Как составить документ договор купли продажи

Продавец подержанного авто должен предоставить:

• паспорт гражданина РФ;
• ПТС;
• свидетельство о регистрации автомобиля.

От вас потребуется только паспорт и полис ОСАГО. Купить страховку надо в течение 10 дней после подписания договора. Советуем сделать это сразу, в противном случае при возникновении ДТП вина ляжет на вас. Оформить полис ОСАГО без визита в офис по самой выгодной цене можно на этом сайте.

Также читайте: Все о страховании б/у авто после покупки

Как правильно оформить договор купли-продажи автомобиля

Перед заключением договора купли-продажи советуем проверить владельца авто через специальный сервис. Из отчета о владельце авто вы узнаете, есть ли у него проблемы с законом, действителен ли его паспорт, имеются ли долги и исполнительные производства. Посмотреть пример отчета

Если в отношении владельца возбуждено исполнительное производство, на машину наложат регистрационные ограничения. Вы не сможете переоформить авто на себя, пока старый собственник не погасит долги.

Может быть ситуация, при которой судебные приставы направили документы на арест автомобиля в ГИБДД, но на момент сделки автоинспекция не успела получить эти документы или внести данные об ограничениях в базу. Новый владелец покупает юридически чистый автомобиль, а на следующий день у ТС появляются запреты.

Если проблем у владельца не окажется, пробейте также машину по госномеру или вин. Это можно сделать через сервис «Автокод». Он показывает данные о ДТП, залоге, использовании в такси, расчетах ремотных работ, скрутке пробега и много другой важной информации. Сведения собираются из официальных источников и являются актуальными на момент проверки.

После покупки отчета «Автокода» вам откроется бесплатный семидневный доступ к агрегатору автомобильных объявлений «Автокод Поиск». Он показывает предложения от частников и компаний со всех популярных досок: «Авто.ру», «Дром», «Авито Авто», «Юла». Здесь можно сравнить цены на машины, а также пробить историю ТС, заказать выездную диагностику, купить полис ОСАГО по самой выгодной цене и оформить автокредит. Если машина, которую вы проверяете, окажется проблемной, можно отказаться от сделки и подобрать другой автомобиль через «Автокод Поиск». Если история безупречна, приступите к заполнению договора. Выглядит он так.

Ниже вы можете скачать бесплатно образец договора купли-продажи, а пока предлагаем вашему вниманию краткий чек-лист по заполнению документа:

• Заполните договор в трех экземплярах ручкой темного цвета.
• Укажите дату и город, в котором происходит оформление сделки.
• Поставьте номер договора, чтобы вписать его позже в ПТС, например: 01012023 (день, месяц и год продажи).
• Впишите паспортные данные продавца и покупателя.
• Заполните данные автомобиля.
• Укажите стоимость автомобиля.
• Обменяйте ключи на деньги.
• Подписывайте документ. Заверять у юриста его не нужно, ставить печать тоже.

Не забудьте в течение 10 дней поставить автомобиль на учет в ГИБДД! Если этого не сделать, бывший владелец имеет право снять машину с учета.

Скачать образец договора

Также читайте: Правила постановки автомобиля на учет в ГИБДД

Сегодня вы покупаете хлеб или воду, завтра продаете зимний пуховик, а послезавтра подыскиваете велосипед для летних прогулок.

Все это происходит благодаря договору купли-продажи — ДКП.

Договор купли-продажи — скачать образец

Пример договора купли-продажи

Что такое договор купли-продажи

Договор купли-продажи нужен, чтобы подтвердить переход права собственности на товар от продавца к покупателю. Еще договор пригодится, если вам продали некачественный товар и вы хотите его обменять или вернуть деньги.

Что нельзя продавать и покупать

Купля-продажа ограниченным кругом лиц. Если вещь потенциально опасна, требует особых навыков или предписания для применения, государство ограничивает круг лиц, которые могут продавать или покупать ее.

Купля-продажа вещей только после учета. Иногда для распространения на территории России сначала вещь должна попасть в реестр.

Государственная собственность. Государство сохраняет за собой монополию на продажу некоторых вещей, в основном, из-за их особой значимости для государства или для большинства его граждан. Поэтому оно либо само продает такие вещи при необходимости, либо выдает специальные разрешения на сделки с ними.

Стороны договора

Договор купли-продажи могут заключать и граждане между собой, и гражданин с компанией, и две компании. Различается лишь размер ответственности и то, будет ли работать закон «О защите прав потребителей». Мы расскажем об общих правилах заключения договора купли-продажи и о нормах, которые защищают граждан.

Форма договора купли-продажи

Закон не обязывает вас заключать договор купли-продажи в письменной форме. Это значит, что даже когда вы на рынке покупаете килограмм огурцов, не подписывая никаких договоров, купля-продажа все равно происходит, а ваши отношения с продавцом все равно подчиняются общим правилам.

Есть три исключительных случая, когда гражданский кодекс обязывает составить договор письменно:

1. два гражданина РФ покупают/продают что-то дороже 10 000 Р — ст. 161 ГК РФ;
2. ваш контрагент — юридическое лицо — ст. 161 ГК РФ;
3. вы продаете или покупаете недвижимость — квартиру, комнату, земельный участок, дачный домик и прочее — ст. 550 ГК РФ.

Если вы не составите и не подпишете договор в первых двух случаях, он все равно будет действовать.

Если вы продаете или покупаете недвижимость, договор купли-продажи должен быть письменным. Иначе договор признают недействительным, а квартиру или дом — не вашей собственностью.

Нотариус для договора купли-продажи в большинстве случаев не требуется, но есть исключения.

Содержание договора купли-продажи

Именно тот, о котором договорились. Если Галя обещала продать Кристине туфли «Кристиан Лабутен» из натуральной кожи, размер 37, оттенок nude 6248 и обязательно с надписью Pigalle 120 patent kauf, то туфли «Гуччи» 38-го размера и без надписи не подойдут.

Ассортимент. Если Кристина ожидала несколько разных пар туфель, Галя должна продать их в точном соответствии с ожиданиями Кристины. Если Галя обманула ожидания Кристины, последняя может вообще отказаться принимать товар или попросить о замене неподходящих туфель. Такое право ей дает статья 468 Гражданского кодекса.

