Как составить оценку земли

Кажется, что сделать оценку земли элементарно – сравнить аналогичные объявления и прикинуть средний ценник. На деле все оказывается сложнее – есть ситуации, когда произвести оценку можно и самому, в другие необходимо найти лицензированную компанию с правом на проведение экспертизы. Рассказываем, как провести оценку земельного участка, когда нужен эксперт-оценщик и как не попасть к недобросовестным специалистам.

Когда нужна оценка

Есть несколько ситуаций, когда может потребоваться заключение об оценке земельного участка. Если земельный участок планируется к реализации, то у продавца появляется необходимость узнать, за какую цену стоит выставлять лот, чтобы его купили достаточно быстро. Здесь есть две грани:

• Не хочется продавать слишком долго – лучше выставлять дешевле;
• Не хочется продешевить – лучше выставлять подороже.

Баланс между этими двумя сумма и будет являться наилучшей ценой для продавца. Для такой оценки продавцу не требуется обязательная оценка от эксперта. Сумму можно выяснить самостоятельно или поручить эти вычисления агентству недвижимости.

Экспертный отчет об оценке земельного участка потребуется в других ситуациях:

• Для получения ипотечного займа на строительство дома;
• Для вычисления суммы налога в случае вступления в наследство;
• Для разбирательств между супругами во время развода – раздел имущества;
• Для судебных заседаний или для предоставления в другие государственные органы;
• Для получения кредита в банке – когда земельный участок является залогом;
• Для реализации участка через аукцион;
• Для заключения соглашения об аренде;
• Для расчета возможного дохода при инвестиционных вложениях.

Обратите внимание – во всех вышеперечисленных случаях оценка земельного участка проводится квалифицированным экспертом с соответствующей лицензией. Это важно – если воспользоваться услугами физического или юридического лица без права на экспертную оценку, документ не примут в банке или в государственных органах.

Когда агентство недвижимости предлагает сделать вам оценку земельного участка или другой недвижимости, обязательно уточняйте, о какой оценке идет речь. Спросите, есть ли у них эксперты с разрешениями государственного образца, зарегистрированы ли они в СРО. Или их оценка – относительная, без экспертизы? Тогда результат их работы – не отчет эксперта, а лишь мнение частного лица о возможной стоимости объекта.

Виды стоимости земельного участка

Профессиональный эксперт может установить несколько видов стоимости земельного участка. Перед заказом оценки уточните, что конкретно вам необходимо. Если не знаете точного названия, сообщите менеджеру, для чего конкретно вам нужна оценка – мы подскажем, что делать.

Рыночная стоимость

Рыночная стоимость земли – самый популярный запрос в оценки. Потребуется в том числе для банковских кредитов наряду с ликвидационной стоимостью. По сути – это та цена, за которую земельный участок может быть продан на сегодняшний день. Речь не идет о мгновенной продаже – речь идет о таких же сделках «по рынку». Определить стоимость земельного участка при такой оценке сложно, если в истории продаж нет данных о сделках с аналогичными участками в том же микрорайоне.

Ликвидационная стоимость

Эту стоимость требуют банки наряду с рыночной. Смысл – когда банк дает кредит, то он заинтересован в возврате хотя бы своих средств. Если у заемщика возникнут проблемы и он перестанет платить, то что делать банку? Для страховки от таких ситуаций банк берет залог. В случае с ипотечным кредитом это та недвижимость, которую покупают по займу.

Банку в таких случаях не интересна рыночная цена. Важно знать сумму, которую получится выручить прямо сейчас, если выставить недвижимость на продажу. Эту цифру и называют ликвидационной стоимость. Обычно она ниже рыночной на 20-40%.

Кадастровая стоимость

Такая стоимость нужна при вычислении величины налога на земельный участок. Смысл – цена квартиры по версии государства. Указанная в документах цена может отличаться от настоящей в десятки раз – причем как в сторону увеличения, так и в сторону уменьшения. Актуальная оценка кадастровой стоимости в случае прений с государственными органами – например, когда власти пытаются начислить владельцу земли необоснованно высокий налог.

Рассчитывается такая стоимость по кадастровой карте – это специальная карта, где указаны коэффициенты престижности микрорайонов. Кроме престижа есть еще много слагаемых – вычислением занимаются инженеры.

Другие виды стоимости

Есть еще несколько видов стоимости, которые может провести профессиональный оценщик.

Балансовая пригодится юридическим лицам. Эта цифры указана в документах и используется при бухгалтерских проводках. Говоря простым языком, эта сумма покупки минус износ из-за нескольких факторов. Актуально скорее для других объектов недвижимости, чем для земельного участка – из-за очевидного отсутствия показателя износа.

Инвестиционную стоимость стоит уточнять перед вложением средств. Это стоимость земельного участка с учетом дохода от его использования. Например, от аренды. Такая стоимость рассчитывается при инвестициях в несколько долей от нескольких участников и более сложных юридических финансовых схем.

