Как составить договор при продаже квартиры не на всю стоимость

Как оформить занижение стоимости квартиры

---

В том, как оформить занижение стоимости квартиры без имущественных и финансовых потерь в последствии, заинтересованы обе стороны – и продавец, и покупатель. Последний может отказаться от такой сомнительной сделки, но рискует потерять выгодное предложение. Рассматривая разные предложения со стороны продавца и его представителя, потенциальный приобретатель должен учитывать возможные последствия в каждом конкретном случае.

Сделка с занижением стоимости квартиры – как оформить

Первое, что необходимо учитывать покупателю, – оформление купли-продажи с занижением цены жилья производится:

• в интересах продавца;
• с целью ухода от налогообложения.

Самое разумное в такой ситуации – отказаться от сделки. Но в таком случае покупатель рискует потерять выгодное предложение по приобретению жилья. Оградиться от всех рисков не выйдет ни при каких условиях, — сделка изначально может расцениваться, как притворной.

Рассмотрим наиболее популярные методы «занижения» и из последствия для Продавца и Покупателя.

Первый вариант.
Дополнительное соглашение к основному договору.

Документальное оформление купли-продажи следующее:

1. Стороны подписывают основной договор, в котором указывается заниженная цена объекта недвижимости;
2. Дополнительным договором оформляется оставшаяся часть суммы.

При передаче «дополнительных» денег используется расписка или применяются эскроу-счета. Они также оформляются трехсторонним договором между покупателем, продавцом и банком.

---

Для справки! Основной договор купли-продажи подлежит регистрации, в то время как дополнительное к нему можно не регистрировать по причине того, что именно первичный договор является основанием возникновением права. Именно право собственности у нас в стране сейчас подлежит регистрации, а не сделка купли-продажи.

---

На что обратить внимание.

Покупатель в будущем легко может предъявить доп. соглашение к вычету, если захочет (особенно велик соблазн у него будет это сделать при продаже в срок менее 5 лет). Налоговая в таком случае доначислит налог продавцу и продавца привлекут к административной ответственности, что грозит штрафом в размере от 20 до 40% от недоплаченной суммы. Уголовная ответственность грозит только если «занижение» происходит систематически, но об этом отдельная публикация.

В основном договоре должна быть предусмотрена возможность изменения стоимости дополнительным соглашением. Большинство «рыб договора» в интернете содержат фразу «цена является окончательной и изменению не подлежит»

Дата доп. соглашения должна быть раньше основной расписки и на эту сумму тоже должна быть расписка Продавца, что сумму эту он получил.

Второй вариант.
Неотделимые улучшения.

Разница в сумме указывается, как неотделимые улучшения. К ним относятся такие модификации объекта, которые нельзя устранить, не причинив существенного вреда квартире. Например, ими считаются:

1. Перепланировка квартиры, например, демонтаж ванны, установка вместо нее душевой кабины, снос или сооружение перегородок и т.п.;
2. Дополнительное техническое оснащение комнат: теплые полы, установка кондиционера, замена отопительной системы и т.п.;
3. Капитальный и/или дизайнерский ремонт;

Соответственно, вся сумма разделяется на два соглашения. Получить возврат в случае признания сделки недействительной, можно по обеим. В этом покупателя убеждает риелтор или другой представитель продавца, действующих в его интересах.

На что тут нужно обратить внимание.

Согласно гражданскому кодексу Неотделимые улучшения имущества принадлежат объекту недвижимого имущества и не могут быть «отделимы» от него, а потому продавать их отдельно продавец не может.

В таком случае суд может признать договор купли-продажи неотделимых улучшений неосновательным обогащением и обяжет вернуть сумму покупателю.

Если основной договор не оспаривается, то вероятность такого иска от покупателя не высока, только лишь в случае умышленного желания обогатиться за счет продавца.

 Если же сделку признают оспоримой (ниже дадим определение этому понятию), это существенно усложнит возврат денег, переданных по договору оплаты за неотделимые улучшения.

Кстати, продавец также рискует, занижая стоимость квартиры и оформляя разницу в качестве неотъемлемых улучшений. Мошенники под видом покупателей применяют такой вариант сделки, чтобы уменьшить стоимость квартиры на разницу в основном и дополнительном договорах.

Для этого после заключения сделки и передачи денег, оформления прав собственности они подают иск в суд на необоснованное обогащение продавца. С высокой вероятностью их иск удовлетворяется, поскольку указанные неотъемлемые улучшения, как правило, не действуют.

Третий вариант.
Отделимые улучшения: продажа мебели, техники и прочего имущества.

Документальное оформление купли-продажи следующее:

1. Стороны подписывают основной договор, в котором указывается заниженная цена объекта недвижимости;
2. Дополнительным договором оформляется купля-продажа дорогостоящей мебели и техники.

В договоре купли-продажи мебели вся мебель перечисляется и оценивается сторонами.

На что тут нужно обратить внимание.

Доход от продажи мебели так же облагается налогом. И, если договор купли-продажи мебели попадет в налоговую (но он не регистрируется, а потому этот риск остается на совести сторон сделки), то продавцу будет доначислен налог со штрафами.

Вычет на «прочее имущество» составляет 250 000 рублей.

Некоторые агентства предлагают писать гарантийное обязательство.

 Продавец пишет, что в случае расторжения основного договора купли-продажи недвижимости или признания сделки недействительной, Продавец выплатит Покупателю штраф в размере «доплаты».

На что обратить внимание.

Тут риск целиком на Покупателе. Если у Покупателя нет расписки, что деньги он передал, то возвратить всю сумму в случае если придется возвращать недвижимость практически невозможно.

Практика судов такова, что сумма штрафов сильно уменьшается и не составит такую значительную величину как в гарантийном обязательстве продавца.

---

Что должен учитывать покупатель?

Какой бы вариант «занижения» не был выбран, наихудший вариант для нового собственника – признание сделки незаконной (ничтожной). Самый частый пример ничтожной сделки: заключение договора дарения вместо договора купли-продажи недвижимости — по документам сделка безвозмездная, хотя в действительности оплата была. Но даже если есть доказательство передачи денег продавцу (расписка, банковские документы, подтверждающие перечисление средств на счет продавца) и покупатель может потребовать возврат денег в порядке реституции, все равно могут возникнуть сложности: Продавец просто будет не в состоянии вернуть все или часть денег из-за финансовой несостоятельности;

Ничтожная сделка, — это сделка, которая нарушает законодательство. И ничтожной сделка будет признана с момента заключения договора купли-продажи. А потому, если в договоре указаны штрафы или «гарантийные обязательства», все это так же становится ничтожным.