Количество. Если товарных единиц несколько, любой человек должен суметь их сосчитать. Нельзя договариваться о количестве товара в непонятных системах измерения.

Качество. Либо вы обговариваете качество товара отдельно, либо продавец передает вам товар, пригодный для целей, которые вы заявили при заключении договора. Например, если Кристина и Галя договаривались о туфлях, Галя не может продать Кристине туфли со сломанным каблуком, в которых невозможно ходить.

Продавец может попытаться продать некачественный товар, предупредив об этом покупателя заранее. Например, сказать: «Галя, у этих туфель отломан каблук, я тебе за него скину десять тысяч». Так можно.

Но если продавец не предупредил, а покупатель не заметил подвоха, то, согласно ст. 475 ГК РФ, покупатель может:

1. потребовать уменьшить цену соразмерно недостатку товара;
2. потребовать отремонтировать товар, если это возможно;
3. отремонтировать товар за свой счет, а потом прийти к продавцу с документами на расходы и потребовать полного возмещения.

Если товар так плох, что использовать его по назначению точно не получится, то покупатель может либо потребовать назад деньги, либо заменить товар на аналогичный, но уже качественный.

О чем еще нужно договориться

Проверить документы. Когда вы получаете товар, обязательно проверяйте, на месте ли все инструкции, технические паспорта и сертификаты качества. Передать их вам вместе с товаром — обязанность продавца, даже если он продает вам ношеные туфли (п. 2 ст. 456 ГК РФ).

Предположим, Маша решила купить пылесос. Она зашла на сайт крупного магазина бытовой техники и выбрала ручной пылесос «Дайсон». Сайт предложил Маше два варианта доставки: самовывоз из розничного магазина или доставку курьером. Когда же пылесос юридически станет принадлежать Маше?

Пылесос попадает под Машину ответственность только после того, как она взяла его в руки. Если Маша после этого уронит и сломает пылесос, то она сама виновата.

Если с товаром что-то случилось, рискует Маша, но она может предъявить претензии курьерской службе.

Московский городской суд в определении по делу № 33-3461 о взыскании стоимости недоставленного товара с продавца признал, что продавец перестает нести ответственность за товар, когда отдает его курьеру. Товар выехал из магазина, целый и в полной комплектации, — продавец перестал нести риск случайной гибели. Если товар погиб по дороге, например в результате ДТП, магазин не обязан возмещать вам его стоимость.

Как оплатить товар

Оплатить товар можно как угодно, но обговорить способ оплаты нужно заранее.

Работает это и наоборот: если у вас в договоре есть условие об отсрочке или рассрочке платежа, то по умолчанию продавец не может заставить вас заплатить раньше срока. Но могут быть специальные условия в договоре, которые позволят продавцу это сделать, например, если вы задержите очередной платеж рассрочки.

Как оформить договор купли-продажи

Не существует строгой обязательной формы договора купли-продажи, вы можете составить его как угодно. Помните обо всех пунктах, которые мы рассмотрели: какой товар, сколько его, за сколько, когда, кто и как доставляет.

Оформлять договор купли-продажи можно дома, в кафе, на улице, в парке — где угодно. Можно сходить к нотариусу, но это вас делать никто не заставляет, даже закон, кроме некоторых случаев, о которых мы говорили выше.

Если в ваших отношениях с контрагентом что-то изменилось, вы можете либо заключить новый договор — то есть переоформить его, либо подписать дополнительное соглашение к старому.

Мы составили примерный образец договора купли-продажи на примере туфель.

Как переоформить договор купли-продажи. Любое переоформление, например замена продавца или покупателя в договоре, — это передача прав по договору. Если вы хотите вместо себя указать в договоре кого-то другого, порядок действий зависит от того, исполнили ли вы обязательства по договору.

Оформить замену одной из сторон договора можно либо через соглашение между текущими сторонами, либо через трехстороннее соглашение с новым участником.

Как зарегистрировать договор купли-продажи

Договор купли-продажи регистрировать не нужно.

Но если вы покупаете квартиру, государство требует от вас зарегистрировать переход права собственности на товар. Для этого обязательно нужно составить договор в трех экземплярах — для покупателя, продавца и регистрирующего органа.

Как расторгнуть договор купли-продажи

Способ 1. Другая сторона не против расторжения, и вы просто договариваетесь о том, что купля-продажа не состоится. Не состоялась — и не состоялась, так можно.

Из-за существенного изменения обстоятельств вы можете расторгнуть любой договор, не только купли-продажи.

Способ 3. Если вы продавец, а ваш покупатель не принял товар, то вы в любой момент можете потребовать расторжения договора. А если покупатель товар принял, но не платит за него, тогда смело требуйте и расторжения, и возврата товара.

Способ 4. Если вы покупатель, а продавец передал вам неполный комплект товаров, безнадежно испорченный товар, товар не в том ассортименте, который вы просили, не сказал, что товаром владеют еще пять человек, и отказывается исправить ошибки, — вы можете расторгнуть договор.

Как восстановить договор купли-продажи

Если вы потеряли свой экземпляр договора купли-продажи, его восстановление зависит от того, регистрировали ли вы переход права. Если вы покупали шкаф или пылесос и переход права не регистрировали, копию договора вы можете получить только у продавца, но он вправе отказать вам в этом: обязанности копировать договор для вас у него нет. Если вы покупали или продавали квартиру, есть несколько путей восстановления договора.

На госуслугах лежит подробная инструкция по заказу дубликата. Основные шаги:

1. Подайте заявление на восстановление документов лично, по почте в территориальное отделение Росреестра или через МФЦ. Подать заявление может: собственник, его представитель по доверенности или законный представитель, например родитель ребенка, наследник. Услуга платная, стоимость уточните в МФЦ или Росреестре.
2. Приложите к заявлению копию паспорта, копию договора, если есть, и квитанцию об уплате госпошлины.
3. Ждите сообщения о готовности документов — должно прийти в течение 3 рабочих дней.

Через БТИ. Если вы заключили договор до 31 января 1998 года и в Росреестре нет копий документов из вашего дела, обращайтесь в территориальное отделение БТИ.

Сколько действителен договор купли-продажи

Договор действует до тех пор, пока продавец не передаст товар, а покупатель не оплатит его. Когда это происходит, договор считается исполненным.

В договор можно включить условие о передаче товара к определенному сроку. После него договор остается действительным, но для продавца наступает просрочка, если он вдруг не передал товар.

