Соглашение о досрочном расторжении договора аренды подписывают при добровольном взаимном желании сторон остановить сотрудничество. Бумагу составляют в произвольной форме, после подписания обязательства по договору будут прекращены. Как оформить такое соглашение, разберемся в статье.
ФАЙЛЫ
Скачать пустой бланк соглашения о досрочном расторжении договора аренды .docСкачать образец соглашения о досрочном расторжении договора аренды .doc
Нюансы расторжения договора аренды
Договор аренды можно расторгнуть следующим образом:
- При взаимном согласии. В этом случае не потребуется писать иск в суд.
- По желанию одной из сторон, если длительность договора не утверждена. В этой ситуации нужно предупредить контрагента за месяц или за 3 месяца (если сдается недвижимость).
- По решению одной из сторон, если срок сделки отмечен в договоре. В таком случае придется составлять иск в суд.
Также важно, кто инициатор расторжения договора: арендатор или арендодатель. Гражданский кодекс прописывает, в каком случае каждый из них имеет право досрочно расторгнуть договор аренды (ст. 619 ГК РФ, ст. 620 ГК РФ). Например, арендодатель может расторгнуть договор, если арендатор не платит за аренду 2 месяца и дольше (пп. 3 п. 1 ст. 619 ГК РФ); не проводит капитальный ремонт имущества, если в договоре прописана такая обязанность (пп. 4 п. 1 ст. 619 ГК РФ); допускает порчу имущества (пп. 2 п. 1 ст. 619 ГК РФ). Арендатор может расторгнуть договор по таким причинам: арендодатель передал имущество с явными недостатками (пп. 2 п. 1 ст. 620 ГК РФ); не передал имущество своевременно (пп. 1 п. 1 ст. 620 ГК РФ) и т.д.
Порядок досрочного расторжения будет таким:
- Сторона, желающая расторгнуть договор, должна составить соответствующее письменное предложение. В нем указывают причины для прекращения арендных отношений. Передать его второй стороне можно по почте ценным письмом с оповещением о получении и описью вложенных документов или лично. Отправлять нужно на юридический адрес участника сделки.
- При согласии второй стороны арендодатель и арендатор подписывают соглашение о досрочном расторжении договора аренды.
- Если вторая сторона не соглашается с предложением, то первая сторона обращается в суд. Иск подают не раньше чем через 30 дней с даты передачи предложения стороне, если в договоре не указан другой срок (п. 2 ст. 452 ГК РФ). То есть сначала должен быть соблюден досудебный порядок урегулирования спорных вопросов.
К сведению! К соглашению о расторжении сделки нужно приложить требуемые документы: копию договора аренды, акт приема-передачи объекта, уведомление с решением прекратить арендные отношения, бумаги, подтверждающие личность сторон.
Как составить такое соглашение
Унифицированной формы такого соглашения не существует. Его составляют в свободной форме, в качестве структуры за основу можно взять договор.
Для написания используют официально-деловой стиль речи, исключают различные разговорные и просторечные выражения. В тексте не должно быть двусмысленностей, неточностей. Все должно быть указано четко и ясно. Перед отправкой контрагенту текст должен прочитать и исправить, если нужно, юрист.
Итак, что должно быть обозначено в соглашении:
- Название и номер документа («Соглашение»).
- Чему посвящен документ: «О расторжении договора…».
- Реквизиты расторгаемого контракта.
- Место и дата составления и подписания соглашения.
- Наименование сторон, кто выступает от имени организаций, на основании какого документа действует, реквизиты расторгаемого договора.
- Указание на то, что договор будет расторгнут после подписания этого соглашения.
- После подписания соглашения все обязательства по договору будут прекращены, арендатор должен передать по акту приема-передачи объект арендодателю в нормальном техническом состоянии.
- Дата, когда должен быть подписан акт приема-передачи объекта.
- Количество экземпляров соглашения. Обычно это 2 экземпляра: для обеих сторон. Если соглашение нужно отправлять и в регистрирующий орган, то понадобятся 3 экземпляра.
- Реквизиты и подписи сторон.
Если договор был зарегистрирован в Росреестре (к примеру, объект недвижимости был арендован на срок больше года), то и соответствующее соглашение нужно зарегистрировать. Сделка утратит свою силу после внесения записи в ЕГРН (если речь идет об объекте недвижимости).
Образец соглашения
Соглашение № 23
О расторжении договора аренды нежилого помещения № 45
от «24» августа 2019 года
г. Ижевск
«21» октября 2020 года
ООО «Альфа», именуемое в дальнейшем «Арендодатель», в лице генерального директора Саратова Петра Петровича, действующего на основании Устава, и ООО «Гамма», именуемое в дальнейшем «Арендатор», в лице генерального директора Степанова Ильи Ильича, действующего на основании Устава, вместе именуемые «Стороны», а индивидуально — «Сторона», подписали настоящее соглашение к договору аренды нежилого помещения № 45 от «24» августа 2019 года (далее — «Договор») о нижеследующем:
- Расторгнуть Договор с даты подписания данного соглашения.
