Как составить калькуляцию на аренду помещения

Апл. = [ (Сби х jз х Кк х Кист х Ккр х Ен + Ам) х S + Па] х Ндс х

j инф

где:

Апл — годовая арендная плата за нежилое здание (помещение),

руб.;

Сби — балансовая стоимость здания с учетом износа в расчете

на 1 кв. м. общей площади, включающей в себя площадь

внутренних помещений здания без площадок лестничных

клеток, технических подвалов и пр., руб./кв. м;

jз — индекс увеличения затрат на строительно-монтажные

работы;

Кк — коэффициент минимальной комфортабельности, принимается

равным 1. При размещении объекта аренды в подвале —

снижается на 0,25, а при отсутствии в здании

(помещении) водоснабжения, канализации, отопления,

электроснабжения — на 0,1 за каждый отсутствующий

элемент обустройства;

Кист — коэффициент увеличения затрат в связи с проведением

ремонтно-строительных работ в исторической части города;

Ккр — коэффициент превышения стоимости комплексного

капитального ремонта и реконструкции над стоимостью

нового строительства;

Ен — нормативный коэффициент эффективности капиталовложений

(приложение 1 к Методике);

Ам — годовая амортизация в расчете на 1 кв. м. общей полезной

площади здания (помещения), руб./кв. м;

S — общая площадь нежилого здания (помещения), сдаваемого в

аренду, кв. м;

Па — арендная плата на землю, используемую арендатором

нежилого здания (помещения);

j инф — коэффициент (индекс) инфляции;

Ндс <*> — коэффициент, учитывающий налоги на добавленную

стоимость (Ндс).

N ам

Ам = Сб х jз х Кк х Кист х Ккр х ——-

100

где:

N ам — норма амортизации на полное восстановление здания, %;

Сб — балансовая (первоначальная) стоимость здания в расчете на

1 кв. м общей полезной площади, руб./кв. м

(рассчитывается как частное от деления первоначальной

стоимости здания на его общую полезную площадь).

Апл = [(Сб(и) х К<п> х Ен + Ам) х S + Па] х Ндс х j инф

где:

К <п> — интегрированный коэффициент пересчета остаточной стоимости

памятника в восстановительную с учетом всех факторов,

указанных в п. 3.6.2.

К<п> рассчитывается по формуле:

К<п> = Кп х Кик х Ки

где:

Кп — коэффициент пересчета остаточной стоимости в

восстановительную стоимость (приложение 2);

Кик — коэффициент историко-культурной ценности памятников

(приложение N 3);

Ки — поправочный коэффициент к стоимости памятника, выражающий

отличие износа данного памятника от базового. В качестве

базового принимается износ эталонного памятника (Иэ);

I-Ип

Ки = ———

I-Иэ

где:

Ип — износ памятника, в долях единицы.

• Определяем ликвидность жилья
• Что такое ликвидность
• Что влияет на размер арендной платы
• Расположение дома 
• Наличие парковок
• Состояние дома, соседи и этаж квартиры
• Состояние квартиры и ремонт
• Оборудование квартиры
• Как рассчитать размер арендной платы
• Пользуемся для расчета онлайн-калькулятором

У вас есть свободная недвижимость, которую можно сдать в аренду? Поздравляем, это отличный способ пассивного заработка. 

Многие россияне покупают квартиры в ипотеку, находят арендаторов и за счет арендной платы погашают задолженность перед банком. Таким образом они приобретают ценный актив на будущее, заплатив лишь часть его стоимости (первоначальный взнос по ипотеке).

Если это ваш случай, то можно усилить финансовую выгоду за счет ипотеки с подходящими условиями.

Определяем ликвидность жилья

Прежде чем провернуть подобную схему, нужно оценить, на какую арендную плату вы можете рассчитывать. Для этого следует понимать, за что и сколько готовы платить потенциальные квартиросъемщики. 

Однако не стоит опираться исключительно на собственные субъективные предположения. Они могут не соответствовать реальности из-за недостатка релевантных сведений или того, что ваш старый опыт лишь отчасти применим к окружающей действительности.

Ангелина живет в небольшом провинциальном городке. Недавно она получила в наследство однокомнатную квартиру в полувековой сталинке и решила сдавать ее в аренду.