Этапы оценки земельного участка

Процесс может отличаться в зависимости от вида оценки, но в основном алгоритм один и тот же:

• Вы определяетесь, какая именно оценка вам нужна. Просто оценка для продажи – можете обратиться к эксперту или смотрите раздел про самостоятельную оценку земельного участка. В остальных случаях рекомендуем связаться с менеджером и рассказать о конкретной ситуации. Есть тонкости, от незнания которых можно потерять деньги. Например, оценка для суда стоит одних денег, а оценка для налоговой – других. Зачем платить больше? Звоните нашим менеджерам – консультация по телефону бесплатная.
• Встречайтесь с оценщиком на земельном участке. Передайте нужные документы, подпишите договор. Обратите внимание – все профессиональные эксперты работают в соответствии с законом и заключают договор. Будьте аккуратны в стремлении сэкономить и заказать оценку у неизвестного частного лица.
• После заключения договора оценщик сделает фотографии и осмотрит земельный участок.

Остальные этапы проходят без вашего участия – специалист анализирует рынок, ищет аналогичные предложения, структурирует и вычисляет похожие сделки из истории микрорайона. Все это нужно для установления актуальной стоимости земельного участка.

Отчет об оценке рыночной стоимости будет готов течение 2-5 дней. Если нужно срочно – будет дороже.

В отчете будет указана вся информация о самом эксперте, о заказчике и об объекте, который исследовался. В приложении будут фотографии, которые эксперт сделал на земельном участке. Если заказ был для получения ипотечного кредита, то в заключении будут две суммы – рыночная и ликвидационные стоимости.

Вы можете заказать не только исследование рыночной стоимости, но и другие виды оценок. Например, отчет об оценке кадастровой стоимости будет готов также через 3-5 дней.

Обратите внимание – оценка земельного участка, оценка дома и оценка дома с земельным участком – это три разные оценки. Учитывайте это при заказе экспертизы стоимости. Обращайтесь к нашим менеджерам, мы подскажем, как правильно сформулировать задание эксперту.

Кто делает оценку земельного участка

Современное законодательство выдвигает достаточно много требований к профессионализму и квалификации экпертов-оценщиков. Необходимы и специальные разрешения. Будьте аккуратны с обращением к частным лицам, а не в компании – всегда проверяйте сертификаты и лицензию оценщика. Осторожнее с агентствами недвижимости – некоторые недобросовестные риэлторы предлагают продавцам сделать оценку, но это будет не профессиональная экспертиза, а лишь мнение частного лица. Такое мнение не примет ни один банк и ни один суд.

Выбирая оценщика, обращайте внимание на несколько фактов:

• Оценщик готов предоставить свидетельство об участие в некоммерческом профессиональном объединении, которое курирует действие всех оценочных компаний – так называемом СРО;
• Эксперт застрахован от гражданской ответственности – минимум 30 тысяч рублей;
• Эксперт не скрывает, в какой организации работает. Готов предоставить клиенту данные о компании, реквизиты и прочую открытую, публичную информацию.
• Эксперт работает по договору, в котором ясно прописано, за что платит клиент. Нет никаких маркетинговых или информационных услуг – оплата идет за проведение оценки конкретного объекта, за экспертизу стоимости земельного участка.

Компания, где работает оценщик, обладает хорошей репутацией – есть довольные клиенты, есть офис, номер телефона не скрывают и менеджер в рабочее время готов дать консультацию и подсказать подробности.

Как самостоятельно оценить земельный участок

Если оценка земельного участка нужна вам только для продажи, а не для обращений в банк или госорганы, можете попробовать сэкономить и самостоятельно исследовать рынок. Сделать тоже самое, что и эксперт, не выйдет – вы просто не найдете такое количество данных в открытом доступе. Но приблизительную сумму узнать получится. Выставляйте объект на продажу чуть дороже и опускайте ее до тех пор, пока не пойдут звонки.

• Найдите на рынке 10-20 аналогичных объявлений о продаже земельного участка – с той же площадью, в том же районе;
• Отсейте те, которые не подходят по категории использования – сравнить участки под индивидуальное жилое строительство и под коммерческую застройку некорректно;
• Уберите из списка самый дорогой и самый дешевый участки;
• Разделите у каждого участка цену на площадь объекта – так узнаете среднюю стоимость сотки у каждого объекта;
• Сложите получившиеся суммы и разделите на количество объектов – это средняя стоимость сотки по вашим объектам.

Добавляем положительные коэффициенты:

• К средней стоимости добавьте 20-30 процентов, если есть доступ к коммуникациям;
• Еще 5-10 процентов, если дом находится в зеленой зоне, и к нему есть асфальтовый подъезд;
• Если рядом есть объекты инфраструктуры и район, где расположен участок, развит – добавьте еще 10%.

Стоит отнимать от средней стоимости квадратного метра:

• 20-30% если нет прямого доступа к коммуникациям;
• 10-20% если мимо дома идет трасса;
• 10-20% если к дому нет проезда;
• 5-10% если рядом расположены промышленные объекты.

Итого вы получите среднюю рыночную стоимость сотки вашего земельного участка. Умножайте на количество соток и получайте результат.

Сумма, которую вы вычислили, лишь издалека отражает подход эксперта-профессионала. Учитываются на 10 аналогичных объектов. Эксперт берет во внимание не только продаваемые, но и проданные объекты. Коэффициентов в разы больше.

