРО), членом которой является кадастровый инженер.

С 1 июля 2016 года членство в СРО стало для кадастрового инженера обязательным. СРО контролирует соблюдение кадастровым инженером требований законодательства, качество работ, а также выполнение требований профессиональной этики. Поэтому первый пункт, на который нужно обратить внимание при выборе кадастрового инженера, — он должен быть членом СРО.

Информацию о кадастровом инженере можно узнать на специальном сервисе «Реестр кадастровых инженеров». Ознакомиться с ним можно по cсылке.

С помощью сервиса можно не только получить полный список кадастровых инженеров в своем регионе, но и сведения о конкретном специалисте: контактную информацию, номер и дату выдачи квалификационного аттестата, качество работы кадастрового инженера и итоги профессиональной деятельности.

Для получения сведений о кадастровом инженере нужно в строке поиска «Номер аттестата» набрать номер региона: например, 77 для Москвы. Для детального ознакомления со сведениями о конкретном кадастровом инженере необходимо выделить выбранную фамилию. О профессиональной деятельности кадастрового инженера можно судить по показателям таблицы «Результаты профессиональной деятельности». Они указывают на качество выполнения кадастровых работ, пояснила Марина Рыцарева из Кадастровой палаты.

«Первое на что следует обращать внимание, — это количество решений по кадастровому учету на основе подготовленных инженером документов, количество решений об отказе в кадастровом учете, а также количество решений о необходимости устранения реестровых ошибок. На основе этих сведений можно сделать вывод о компетенции кадастрового инженера», — добавила Ольга Полубкова из АЮР.