Ангелина — продвинутая девушка, всегда стремится быть в тренде. Поэтому не пожалела денег на дорогой дизайнерский ремонт. 

Она оформила кредит, и через три месяца скромная однушка превратилась в роскошную квартиру-студию. Небольшую, но зато весьма богато обставленную: качественная мебель, бытовая техника от проверенных брендов, хорошая сантехника.

Разумеется, Ангелина, не бездумно сорила деньгами — ее направлял холодный расчет. Новоиспеченная бизнес-леди намеревалась «выжать» из актива максимум финансовой выгоды, поэтому установила ценник за аренду на сайте съемного жилья почти вдвое выше, чем в среднем по рынку. 

По расчетам, в таком случае затраты окупились бы за два года. После закрытия кредита, квартира должна была превратиться в неиссякаемый источник ежемесячной прибыли, по размеру сравнимой со средней зарплатой в городе.

Однако грандиозным планам не суждено было сбыться, потому что девушка не учла один важный фактор. Практически все приезжие в городе — это студенты и военные. 

Для первых роскошная, но маленькая квартира — слишком дорогое удовольствие. Даже вчетвером студенты не потянут такую аренду. Да и сама Ангелина не согласится сдать жилье «ватаге» таких ненадежных во всех смыслах квартиросъемщиков.

Что касается военнослужащих, то они могут платить большую аренду в одиночку или с семьей. Однако среди них тоже не нашлось подходящих арендаторов. Во-первых, служивым людям не нужна такая роскошь — они мало времени проводят дома. Во-вторых, большинство семейных офицеров и контрактников переезжают из гарнизона в гарнизон со своим скарбом, а значит ищут квартиры больше по площади и без мебели.

Таким образом, Ангелина попала в когнитивную ловушку собственных представлений о желаниях арендаторов. В результате она получила только проблемы — пришлось сильно снизить арендную плату и заменить часть мебели и бытовой техники на более дешевую. 

Кредит удалось частично погасить, но надежды на солидный пассивный доход растаяли как дым.

Из этой истории можно сделать следующий вывод: принимая решение сдавать жилье в аренду проще всего ориентироваться на средние цены по рынку именно в вашем городе и районе. К каждому потенциальному арендатору в голову не залезешь, но всегда можно получить доступ к усредненной картине.

Если же вы решили, как Ангелина, заработать больше, заняв нестандартную нишу (элитное жилье или наоборот сверхбюджетное), сначала оцените ликвидность такой недвижимости.

Что такое ликвидность

Ликвидность жилья — это параметр, который характеризует, насколько подобные квартиры (дома, комнаты) пользуются спросом.

Это особенно важно для недвижимости, которая по своим базовым характеристикам далека от наиболее ликвидного жилья в округе. Речь, например, о слишком больших квартирах, коттеджах или комнатах в очень старых домах в аварийном состоянии.

Как составить договор аренды квартиры

Что влияет на размер арендной платы

Чтобы назначить адекватную цену аренды недвижимости, следует учесть много факторов.

Расположение дома 

Чаще всего потенциальные арендаторы в первую очередь ориентируются именно на этот показатель. Удаленная работа становится все более популярной формой труда, особенно в крупных городах. Однако до сих пор многие россияне вынуждены с утра садиться в машину или общественный транспорт.

В этом контексте очень важна дорожная инфраструктура района и доступность общественного транспорта. К примеру, чем ближе к дому станция метро, тем выше будет спрос на жилье. А значит, цену аренды можно назначать выше.

Семьям с детьми важно наличие детских садов и/или школ поблизости. Чем их больше, тем лучше, поскольку часто в таких учреждениях не бывает свободных мест.

Для многих арендаторов важна в целом развитость района: наличие поликлиник, магазинов, торгово-развлекательных центров, прогулочных зон и спортивных заведений.

Очевидно, что спрос на квартиру в развитом современном районе выше, чем в только что отстроенном «человейнике» на «отшибе» города.

Наличие парковок

Почти у каждого третьего россиянина есть личный автомобиль. В больших городах проблема автостоянок очень насущна. Если во дворе дома мало свободных мест для машины, это может отвернуть многих потенциальных арендаторов от вашего предложения.

Аналогичный эффект принесут платные неохраняемые парковки возле дома. Не каждый россиянин уезжает на работу в 8.00, у многих она начинается гораздо позже. А парковка с этого времени становится платной. Необходимость ежедневно оплачивать 1-2 часа за парковку или без надобности выезжать на работу на несколько часов раньше — серьезный аргумент в чашу «против».