- Все обязательства Сторон по Договору прекращаются с момента его расторжения и возврата арендованного нежилого помещения по адресу г. Ижевск, ул. Липовая, д. 89, общей площадью 80 кв. м Арендодателю по акту приема-передачи.
- В акте приема-передачи необходимо указать техническое состояние нежилого помещения на момент передачи.
- Стороны должны подписать Акт в течение 14 календарных дней с момента подписания настоящего соглашения.
- Соглашение составлено в 2 (двух) экземплярах, имеющих равную юридическую силу, по одному экземпляру для каждой из Сторон.
Реквизиты Сторон:
| Арендодатель | Арендатор |
|---|---|
| ООО «Альфа», 426009, г. Ижевск, ул. Колхозная, д. 45, тел. 8 (3412) 55-55-55, ИНН 1831231234, КПП 876345234, ОГРН 6784563636363 | ООО «Гамма», 426008, г. Ижевск, ул. Лесная, д. 56, оф. 12, тел. 8 (3412) 44-44-44, ИНН 5612342345, КПП 567345123, ОГРН 5673452341234 |
Подписи Сторон:
Арендодатель: Саратов / П.П. Саратов
Арендатор: Степанов / И.И. Степанов
Как составить соглашение о расторжении договора аренды нежилого помещения
Расторжение договора аренды по соглашению сторон — это документ, который закрепляет решение участников договора прекратить сотрудничество.
Кто и в каких случаях может расторгнуть арендный договор
ГК РФ в основном регулирует порядок расторжения договорных правоотношений и составления соответствующих соглашений. В частности, по ст. 452 ГК РФ, участники арендного соглашения могут обратиться в суд, если мирно разрешить противоречия не удается: скажем, когда одна сторона хочет расторгнуть сделку, а вторая против этого.
По ст. 619 ГК РФ, арендодатель может досрочно расторгнуть договор через суд (только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок), если арендатор:
- капитально не ремонтирует имущество, когда по договоренностям или закону это его обязанность;
- по истечении установленного договоренностями срока платежа не платил за аренду (более двух раз подряд);
- существенно ухудшает имущество либо использует его с существенным нарушением (договорных условий или назначения), либо с неоднократными нарушениями.
По п. 2 ст. 450 ГК РФ, у арендодателя могут быть и другие основания для досрочного расторжения сделки. Правило действует и для арендатора.
По ст. 620 ГК РФ, арендатор может досрочно расторгнуть сделку через суд, когда:
- имущество (по обстоятельствам, не зависящим от арендатора) оказалось непригодно для использования;
- арендодатель капитально не ремонтирует имущество в оговоренные или разумные сроки, если это его обязанность;
- при заключении арендного соглашения арендодатель умолчал о недостатках имущества, которые препятствуют его эксплуатации и которые арендатор не мог обнаружить при заключении сделки, когда осматривал или проверял имущество;
- не передает или иным образом препятствует использованию имущества.
Как составляется соглашение о расторжении сделки
Арендодатель и арендатор, которые взаимно решили прекратить арендное взаимодействие, подписывают соглашение о расторжении договора аренды нежилого помещения. Поскольку фактически это дополнение к арендному контракту, этот документ часто называют дополнительное соглашение о расторжении договора аренды; образец документа не имеет законодательных требований к его содержанию, участники сами решают, что там указывать.
Образец расторжения договора аренды нежилого помещения
При этом в документе рекомендуется структурно отразить следующие сведения:
- Наименование документа — «Допсоглашение о расторжении договора аренды нежилого помещения», с указанием места и даты составления бумаги, а также ее номера.
- Персональные данные арендодателя и арендатора. Для юридических лиц — это их полные наименования плюс информация о государственной регистрации в соответствующем статусе. Для физических лиц — это их паспортные данные плюс информация о месте проживания.
- Какой именно контракт (с указанием его номера) расторгается (признается недействительным) и с какой даты это происходит.
- Указание на акт приема-передачи, по которому передается помещение.
- Отсутствие претензий друг к другу.
- Дата с подписями сторон.
Образец акта приема-передачи
Число экземпляров соглашения должно соответствовать числу участников арендного контракта, который расторгают. При заключении сделки по аренде нежилого помещения более чем на год ее участникам необходимо совместно обратиться в Росреестр для внесения информации о прекращении прав пользования помещением в ЕГРН.
Какими документами нужно дополнить соглашение о расторжении сделки
Чтобы расторгнуть договор по аренде нежилого помещения, соглашение нужно дополнить такими документами:
- копия арендного договора (действие которого прекращают);
- документы, которые подтверждают личность участников;
- акт приема-передачи недвижимости — с информацией о сторонах (с их реквизитами), объектах в передаваемом нежилом помещении, состоянии этих объектов, а также о состоянии всей нежилой недвижимости в целом;
- уведомление о решении одной из сторон прекратить сделку направляется другой стороне. В нем следует указать наименование, информацию о сделке, которая прекращается, данные сторон, их реквизиты, причины такого решения со ссылками на закон, даты прекращения правоотношений и составления документа, подпись отправителя.
Алгоритм расторжения арендного договора
Расторжение договора аренды (образец соглашения содержит все необходимые реквизиты) может происходить по следующему алгоритму действий:
- Составление двух экземпляров соглашения о прекращении сделки с подписями сторон.