Виды договоров купли-продажи

К договорам купли-продажи любого вида применяется большинство общих правил, которые мы описывали ранее. Иногда из-за специфики товара или цели заключения договора применяются особые правила.

В зависимости от способа заключения договора выделяют:

1. Офлайн-торговлю — обычные магазины с прилавками, кассами, витринами и ценниками.
2. Продажу по каталогам или образцам. Вы приходите в магазин и смотрите каталог с фотографиями и характеристиками товара, сам товар вы не видите, его изготавливают на заказ.
3. Дистанционную торговлю — маркетплейсы и интернет-магазины.
4. Продажу через вендинговые автоматы.

Также офертой на практике называют договор розничной купли-продажи, который продавцы размещают на сайтах. Подписывать его не нужно, покупатели соглашаются с его условиями — акцептуют их, когда совершают определенные действия, например оплачивают заказ. Условия акцепта описаны в оферте.

Цена для всех покупателей тоже должна быть одинаковой. Снизить цену можно только для для участников программ лояльности продавца и для специальных категорий покупателей в соответствии с законом: пенсионеров, многодетных родителей.

Люди, которые покупают товары по договору розничной купли-продажи, называются потребителями — это особая категория покупателей. Законодательство считает их уязвимыми в сравнении с продавцами и особенно защищает. О правах потребителей мы пишем ниже в разделе «Если покупаете товар в магазине».

Энергоснабжение. Договор заключается между абонентами и энергоснабжающими организациями — поставщиками. Причем предметом договора-купли продажи может быть использование разных видов энергии: электричества, тепла.

Например, в многоквартирных домах за установку и обслуживание счетчиков электроэнергии отвечают не жильцы, а поставщик.

Поставка. Поставка отличается от обычной купли-продажи статусом сторон и сутью договора. Продавец называется поставщиком. Он обязательно должен быть предпринимателем, а покупатель должен приобретать товары в коммерческих целях, а не для личных нужд.

Часто добавляются следующие элементы договора купли-продажи: условия об упаковке и доставке, сроке годности и гарантийном сроке.

Если в договоре нет срока поставки, то он все равно считается заключенным, а срок определяют по общим правилам — 7 дней с даты, когда покупатель потребовал поставить товар. Бывает, что организации или ИП заключают рамочные договоры поставки, в которых оговаривают, какой товар нужен, какое количество и по какой цене, но поставка происходит не одной партией, а по заявкам, которые покупатель направляет в течение срока договора.

При согласовании условий о товаре не забывайте о его качестве, проверке этого и о том, нужна вам новая вещь или подойдет бывшая в употреблении. Качество можно определять через соответствие гостам и техническим регламентам для товаров соответствующего вида.

Часто компании для проверки качества разбивают в договоре этапы приемки товара: в момент поставки принимают его по количеству и целостности упаковки и подписывают товарную накладную, а через неделю-две проверяют товар и принимают по качеству, подписывая акт приема-передачи. Если установить условие об оплате после подписания именно акта приема-передачи, а не товарной накладной, можно избежать споров, связанных с возвратом денег за некачественный товар.

Поставка товаров для государственных или муниципальных нужд. Государственные и муниципальные организации, например больницы, школы, органы власти, не могут закупить товар или заказать работы у кого угодно.

Чтобы выбрать поставщика, они должны провести конкурс — государственную закупку по особым правилам. Их устанавливают два специальных закона: 44-ФЗ — для государственных и муниципальных учреждений и 223-ФЗ — для госкорпораций, компаний с долей участия государства более 50% и их дочерних обществ. Эти специальные законы подробно описывают правила и требования к компании-госзаказчику и участникам закупки. Требования также устанавливает и сам заказчик в положении о закупке.

Требования и порядок различаются в зависимости от способа закупки, категорий потенциальных участников и цели закупки. Например, к покупке товаров для армии и обороны применяют строгие требования о секретности.

Способы закупки делятся на две большие группы: конкурентные и неконкурентные. В конкурентных закупках заказчик заключает договор с любым из участников, который удовлетворил все заявленные в документации требования. В неконкурентных закупках поставщик известен, но заказчик должен обосновать свой выбор со ссылкой на ограниченное количество оснований: например, больнице для лечения и диагностики нужен специальный рентген-аппарат, который производит в России только один поставщик.

Поучаствовать в закупках может практически любой предприниматель или компания, и мы уже давали подробную инструкцию.

Сельскохозяйственная продукция может поставляться для коммерческих компаний или ИП и для государственных нужд. Если товары нужны государству, их закупают в рамках госзакупок, о которых мы писали выше, и учитывают требования специального федерального закона.

В таком случае продаются все виды имущества предприятия, с помощью которых оно ведет деятельность:

1. Земельные участки.
2. Здания.
3. Оборудование.
4. Сырье и продукция.
5. Права на товарные знаки.

В состав имущества включены и долги, а также права требования. Если в договоре не указано иное, комплекс передается целиком.

Поэтому покупателю стоит внимательно проверять состав обязательств продавца и необходимость специальных разрешений для их исполнения.

Все эти документы прикладывают к договору, который стороны обязательно должны подписать — устно договориться не получится. До 2013 года договор нужно было регистрировать. Теперь регистрируется только переход права собственности на недвижимое имущество.

Если кредиторы против перевода долга, то с момента продажи предприятия продавец и покупатель отвечают по обязательствам перед этими кредиторами солидарно. Это значит, что кредитор может потребовать исполнения долга от любого из них.

По долгам, на перевод которых кредиторы согласны, с момента продажи предприятия полностью отвечает покупатель.

Если покупаете товар в магазине

Как только вы переступаете порог магазина или начинаете складывать товары в виртуальную корзину, покупая в интернете, вы — потребитель. Это прекрасно, потому что вы переходите под защиту не только гражданского кодекса, но и специального закона «О защите прав потребителей». Важное уточнение: это действует, только если вы делаете покупки лично для себя, а не, например, для своего магазина автозапчастей.

У продавца, работающего с потребителями в сфере розничной торговли, сразу появляется несколько важных обязанностей.

Обязанность оформить уголок потребителя и поместить туда Правила продажи отдельных видов товаров и закон «О защите прав потребителей» и всю информацию о своем магазине.