Оспоримые сделки нужно отличать от ничтожных. Их признают, если они совершены:

• без согласия третьих лиц (например, без согласия супруга, или если было заявлено, что супруга нет (а он есть), или если супруг умер, а имущество без выделения доли в наследственную массу продолжает продавать титульный собственник);
• в состоянии, в котором физическое лицо не понимало своих действий;
• под влиянием насилия, угроз, обмана;
• на крайне невыгодных условиях (вот тут частенько стоит вопрос о занижении, особенно если оно ниже кадастра), при давлении тяжелых обстоятельств (перед сделкой просто необходимо проверять продавца, а не только объект недвижимости).

---

Важно знать! Чтобы признать сделку оспоримой и отменить ее, действует срок исковой давности в 1 год. Момент отсчета определяется в соответствии с положениями п. 2 ст. 181 ГК РФ. Срок исковой давности для ничтожной сделки – 3 года.

---

Поэтому покупателю нужно учитывать этот вариант. Если сделку признают оспоримой, ему вернут только ту часть средств, которые переданы по основному договору. Он рискует ровно на столько, насколько установлена разница между реальной стоимостью и квартиры и указанной суммой в соглашении купли-продажи.

Еще немаловажный момент. Если будет судебное разбирательство, Покупателя не признают добросовестным, так как он намеренно помог продавцу преступить закон. 

---

Признаки сомнительности намерений

Объяснение занижения стоимости намерением уйти от налогообложения может не соответствовать действительности. Первое, на что нужно обратить внимание, – действительная кадастровая стоимость объекта недвижимости. Для этого необходимо:

1. Выписать (посмотреть при осмотре и запомнить) точный адрес интересующей квартиры;
2. Заказать выписку ЕГРН или самостоятельно посмотреть информацию на сайте Росреестра;

Вместе со стоимостью можно получить и расчет ее определения. Далее необходимо высчитать 70% от полученного значения. В основном договоре не имеет смысла указывать стоимость, ниже рассчитанной суммы, поскольку налог все равно будет отсчитываться от максимальной из значений между 70% кадастровой стоимости и ценой в договоре.

Если продавец настаивает на еще большем занижении, следует задуматься о целесообразности сделки. Также нужно учитывать, что накануне выставления квартиры на продажу, собственник мог занизить кадастровую стоимость. Физические лица могут с этой целью:

1. Обратится с заявлением в управление Росреестра. Обращение рассматривает комиссия по переоценке;
2. Подать иск в суд.

Нередко такие обращения удовлетворяются. В результате рыночная и кадастровая стоимость могут резко отличаться. Соответственно разница между реально переданными деньгами за квартиру и указанной суммой в договоре купле-продаже может достигать 100% и более.

Например, рыночная стоимость квартиры 6 млн р., а кадастровая 3,5 млн р. В договоре указывается 70% от значения в Росреестре – 2 млн 450 т.р. Разница, на которую рискует покупатель в случае расторжения сделки, составляет 3 млн 550 т.р.

Существенное различие между реальной стоимостью квартиры и указанной в договоре купле-продажи – это первый признак, указывающий на сомнительность сделки, ее фиктивность. Но он не единственный.

Другие признаки сомнительности сделки

Естественное желание покупателя – снизить риски. Для этого он предлагает все соглашения оформлять через нотариуса. Делать это необязательно, за исключением некоторых случаев:

1. Договор пожизненного содержания с иждивенцем;
2. Продажа доли недвижимости в праве общей собственности на квартиру постороннему лицу;
3. Продажа объект недвижимости, которая принадлежит недееспособному, включая несовершеннолетних лиц.

Тем не менее, если покупка происходит на вторичном рынке, участия нотариуса настоятельно рекомендуется. Это в интересах именно покупателя. Действия, совершаемые нотариусом, снижают риск расторжения сделки, но не исключают их.

Поэтому, если продавец отказывается от участия нотариуса, особенно если это за счет покупателя, у покупателя есть еще один веский повод отказаться от сделки. Но есть и другие признаки, а именно:

1. Частые сделки по отчуждению квартиры, узнать можно через выписку из Росреестра;
2. Относительно недавнее расторжение брака продавца;
3. Отказ в предоставлении актуальных копий документов, при проверке квартиры выявление их несоответствия оригиналам.

Поспешность в совершении сделки косвенно может указывать на недобросовестность продавца. Особенно, если все планируется провести за один-два дня, не предоставляя покупателю времени на проверку.

---

Как правильно оформить занижение стоимости квартиры при продаже: алгоритм действия

В таких случаях покупателю (и продавцу) нужно учитывать следующее:

1. Шаблона документа, который бы позволил оформить сделку так, чтобы упредить все риски при занижении стоимости квартиры, не существует;
2. Решение об оформлении (в том числе и согласии на занижение) принимать только после всесторонней проверки;
3. В каждом конкретном случае исходить из результатов проверки, а также других факторов;
4. Проверку, оценку их результатов и других факторов доверять только компетентному юристу по недвижимости;
5. Учитывать, что рынок недвижимости привлекателен для мошенников, чьи методы отъема денег многочисленны и постоянно совершенствуются.

Следуя этим правилам, можно снизить риски потери денег. Поэтому оформление можно условно разделить на несколько этапов:

1. Проверка, получение предварительного отчета, рассмотрение целесообразности титульного страхования, оформление полиса;
2. Обсуждение условий сделки и ее оформления;
3. Непосредственное оформление.

Наиболее затратный по времени и усилиям – этап проверки. Он также потребует оформления, например, предварительным договором. По нему продавец передает копии документов на квартиру, взамен получает задаток.

Проверка квартиры

На этом этапе изучаются:

1. Сведения о квартире – через расширенную выписку из Росреестра, правоустанавливающий документ, технический паспорт на квартиру и другие;
2. Кредитная история продавца – через документ из Бюро кредитных историй;
3. Дееспособность всех собственников квартиры – через медицинскую справку об их дееспособности;
4. Семейное положение продавца – через копию свидетельств о браке или его расторжении, рождении детей, нотариальных заявлений.