Если вы не хотите прогадать в цене – заказывайте экспертизу у профессионального оценщика. Определение рыночной стоимости земельного участка – сложный процесс, который стоит поручить квалифицированным специалистам.

Как оценить земельный участок самостоятельно и для чего это нужно? Как правило, землю оценивают вместе с домом, который на ней стоит. Однако в ряде случаев требуется отдельная процедура оценивания земли.

Например, если гражданин является бизнесменом, то оценить участок ему нужно с целью привлечения новых клиентов. Или же если человек решил продать участок, то для определения его стоимости тоже необходимо знать рыночную цену земли. Также учитываются его месторасположение, престижность данной территории и экологическое состояние окружающей среды. Что именно нужно для определения рыночной стоимости земельного участка, рассмотрим далее.

Зачем нужно определять стоимость земельного участка

Список ситуаций, при которых необходима оценка рыночной стоимости земельного участка, обширен. Основные из них:

1. Территория вносится на баланс предприятия.
2. Объект служит залогом при оформлении ипотечного кредитования.
3. Землю выставляют на продажу.
4. Определение арендной платы при сдаче земли в аренду.
5. Земля служит объектом страхования.
6. Для формирования налогообложения.

Знать ликвидационную стоимость нужно для того, чтобы суметь в случае необходимости без проблем продать объект. Инвестиционная стоимость полезна в сфере бизнеса и предпринимательской деятельности.

Процедура оценивания имеет свои характерные особенности: нужно знать, к какому фонду относится рассматриваемый объект, нельзя оценивать землю без учета ограничений, которые могут быть на нее наложены.

Во внимание берутся удаленность от города, развитость инфраструктуры, наличие рядом водоемов, элитность места, его история. При этом каждый пункт имеет разную степень влияния на земли различных категорий: для земель сельскохозяйственного назначения важную роль будут играть одни факторы, а для земель особо охраняемых территорий – другие.

Самостоятельный расчет

Чтобы правильно самостоятельно рассчитать рыночную стоимость земельного участка, нужно определить его основные параметры: площадь, расположение, наличие недвижимости, ландшафт. Именно от этих факторов в основном зависит стоимость территории.

Иногда дома или другие постройки снижают стоимость участка. Представьте, что на приглянувшемся вам участке земли располагается старый дачный домик. Он не нужен ни вам, ни продавцу.

Ликвидировать этот домик, скорее всего, придется вам из личного кармана, поэтому стоимость земли снижается – это должен понимать продавец и пойти вам навстречу.

Обращайте внимание на площадь: чем она больше, тем выше стоимость. Периметр территории должен быть удобной формы: участок в виде квадрата или прямоугольника ценится выше (хотя это спорный момент, так как цели приобретения участка могут быть совершенно разные).

Важно. Чем меньше затрат на благоустройство требует земля, тем выше ее рыночная стоимость. Очевидно, что аккуратная и ухоженная территория оценивается в разы выше, чем заброшенная и поросшая травой.

Критерии оценки рыночной стоимости

Территорию можно оценивать как:

• природный объект – при такой оценке внимание уделяется характеристикам почвы и рельефу;
• недвижимость – учитываются такие понятия, как полезность и доходность;
• объект экономики – оцениваются имущественные права на участок.

Главная цель оценивания – установление денежной стоимости объекта. Оно проводится в соответствии с определенными стандартами посредством применения точных методов. Оценка может осуществляться как физическим лицом, так и специализированной организацией.

Процедура оценивания разных участков может отличаться друг от друга в зависимости от категории земли.

Например, при оценке земель поселений большее внимание будет уделено критерию купли-продажи аналогичных территорий, экологичности района, развитости инфраструктуры, а при оценке участков земли сельскохозяйственного назначения – уровню урожайности, плодородию почв и т. д. Большое внимание обращается на развитость транспортных путей и удаленность от города.

Процедура оценивания проходит в несколько этапов:

1. Выбор оценщика. Внимательно изучите рынок предложений и выберите подходящее именно для вас. Обратите внимание на репутацию оценщика, отзывы о нем, а также стоимость предоставляемых услуг.
2. Заключение соглашения. Изучите все пункты договора и при необходимости задайте уточняющие вопросы. На этом этапе определяются цели оценки.
3. Сбор нужной информации об участке и ее анализ. Берутся во внимание площадь территории, категория земли и иные характеристики, а также другие количественные и качественные особенности. Всю информацию можно классифицировать на общую и специальную.
   • участок проверяется на юридическую чистоту: выясняется регистрационный номер земли, кто является собственником, есть ли на участке обременения. Описываются расположенные на участке объекты недвижимости;
   • анализируются экологические факторы: состояние окружающей среды, воздействие объектов промышленности, плотность лесных насаждений.
4. Выбор метода оценивания. Наиболее часто используются методы сравнения, дохода и затрат. При сравнительном способе учитывается размер спроса и предложения (значение конкуренции). При затратном способе цена участка определяется с позиции потенциальных расходов. Доходный способ основан на цене, которую покупатель готов отдать за территорию.
5. Обобщение собранной информации и подведение итогов. На данном этапе собранная информация проверяется еще раз, проводятся расчеты, происходит этап согласования. Итоговая стоимость выражается в рублях, если в соглашении не предусмотрено иное.
6. Составление отчета оценщиком.
   • отчет всегда предоставляется в письменном виде, в нем отображается вся информация, полученная в ходе процедуры оценивания;
   • содержание документа не должно вводить в заблуждение, все специализированные термины должны быть разъяснены;
   • документ должен быть предоставлен в точные сроки;
   • если оценщик посчитал, что в отчет необходимо включить дополнительную информацию, то он обосновывает это в отчете;
   • документ должен быть пронумерован и прошит, скреплен печатью и подписью оценщика.