Обязанность об информировании. Потребитель имеет право знать все о товаре, а продавец обязан рассказать ему все, что тот должен знать. За нарушение обязанности об информировании — расторжение договора или возмещение убытков.

Обязанность продать товар по той цене, которая написана на ценнике. Продавец не может менять цену в процессе сделки, не может неожиданно передумать и продать подороже.

Обязанность продать всё, что находится на витринах, если только продавец специально не напишет на товаре «Не для продажи».

Обязанность принять товар к обмену и возврату согласно ст. 18 и ст. 25 закона «О защите прав потребителей».

О том, как вернуть покупку, которая разонравилась, мы писали раньше.

Не стоит злоупотреблять своими правами потребителя. Суды иногда встают и на сторону продавцов.

Например, гражданин решил засудить производителя орехов за то, что нашел в пачке орешков мертвую мышь. Однако судья Хорошевского районного суда Москвы в решении по делу № 2-176/2011 постановила, что производитель не виноват и мышь не могла попасть в упаковку с жареным фундуком при фасовке. Это значит, что мышь задушили и подбросили уже в открытую пачку с орешками. Так гражданина косвенно признали шантажистом и не удовлетворили его требования.

Запомнить

1. Главное в договоре купли-продажи — точно и ясно оговорить, о каком товаре идет речь.
2. Письменный договор почти всегда можно не заключать. Но если вы покупаете квартиру, машину или что-то очень дорогое, мы рекомендуем все-таки составить и подписать договор.
3. Восстановить договор легче, если регистрировали переход права.
4. Потребитель всегда прав, но никогда не должен злоупотреблять своими правами.

В составлении инструкции Циан.Журналу помог эксперт по безопасности сделок с недвижимостью, юрист Сергей Вишняков.

Что обязательно нужно зафиксировать в договоре?

1. Участников сделки

• Перечислите всех участников сделки: кто продавец, кто покупатель.
• Если с одной стороны сделки участвуют несколько человек, в договоре перечисляются все.
• Укажите полностью фамилию, имя и отчество каждого участника сделки.
• Для каждого участника сделки — адреса регистрации, гражданство, данные документа, удостоверяющего личность (серия, номер, дата и место выдачи), и при желании СНИЛС.
• Если участники сделки находятся в зарегистрированном браке, это следует отметить в договоре.

2. Все данные по объекту сделки

• Полный адрес.
• Общие параметры, которые подтвердят, что покупатель приобретает именно тот объект, на который рассчитывает: статус (квартира, апартаменты, дом), количество комнат, общая площадь, этаж.
• Кадастровый номер (опционально) поможет точнее идентифицировать объект.

3. Детали оплаты

Обратите внимание: речь идет не о кадастровой стоимости и не о стоимости, объявленной оценщиком! В договоре прописывается именно та сумма, которую покупатель должен выплатить продавцу: во всяком случае, если говорить о безопасной сделке.

Будем называть вещи своими именами: некоторые, пытаясь сэкономить на выплате налогов, прописывают в договоре меньшую сумму. Просто знайте, что это рискованно, так как доказать потом нарушение прав или невыплату нереально.

Бывает, что продавец пишет еще и расписку на остаток — своего рода гарант последующего возврата денег. В практике Сергея Вишнякова был случай, когда покупатель с этими расписками пошел в налоговую за вычетом — проблемы потом были у всех (из-за сокрытой налоговой базы).

То же самое касается срока оплаты: как стороны договорились, так и надо оплачивать. Если договорились после регистрации сделки — значит, после регистрации деньги должны быть переданы. Это делается во избежание ситуаций, когда покупатель на словах обещает передать сумму в зале регистрации, в ДКП прописано, что все оплачено до подписания, а на практике покупатель вообще не торопится или планирует вовсе не заплатить.

Установите механизм расчетов: каким образом и когда продавец получит деньги. В регионах деньги часто передают наличными, так что в договоре допустимо уточнить, что сумма будет выплачена сразу же после подписания ДКП. В мегаполисах чаще пользуются аккредитивами и банковскими ячейками — в этом случае по тому же принципу это указывается в договоре вместе с названием банка.

Если выплата производится при помощи рассрочки, распишите, какие суммы и по каким датам покупатель должен вносить. Сюда же добавьте способ расчета и порядок снятия обременения.

Укажите, если сделка проходит с использованием ипотечного кредита (кто выдает кредит, кто его получает, на каких условиях, какова дата заключения кредитного договора и его номер).

Законодательство гласит: если товар не оплачен, он оказывается в залоге у продавца. Так как деньги обычно выплачиваются после подписания договора купли-продажи, в договоре нужно зафиксировать, что объект не будет находиться в залоге. Если этого не сделать, а оплата происходит после регистрации сделки, на квартиру может быть наложено обременение залогом (ипотекой) и придется потратить силы и время на его снятие.

4. Порядок освобождения квартиры

Продавец обязуется передать квартиру покупателю после регистрации сделки.

Пропишите, в какой срок продавец должен полностью освободить квартиру от своих вещей и передать ее по передаточному акту покупателю. Это называется физическим освобождением квартиры.

Если в квартире кто-то зарегистрирован, надо отметить в договоре этот факт, а также срок, когда зарегистрированный снимется с регистрационного учета. Это важно для покупателя: в случае возникновения сложностей в этом вопросе, он вправе сослаться на подписанный сторонами договор.

5. Идентификация договора и его оформление

В договоре обязательно прописываются дата и место его заключения: число всегда проставляется сегодняшнее, место — город, в котором он подписан (скажем, Москва или Московская область, Подольск или другое).

Будьте внимательны и не допускайте ошибок.

После подписания договор лучше прошить — это убережет стороны от добавления в него лишних листов.

Не стоит подписывать договор с помарками — лучше переписать (каждый раз перечитывая) и подать на регистрацию чистый вариант. При этом перед подписанием разрешается вносить сколько угодно изменений — разумеется, при согласии обеих сторон.

Что можно  дополнительно прописать в договоре?