Копии этих документов покупатель получает у продавца взамен залогу/задатку/авансу/обеспечительному платежу. Расширенную выписку рекомендуется обновить, поскольку она может потерять актуальность вскоре после выдачи.

Также требуется дополнительная проверка продавца и остальных собственников через реестр Федеральной службы судебных приставов, Арбитражного и других судов. Цель – установить предбанкротное или банкротное состояние должника.

Перечень действий не полный. По результатам проверки делается вывод. После чего принимается решение о сделке и ее оформлении в случае согласия.

---

Для справки! Если есть сомнения в чистоте сделки, от нее рекомендуется отказаться. Как минимум – отказаться от занижения стоимости и любого ее оформления.

---

Если юрист по недвижимости приходит к выводу, что риски минимальны, он выдает рекомендации по оформлению сделки. Отступать от этих рекомендаций не стоит. Все переговоры проводить с их учетом.

Оформить сделку с занижением через банк

Утверждение, что при оформлении ипотеки все риски покупателя сводятся к минимуму, неверное. Кредитор осуществляет проверку, но пристальное внимание уделяется именно платежеспособности заявителя.

Трудно найти российский банк, который отказывает в предоставлении ипотеки на покупку квартиры с занижением. Удовлетворяя заявление покупателя, кредиторы оформляют договор следующим образом:

1. Оформляя разницу в суммах, как неотделимые улучшения. Подробнее описано выше;
2. Прописывая в сам договор сумму сделки, без конкретизации, что именно за квартиру, а что за эти улучшения.

Если куплю-продажи признают недействительной, кредитный договор сохранит свое действие. Соответственно, у покупателя может сложится ситуация, что квартиры он лишился, а деньги банку должен.

В банках оценивают эти риски. Поэтому изначально для покупателя предлагают менее выгодные условия кредитования: выше процентные ставки и сумма взноса, дополнительные комиссии и т.п.

Как оформить договор купли продажи квартиры с занижением стоимости – итог

В ходе обсуждения сделки представители продавцов – риелторы и юристы – станут утверждать, что занижение цены квартиры в сделках – это обычная практика. Здесь они правы.

Но другое утверждение, что здесь нет никаких рисков – неверное. Больше рискует покупатель, который в случае расторжения сделки, не сможет вернуть все деньги, переданные продавцу. У последнего также есть риски.

Стандартное оформление – дополнительный договор и расписки – страхуют только частично. Распространены случаи, когда их наличие не позволяет вернуть деньги, переданные в рамках сделки.

В таких ситуациях покупатель сильно рискует. Каких-то простых форм оформления сделки, страхующих его от потери денег, не существует. Даже комплексная работа по проверке чистоты сделки только снижает риски, но не исключает его.

Читайте еще

Внимание!

Все статьи на нашем сайте уникальны и размещены впервые! Текст публикации является сугубо информационным и не может быть использован в качестве доказательства в суде. ООО «СПИК» пишет статьи на основе собственного опыта и знаний, числовые показатели, используемые без ссылки на источник, основываются на оценке специалистов ООО «СПИК». Формулировки, относящихся к законодательству, намеренно упрощены, что, возможно, влечет за собой искажение смысла при разборе нюансов в частных случаях. В сложных или нетиповых ситуациях необходимо руководствоваться только законодательством РФ, при необходимости проконсультироваться у юриста с описанием частной ситуации. Права на статьи защищены законодательством, в том числе согласно 4 части ГК РФ.

Копирование текста полностью или частично разрешено только с согласия ООО «СПИК» (разрешение даем бесплатно) и с ОБЯЗАТЕЛЬНОЙ ИНДЕКСИРУЕМОЙ ссылкой на источник: https://spikcompany.ru

* Подробнее о страховании ответственности

Теги:

Как правильно составить и заключить договор купли-продажи квартиры

Вместе с экспертами разбираемся, как правильно составить и заключить договор купли-продажи недвижимости и на что стоит обратить внимание

Договор купли-продажи квартиры или иного недвижимого имущества нужен для того, чтобы зафиксировать все условия сделки и зарегистрировать право собственности. Вместе с экспертами разбираемся, как правильно составить такой договор и на какие нюансы обратить внимание.

• Что это
• Что должен содержать
• Как оформить
• Правила составления
• Необходимые документы
• Этапы оформления
• Стоимость
• Регистрация
• Когда могут признать недействительным

Что такое договор купли-продажи квартиры

Договор купли-продажи (ДКП) — это соглашение, по которому продавец обязуется передать товар в собственность покупателю, а тот в свою очередь принимает этот товар и платит за него определенную денежную сумму. В ДКП товаром может выступать и жилая недвижимость — например, квартира или дом.

Как оформить договор купли-продажи квартиры

1. Через нотариуса, который после подписания договора сторонами сам направляет его на государственную регистрацию в ЕГРН, что является обязательным условием для перехода права собственника от одного лица другому.
2. Через банк, который при условии того, что покупатель взял кредит для покупки объекта недвижимости, также после подписания договора сторонами направляет его на государственную регистрацию в ЕГРН.
3. Через многофункциональный центр (МФЦ), который также передает необходимые документы вместе с договором купли-продажи недвижимости на государственную регистрацию в ЕГРН.
4. С помощью электронной цифровой подписи (ЭЦП). Данный способ является менее распространенным, так как далеко не у всех лиц она имеется и используется в большинстве своем в том случае, когда покупатель и продавец находятся в разных городах, говорит юрист юридической компании «Генезис» Татьяна Мацукова.
5. Через Росреестр, куда необходимо лично подать документы.

Правила составления договора купли-продажи

Достаточно составить договор в простой письменной форме, поясняет Татьяна Мацукова. По словам эксперта, надо обращать внимание на условия соглашения, на обременения объекта недвижимости, на то, кто является собственником, в какой именно собственности находится квартира (единоличной, долевой или общей совместной), также в договоре должна быть информация о том, что стороны не лишены дееспособности.