От чего зависит стоимость процедуры

Однозначной стоимости оценки нет – она зависит от особенностей земельного участка (например, его удаленности от города или труднодоступности проезда). Однако можно обозначить факторы, которые будут влиять на стоимость процедуры:

• площадь земли;
• стоимость услуг специалиста (в зависимости от его опыта и квалификации);
• находится ли на земле объект;
• целевое назначение территории.

Оценщики также вправе потребовать вознаграждение за оказание дополнительных услуг. Например, выезд специалиста на объект или его оценивание в срочном порядке.

Также потребуется выписка из Росреестра – ее стоимость варьируется от 350 до 700 рублей. Таким образом, в регионах минимальная стоимость оценки составляет 3000 рублей.

Как правило, стоимость определяется после предварительной консультации со специалистом, где заранее оговариваются расчеты и их размер.

Если лицу не нужен отчет об оценке, то можно и вовсе обойтись без финансовых вложений. В этом случае гражданин сам оценивает рыночную стоимость объекта с помощью анализа данных о земле: регион, адрес расположения, площадь и т. д.

Важно. Оценщики могут предоставлять скидки при коллективных заказах. Например, при обращении дачного кооператива.

Заключение

Оценка земельного участка – процедура несложная, но требует к себе большого внимания. Ответственно подойдите к выбору оценочной организации. Доверяйте только проверенным специалистам, изучите рынок предложений и обратитесь за помощью к наиболее надежному оценщику. Однако оценить земельный участок можно без помощи оценщика. Для этого вам нужно знать данные об участке: площадь, категорию земли, стоимость сотки в регионе и иные характеристики.

Оценка земельного участка с точки зрения его рыночной стоимости и возможности продажи на выбранных владельцем условиях важна собственнику по нескольким причинам. Даже если вы не намерены каким-либо образом отчуждать эту собственность, необходимо иметь информацию о ее ликвидности, реальной ценности, возможности учесть при разделе имущества или общей оценке собственной платежеспособности.

Каждый из этих и множества других вариантов требует определенного методологического подхода к достижению результата. Кроме того, реальная кадастровая стоимость земли прямо влияет на суммы налогов, которые будут начислены на недвижимое имущество. А этот критерий тесно связан с рыночной ценностью участка. Оценка недвижимости с учетом ее свойств и перспектив изменения ликвидности является разновидностью экспертизы, в которой учитывается большое количество взаимосвязанных факторов.

Ценность земли как недвижимого имущества

Необходимость оценки стоимости участка земли и расположенных на нем строений возникает в разных ситуациях. У находящейся в собственности территории есть несколько важных свойств, которым не обладают другие объекты материального владения.

1. Земля не имеет ресурса износа, к ней неприменимы такие понятия как амортизация или утрата функциональности.

2. Земля не может рассматриваться как воспроизводимый ресурс для собственника — ее невозможно обновить, коренным образом изменить ее качественные характеристики даже при изменении окружающих условий.

3. Земля не может множиться, количество участков можно считать постоянной величиной, а это указывает на устойчивость спроса, что с точки зрения рынка всегда является признаком перспективного удорожания.

4. С практической точки зрения владелец участка распоряжается не только частью поверхности земли, он имеет возможность использовать его свойства, например, расположение или возможность эксплуатации. Даже при разделении на доли земля сохраняет высокую ценность для собственников.

Что это означает для собственника? Как минимум — обладание имуществом, ценность которого в перспективе только растет. А при определенных обстоятельствах знание рыночной оценки становится реальной необходимостью.

Цели и методы экспертизы стоимости земельных участков

Перечислить эти обстоятельства в полном объеме крайне сложно, но имеет смысл указать наиболее распространенные причины обращений по поводу оценки участков земли. Это:

• желание определить начальную и конечную цену при выставлении недвижимости на продажу, формирование ориентиров по стоимости для принятия решений и создания “коридора”, в рамках которого продавец готов маневрировать;

• необходимость определить порядок использования имущества наследниками, выделить доли для указания в завещании;

• необходимость решить спор между наследниками, рассчитав суммы компенсации для тех, кто готов отказаться от своей физической доли;

• определение потенциала платежеспособности владельца при использовании земли как залога при получении кредитов, установление диапазона ставок аренды земли, другие ситуации, когда это имущество может стать источником получения прямого или косвенного дохода.