1. Вероятность банкротства продавца (при наступлении такой ситуации нужная фраза в договоре защитит покупателя от лишних неприятностей). Оформляется эта фраза просто: продавец пишет, что он не собирается подавать на банкротство сам, не имеет долгов и не знает, что его кто-то хочет банкротить. Отдельно допустимо указать, что квартира не входит в капитал юридического лица. Гипотетическое банкротство физлиц является неприятным подводным камнем, проверить который заранее крайне сложно, но он чреват рисками на годы вперед.
2. Договоренности на случай расторжения договора по причинам, связанным с продавцом (или третьими лицами, предъявляющими претензии на проданную им квартиру). Можно прописать, что продавец обязуется купить покупателю аналогичную квартиру в доме аналогичной категории. Тем не менее этот пункт трудновыполнимый — в конечном счете все решает суд.
3. Переход мебели и бытовой техники новому владельцу (если изначально такой вариант обговаривался).

А если какие-то пункты договора нарушаются?

В России действуют две параллельные системы: простая письменная форма и нотариальный договор. Если стороны сделки сами скачают и правильно заполнят шаблон договора, то он будет иметь юридическую силу.

Но в некоторых случаях требуется заверить договор у нотариуса (в противном случае договор не зарегистрируют и вернут участникам сделки):

• Если один из собственников — несовершеннолетний (также требуется согласие органов опеки).
• Если объект продается по договору ренты (пожизненного содержания или ежемесячной выплаты определенной суммы в обмен на квартиру).
• Когда продаются доли квартиры (во избежание риска рейдерской деятельности).

В целом поход к нотариусу необязателен (если речь не идет о перечисленных выше ситуациях). При этом обращение к нотариусу все же несколько упрощает задачу: например, он должен провести хотя и минимальную, но все же проверку и квартиры, и участников сделки (это будет дополнительным фактором безопасности).

К тому же после подписания договора и его заверения нотариус самостоятельно отправляет документы на регистрацию — участникам не придется ехать в МФЦ.

Если какие-то пункты зарегистрированного договора нарушаются, стоит попробовать договориться самостоятельно, а если это не удается, тогда решать проблему в суде.

Согласно закону, если одна из сторон не передает или не принимает квартиру, другая сторона вправе обратиться в суд с тем, чтобы обязать оппонента выполнить условия договора (в нем должен быть пункт «обязуюсь передать квартиру после регистрации»).

К сожалению, если дело дойдет до суда, то решение вопроса затягивается на долгие месяцы (и даже годы), а новому собственнику будет проще всего вскрыть замки и въехать в квартиру без передаточного акта — на его стороне будет тот факт, что сделка прошла регистрацию и покупатель официально стал собственником.

Тем не менее если продавец после регистрации сделки не выезжает из квартиры, суд останется единственным законным путем воздействия.

Где найти шаблоны?

Кадастровый номер вы узнаете, заказав выписку из ЕГРН (самостоятельно в МФЦ или, что быстрее, оформив онлайн на сайте Росреестра).

При поиске обращайте внимание на год создания шаблона — пользуйтесь теми, что были выпущены в нынешнем или хотя бы прошлом году.

Шаблоны выложены в открытых источниках в интернете. Еще один способ — воспользоваться Библиотекой Циан, в которой собрано несколько десятков шаблонов на разные случаи жизни.

Как правильно составить и заключить договор купли-продажи квартиры

Вместе с экспертами разбираемся, как правильно составить и заключить договор купли-продажи недвижимости и на что стоит обратить внимание

Договор купли-продажи квартиры или иного недвижимого имущества нужен для того, чтобы зафиксировать все условия сделки и зарегистрировать право собственности. Вместе с экспертами разбираемся, как правильно составить такой договор и на какие нюансы обратить внимание.

• Что это
• Что должен содержать
• Как оформить
• Правила составления
• Необходимые документы
• Этапы оформления
• Стоимость
• Регистрация
• Когда могут признать недействительным

Что такое договор купли-продажи квартиры

Договор купли-продажи (ДКП) — это соглашение, по которому продавец обязуется передать товар в собственность покупателю, а тот в свою очередь принимает этот товар и платит за него определенную денежную сумму. В ДКП товаром может выступать и жилая недвижимость — например, квартира или дом.

Как оформить договор купли-продажи квартиры

1. Через нотариуса, который после подписания договора сторонами сам направляет его на государственную регистрацию в ЕГРН, что является обязательным условием для перехода права собственника от одного лица другому.
2. Через банк, который при условии того, что покупатель взял кредит для покупки объекта недвижимости, также после подписания договора сторонами направляет его на государственную регистрацию в ЕГРН.
3. Через многофункциональный центр (МФЦ), который также передает необходимые документы вместе с договором купли-продажи недвижимости на государственную регистрацию в ЕГРН.
4. С помощью электронной цифровой подписи (ЭЦП). Данный способ является менее распространенным, так как далеко не у всех лиц она имеется и используется в большинстве своем в том случае, когда покупатель и продавец находятся в разных городах, говорит юрист юридической компании «Генезис» Татьяна Мацукова.
5. Через Росреестр, куда необходимо лично подать документы.

Правила составления договора купли-продажи

Достаточно составить договор в простой письменной форме, поясняет Татьяна Мацукова. По словам эксперта, надо обращать внимание на условия соглашения, на обременения объекта недвижимости, на то, кто является собственником, в какой именно собственности находится квартира (единоличной, долевой или общей совместной), также в договоре должна быть информация о том, что стороны не лишены дееспособности.

Оформление договора купли-продажи квартиры

Заключение договора купли продажи делится на следующие этапы:

• предварительные переговоры. Прежде чем оформлять официальный договор, продавец и потенциальный приобретатель согласуют условия купли-продажи. Стороны договариваются о стоимости квартиры и порядке ее передачи новому владельцу, поясняет Татьяна Мацукова. Важно договориться о том, необходим ли предварительный договор и перечисляется ли задаток;
• заключение предварительного договора купли-продажи квартиры. В нем стороны фиксируют намерение заключить основное соглашение на определенных условиях в отношении определенного объекта;
• перечисление задатка. Это происходит в том случае, когда он предусмотрен;
• сбор документов. Это делают обе стороны;
• заключение договора купли-продажи. По ДКП права собственности переходят к приобретателю;
• удостоверение сделки у нотариуса. Это делается в том случае, если стороны выбрали нотариальную форму сделки;
• государственная регистрация. Новый собственник делает это через Росреестр;
• получение документов после регистрации. Это, прежде всего, актуальная выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).