Если парковка платная, но охраняемая, то здесь уже зависит от приоритетов конкретного человека и криминогенности района.

Состояние дома, соседи и этаж квартиры

По поводу состояния дома все очевидно — чем он новее и современнее, тем больше шансов заинтересовать потенциального арендатора. Если в фойе стоят цветы и сидит консьерж, это намного привлекательнее, чем «убитый» темный подъезд с нецензурным «граффити» на стенах.

Потенциальный квартиросъемщик вряд ли станет заранее интересоваться соседями. Но если среди них окажутся совсем уж неадекватные, велика вероятность, что арендатор откажется продлевать договор после очередного потопа или шумной ночной вечеринки.

Этаж, как правило, имеет значение только при отсутствии лифта. Иногда людям также важно наличие грузового лифта, особенно если квартира сдается без мебели: арендатору придется поднимать и спускать шкафы и диваны.

Состояние квартиры и ремонт

Для многих этот показатель важнее, чем расположение дома. Как правило, в объявлении указывают тип ремонта (в порядке удорожания аренды):

• без ремонта (то есть с последнего ремонта прошло более пяти лет),
• косметический,
• евроремонт,
• дизайнерский.

Разница в цене между каждым следующим уровнем в среднем 10-15%.

Даже средний ремонт обойдется арендодателю «в копеечку». Но игра может стоить свеч. А срочно найти деньги, не влезая в долги, — не проблема.

Затраты на стройматериалы при ремонте всегда довольно значительны. Но есть отличный способ снизить нагрузку на свой кошелек. С картой «Халва» вы можете приобретать любые товары в магазинах для ремонта — партнерах Халвы — в беспроцентную рассрочку на срок до 10 месяцев. Кроме того, с Халвой вы сможете взять потребительский кредит на любые нужды.

Оборудование квартиры

Чаще всего речь о наличии и состоянии мебели и бытовой техники. В зависимости от этого параметра ценник за аренду может варьироваться в пределах 20-25%.

Не забудьте, что все наиболее ценное имущество имеет смысл перечислить в договоре аренды (или приложении к нему). Только в этом случае вы будете застрахованы от финансовых потерь, если вам попадутся недобросовестные арендаторы.

Как рассчитать размер арендной платы

В первую очередь необходимо глубоко осмыслить все перечисленные выше пункты и честно ответить самому себе на следующие вопросы:

• Кто моя целевая аудитория — студенты, семейные пары с детьми, продвинутая молодежь с высокооплачиваемой работой, люди, приезжающие в город в длительную командировку или на семейный отдых.
• Какие неоспоримые преимущества моего предложения — удачное расположение жилья, охраняемая парковка, хороший ремонт, возможность проживания с животными и т. д.
• Какую минимальную плату за аренду я готов принимать — с учетом необходимости оплачивать ипотеку или альтернативных вариантов монетизации жилплощади (например, сдавать в аренду как коммерческое помещение или развивать в нем собственный бизнес).
• Имеет ли смысл вкладываться в ремонт квартиры, чтобы сдать ее дороже.

Пользуемся для расчета онлайн-калькулятором

Для оценки стоимости аренды вашего жилья проще всего воспользоваться любой электронной площадкой объявлений. К примеру, поискать на Avito предложения о сдачи в аренду подобных объектов в этом же или похожем районе.

Но учтите, что объявления размещают такие же люди, которым свойственно ошибаться. Поэтому не стоит ориентироваться на одно-два очень похожих предложения. Помните, что, согласно расхожей мудрости, два одинаковых явления могут оказаться совпадением, и лишь с трех начинается закономерность.

В некоторых приложениях, которые специализируются непосредственно на недвижимости, есть удобные калькуляторы аренды жилья. Например, «Яндекс. Аренда» или «Циан». Их плюс в том, что они учитывают множество факторов на основе большого количества фактов в настоящем и прошлом. Обычному человеку собрать и оценить такую выборку не под силу.

Итак, мы выяснили, что рассчитать аренду помещения вовсе не сложно, если придерживаться простых правил. Сравнивайте свое жилье с другими предложениями на рынке, и вам будет сопутствовать успех.