Мы уже упоминали важный момент — налоговое законодательство, которое устанавливает размеры платежей в зависимости от кадастровой оценки земли, что по сути является отображением его рыночной стоимости.

Методы экспертизы и оценки земли

Заказчику независимой оценки и экспертизы интересно, какие критерии принимаются во внимание экспертами, насколько объективен результат, вынесенный в заключение, можно ли поставить вопросы таким образом, чтобы “направить” ход анализа в интересующую вас сторону.

В распоряжении специалиста находится несколько методик анализа, благодаря которым данные, собранные в процессе изучения документов и осмотра территории, можно использовать для получения ясной картины стоимости и ценности имущества с учетом его перспектив. Не существует одной, универсальной методики — объективный результат формируется комплексно. Наиболее полные и не связанные с личным мнением эксперта результаты дает сочетание способов анализа информации.

Стоимость земли с разных точек зрения

Понятие стоимости при оценке недвижимости может трактоваться с нескольких точек зрения:

• рыночной — это представление о наиболее вероятной цене, по которой участок земли может быть продан с учетом конкурентной среды и реальной конъюнктуры в данной местности на момент оценки;

• инвестиционной — это представление о ценности имущества, которое должно быть внесено в качестве доли или капиталовложения при деловом использовании;

• ликвидационной — это представление о сумме, которая может быть получена при быстрой продаже собственности, без ожидания наиболее выгодных предложений и без учета вероятной конкуренции;

• кадастровой — для установления налогооблагаемой базы, основы для расчетов суммы налогов, что особенно важно, если собственников ищет обоснования для снижения этой базы.

В итоге можно получить результат, отражающий любую из приведенных точек зрения и использовать результат в качестве аргумента в спорах, при выделении долей или в суде, при разделе имущества.

Факторы, влияющие на цену земельного участка

Факторы, которые учитываются при оценке недвижимости и стоимости земельных участков, разнообразны. Их объединяют в группы, а при анализе учитывают с разной степенью вероятности их воздействия на окончательный результат. Не вдаваясь в тонкости методики, можно сказать, что эксперт учитывает:

• местоположение участка, характер его взаимодействия с окружением, особенности местности и рельефа, общий уровень развития населенного пункта, назначение земли;

• стоимость участков, расположенных в данной местности;

• потенциальный уровень вложений, если речь идет об использовании земли, вероятность получения доходов и соотношение их с затратами;

• наличие построек, способствующих или препятствующих полноценному использованию земли, требующих сноса или восстановления;

• конкурентность объекта в сравнении с аналогами, факторы, способные оказать повышающее или понижающее воздействие на стоимость, динамику развития территории, наличие коммуникаций, “красных линий”, ограничивающих возможности застройки или использования земли.

Это краткое перечисление, в котором отражены только основные направления сбора данных для анализа. Изучаются документы, в которых отражено право собственности, поскольку его исключительность или разделение на нескольких лиц серьезно влияет на конечную цену объекта.

Качество и объективность оценки

Можно ли считать выводы эксперта-оценщика объективными, отражающими истинное положение дел? Отвечает ли специалист за результаты, пригодно ли заключение для обращения в суд, выставления претензий, урегулирования споров?

Объективность выводов складывается из тщательного сбора данных. Чем больше информации предоставлено для анализа, тем меньше зависимость результата от личного мнения эксперта. Для более точного определения стоимости участка земли оценка ведется с применением поправочных коэффициентов. Таким образом учитывается разница в стоимости недвижимости, например, между Подмосковьем и Тульской областью — для Подмосковья территориальный коэффициент выше, он отражает общий уровень цен в регионе.

Ответственность эксперта

Ответственность за результат оценки является частью договора, который заключается перед оказанием услуги. При существенном расхождении указанных сумм с реальной рыночной картиной заказчик может настаивать на пересмотре заключения, проведении повторного исследования. Но при этом следует учитывать, что рыночная цена земли — это не постоянная величина. Со временем она меняется, и эти колебания обычно отражены в оценке — результат представлен в виде границ диапазона наиболее вероятных значений.

Результаты оценки стоимости участка земли — заключение эксперта

Отчет оценщика — документ о проведении и результатах оценки земельного участка содержит разделы:

• анализ рынка земли и недвижимости на момент проведения исследований;

• описание и анализ факторов, формирующих результаты экспертизы и влияющих на ценность имущества;

• расчеты потенциальных доходов от использования или продажи земли;

• описание методики расчетов с указанием коэффициентов и обоснованием их применения;

• ответы на вопросы, если они были поставлены в конкретной форме.

В случае судебного разбирательства результат экспертизы рассматривается в составе материалов дела, он может быть приложен к исковому заявлению. Процедуру может назначить и суд, в этом случае эксперту задают вопросы, ответы на которые должны создать ясную картину для обоснования позиций сторон и установления правоты истца или ответчика.

Владелец должен подготовить соответствующие документы — документ о праве собственности, кадастровые выписки и карты, экспликации строений и схему коммуникаций. Заказать оценку земельного участка может его собственник или представитель, арендатор, если договор аренды предусматривает такое право.