Стоимость оформления договора купли-продажи квартиры

В случае когда сторонами сделки выступают родственники (супруги, родители, дети и внуки), то при сумме сделки от 1 млн до 10 млн руб. стоимость нотариального заверения составит 3 тыс. руб. плюс 0,2% от стоимости договора. При сумме сделки более 10 млн руб. оформление обойдется в 23 тыс. руб. плюс 0,1% от стоимости договора, разъясняет Татьяна Мацукова.

Если сделка оформляется между посторонними людьми, то, по словам эксперта, действуют другие тарифы. При продаже квартиры стоимостью до 10 млн руб. нотариальное заверение обойдется в 7 тыс. руб. плюс 0,2% от суммы сделки. Если более 10 млн руб., то надо будет заплатить 25 тыс. руб. плюс 0,1% от стоимости сделки.

Регистрация договора купли-продажи квартиры

Регистрация ДКП осуществляется путем подачи документов в Росреестр. При этом на регистрацию права потребуется некоторое время, а сроки зависят от способа подачи:

• семь рабочих дней, если документы подавались непосредственно в Росреестр;
• девять рабочих дней, если подавать документы через многофункциональный центр (МФЦ);
• до одного рабочего дня, если документы в электронной форме отправил нотариус.

Регистрация прав на недвижимость проходит в установленном законом порядке. Это обязательное условие: согласно ст. 551 Гражданского кодекса, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

Когда договор купли-продажи могут признать недействительным

Не каждый договор купли-продажи квартиры может иметь юридическую силу, иногда он может быть признан недействительным. Основаниями признания ДКП недействительным являются:

• мнимая сделка, совершенная только на бумаге;
• притворная сделка, когда оформляется продажа квартиры, но на самом деле она дарится;
• сделка, совершенная недееспособным.

«В судебной практике есть ситуации, в которых договор будет признан недействительной сделкой. Это и случаи банкротства стороны сделки (продавца или покупателя), когда такая сделка приводит к нарушению прав кредиторов должника. Например, сделка совершена на нерыночных условиях, по заниженной или завышенной цене», — резюмирует Андрей Саунин.

Будьте в курсе важных новостей — следите за телеграм-каналом «РБК-Недвижимость»

В нашей стране рынок недвижимости набирает обороты с каждым днем. При продаже и покупке квартиры у собственников и покупателей часто возникает вопрос “А можно ли оформить куплю-продажу квартиры без риэлтора?”. С учетом современных средств связи, наличия общедоступных баз объявлений о продаже недвижимости в интернете задача по поиску покупателей и продавцов недвижимости стала значительно легче. Однако для того чтобы избежать неквалифицированных действий, необходимо четко и пошагово соблюдать процедуру оформления купли-продажи квартиры как продавцам, так и покупателям. От соблюдения правильного порядка оформления сделки зависит ее успешное завершение.

С приведенной ниже инструкцией, вы сможете оформить и успешно завершить сделку купли-продажи квартиры или иной жилой недвижимости без привлечения риэлтора. Настоящая инструкция разъясняет процесс купли-продажи квартиры на вторичном рынке поэтапно.

Пошаговая инструкция “Купля-продажа квартиры без риэлтора (вторичный рынок)”

Шаг 1. (для продавцов) Размещение объявления, подготовка документов для продажи и показы квартиры потенциальным покупателям

Разместив объявление о продаже квартиры, позаботьтесь о необходимых документах для ее продажи.

В первую очередь для продажи квартиры вам потребуется:

Иные документы лучше подготовить непосредственно перед оформлением сделки купли-продажи квартиры. 

Шаг 1. (для покупателей) Поиск квартиры и проверка его юридической чистоты

Перед покупкой любого объекта недвижимости рекомендуем провести проверку его юридической «чистоты». Данная проверка является важным этапом сделки по приобретению квартиры, поэтому мы посвятили этому вопросу отдельную статью «Как проверить квартиру на вторичном рынке перед покупкой?».

Шаг 2. Выбираем: аванс или задаток. Оформляем предварительные договоренности

Когда покупатель и продавец сошлись по основным условиям сделки, необходимо оформить предварительные договорённости, а потом переходить к дальнейшим действиям по сделке. Для этого стороны заключают предварительный договор купли-продажи. Суть данного договора заключается в том, что стороны закрепляют обязательства по заключению договора купли-продажи квартиры в определенный срок, при этом в данном договоре должны быть зафиксированы существенные условия будущего договора купли-продажи: предмет договора (индивидуальные характеристики квартиры: адрес, кадастровый номер, количество комнат, этаж, площадь) и цена. Срок тоже обязательное условие предварительного договора. Если он не согласован сторонами, то по закону равен году с момента заключения договора. Если покупатель и продавец не заключат договор купли-продажи в оговорённый срок и ни одна из сторон не предложит заключить этот договор, направив предложение заключить договор, то обязательства по предварительному договору прекращаются. В предварительном договоре в качестве обеспечения исполнения обязательства по заключению основного договора покупатель и продавец могут предусмотреть внесение покупателем задатка. 

При этом важно знать основные правила о задатке:

Более «простым» вариантом закрепить предварительные договорённости является внесение аванса. Аванс — это денежная сумма, вносимая в счёт будущих платежей. То есть вся сумма аванса должна засчитываться в счет оплаты стоимости квартиры по договору купли-продажи. Если же договор купли-продажи не заключён, то аванс должен быть полностью возвращён (независимо от того, по чьей вине договор не был заключён). 

Если возникают сомнения относительно природы внесённой суммы, то по закону принято считать, что это внесён аванс, а не задаток. Поэтому если вы решили закрепить договорённости задатком, то необходимо прямо указать это в соглашении сторон. 

Обращаем ваше внимание, так как задаток носит обеспечительную функцию, то есть обеспечивает исполнение обязательств по договору, то без какого-либо договора (в частности предварительного договора купли-продажи) задаток внесён не может быть, деньги, внесённые просто по расписке, в которой не содержится обеспечиваемого обязательства, необходимо считать авансом. 

Закрепление предварительных договоренностей договором может предшествовать проверка юридической чистоты объекта покупателем или следовать уже после проверки, если между проверкой и заключением договора купли-продажи будут проводиться дополнительные мероприятия по подготовке к сделке.

Шаг 3. Подготовка проекта договора купли-продажи квартиры. Согласование условий сделки и выбор способа оплаты стоимости квартиры.