- Подготовка необходимых дополнительных бумаг (см. предыдущий раздел).
- Обращение в Росреестр для внесения в ЕГРН записи о прекращении сделки, если ее срок более года.
- После внесения этой записи в ЕГРН сделка утрачивает силу.
Когда один из участников сделки против ее прекращения, заинтересованному в этом лицу придется пройти следующие этапы:
- Написать и отправить уведомление о намерениях прекратить аренду (можно почтой, чтобы отследить его получение контрагентом). Рассматривать такое уведомление могут месяц с момента получения. После чего контрагент может согласиться прекратить договор. Тогда составляется дополнительное к основному соглашение. Желающий прекращения договоренностей контрагент вправе обратиться в суд, только если посланное им уведомление игнорируется вторым контрагентом.
- Подача соответствующего иска в суд (с изложением всех важных обстоятельств дела, и оснований для прекращения аренды).
- Рассмотрение дела в суде.
- Вынесение судебного решения. Если суд решит, что оснований для завершения договора недостаточно, иск не удовлетворят.
Вам в помощь образцы, бланки для скачивания
Вам может быть интересно:
Подписывайтесь на наш канал в Telegram
Мы расскажем о последних новостях и публикациях
Расторжение договора аренды должно быть оформлено документально — если вы этого не сделаете, возникнут проблемы. Например, арендатор не захочет освобождать помещение, или арендодатель потребует деньги за то время, когда арендатор фактически не пользовался имуществом. Мы расскажем, как расторгнуть договор аренды и как поступить, если одна из сторон не хочет этого делать.
Кто может расторгнуть договор аренды
У договора аренды две стороны — арендатор и арендодатель. Прекратить договорные отношения досрочно может каждая из них, но лишь в том случае, если на то есть основания.
Договор можно расторгнуть:
- По соглашению сторон — так проще: не нужно обращаться в суд, тратить время и деньги на разбирательства.
- В одностороннем порядке, если продолжительность аренды не определена — по инициативе одной из сторон. Вторую сторону необходимо предупредить о расторжении за месяц, а если в аренду передана недвижимость — за три месяца (п. 2 ст. 610 ГК РФ).
- В одностороннем порядке, если продолжительность аренды определена договором — в этом случае без суда не обойтись. Только он прекратит договорные обязательства, даже если одна из сторон не хочет этого.
Расторгает арендодатель
Расторгнуть договор досрочно можно, если арендатор:
- существенно его нарушил (подп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ);
- неподобающим образом использует имущество (п. 3 ст. 615 ГК РФ);
- портит имущество (подп. 2 п. 1 ст. 619 ГК РФ);
- не платит за аренду два месяца подряд и более (подп. 3 п. 1 ст. 619 ГК РФ);
- не осуществляет капремонт имущества (если по договору он должен это делать) (подп. 4 п. 1 ст. 619 ГК РФ).
Досрочное расторжение договора аренды допускается и при других обстоятельствах, при условии что вы заранее прописали это в тексте расторгаемого соглашения.
Расторгает арендатор
В «КонсультантПлюс» есть множество готовых решений, в том числе о том, как арендатору потребовать расторжения договора аренды. Если у вас еще нет доступа к системе, оформите пробный онлайн-доступ бесплатно! Вы также можете получить актуальный прайс-лист К+.
Договор можно расторгнуть, если арендодатель:
- не передал имущество вовремя (подп. 1 п. 1 ст. 620 ГК РФ);
- не проводит капремонт при условии, что он взял на себя такие обязательства (подп. 3 п. 1 ст. 620 ГК РФ);
- передал имущество, котороенельзя нормально использовать из-за имеющихся недостатков (подп. 2 п. 1 ст. 620 ГК РФ);
- не предупредил о том, что есть другие люди, имеющие право на имущество (п. 2 ст. 613 ГК РФ);
- нарушил существенные условия договора (подп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ).
А еще арендатор может прекратить исполнение договора, если в какой-то момент имущество оказалось непригодным для использования — но не по вине арендатора, а из-за стороннего воздействия, повлиять на которое он не мог (подп. 4 п. 1 ст. 620 ГК РФ).
Как расторгнуть договор аренды
Порядок прекращения договорных обязательств определен законодательно. Если его соблюдать, проблем с оформлением документов не будет. Важно выполнять все действия в определенной последовательности — это сэкономит и время, и деньги.
Досрочное расторжение договора аренды по инициативе арендодателя имеет одну особенность — если арендатор не выполняет свои обязательства по договору аренды, арендодатель должен письменно напомнить ему о том, что их нужно исполнять (п. 3 ст. 619 ГК РФ). В обратной ситуации арендатор может никаких предупреждений не направлять, а сразу приступить к процедуре расторжения.
В остальном процедура одинакова как для арендатора, так и для арендодателя.
Потребуется:
- составить предложение о прекращении действия договора;
- направить его второй стороне;
- если вторая сторона согласится с предложением, составить и подписать допсоглашение о расторжении договора аренды;
- если вторая сторона откажется принимать предложение или просто его проигнорирует, обратиться в суд.