Оформление договора купли-продажи квартиры

Заключение договора купли продажи делится на следующие этапы:

• предварительные переговоры. Прежде чем оформлять официальный договор, продавец и потенциальный приобретатель согласуют условия купли-продажи. Стороны договариваются о стоимости квартиры и порядке ее передачи новому владельцу, поясняет Татьяна Мацукова. Важно договориться о том, необходим ли предварительный договор и перечисляется ли задаток;
• заключение предварительного договора купли-продажи квартиры. В нем стороны фиксируют намерение заключить основное соглашение на определенных условиях в отношении определенного объекта;
• перечисление задатка. Это происходит в том случае, когда он предусмотрен;
• сбор документов. Это делают обе стороны;
• заключение договора купли-продажи. По ДКП права собственности переходят к приобретателю;
• удостоверение сделки у нотариуса. Это делается в том случае, если стороны выбрали нотариальную форму сделки;
• государственная регистрация. Новый собственник делает это через Росреестр;
• получение документов после регистрации. Это, прежде всего, актуальная выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).

Стоимость оформления договора купли-продажи квартиры

В случае когда сторонами сделки выступают родственники (супруги, родители, дети и внуки), то при сумме сделки от 1 млн до 10 млн руб. стоимость нотариального заверения составит 3 тыс. руб. плюс 0,2% от стоимости договора. При сумме сделки более 10 млн руб. оформление обойдется в 23 тыс. руб. плюс 0,1% от стоимости договора, разъясняет Татьяна Мацукова.

Если сделка оформляется между посторонними людьми, то, по словам эксперта, действуют другие тарифы. При продаже квартиры стоимостью до 10 млн руб. нотариальное заверение обойдется в 7 тыс. руб. плюс 0,2% от суммы сделки. Если более 10 млн руб., то надо будет заплатить 25 тыс. руб. плюс 0,1% от стоимости сделки.

Регистрация договора купли-продажи квартиры

Регистрация ДКП осуществляется путем подачи документов в Росреестр. При этом на регистрацию права потребуется некоторое время, а сроки зависят от способа подачи:

• семь рабочих дней, если документы подавались непосредственно в Росреестр;
• девять рабочих дней, если подавать документы через многофункциональный центр (МФЦ);
• до одного рабочего дня, если документы в электронной форме отправил нотариус.

Регистрация прав на недвижимость проходит в установленном законом порядке. Это обязательное условие: согласно ст. 551 Гражданского кодекса, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

Когда договор купли-продажи могут признать недействительным

Не каждый договор купли-продажи квартиры может иметь юридическую силу, иногда он может быть признан недействительным. Основаниями признания ДКП недействительным являются:

• мнимая сделка, совершенная только на бумаге;
• притворная сделка, когда оформляется продажа квартиры, но на самом деле она дарится;
• сделка, совершенная недееспособным.

«В судебной практике есть ситуации, в которых договор будет признан недействительной сделкой. Это и случаи банкротства стороны сделки (продавца или покупателя), когда такая сделка приводит к нарушению прав кредиторов должника. Например, сделка совершена на нерыночных условиях, по заниженной или завышенной цене», — резюмирует Андрей Саунин.

Будьте в курсе важных новостей — следите за телеграм-каналом «РБК-Недвижимость»

В нашей стране рынок недвижимости набирает обороты с каждым днем. При продаже и покупке квартиры у собственников и покупателей часто возникает вопрос “А можно ли оформить куплю-продажу квартиры без риэлтора?”. С учетом современных средств связи, наличия общедоступных баз объявлений о продаже недвижимости в интернете задача по поиску покупателей и продавцов недвижимости стала значительно легче. Однако для того чтобы избежать неквалифицированных действий, необходимо четко и пошагово соблюдать процедуру оформления купли-продажи квартиры как продавцам, так и покупателям. От соблюдения правильного порядка оформления сделки зависит ее успешное завершение.

С приведенной ниже инструкцией, вы сможете оформить и успешно завершить сделку купли-продажи квартиры или иной жилой недвижимости без привлечения риэлтора. Настоящая инструкция разъясняет процесс купли-продажи квартиры на вторичном рынке поэтапно.

Пошаговая инструкция “Купля-продажа квартиры без риэлтора (вторичный рынок)”

Шаг 1. (для продавцов) Размещение объявления, подготовка документов для продажи и показы квартиры потенциальным покупателям

Разместив объявление о продаже квартиры, позаботьтесь о необходимых документах для ее продажи.

В первую очередь для продажи квартиры вам потребуется:

Иные документы лучше подготовить непосредственно перед оформлением сделки купли-продажи квартиры. 

Шаг 1. (для покупателей) Поиск квартиры и проверка его юридической чистоты

Перед покупкой любого объекта недвижимости рекомендуем провести проверку его юридической «чистоты». Данная проверка является важным этапом сделки по приобретению квартиры, поэтому мы посвятили этому вопросу отдельную статью «Как проверить квартиру на вторичном рынке перед покупкой?».

Шаг 2. Выбираем: аванс или задаток. Оформляем предварительные договоренности

Когда покупатель и продавец сошлись по основным условиям сделки, необходимо оформить предварительные договорённости, а потом переходить к дальнейшим действиям по сделке. Для этого стороны заключают предварительный договор купли-продажи. Суть данного договора заключается в том, что стороны закрепляют обязательства по заключению договора купли-продажи квартиры в определенный срок, при этом в данном договоре должны быть зафиксированы существенные условия будущего договора купли-продажи: предмет договора (индивидуальные характеристики квартиры: адрес, кадастровый номер, количество комнат, этаж, площадь) и цена. Срок тоже обязательное условие предварительного договора. Если он не согласован сторонами, то по закону равен году с момента заключения договора. Если покупатель и продавец не заключат договор купли-продажи в оговорённый срок и ни одна из сторон не предложит заключить этот договор, направив предложение заключить договор, то обязательства по предварительному договору прекращаются. В предварительном договоре в качестве обеспечения исполнения обязательства по заключению основного договора покупатель и продавец могут предусмотреть внесение покупателем задатка. 

При этом важно знать основные правила о задатке:

Более «простым» вариантом закрепить предварительные договорённости является внесение аванса. Аванс — это денежная сумма, вносимая в счёт будущих платежей. То есть вся сумма аванса должна засчитываться в счет оплаты стоимости квартиры по договору купли-продажи. Если же договор купли-продажи не заключён, то аванс должен быть полностью возвращён (независимо от того, по чьей вине договор не был заключён). 

Если возникают сомнения относительно природы внесённой суммы, то по закону принято считать, что это внесён аванс, а не задаток. Поэтому если вы решили закрепить договорённости задатком, то необходимо прямо указать это в соглашении сторон. 

Обращаем ваше внимание, так как задаток носит обеспечительную функцию, то есть обеспечивает исполнение обязательств по договору, то без какого-либо договора (в частности предварительного договора купли-продажи) задаток внесён не может быть, деньги, внесённые просто по расписке, в которой не содержится обеспечиваемого обязательства, необходимо считать авансом. 