Необходимость проведения оценки земель, как объекта недвижимости, определяется условиями существующего рынка, а существование различных методов оценки земель обусловлено наличием данных для определения стоимости земли (наличие или отсутствие улучшений на земельном участке, наличие или отсутствие информации о сделках с объектами-аналогами, застроенность или незастроенность земельных участков и т.д. ).

Сегодня земельная недвижимость является частым объектом совершения различного рода сделок, таких как купля-продажа, сдача в аренду и др., а также является объектом налогообложения. Для возможности совершения сделок с землей и установления определённой величины взимаемого с земельного участка налога необходимо знать рыночную и кадастровую стоимость земельного участка, которая определяется при проведении оценки земли. Чтобы правильно оценить земельный участок при различных условиях, используют разные методы оценки земельной недвижимости.

Оценка земли, как объекта недвижимости, и особенности оценки земельных участков.

Типичный объект недвижимости состоит из земельного участка и построек, и существует необходимость в определении стоимости земельного участка отдельно от имеющихся на нем зданий и сооружений.

Оценка земельного участка, как объекта недвижимости — определение денежного эквивалента стоимости этого земельного участка.

Оценка земельного участка отдельно от имеющихся на нем зданий вызвана следующими причинами:

1. различие в налогообложении земли и строений (налог на имущество и земельный налог);

2. требуется отдельная оценка земельного участка от улучшений при применении затратного метода определения стоимости недвижимости;

3. принятие решений о сносе имеющихся улучшений в целях лучшего и наиболее эффективного использования земельного участка [3].

Как средство производства земля имеет особенности, оказывающие непосредственное влияние на оценку недвижимости:

1. земля не является результатом предшествующего труда;

2. пространственно ограничена;

3. незаменима другими средствами производства;

4. обладает постоянством местоположения;

5. неизнашиваема при правильном использовании;

6. территориально разнокачественна;

7. характеризуется специфической полезностью каждого конкретного земельного участка;

8. обладает плодородием и в сельском хозяйстве наиболее эффективно используются все ее полезные качества;

9. практически во всех сферах деятельности человека (кроме сельского и лесного хозяйства) выступает в основном в качестве пространственного операционного базиса, поэтому неразрывно связана с объектами, на ней расположенными: зданиями, сооружениями, дорогами, мелиоративными сооружениями, прочими материальными элементами, созданными трудом человека, так называемыми улучшениями [4].

Виды оценки и стоимости земельной недвижимости.

Оценка земли подразделяется на массовую кадастровую оценку земельных участков и рыночную оценку единичного земельного участка.

Целью кадастровой оценки является одновременное определение кадастровой стоимости всех земельных участков в границах административно-территориальных образований (областей, районов, городов, поселков и т.п.) по оценочным зонам на определенную дату. Государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования [3]. В Земельном Кодексе РФ ст.65 п.5 установлено : «Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка…»[1].

Целью единичной оценки является определение рыночной или какой-либо другой стоимости единичного земельного участка на дату оценки независимыми оценщиками в соответствии с принятыми стандартами и методами оценки [4].

Рыночная стоимость объекта оценки — наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть продан на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства [6].

Согласно Земельному Кодексу РФ ст.66 рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости проводится государственная кадастровая оценка земель. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством РФ об оценочной деятельности [1].

Пунктом 3 статьи 66 Земельного Кодекса РФ установлено «В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости» [1].

Кадастровая и единичная оценки земли проводятся на основе комплексного применения трех подходов: доходного, сравнительного и затратного [5].

Основные методы оценки земли.

Распоряжение Минимущества России от 7.03.2002 №568-р «Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков» выделяет 6 методов оценки рыночной стоимости земельных участков: метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения, метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования.

На сравнительном подходе основаны метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения. На доходном подходе основаны метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования. Элементы затратного подхода в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка используются в методе остатка и методе выделения.

Метод сравнения продаж.

Метод сравнения продаж является наиболее простым и эффективным методом оценки, может использоваться для оценки и фактически свободной, и предположительно вакантной земли; позволяет определить конкретную цену земельного участка путем внесения процентных поправок к ценам продаж аналогов. При отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложения (спроса) [3].

Условием применения метода является наличие информации о ценах сделок с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого.

Метод предполагает следующую последовательность действий:

1. определение элементов сравнения, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами — аналогами;

2. определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка;

3. определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка;

4. корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от оцениваемого земельного участка;

5. расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.

К элементам сравнения относятся факторы стоимости объекта оценки (факторы, изменение которых влияет на рыночную стоимость объекта оценки) и сложившиеся на рынке характеристики сделок с земельными участками.

Наиболее важными факторами стоимости, как правило, являются: местоположение и окружение; целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок; физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация и др.); транспортная доступность; инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры и т.п.).

Характер и степень отличий аналога от оцениваемого земельного участка устанавливаются в разрезе элементов сравнения путем прямого сопоставления каждого аналога с объектом оценки. При этом предполагается, что сделка с объектом оценки будет совершена исходя из сложившихся на рынке характеристик сделок с земельными участками.