О каждом из этих этапов расскажем подробнее.
Предупреждаем арендатора о необходимости устранения нарушения
Если вы — арендатор, который хочет расторгнуть договор, пропустите эту часть и читайте статью дальше. Если вы арендодатель, знайте, что без предупреждения вы не сможете досрочно расторгнуть договор (п. 3 ст. 619 ГК РФ), поэтому составить его придется.
Предупреждение должно быть составлено в письменном виде. Обязательно укажите:
- Нарушение, которое допустил арендатор.
- Предложение о его устранении в разумный срок. При этом гражданское законодательство указаний на то, какой срок считается разумным, не содержит, поэтому определите его самостоятельно. Желательно, чтобы он составлял семь или более дней — это общий срок для исполнения обязательств со дня предъявления требования, установленный п. 2 ст. 314 ГК РФ.
Предупреждение нужно передать арендатору лично (не забудьте получить отметку о передаче документов на втором экземпляре предупреждения) или по почте (заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении).
Составляем предложение о расторжении договора
По закону просто обратиться в суд с требованием о расторжении договора аренды нежилого помещения (или любого другого имущества) нельзя — обязательно должен быть соблюден досудебный порядок урегулирования спора (п. 2 ст. 452 ГК РФ). Именно поэтому придется подготовить предложение о расторжении договора.
Требований к содержанию документа законодатель не устанавливает — можете подготовить его сами или воспользоваться нашим образцом. Помните, что в нем обязательно должна быть указан следующая информация:
- основание для расторжения договора;
- предложение о его расторжении в досудебном порядке;
- срок, в течение которого вторая сторона должна отреагировать на предложение (если он не установлен договором и не указан в предложении, ответить нужно в течение 30 дней с момента получения документов — п. 2 ст. 452 ГК РФ).
К документу можно приложить соглашение о расторжении договора — если вторая сторона согласится с предложением, она сможет сразу же его подписать.
Передаем документы на рассмотрение
Чтобы получить право на обращение в суд, надо правильно передать документы второй стороне договора. Это можно сделать:
- по почте –ценным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении адресату;
- лично — второй стороне договора или его представителю (в этом случае обязательно нужно получить отметку о передаче документов на втором экземпляре предложения о расторжении договора).
Отправлять документы нужно на юридический адрес контрагента — он указан в ЕГРЮЛ или ЕГРИП. Суды допускают передачу предложения по адресу, указанному в договоре (см. п. 63 постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25).
Подписываем дополнительное соглашение
Предположим, вторая сторона согласилась с предложением и не против расторгнуть договор. В этом случае составляется дополнительное соглашение к договору аренды. При подготовке учтите следующие моменты:
- допсоглашение должно быть составлено в письменном виде;
- если основной договор был зарегистрирован в Росреестре (например, если в аренду была передана недвижимость на срок, превышающий один год), дополнительное соглашение также подлежит госрегистрации.
Обращаемся в суд
Если вторая сторона отказалась от вашего предложения о расторжении договора или вовсе не ответила на него, можно обращаться в суд.
Иск можно подать не ранее чем через 30 дней с момента передачи предложения контрагенту (п. 2 ст. 452 ГК РФ). Исключение — если договором, законом или предложением о расторжении не установлен иной срок.
Иск о расторжении договора аренды подается в суд общей юрисдикции. Если обе стороны договора являются предприятиями — юридическими лицами или индивидуальными предпринимателями, дело будет рассматривать арбитражный суд.
Чтобы подать исковое заявление, необходимо:
- выбрать суд;
- составить исковое заявление с требованием о расторжении договора аренды;
- подготовить документы, подтверждающие обоснованность требований, изложенных в заявлении, в том числе копию предупреждения о нарушении условий договора и предложения о заключении дополнительного соглашения о его расторжении;
- уплатить госпошлину;
- направить копии иска и документов ответчику;
- подать иск.
Требования к форме и содержанию искового заявления установлены ст. 131 ГПК РФ (для исков, подаваемых в арбитражный суд — ст. 125 АПК РФ). В нем обязательно должна быть указана следующая информация:
- наименование суда, в который подается иск;
- сведения об истце и об ответчике — Ф.И.О. или наименование, адрес, контактный телефон; для ответчика также нужно указать один из идентификаторов, например СНИЛС или ИНН;
- описание обстоятельств сложившейся ситуации;
- требование о расторжении договора аренды;
- доказательства, подтверждающие обоснованность предъявляемых требований;
- перечень документов, прилагаемых к заявлению.
Иск подписывает сам заявитель или его представитель.
Последствия расторжения договора аренды
После того как договор аренды расторгнут (неважно, по соглашению сторон или решению суда), отношения между арендодателем и арендатором прекращаются (п. 2 ст. 453 ГК РФ). Это значит, что они возвращаются в условия, которые существовали до заключения договора. Арендодатель получает назад свое имущество, а арендатор больше не может им пользоваться, но при этом он избавляется от обязательства по уплате арендных платежей.