Закрепление предварительных договоренностей договором может предшествовать проверка юридической чистоты объекта покупателем или следовать уже после проверки, если между проверкой и заключением договора купли-продажи будут проводиться дополнительные мероприятия по подготовке к сделке.

Шаг 3. Подготовка проекта договора купли-продажи квартиры. Согласование условий сделки и выбор способа оплаты стоимости квартиры.

До “выхода на сделку” от продавца, как правило, потребуется подготовить также следующие документы:

До сделки стороны должны согласовать условия договора, внести правки и подготовить документы для подписания. 

Одним из самых важных вопросов при оформлении купли-продажи квартиры является выбор способа оплаты. О способах оплаты по сделкам с недвижимостью читайте отдельную статью. В настоящей пошаговой инструкции мы разберём порядок действий при рекомендованных нами способах оплаты квартиры, а также разберём порядок действий при заключении договора купли-продажи квартиры с использованием кредитных средств (в ипотеку). 

Шаг 4. Подписание договора купли-продажи квартиры, оплата ее стоимости (в зависимости от выбранного способа оплаты)

Для начала отметим, что по общему правилу достаточно простой письменной формы договора купли-продажи с последующей регистрацией в Росреестре. Однако в некоторых случаях закон устанавливает обязательную нотариальную форму. Об этих случаях читайте в статье “Сделки, подлежащие нотариальному удостоверению”. Также стороны вправе выбрать данную форму сделки добровольно (о том, зачем нужно добровольное нотариальное удостоверение сделки также читайте в статье по ссылке выше). 

Если сделка подлежит нотариальному удостоверению по закону или по желанию сторон, то проект договора купли-продажи необходимо согласовать с нотариусом, а также представить ему документы по списку выше, паспорта сторон сделки, иные запрошенные нотариусом документы. После проверки документов нотариус назначает дату сделки, договор купли-продажи подписывается у нотариуса, который своей подписью и печатью удостоверяет подписи сторон. Далее нотариус направляет документы на регистрацию права собственности (в настоящее время эта услуга входит в нотариальный тариф, но стороны должны предварительно оплатить госпошлину за регистрацию в Росреестре) либо стороны сами подают документы в Росреестр. После процедуры заключения сделки купли-продажи у нотариуса стороны выполняют следующие действия по оплате стоимости квартиры. 

Если сделка не удостоверяется нотариально, то, как правило, действия по оплате и подписание договора происходят одновременно.

Аккредитив

При оформлении договора купли-продажи с оплатой посредством аккредитива стороны, как правило, подписывает договор купли-продажи в банке, в котором оформляется аккредитив. Для оформления аккредитива потребуется открытие счёта в банке покупателем и подписание заявления на открытие аккредитива. В данном заявлении указываются основные формальности: сумма аккредитива, срок аккредитива (указывается с учетом регистрации перехода права собственности), договор, во исполнение которого открывается аккредитив, описание квартиры, данные покупателя и продавца, вид аккредитива (аккредитив бывает в частности безотзывный или отзывный, покрытый или непокрытый, подробнее о различиях видов аккредитива читайте в статье по ссылке выше; как правило, по сделкам с недвижимостью используется безотзывный покрытый аккредитив), а также основание для получения денежных средств продавцом (зарегистрированный договор купли-продажи подтверждающий переход права собственности), банковские реквизиты продавца. Далее покупатель вносит денежные средств на счет в банке, по заявлению на открытие аккредитива деньги перечисляются в банк, в котором открыт счет продавца (если аккредитив покрытый), либо остается на корреспондентском счете банка, открывшего аккредитив (банк-эмитент), перечисляются в банк продавца (исполняющий банк, банк-исполнитель) только после получения документов об исполнении условий аккредитива (непокрытый аккредитив). Процедура упрощается и сокращаются сроки перечисления денег, если счет покупателя и продавца открыты в одном банке. О завершении взаиморасчетов по сделке (получении денег продавцом по аккредитиву) читайте в пункте 8 настоящей пошаговой инструкции.

Банковская ячейка

При оплате через банковскую ячейку сделка с квартирой, как правило, тоже заключается в банке, в котором арендуется ячейка: стороны подписывают договор купли-продажи, проверяют документы друг друга, обмениваются документами. Для аренды банковской ячейки с банком заключается договор аренды, в котором прописываются условия доступа к ячейке. В качестве таких условий, как правило, указывается предоставление зарегистрированного договора купли-продажи, подтверждающего переход права собственности к покупателю. Однако могут указываться и дополнительные условия (например, предоставление выписки из домовой книги, подтверждающей снятие с учета проживающих в квартире людей, если на момент сделки они не были “выписаны”). Кроме того, продавцу желательно заказать в банке такую услугу как “проверка и пересчет денежных средств”, банковский сотрудник на аппарате проверяет купюры на подлинность, а также подсчитывает суммы, затем денежные средства упаковываются в герметичный пакет с подписью и печатью банка. Далее продавец, покупатель и сотрудник банка проходят в хранилище и совместно закладывают деньги в индивидуальную банковскую ячейку, закрывают ее. Ключи от банковской ячейки передаются покупателю. В дальнейшем покупатель передаёт продавцу ключи в обмен на расписку продавца о получении денег. На практике продавец и покупатель пишут расписку сразу на сделке (продавец пишет расписку о получении денег, покупатель ставит на ней свою подпись, чтобы потом отличить данную расписку от других и избежать подмены подписи на расписке), расписка остается у продавца, у покупателя остаются ключи, после регистрации перехода права собственности стороны обмениваются (об этом далее подробнее в пункте 8).

Ипотека

При покупке квартиры с использованием кредитных средств, как правило, расчеты осуществляются через банк, предоставляющий кредит. Здесь возможно несколько вариантов:

1. покупатель самостоятельно перечисляет сумму первоначального взноса (собственные средства) продавцу, а далее банк перечисляет кредитные деньги после получения подтверждения оплаты собственных средств.

2. покупатель вносит собственные средства на счет банка, банк также на этот счет зачисляет денежные средства, далее аккумулированные денежные средства перечисляются на счет продавца.