Корректировки цен аналогов по элементам сравнения могут быть определены как для цены единицы измерения аналога (например, гектар, квадратный метр), так и для цены аналога в целом. Корректировки цен могут рассчитываться в денежном или процентном выражении.

В результате определения и внесения корректировок цены аналогов должны быть близки друг к другу. В случае значительных различий скорректированных цен аналогов целесообразно выбрать другие аналоги; элементы, по которым проводится сравнение или значения корректировок [2].

Метод выделения.

Метод выделения применяется, когда вклад улучшений в общую цену участка невелик, рекомендуется для оценки загородных участков (для которых вклад улучшений мал и достаточно легко определяется), применяется при отсутствии данных о продажах земельного участка в окрестности [3].

Условия применения метода являются:

1. наличие информации о ценах сделок с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок;

2. соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному использованию.

Метод выделения предполагает следующую последовательность действий:

1. определение элементов, по которым осуществляется сравнение единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, с объектами — аналогами;

2. определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;

3. определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;

4. корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;

5. расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов;

6. расчет стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений оцениваемого земельного участка. Улучшения земельного участка могут быть внешними (устройство улиц, тротуаров, дренажных и инженерных сетей) и внутренними (планировка, озеленение, асфальтирование, устройство выпусков для подключения инженерных сетей, коммуникаций связи и т.д.);

7. расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка путем вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений земельного участка.

При определении стоимости замещения или стоимости воспроизводства учитывается величина накопленного износа улучшений.

Накопленный износ улучшений может определяться в целом или в денежном выражении, как сумма физического, функционального и части экономического износа, относящегося к улучшениям.

Физическим износом является потеря стоимости улучшений, обусловленная ухудшением их физических свойств.

Функциональным износом является потеря стоимости улучшений, обусловленная несоответствием объемно-планировочного решения, строительных материалов и инженерного оборудования улучшений, качества произведенных строительных работ или других характеристик улучшений современным рыночным требованиям, предъявляемым к данному типу улучшений.

Экономическим износом является потеря стоимости единого объекта недвижимости, обусловленная отрицательным воздействием внешних по отношению к нему факторов [2].

Метод распределения.

Метод распределения (метод соотношения) — определение составляющей стоимости земельного участка на основании известного соотношения стоимости земли и улучшений в имущественном комплексе. Метод основан на принципе вклада и утверждении того, что для каждого типа недвижимости существует нормальное соотношение между стоимостью земли и построек. Чем больше возраст зданий, тем больше величина отношения стоимости земли к общей стоимости собственности.

Для применения метода требуются достоверные статистические данные о соотношении стоимостей земли и всей собственности конкретного типа недвижимости на заданном рынке. Однако метод редко применяется даже на развитых рынках, так как обладает низкой достоверностью. Применение метода оправдано в условиях недостаточности информации о продажах земельных участков. Получаемые значения считаются ориентировочными. Метод применяется для оценки застроенных земельных участков [3].

Метод предполагает следующую последовательность действий:

1. определение элементов, по которым осуществляется сравнение единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, с объектами — аналогами;

2. определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;

3. определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;

4. корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;

5. расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов;

6. расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка путем умножения рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, на наиболее вероятное значение доли земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости [2].

Метод капитализации земельной ренты.

Метод капитализации земельной ренты основан на том, что при наличии достаточной информации о ставках аренды земельных участков можно проводить определение стоимости этих участков как текущей стоимости будущих доходов в виде арендной платы за оцениваемый земельный участок [5].

Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условием применения метода является возможность получения земельной ренты от оцениваемого земельного участка.

Метод предполагает следующую последовательность действий:

1. расчет земельной ренты, создаваемой земельным участком;

2. определение величины соответствующего коэффициента капитализации земельной ренты;

3. расчет рыночной стоимости земельного участка путем капитализации земельной ренты.

Под капитализацией земельной ренты понимается определение на дату проведения оценки стоимости всех будущих равных между собой или изменяющихся с одинаковым темпом величин земельной ренты за равные периоды времени. Расчет производится путем деления величины земельной ренты за первый после даты проведения оценки период на определенный оценщиком соответствующий коэффициент капитализации.

В рамках данного метода величина земельной ренты может рассчитываться как доход от сдачи в аренду земельного участка на условиях, сложившихся на рынке земли [2].

Метод остатка.

Метод основан на технике инвестиционной группы для физических составляющих. Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных участков, если есть возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход. Стоимость земли определяют в результате капитализации части дохода, относящегося к земле [3].

Метод предполагает следующую последовательность действий:

1. расчет стоимости воспроизводства или замещения улучшений, соответствующих наиболее эффективному использованию оцениваемого земельного участка;

2. расчет чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени на основе рыночных ставок арендной платы;

3. расчет чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения, за определенный период времени как произведения стоимости воспроизводства или замещения улучшений на соответствующий коэффициент капитализации доходов от улучшений;

4. расчет величины дохода, как разности чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени и чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения за соответствующий период времени;

5. расчет рыночной стоимости земельного участка путем капитализации части дохода [2].