До “выхода на сделку” от продавца, как правило, потребуется подготовить также следующие документы:

До сделки стороны должны согласовать условия договора, внести правки и подготовить документы для подписания. 

Одним из самых важных вопросов при оформлении купли-продажи квартиры является выбор способа оплаты. О способах оплаты по сделкам с недвижимостью читайте отдельную статью. В настоящей пошаговой инструкции мы разберём порядок действий при рекомендованных нами способах оплаты квартиры, а также разберём порядок действий при заключении договора купли-продажи квартиры с использованием кредитных средств (в ипотеку). 

Шаг 4. Подписание договора купли-продажи квартиры, оплата ее стоимости (в зависимости от выбранного способа оплаты)

Для начала отметим, что по общему правилу достаточно простой письменной формы договора купли-продажи с последующей регистрацией в Росреестре. Однако в некоторых случаях закон устанавливает обязательную нотариальную форму. Об этих случаях читайте в статье “Сделки, подлежащие нотариальному удостоверению”. Также стороны вправе выбрать данную форму сделки добровольно (о том, зачем нужно добровольное нотариальное удостоверение сделки также читайте в статье по ссылке выше). 

Если сделка подлежит нотариальному удостоверению по закону или по желанию сторон, то проект договора купли-продажи необходимо согласовать с нотариусом, а также представить ему документы по списку выше, паспорта сторон сделки, иные запрошенные нотариусом документы. После проверки документов нотариус назначает дату сделки, договор купли-продажи подписывается у нотариуса, который своей подписью и печатью удостоверяет подписи сторон. Далее нотариус направляет документы на регистрацию права собственности (в настоящее время эта услуга входит в нотариальный тариф, но стороны должны предварительно оплатить госпошлину за регистрацию в Росреестре) либо стороны сами подают документы в Росреестр. После процедуры заключения сделки купли-продажи у нотариуса стороны выполняют следующие действия по оплате стоимости квартиры. 

Если сделка не удостоверяется нотариально, то, как правило, действия по оплате и подписание договора происходят одновременно.

Аккредитив

При оформлении договора купли-продажи с оплатой посредством аккредитива стороны, как правило, подписывает договор купли-продажи в банке, в котором оформляется аккредитив. Для оформления аккредитива потребуется открытие счёта в банке покупателем и подписание заявления на открытие аккредитива. В данном заявлении указываются основные формальности: сумма аккредитива, срок аккредитива (указывается с учетом регистрации перехода права собственности), договор, во исполнение которого открывается аккредитив, описание квартиры, данные покупателя и продавца, вид аккредитива (аккредитив бывает в частности безотзывный или отзывный, покрытый или непокрытый, подробнее о различиях видов аккредитива читайте в статье по ссылке выше; как правило, по сделкам с недвижимостью используется безотзывный покрытый аккредитив), а также основание для получения денежных средств продавцом (зарегистрированный договор купли-продажи подтверждающий переход права собственности), банковские реквизиты продавца. Далее покупатель вносит денежные средств на счет в банке, по заявлению на открытие аккредитива деньги перечисляются в банк, в котором открыт счет продавца (если аккредитив покрытый), либо остается на корреспондентском счете банка, открывшего аккредитив (банк-эмитент), перечисляются в банк продавца (исполняющий банк, банк-исполнитель) только после получения документов об исполнении условий аккредитива (непокрытый аккредитив). Процедура упрощается и сокращаются сроки перечисления денег, если счет покупателя и продавца открыты в одном банке. О завершении взаиморасчетов по сделке (получении денег продавцом по аккредитиву) читайте в пункте 8 настоящей пошаговой инструкции.

Банковская ячейка

При оплате через банковскую ячейку сделка с квартирой, как правило, тоже заключается в банке, в котором арендуется ячейка: стороны подписывают договор купли-продажи, проверяют документы друг друга, обмениваются документами. Для аренды банковской ячейки с банком заключается договор аренды, в котором прописываются условия доступа к ячейке. В качестве таких условий, как правило, указывается предоставление зарегистрированного договора купли-продажи, подтверждающего переход права собственности к покупателю. Однако могут указываться и дополнительные условия (например, предоставление выписки из домовой книги, подтверждающей снятие с учета проживающих в квартире людей, если на момент сделки они не были “выписаны”). Кроме того, продавцу желательно заказать в банке такую услугу как “проверка и пересчет денежных средств”, банковский сотрудник на аппарате проверяет купюры на подлинность, а также подсчитывает суммы, затем денежные средства упаковываются в герметичный пакет с подписью и печатью банка. Далее продавец, покупатель и сотрудник банка проходят в хранилище и совместно закладывают деньги в индивидуальную банковскую ячейку, закрывают ее. Ключи от банковской ячейки передаются покупателю. В дальнейшем покупатель передаёт продавцу ключи в обмен на расписку продавца о получении денег. На практике продавец и покупатель пишут расписку сразу на сделке (продавец пишет расписку о получении денег, покупатель ставит на ней свою подпись, чтобы потом отличить данную расписку от других и избежать подмены подписи на расписке), расписка остается у продавца, у покупателя остаются ключи, после регистрации перехода права собственности стороны обмениваются (об этом далее подробнее в пункте 8).

Ипотека

При покупке квартиры с использованием кредитных средств, как правило, расчеты осуществляются через банк, предоставляющий кредит. Здесь возможно несколько вариантов:

1. покупатель самостоятельно перечисляет сумму первоначального взноса (собственные средства) продавцу, а далее банк перечисляет кредитные деньги после получения подтверждения оплаты собственных средств.

2. покупатель вносит собственные средства на счет банка, банк также на этот счет зачисляет денежные средства, далее аккумулированные денежные средства перечисляются на счет продавца.

При использовании кредитных средств покупатель подписывает кредитный договор с банком, договор об ипотеке и выполняет иные формальности банка для получения кредитных средств. Деньги, как правило, перечисляются продавцу после регистрации перехода права собственности к покупателю и регистрации залога квартиры в пользу банка.

Последнее уточнение по данному шагу сделки с квартирой: за банковские услуги необходимо заплатить комиссию банку. Распределение комиссии между сторонами — вопрос договорной, каждый раз решается индивидуально (оплачивает одна из сторон или пополам), в целом вопрос с дополнительными расходами нужно обговорить заранее с покупателем и распределить их бремя, учесть их в стоимости недвижимости (к таким расходам относятся комиссии банка, нотариальные расходы при необходимости, расходы на получение документов, услуги юриста при привлечении специалиста для оформления сделки, госпошлина за регистрацию).