При использовании кредитных средств покупатель подписывает кредитный договор с банком, договор об ипотеке и выполняет иные формальности банка для получения кредитных средств. Деньги, как правило, перечисляются продавцу после регистрации перехода права собственности к покупателю и регистрации залога квартиры в пользу банка.

Последнее уточнение по данному шагу сделки с квартирой: за банковские услуги необходимо заплатить комиссию банку. Распределение комиссии между сторонами — вопрос договорной, каждый раз решается индивидуально (оплачивает одна из сторон или пополам), в целом вопрос с дополнительными расходами нужно обговорить заранее с покупателем и распределить их бремя, учесть их в стоимости недвижимости (к таким расходам относятся комиссии банка, нотариальные расходы при необходимости, расходы на получение документов, услуги юриста при привлечении специалиста для оформления сделки, госпошлина за регистрацию).

Шаг 5. Регистрация перехода права собственности на квартиру в Росреестре

Для регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи потребуется:

Представление документа об уплате госпошлины вместе с заявлением не требуется. Заявитель вправе сделать это по собственной инициативе. Однако при отсутствии информации об уплате госпошлины в Государственной информационной системе о государственных и муниципальных платежах по истечении пяти дней с даты подачи заявления Росреестр вернет заявление и прилагаемые к нему документы без рассмотрения, поэтому рекомендуем квитанцию прикладывать.

Размер госпошлины за регистрацию перехода права собственности
За регистрацию права собственности на квартиру физические лица уплачивают госпошлину в размере 2 000 рублей, юридические лица — 22 000 рублей.
За регистрацию ипотеки на основании договора об ипотеки взимается госпошлина:
— для физических лиц — 1 000 рублей;
— для организаций — 4 000 рублей.
 За регистрацию ипотеки в силу закона пошлина не взимается.

При регистрации ипотеки потребуется также согласовать с банком подачу сотрудником банка заявления о регистрации ипотеки (либо одновременно общим комплектом документов, либо в банк предоставляется расписка с № регистрационного дела для подачи банком дополнительных документов к данному делу).

Заявление и документы можно представить одним из следующих способов:

При подаче документов на государственную регистрацию права собственности на квартиру вам должна быть выдана (отправлена) расписка (уведомление) в получении документов.

Обратите внимание! С 29.06.2022 года МФЦ передает документы в Росреестр через электронную систему. Это означает, что сотрудник МФЦ все предоставленные заявителями документы сканирует и направляет в Росреестр. Бумажные экземпляры МФЦ возвращает заявителям после регистрации. При этом при сканировании сотрудник МФЦ проставляет отметку о том, что создан электронный образ документа. Штамп Росреестра о регистрации на договорах теперь не проставляется. По мнению регистрирующего органа, такая система должна ускорить регистрацию.

Не менее важным вопросом является вопрос о сроках регистрации перехода права собственности, особенно он важен при альтернативных сделках.

Течение срока государственной регистрации начинается со следующего рабочего дня после даты приема документов (Письмо Росреестра от 22.08.2017 № 14-10188-ГЕ/17).

Проведенная государственная регистрация удостоверяется выпиской из Единого государственного реестра недвижимости.

Шаг 6. Завершение взаиморасчетов  (в зависимости от выбранного способа оплаты), передача ключей и документов

После получения документов, подтверждающих регистрацию права собственности в Росреестре, стороны завершают взаиморасчеты в зависимости от выбранного способа оплаты.

Аккредитив

Документы-основания перечисления денежных средств предоставляются продавцом в банк-исполнитель, который после проверки в течение нескольких дней документов перечисляет денежные средства с корреспондентского банка на счет продавца.

Банковская ячейка

Продавец передает покупателю расписку о получении денежных средств, а покупатель передает продавцу ключи от банковской ячейки. Предпочтительнее совершать данный обмен непосредственно в банке, получив доступ к банковской ячейке.

Ипотека

Документы предоставляются банку, предоставляющему кредит, для перечисления денежных средств. Сроки перечисления денежных средств указываются в кредитном договоре, договоре купли-продажи.

До или после завершения взаиморасчетов стороны, как правило, еще раз осматривают квартиру, снимают показания счетчиков (рассчитывают задолженность продавца при необходимости), продавец передает покупателю ключи, стороны подписывают передаточный акт.

Шаг 7. (для продавцов) Декларирование доходов, применение вычетов, расчет и уплата налога

Если квартира в собственности продавца менее 5 лет (для квартир, приобретенных на основании договора дарения, по наследству или в порядке приватизации, а также при продаже единственного жилья — менее 3 лет), то продавец должен задекларировать доход, полученный при продаже квартиры (подача декларации обязательна, даже если доход при применении различных вычетов составляет 0 рублей). 

Ранее доход от продажи квартиры исчислялся только исходя из цены, указанной в договоре купли-продаже (и как следствие, в договоре купли-продажи цена занижалась), теперь сумма дохода может быть определена от кадастровой стоимости квартиры с коэффициентом (какая сумма окажется больше, от той и исчисляется налог). 

Подробнее о порядке расчета налога с продажи квартиры, возможных законных способах снижения суммы налога читайте в отдельной статье. Также в данной статье размещен онлайн-калькулятор, с помощью которого вы можете рассчитать сумму налога при продаже квартиры онлайн. 

Срок для подачи декларации — до 30 апреля года, следующего за годом продажи квартиры, а срок уплаты — до 15 июля этого же года. Если 30 апреля или 15 июля приходятся на выходной или нерабочий праздничный день, то окончание срока переносится на ближайший рабочий день. 

За неподачу декларации и неуплату налога предусмотрены значительные штрафы (5 % за каждый полный и неполный месяц просрочки, максимальный размер штрафа — 30 % от суммы налога). При этом налоговики все равно узнают о продаже квартиры, им сообщит об этом Росреестр в порядке межведомственного взаимодействия.

Услуги юристов по сопровождению сделок с недвижимостью

Мы предлагаем комплексные услуги по сопровождению сделок с недвижимостью любой сложности. Наши услуги включают в себя проверку объекта недвижимости, подготовку договора и иных документов, согласование условий сделки, внесение изменений в текст договора, сопровождение доверителя на всех этапах сделки, а также регистрацию сделок и права собственности. Вы также можете заказать услуги судебного юриста по недвижимости для оформления права собственности и разрешения различных споров как до сделки, так и после.