Чтобы передать имущество от одной стороны другой, нужно составить акт приема-передачи. В нем описывается состояние объекта аренды в момент передачи, а также указывается перечень дефектов. Если на момент заключения договора аренды их не было (например, в квартире оказались разбиты окна и оторвана люстра), арендодатель может потребовать возмещения ущерба — сначала в досудебном порядке, а потом через суд.
Итоги
Итак, расторжение договора аренды — многоступенчатая процедура, пренебрегать исполнением которой не стоит. Причем неважно, согласен ваш контрагент на прекращение действия договора или нет — в любом случае придется составлять документы: от предложения о расторжении договора до дополнительного соглашения и даже искового заявления в суд.
Несмотря на утверждение федерального закона об отсрочке арендной платы от 01.04.2020 № 98-ФЗ, многие российские предприниматели принимают решение о расторжении договора аренды. Коронавирус многих привел к состоянию экономической нестабильности и отсутствию уверенности в своих силах. Вправе ли организация инициировать расторжение договора аренды из-за пандемии? Как правильно оформить данную процедуру? Ответы на эти и другие вопросы – в нашем материале.
Расторжение договора аренды: коронавирус и признание его форс-мажором
Действующим законодательством возможность одностороннего расторжения арендных отношений прямо не предусмотрена. Но здесь нужно учитывать, какие именно условия прописаны в конкретном договоре аренды. Если в договоре есть условие о том, что арендатор имеет право в одностороннем внесудебном порядке без обоснования какой-либо причины в уведомительном порядке расторгнуть договор – никаких проблем не возникнет. Если такое условие отсутствует, арендатору необходимо попытаться договориться с арендодателем и прекратить сделку по обоюдному согласию (если это не запрещено условиями договора и законодательными нормами). Но если другая сторона откажется идти навстречу, вопрос о расторжении договора придется решать в судебном порядке.
В ст. 451 ГК РФ указано, что стороны арендных отношений имеют право расторгнуть договор в связи с существенным изменением обстоятельств. Ст. 416 ГК РФ предусматривает возможность прекращения обязательств в связи с невозможностью их исполнения. Но можно ли считать пандемию коронавирусной инфекции (COVID-19) форс-мажором? Это зависит от позиции властей. Если пандемия была официально признана чрезвычайным и непредотвратимым обстоятельством, арендатор сможет заявить о невозможности исполнения обязательств. На сегодня все регионы России ввели режим повышенной готовности в связи с пандемией, поэтому форс-мажором коронавирусная инфекция признана на территории всей страны.
Читайте также: Уведомление о форс-мажоре: образец
Основания для расторжения договора аренды из-за коронавируса
Договор аренды может быть расторгнут в т.ч. по следующим основаниям:
- Существенное изменение обстоятельств, из-за чего исполнение условий договора для одной из сторон становится проблематичным или убыточным.
- Стороны арендных отношений выразили обоюдное согласие на их расторжение.
- Действует прямой запрет Правительства РФ на осуществление конкретных видов деятельности в определенный период.
- В договоре аренды прописано условие о наступлении форс-мажорных обстоятельств.
Как документально оформить расторжение договора аренды из-за коронавируса
Если сделка расторгается без решения суда до истечения срока действия основного договора, то на практике эта процедура обычно оформляется специальным документом – дополнительным соглашением о расторжении договора аренды. Данное соглашение является документальным подтверждением прекращения договорных отношений между сторонами. Также оно подтверждает наличие или отсутствие претензий у сторон друг к другу.
Соглашение о расторжении договора аренды из-за коронавируса не имеет унифицированной формы. Законодательные требования к его содержанию также не утверждены, поэтому документ оформляют с учетом сложившихся обстоятельств. При этом следует учитывать нормы п. 1 ст. 452 ГК РФ — дополнительное соглашение следует оформлять в той же форме, что и сам договор. Обычно это простая письменная форма, но к примеру, если договор аренды был заверен у нотариуса, соглашение также потребует нотариального заверения.
Читайте также: Письмо об отсрочке арендной платы
Какие условия следует включить в документ о расторжении договора аренды:
- Реквизиты договора аренды.
- Условие о добровольном расторжении сделки.
- Условие об отсутствии взаимных претензий по состоянию объекта аренды.
- Условия о возможной компенсации в пользу той или иной стороны и другие важные моменты, на которых бизнес-партнеры завершают сделку. При необходимости в документе прописывают определенные финансовые обязательства (штрафы, пени и т. д.).
- Дата, с которой договор аренды считается расторгнутым.
Как составить дополнительное соглашение к договору аренды
Стандартное содержание документа о расторжении договора аренды по соглашению сторон из-за коронавируса включает следущее:
- В верхней части документа прописывают его полное наименование «Соглашение о расторжении договора аренды» с указанием реквизитов договора, указывают дату и место составления документа.
- Вносятся сведения об Арендаторе и Арендодателе (наименование организаций, Ф.И.О. руководителей).
Далее нужно указать ключевые условия, которые были согласованы участниками арендных отношений:
- с какого момента расторгается договор аренды (с момента подписания дополнительного соглашения или иной даты);
- с какого момента прекращаются все обязательства сторон по договору аренды;
- в каком состоянии находится объект аренды;
- какие финансовые обязательства возлагаются на участников сделки и т.д.