Шаг 5. Регистрация перехода права собственности на квартиру в Росреестре

Для регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи потребуется:

Представление документа об уплате госпошлины вместе с заявлением не требуется. Заявитель вправе сделать это по собственной инициативе. Однако при отсутствии информации об уплате госпошлины в Государственной информационной системе о государственных и муниципальных платежах по истечении пяти дней с даты подачи заявления Росреестр вернет заявление и прилагаемые к нему документы без рассмотрения, поэтому рекомендуем квитанцию прикладывать.

Размер госпошлины за регистрацию перехода права собственности
За регистрацию права собственности на квартиру физические лица уплачивают госпошлину в размере 2 000 рублей, юридические лица — 22 000 рублей.
За регистрацию ипотеки на основании договора об ипотеки взимается госпошлина:
— для физических лиц — 1 000 рублей;
— для организаций — 4 000 рублей.
 За регистрацию ипотеки в силу закона пошлина не взимается.

При регистрации ипотеки потребуется также согласовать с банком подачу сотрудником банка заявления о регистрации ипотеки (либо одновременно общим комплектом документов, либо в банк предоставляется расписка с № регистрационного дела для подачи банком дополнительных документов к данному делу).

Заявление и документы можно представить одним из следующих способов:

При подаче документов на государственную регистрацию права собственности на квартиру вам должна быть выдана (отправлена) расписка (уведомление) в получении документов.

Обратите внимание! С 29.06.2022 года МФЦ передает документы в Росреестр через электронную систему. Это означает, что сотрудник МФЦ все предоставленные заявителями документы сканирует и направляет в Росреестр. Бумажные экземпляры МФЦ возвращает заявителям после регистрации. При этом при сканировании сотрудник МФЦ проставляет отметку о том, что создан электронный образ документа. Штамп Росреестра о регистрации на договорах теперь не проставляется. По мнению регистрирующего органа, такая система должна ускорить регистрацию.

Не менее важным вопросом является вопрос о сроках регистрации перехода права собственности, особенно он важен при альтернативных сделках.

Течение срока государственной регистрации начинается со следующего рабочего дня после даты приема документов (Письмо Росреестра от 22.08.2017 № 14-10188-ГЕ/17).

Проведенная государственная регистрация удостоверяется выпиской из Единого государственного реестра недвижимости.

Шаг 6. Завершение взаиморасчетов  (в зависимости от выбранного способа оплаты), передача ключей и документов

После получения документов, подтверждающих регистрацию права собственности в Росреестре, стороны завершают взаиморасчеты в зависимости от выбранного способа оплаты.

Аккредитив

Документы-основания перечисления денежных средств предоставляются продавцом в банк-исполнитель, который после проверки в течение нескольких дней документов перечисляет денежные средства с корреспондентского банка на счет продавца.

Банковская ячейка

Продавец передает покупателю расписку о получении денежных средств, а покупатель передает продавцу ключи от банковской ячейки. Предпочтительнее совершать данный обмен непосредственно в банке, получив доступ к банковской ячейке.

Ипотека

Документы предоставляются банку, предоставляющему кредит, для перечисления денежных средств. Сроки перечисления денежных средств указываются в кредитном договоре, договоре купли-продажи.

До или после завершения взаиморасчетов стороны, как правило, еще раз осматривают квартиру, снимают показания счетчиков (рассчитывают задолженность продавца при необходимости), продавец передает покупателю ключи, стороны подписывают передаточный акт.

Шаг 7. (для продавцов) Декларирование доходов, применение вычетов, расчет и уплата налога

Если квартира в собственности продавца менее 5 лет (для квартир, приобретенных на основании договора дарения, по наследству или в порядке приватизации, а также при продаже единственного жилья — менее 3 лет), то продавец должен задекларировать доход, полученный при продаже квартиры (подача декларации обязательна, даже если доход при применении различных вычетов составляет 0 рублей). 

Ранее доход от продажи квартиры исчислялся только исходя из цены, указанной в договоре купли-продаже (и как следствие, в договоре купли-продажи цена занижалась), теперь сумма дохода может быть определена от кадастровой стоимости квартиры с коэффициентом (какая сумма окажется больше, от той и исчисляется налог). 

Подробнее о порядке расчета налога с продажи квартиры, возможных законных способах снижения суммы налога читайте в отдельной статье. Также в данной статье размещен онлайн-калькулятор, с помощью которого вы можете рассчитать сумму налога при продаже квартиры онлайн. 

Срок для подачи декларации — до 30 апреля года, следующего за годом продажи квартиры, а срок уплаты — до 15 июля этого же года. Если 30 апреля или 15 июля приходятся на выходной или нерабочий праздничный день, то окончание срока переносится на ближайший рабочий день. 

За неподачу декларации и неуплату налога предусмотрены значительные штрафы (5 % за каждый полный и неполный месяц просрочки, максимальный размер штрафа — 30 % от суммы налога). При этом налоговики все равно узнают о продаже квартиры, им сообщит об этом Росреестр в порядке межведомственного взаимодействия.

Услуги юристов по сопровождению сделок с недвижимостью

Мы предлагаем комплексные услуги по сопровождению сделок с недвижимостью любой сложности. Наши услуги включают в себя проверку объекта недвижимости, подготовку договора и иных документов, согласование условий сделки, внесение изменений в текст договора, сопровождение доверителя на всех этапах сделки, а также регистрацию сделок и права собственности. Вы также можете заказать услуги судебного юриста по недвижимости для оформления права собственности и разрешения различных споров как до сделки, так и после.

• Регистрация права собственности
• Проверка недвижимости
• Юридическое сопровождение купли-продажи квартиры
• Юридическое сопровождение купли-продажи земельного участка
• Юридическое сопровождение купли-продажи загородной недвижимости
• Юридическое сопровождение купли-продажи коммерческой недвижимости
• Юридическое сопровождение сделок с новостройками
• Юридическое сопровождение аренды недвижимости
• Оформление дарения недвижимости
• Юридическое сопровождение мены недвижимости
• Юридическое сопровождение ренты недвижимости
• Юридическое сопровождение покупки недвижимости на торгах