• Регистрация права собственности
• Проверка недвижимости
• Юридическое сопровождение купли-продажи квартиры
• Юридическое сопровождение купли-продажи земельного участка
• Юридическое сопровождение купли-продажи загородной недвижимости
• Юридическое сопровождение купли-продажи коммерческой недвижимости
• Юридическое сопровождение сделок с новостройками
• Юридическое сопровождение аренды недвижимости
• Оформление дарения недвижимости
• Юридическое сопровождение мены недвижимости
• Юридическое сопровождение ренты недвижимости
• Юридическое сопровождение покупки недвижимости на торгах

Для тех, кто хочет продать квартиру без риэлтора, собрали все советы по подготовке квартиры к продаже, перечень необходимых документов, нюансы оформления сделки и расчетов в одном месте. Воспользуйтесь нашей пошаговой инструкцией, которая поможет вам продать квартиру самостоятельно!

Как продать квартиру самостоятельно: общие правила

Собираясь продать квартиру самостоятельно, вы должны быть готовы потратить на это время и деньги. С риэлтором процесс будет быстрее, однако за помощь в поиске покупателя придется заплатить от 10% от стоимости сделки в зависимости от региона. В риэлторские агентства имеет смысл обращаться, если речь идет о продаже «сложной» квартиры – к примеру, находящейся в другом городе и т.д.

Если же вы продаете типовую квартиру и внимательно следуете инструкциям, то особых проблем возникнуть не должно.

 

Перед продажей вам нужно будет заняться:

• Сбором недостающих документов;
• Провести предпродажную подготовку квартиры;
• Разместить объявления о продаже квартиры на соответствующих веб-площадках;
• Организовать просмотр квартиры для потенциальных покупателей;
• Провести проверку документов покупателей;
• Заключить предварительный и основной договоры.  

При самостоятельной продаже квартиры также надо учесть, куплена она на материнский капитал или нет, проживают ли в ней несовершеннолетние, есть ли ипотечное обременение и т.д.  

Продажа квартиры: с чего начать

Условно процесс продажи квартиры можно разделить на два этапа: подготовительный и основной.

 

Что нужно для продажи квартиры:

• Определение стоимости вашей квартиры;
• Расхламление, уборка, освобождение квартиры от вещей;
• Косметический ремонт – при необходимости;
• Сбор документов;
• Размещение объявления и продаже на тематических ресурсах;
• Показ квартиры откликнувшимся покупателям.

 

В основной этап продажи квартиры входят:

• Оформление предварительного договора и получение задатка;
• Подписание основного договора с последующей регистрацией;
• Передача квартиры и ключей;
• Получение оставшихся денег;
• Оплата налоговой пошлины.

 

Пошаговая инструкция продажи квартиры без риэлтора

Определение стоимости вашей квартиры.

Здесь можно пойти двумя путями:

• Самостоятельно провести мониторинг цен на квартиры в вашем районе, сравнив свою квартиру (метраж, техническое состояние) с аналогичными квартирами. Так вы сможете понять среднюю цену по рынку.
• Заказать отчет об оценке квартиры (цена от 2-3 тысяч рублей), в котором будет содержаться информация о рыночной стоимости и ликвидационной стоимости принадлежащей вам недвижимости.

Не забывайте, что цена, по которой вы собираетесь выставить квартиру на продажу, должна соответствовать рыночной стоимости. Завышенная цена заставит потенциальных покупателей рассматривать более выгодные предложения, соответственно, продать квартиру быстро вам не удастся.

 

При определении стоимости квартиры, рекомендуем отталкиваться от следующих параметров:

• Площадь, размер которой прямо пропорционален цене: больше метраж – выше стоимость;
• Количество комнат и их расположение относительно друг друга. Изолированные комнаты, раздельный санузел выигрышно скажутся на цене. А вот смежные комнаты и совмещенный санузел ее понизят. Это же относится и к кладовым, постирочным – их наличию или отсутствию, а также состоянию балкона.
• Этажность (первый и последний пользуются меньшим спросом);
• Наличие или отсутствие ремонта;
• Месторасположение и инфраструктура района. В городах-миллионниках выше ценятся квартиры рядом с транспортными развязками, метро. Для семей с детьми и людей преклонного возраста окажется важным близкое расположение больниц, аптек, парков, школ, детских садов и игровых площадок.
• Общее состояние дома. Так дома, построенные полвека назад, могут иметь технические проблемы: протекающую крышу, плохой водопровод и т.д. Отдельно отметим дома, относящиеся к ОКН (объекты культурного наследия). Продать их значительно сложнее, несмотря на всю заманчивость идеи жить в памятнике культуры. Здесь гораздо выше налоги и требования к ремонту, что делает их менее привлекательными для покупателей.
• Юридические аспекты: наличие обременений, неоплаченные долги по коммуналке и т.п.

 

Предпродажная подготовка квартиры

Придайте квартире товарный вид! Проведите генеральную уборку и избавьтесь от ненужных вещей, которые «съедают» квадратные метры. Так вы сможете показать пространство и создать атмосферу уюта, что сделает квартиру более привлекательной. При необходимости можно сделать косметический ремонт, а также привести в рабочее состояние окна, двери, электрику и сантехнику. Согласно статистике, даже затратив 3% от стоимости недвижимости на ремонт, вы продадите квартиру на 7% дороже.

Если же средств нет от слова совсем, можно ободрать обои и, как минимум, отмыть квартиру от пыли и грязи. Такую квартиру можно выставлять на продажу, как подготовленную к ремонту.

Также на решение о покупке может повлиять состояние и внешний вид подъезда, лестничных площадок и т.д. Чистые стены, отмытые от граффити, как минимум, сделают подъезд привлекательнее.

 

Сбор документов

Приведем перечень необходимых документов (и сроков), которые вам потребуются при самостоятельной продаже квартиры. Отметим, что список документов при продаже квартиры может иметь свои особенности, к примеру, если вы продаете квартиру, купленную на материнский капитал, в ипотеку или у вас есть несовершеннолетние дети.  