После этого необходимо указать реквизиты сторон. Соглашение о расторжении договора аренды должны подписать уполномоченные лица от арендатора и арендодателя. К соглашению следует приложить документы: копию договора аренды, акт приема-передачи имущества, документы, подтверждающие личность представителей обеих сторон, если они действуют по доверенности и т.п.
Читайте также: Все льготы в связи с коронавирусом для ИП и ООО
Ниже приведен образец расторжения договора аренды по соглашению сторон из-за коронавируса.
Во многих видах бизнеса от места и помещения, где его ведут, может зависеть успех и прибыльность проекта.
Но мало найти хороший объект и договориться о выгодных условиях — надо уметь выйти из договора, когда потребуется и с минимальными потерями.
У предпринимателя есть три варианта:
- Прописать в соглашении право арендатора на досрочное прекращение в одностороннем порядке. Это должен быть понятный, однозначный и внесудебный механизм выхода из договора.
- Договориться с арендодателем. Если право арендатора на прекращение аренды досрочно по своему желанию в договоре не прописано, можно попробовать договориться с арендодателем. Если арендодатель не против, нужно подписать дополнительное соглашение к договору. Если против, уйти просто и без последствий не получится.
- Обратиться в суд. Если прекратить договор не получается, а арендодатель отказывается идти навстречу, — остается идти в суд.
Расскажу подробно о каждом варианте — именно с точки зрения арендатора.
Что нужно прописать в договоре аренды
В тексте договора аренды нежилого помещения нужно прописать существенные условия — те, без которых договор будет считаться незаключенным. К ним относятся предмет аренды, цена, срок и другие условия, которые стороны считают важными.
Предмет или объект аренды — что именно передают и принимают по договору. В этом пункте нужно указать индивидуальные признаки помещения, например адрес, площадь, тип, номера комнат, этаж, кадастровый номер.
Цена аренды — сколько арендатор будет платить за пользование помещением. Чаще всего стороны договариваются, что арендатор платит фиксированную сумму раз в месяц, но бывают и другие варианты.
В этом пункте рекомендую прописать:
- что включено в арендную плату. Как минимум оплачиваются ли отдельно коммунальные услуги, взносы на капитальный ремонт — часто их делают переменной частью арендной платы;
- может ли арендодатель увеличивать ставку. Если да, то в каком порядке, например раз в год.
Срок договора. Обычно его привязывают к конкретной дате, например «Договор действует до 15 сентября 2023 года», или периоду — «Одиннадцать месяцев с даты подписания». Здесь есть важный нюанс: срок договора и срок аренды — это разные понятия.
Срок аренды — это период, когда арендатор фактически пользовался помещением. Он определяется датами подписания двух документов: акта приема помещения в аренду и акта возврата помещения из аренды. Договор могут подписать сегодня, а акт приема-передачи — через неделю. На этот нюанс нужно обратить внимание, потому что именно с даты подписания акта, а не договора, начинает начисляться арендная плата.
Договор прекращает действовать, когда закончился срок, на который его заключили. Он может продлеваться автоматически, если в нем так и написано. Например, можно использовать такую формулировку: «Если ни одна из сторон не сообщила о прекращении договора, он автоматически продлевается на тот же срок и на тех же условиях».
Но если такого условия нет, стороны, в зависимости от ситуации, должны:
- заключить новый договор;
- подписать дополнительное соглашение о продлении срока договора;
- подписать акт возврата помещения и расстаться.
Дата передачи и дата возврата помещения, то есть когда должны быть подписаны соответствующие акты.
Право на досрочное расторжение договора и порядок реализации такого права — то, как одна из сторон, например арендатор, может отказаться от договора и съехать без споров с арендодателем.
Любые другие условия, которые стороны считают существенными. Например, арендатор открывает продуктовый магазин и ему важно, чтобы холодильники всегда работали, иначе товар испортится. Для арендатора логично настоять на включении в договор пункта о бесперебойном энергоснабжении помещения мощностью не меньше определенного объема. Такое условие будет существенным, потому что это важно для арендатора.
Как прекратить договор аренды без суда
По закону арендатору нельзя отказаться от помещения, съехать с него и перестать платить арендную плату, если в договоре не предусмотрена такая возможность. Поэтому сторонам следует подробно обговорить механизм расставания по инициативе арендатора, а потом прописать его в договоре. Только тогда получится прекратить договор аренды без суда.
Обычно положение о порядке расторжения включает в себя три обязательных пункта:
- Уведомление о расторжении.
- Арендная плата при расторжении по инициативе арендатора — как платить за последний месяц.
- Подписание акта возврата помещения.
Уведомление о расторжении. Стороны оговаривают, как арендатору сообщить арендодателю, что он хочет прекратить договор аренды. Например, это может быть письмо, направленное по определенному адресу, или сообщение, пересланное в мессенджере.
В этом же пункте стоит прописать, насколько заранее нужно предупреждать о скором съезде с помещения — за две недели или месяц, или другой удобный срок.