Документы, необходимые сразу	Документы, имеющие ограниченный срок действия, которые нужно получить перед самой сделкой
Свидетельство о праве собственности на квартиру. Если недвижимость приобреталась после отмены свидетельств, потребуется договор, по которому жилье перешло в собственность, и выписка из ЕГРН	Согласие органов опеки на продажу квартиры, если затронуты интересы несовершеннолетнего владельца
Паспорт или свидетельство о рождении для детей-собственников, не достигших 14 лет	Справка формы 9 (справка о составе семьи, выдается бесплатно в МФЦ)
Кадастровый паспорт на квартиру (можно получить в МФЦ, Росреестре либо непосредственно в Кадастровой палате)	Справка о расчетах с коммунальными службами либо квитанции по коммунальным платежам за последние месяцы
Технический паспорт
Справка из налоговой службы об отсутствии долгов
Согласие второго супруга на отчуждение недвижимости

Какие документы нужны для продажи квартиры

Основной перечень документов для продажи квартиры

• Справка ЕГРН

Внимание! В выписках ЕГРН, сформированных с 1 марта 2023 года, ФИО собственников объектов недвижимости заменены на фразу «физическое лицо». Это связано с вступлением в силу нового закона, который запрещает Росреестру выдавать ФИО собственников. 

• Кадастровый и технический паспорт
• Выписка из лицевого счета
• Справки о составе семьи
• Предварительный договор купли-продажи
• Договор купли-продажи
• Акт приема-передачи квартиры

Размещение объявления

Советуем придерживаться следующих правил по размещению и подготовке объявления:

Провести съемку квартиры утром или днем при естественном свете. При съемке – подчеркнуть метраж и главные достоинства квартиры. Если есть кладовка – снимите ее. Если в ванной новый кафель и поменяны трубы – это тоже заслуживает внимания! Покажите вид из окна, наличие стоянки, ухоженную придомовую территорию.

При составлении объявления укажите основные параметры квартиры, отметьте инфраструктуру (сады, школы, больницы и прочее). Сделайте объявление максимально информативным, чтобы у покупателя не возникло вопросов.

Разместите объявление на нескольких площадках по продаже жилья. Это могут быть как веб-сайты, так и группы в соцсетях, где возможно бесплатное размещение (или за небольшую цену) вашего объявления и продаже.

 

Показ квартиры потенциальным покупателям

Будьте вежливы и приветливы – приятное впечатление, в том числе от хозяина, располагает к покупке. В процессе разговора узнайте, для каких целей приобретается квартира. Тем, кто планирует сдавать, будет актуальна уступка в виде бытовой техники или мебели, которые вы готовы оставить. Тем, кто покупает себе или близким, подробно расскажите о преимуществах именно вашей квартиры по сравнению с подобными, продающимися в этом же районе.   

Передача денег при покупке квартиры. Как происходит передача денег при покупке квартиры

Основные этапы продажи квартиры

Как мы уже говорили выше, основной этап покупки квартиры включает:

• Подписание предварительного договора или договора задатка;
• Подписание основного договора купли-продажи;
• Его регистрацию;
• Получение оставшейся суммы.

 

Предварительный договор купли-продажи / договор задатка

Если вы продаете квартиру самостоятельно, вам потребуется заключение либо предварительного договора либо договора купли-продажи. И тот и другой призваны зафиксировать намерения покупателя – приобрести, продавца – продать. В ходе этих договоров покупатель вносит часть от стоимости квартиры, а продавец убирает все объявления о продаже с веб-площадок и перестает показывать квартиру другим потенциальным покупателям. Договоры нужны для того, чтобы дать время и продавцу и покупателю собрать недостающие документы, с коротким сроком действия (поэтому их собирают уже непосредственно перед самой сделкой).  

В чем разница между предварительным договором купли-продажи и договором задатка?  

Предварительный договор купли-продажи квартиры	Договор задатка при купле-продаже квартиры
Если обеспечением является аванс, то при отказе сторон от заключения сделки, вся сумма должна быть возвращена покупателю. В договоре может быть прописан пункт, согласно которому в случае отказа продавца от продажи, он возвращает переданную ему в качестве аванса суммы, при этом с начисленными процентами (с момент получения и до момента возврата)	Если сделка не состоится по вине покупателя, сумма задатка остается у продавца. Если сделка не заключена по вине продавца, он обязан вернуть покупателю сумму задатка в двойном размере.

В предварительный договор включают следующие пункты (они же будут продублированы и в основном соглашении):

• Стоимость квартиры и ее основные характеристики (метраж, адрес, этажность и проч.);
• Порядок оплаты (единовременно, по частям и т.д.);
• Кто и за что платит во время купли-продажи квартиры (оплата услуг нотариуса, аренда банковской ячейки и т.п.), а также ответственность каждой из сторон в случае отказа от обязательств;
• Сроки – когда продавец освободит квартиру и снимет ее с регучета, а также сроки, в которые сделка будет окончательно завершена, деньги переданы, а продавец передаст ключи от квартиры.

 

Расчеты за квартиру

• При оплате наличными. Одним из самых надежных способов передачи денег является банковская ячейка. Ее арендует покупатель на срок, в который нужно совершить регистрационные действия (ориентировочно – 10-14 дней). Деньги помещаются в ячейку в присутствии сотрудников банка, пакет с оплатой запечатывается и пломбируется. После регистрации сделки в Росреестре обе стороны получают регистрационный договор и выписку ЕГРН, подтверждающую сделку. На основании этих документов и акта приема-передачи квартиры продавец получит заложенные в ячейку деньги.
• При безналичной оплате используются аккредитив и платежное поручение. Если покупатель приобретает вашу квартиру в ипотеку, то здесь также применяется безналичный расчет. Банк переводит деньги на личный счет продавца после регистрации перехода права собственности (договора). 

Заключение договора купли-продажи квартиры и регистрация прав нового собственника

Основной договор купли-продажи составляется в письменной форме в 3 экземплярах. Как мы уже отмечали выше, если в сдела затрагивает интересы несовершеннолетних, то к сделке привлекается нотариус. В договор включаются условия, на которых заключалось предварительное соглашение. Комплект документов дополняется квитанцией об уплате госпошлины. Стороны сделки обращаются МФЦ или Росреестр, где пишут заявление об осуществлении регистрационных действий.  

Передача квартиры и получение денег

После регистрации сделки покупатель получает зарегистрированный договор и выписку из ЕГРН, свидетельствующую о внесении записи в реестр. Продавцу выдается только его экземпляр договора. Следующий этап – передача квартиры и оформление акта приема-передачи. Он составляется в двух экземплярах, а если покупатель привлекает заемные средства – в 3 (+1 для банка). На основании зарегистрированного договора и акта приема-передачи банк открывает продавцу доступ к деньгам. На этом сделка по самостоятельной продаже квартиры завершена! Поздравляем!