Я считаю оптимальной такую формулировку: «Арендатор вправе в одностороннем внесудебном порядке без указания причин отказаться от исполнения договора, предварительно уведомив Арендодателя заказным письмом (Почтой России, курьерской службой или нарочно) за 30 календарных дней до даты предполагаемого расторжения».
Арендная плата при расторжении договора. Следует прописать, как арендатор должен платить за последний месяц аренды — полностью или пропорционально дням нахождения в помещении.
Возможно, арендодатель не согласится на такие условия. В этом случае можно предусмотреть «плату за отказ от договора» — если арендатор захочет съехать досрочно, он должен будет уплатить компенсацию.
Обычно такая выплата равна стоимости аренды за месяц. Но и в таком случае нужно оформить документы — уведомление, подтверждение оплаты, акт возврата помещения.
Подписание акта возврата помещения. В договоре аренды можно прописать, где и как стороны будут подписывать акт возврата помещения. Можно приложить образец такого акта.
Обратите внимание: арендная плата будет начисляться, даже если арендатор вывез свое имущество и не пользуется помещением. Долг будет расти до тех пор, пока стороны не подпишут акт. Он должен быть оформлен и подписан обеими сторонами обязательно.
Если арендодатель уклоняется от подписания, акт можно подписать в одностороннем порядке в таких случаях:
- Это прямо прописано в договоре. Например, так: «Арендатор вправе вернуть объект и подписать акт в одностороннем порядке при наступлении таких-то событий…». Но на практике мало кто вносит такую возможность в договор. Только если арендатор — известная компания, которая может ставить такие условия.
- Арендодатель уклоняется от подписания акта после наступления срока возврата. Тогда арендатор может обратиться в суд с требованием обязать арендодателя принять имущество. При этом нужно собрать доказательства, что арендатор пытался вернуть помещение, а арендодатель эти попытки проигнорировал. Доказательством будет, например, отправленное письменное предложение о возврате помещения и подписании акта, сам акт, подписанный арендатором в одностороннем порядке. В суд можно обращаться через 30 дней после получения арендодателем письма. Если арендодатель откажется расторгать договор до истечения указанного срока, иск можно подавать сразу после получения отказа.
Что делать, если в договоре не сказано про досрочное прекращение аренды
Бывает так, что условие о досрочном прекращении договора не прописано или прописано невнятно и соблюсти его невозможно. Удастся ли арендатору досрочно выйти из договора без переплат, зависит, пожалуй, только от сложившихся отношений с арендодателем.
В этом плане были очень показательны события локдауна весной 2020 года. Кто-то вошел в положение арендатора и не начислял арендную плату. Некоторые спокойно прекратили договор, понимая, что пандемия — это форс-мажор, который невозможно было предусмотреть, и что если бизнес не работает, оплачивать аренду просто не из чего.
Часть собственников предоставила рассрочку на оплату аренды. Но были и арендодатели, которые не пошли ни на какие уступки. Они мотивировали это тем, что предпринимательство — деятельность на свой страх и риск, и требовали исполнять принятые по договору обязательства несмотря ни на что. И, объективно говоря, каждый был в чем-то по-своему прав. Поэтому хорошие отношения, конечно, налаживать нужно. Но лучше сразу уделить внимание подписываемому договору, потому что именно к его тексту обращаются стороны, когда у них заканчивается понимание.
Если бизнес хочет съехать с помещения, а в договоре аренды ничего не сказано о возможности расторжения в одностороннем порядке, рекомендую поступить по такому плану.
Начните переговоры с арендодателем: отправьте письмо — оно станет уведомлением о расторжении договора. Опишите сложившуюся ситуацию, попробуйте разъяснить, почему исполнение договора стало неподъемной задачей. Назначьте встречу для переговоров.
Предложите несколько вариантов решения. Например, арендодатель может согласиться дать скидку на месяц-другой, и этого будет достаточно, чтобы не прекращать договор и поддержать бизнес арендатора на плаву.
Закрепите результаты переговоров в дополнительном соглашении к договору. Например, прекратить досрочно или снизить арендную плату.
Оформите акт возврата помещения, если договорились о досрочном расторжении договора. Арендодатель, подписывая такой документ, подтвердит, что получил свое имущество обратно и договор аренды больше не действует.
Как расторгнуть договор через суд
Если по договору его нельзя расторгнуть в одностороннем порядке и все возможности для мирного решения проблемы исчерпаны, остается только суд.
Вот в каких ситуациях арендатор может обратиться в суд и расторгнуть договор аренды досрочно.
Арендодатель не передал помещение арендатору. То есть не явился на подписание акта передачи или акт подписал, но не отдает ключи. Даже в таком случае до обращения в суд нужно письменно потребовать у арендодателя передать имущество.
Если этого не сделать, суд может отказать, так как посчитает, что арендатор не исполнил досудебный порядок. То есть не пытался решить вопрос на переговорах, хотя должен был.
Арендодатель мешает арендатору пользоваться имуществом. Например, не вывозит свои вещи из помещения, и арендатор не может развернуть свою деятельность. Или делает ремонт в смежном помещении или общем тамбуре, из-за чего в арендованное помещение сложно зайти работникам и клиентам арендатора.
Опять же, до обращения в суд нужно потребовать от арендодателя устранить препятствия. А в суде — доказать, что такие препятствия были и арендатор пытался решить все миром.
Если доказательств о препятствиях не будет, суд, скорее всего, откажет арендатору — такое уже случалось в судебной практике.
Арендатору передали помещение с недостатками, из-за которых арендатор не может им пользоваться. Важное условие: о таких недостатках арендатор не знал при заключении договора.
Недостатки могут быть разные. Некоторые означают полную невозможность использования имущества, а некоторые — только затруднения в этом. Например, в помещении нет радиаторов отопления, из-за чего в холодное время года там невозможно находиться и работать.
Характер недостатков помещения нужно доказывать. Для этого нужно провести экспертизу, отчет эксперта будет доказательством в суде. Если арендодатель устранит недостатки — арендатор не сможет расторгнуть договор досрочно.
Был такой случай: арендатор принял помещение у арендодателя. Потом начал доказывать, что оно непригодно по соображениям пожарной безопасности, даже провел соответствующую экспертизу. И потребовал расторгнуть договор из-за непригодности помещения. Но суды отказали: они посчитали, что арендатор не доказал, что на момент заключения договора не знал об этих недостатках.
Арендодатель по договору должен производить капитальный ремонт, но не делает этого. Сразу обращаться в суд по такому поводу не стоит. Как показывает практика, до суда арендатор должен воспользоваться другими правами по защите своих интересов.
Например, провести капремонт за свой счет и требовать с арендодателя зачет его стоимости с арендной платой. В противном случае суд может отказать.
Помещение стало непригодным к использованию и арендатор в этом не виноват. Например, помещение сгорело в результате пожара.
В суде нужно будет доказывать два факта:
- невозможность использования имущества по назначению;
- отсутствие вины арендатора в ухудшении состояния помещения.
Произошло существенное изменение обстоятельств. То есть стороны, подписывая договор, рассчитывали на определенные обстоятельства, но все сильно изменилось.
Изменение обстоятельств: случай из практики
Арендатор въехал в помещение, начал продавать продукты. Через неделю собственник затеял ремонт внешнего фасада помещения. Из-за строительных лесов, мешков и банок с материалами, рабочих снаружи создавалось впечатление, что магазин не работает, и покупатели перестали заходить.
Обстоятельства изменились: арендатор при заключении договора рассчитывал на свободные витрины, которые будут привлекать к нему клиентов. А витрины не были видны из-за ремонта.
Арендатор направил арендодателю письмо о расторжении договора на основании ст. 451 ГК РФ и посчитал, что таким образом расторгнул договор аренды. Но арендодатель не согласился с арендатором и началась судебная тяжба, которая растянулась на несколько лет. В итоге суды признали частичную правоту арендатора, но указали, что арендатор неверно истолковал норму гражданского кодекса и выбрал неправильное основание.
Результат неутешительный: расходы, понесенные арендатором за время судебных процессов, в итоге привели его к банкротству.
В договоре есть основания для его досрочного расторжения арендатором в судебном порядке. В договоре можно прописать, в каких случаях стороны могут разойтись без суда, а в каких — только через суд.
Например, арендатор арендовал помещение под магазин алкогольной продукции. Такая деятельность подлежит обязательному лицензированию. Если арендатору откажут в лицензии, ему не нужно будет это помещение. И стороны прописывают условие — если арендатор не получает лицензию в оговоренный срок, он может расторгнуть договор, но только через суд.
Чтобы дело дошло до суда, арендатору нужно:
- Написать и отправить арендодателю предложение о расторжении договора. В уведомлении нужно указать основания и предложения досудебного решения вопроса.
- Дождаться реакции арендодателя — например, получить отказ. Если арендодатель не отвечает — выждать срок, указанный в претензии для ответа. Без соблюдения этой процедуры суд не станет рассматривать спор.
- Подготовить исковое заявление, собрать и приложить все подтверждающие позицию документы.
- Уплатить государственную пошлину и подать документы в суд.
- Пройти все стадии судебного процесса. Если иск удовлетворят, договор будет расторгнут с момента вступления в силу решения суда.
- Если ответчик обжалует решение — пройти судебный процесс во второй, апелляционной инстанции. Возможно, потом и в третьей, кассационной инстанции.
Спрогнозировать, сколько точно времени займет судебная тяжба, можно только приблизительно. Для Москвы и такой категории дел, например, это примерно от шести месяцев. Арендную плату нужно будет платить до даты прекращения договора аренды. Что это будет за дата — определит суд.
Запомнить
- Срок аренды определяется датами подписания двух документов — акта приема помещения в аренду и акта возврата помещения из аренды. Дата в акте приема может не совпасть с датой подписания договора аренды.
- По закону арендатор не может просто отказаться от договора в одностороннем порядке, съехать с помещения и не платить аренду. Это право нужно прописать в договоре.
- Если такое право в договоре не прописано, арендатору нужно договориться с арендодателем, как можно расстаться. Принятое решение следует зафиксировать в документах.
- Если с арендодателем договориться не удалось, для расторжения договора придется обращаться в суд.