Метод предполагаемого использования.

Метод предполагаемого использования целесообразен, если выполняется условие его применения: возможность использования земельного участка способом, приносящим доход. Наиболее часто этим методом оцениваются неосвоенные участки земли. Данный метод на практике имеет несколько вариантов, из которых наибольшее распространение получил метод разбивки на участки [5].

Метод разбивки на участки используется при оценке земли, пригодной для разделения на индивидуальные участки. Состоит из следующих этапов:

1. определение размеров и количества индивидуальных участков;

2. расчет стоимости освоенных участков с помощью метода сравнения сопоставимых продаж;

3. расчет затрат и графика освоения, предполагаемого периода продажи и разумной предпринимательской прибыли;

4. вычет всех затрат на освоение и предпринимательской прибыли из предполагаемой суммарной цены продажи участков для определения чистой выручки от продажи недвижимости после завершения освоения и продажи индивидуальных участков;

5. выбор ставки дисконта, отражающей риск, связанный с периодом предполагаемого освоения и продажи.

Затраты на освоение земельного массива обычно включают:

1. расходы на разбивку, расчистку и планировку участков;

2. расходы по устройству дорог, тротуаров, инженерных сетей, дренажа;

3. налоги, страховку, гонорары ИТР;

4. расходы на маркетинг;

5. прибыль и накладные расходы подрядчика [3].

Список использованных источников

1. Российская Федерация. Законы. Земельный кодекс Российской Федерации [Электронный ресурс] : федер. закон Рос. Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ : [ред. от 13.07.2015]. – Режим доступа : КонстультантПлюс. Законодательство

2. Министерство имущественных отношений Российской Федерации — Распоряжение от 6 марта 2002 г. № 568-р «Об утверждении методических рекомендацийпо определению рыночной стоимости земельных участков»

3. Гриненко С.В. Экономика недвижимости.Конспект лекций. [Текст] / С.В. Гриненко; Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2004.

4. Типология объектов недвижимости: Учебное пособие для вузов / В.М. Груздев;.– Нижний Новгород: ННГАСУ, 2014.

5. Оценка недвижимости и управление собственностью. : Учебн. пособие / А.В. Татарова.– Таганрог: ТРТУ, 2003.

6. Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков [Электронный ресурс]. – Режим доступа: интернет: http://www.ocenchik.ru/docs/423.htm

Оценка ЗУ представляет собой расчетную/экспертную оценку стоимости объекта недвижимости, либо цены права аренды, которая проводится уполномоченным лицом или сертифицированным специалистом по оценочной деятельности на рынке недвижимости.

Оценка земель: определение и законодательство

В ходе проведения оценки земельного участка субъекты оценочной деятельности должны опираться на нормы ФЗ-135 от 1998 года, а также различные стандарты оценочной деятельности (в частности, ФСО 1,2,3,7), утвержденные приказами Минэкономразвития.

Оценка земельных участков должна учитывать требования локальных нормативных актов в зависимости от целей проводимого анализа: получение ипотечного кредита (законодательство в области банковского кредитования), заключение договора купли-продажи (гражданское законодательство) и пр.

Актуальность оценки: когда и кем определяется

Оценка земельных участков всегда производится на определенную дату. Это связано с тем, что рынок недвижимости достаточно динамичный и оценка, произведенная полгода назад, может утратить свою актуальность.

В отчетах об оценке всегда указывается дата проведения анализа и сроки актуальности информации, приведенной в отчете. Обычно этот период составляет не более года, после чего оценку необходимо обновить.

Для получения актуальной оценки участка нужно учитывать наличие инженерных коммуникаций, их качественный/количественный состав, возможности подключения к коммуникациям, инвестиционные планы по застройке прилегающей территории и непосредственно оцениваемой земли, данные геодезических и геологических исследований.

Агроэкологическая оценка

Агроэкологическая оценка земель – это комплексная оценка возможности произрастания на землях определенных сельскохозяйственных культур с учетом агроэкологических условий конкретного участка.

Наиболее важным параметром, который оценивается в ходе агроэкологического исследования, это плодородие почв. В результате анализа эксперты определяют выгоды от возделывания определенной культуры на данном участке.

В число задач, которые решаются в ходе агроэкологической оценки входят:

• идентификация агрономически значимых критериев с учетом конкретной сельхозкультуры;
• определение ландшафтных связей между ними;
• анализ особенностей энергомассопереноса;
• анализ ландшафтно-геохимических потоков;
• проведение экономической оценки (цена участка, прибыль с одного гектара и т.д.);
• социоэкологическая оценка;
• эколого-экономическая оценка.

Экономическая оценка

Экономическая оценка земельных участков отражает их хозяйственную ценность и потенциальный эффект от использования.

Обычно под экономической оценкой подразумевают рыночную.

Оценка стоимости земли – это процедура определения ценности земли в денежном исчислении с учетом потенциально возможного и реально приносимого дохода участка, которая определяется на определенный момент времени с учетом функционирования конкретного рыночного сегмента.

Другими словами рыночная оценка позволяет понять, за какую цену может быть продан данный участок в условиях свободного рынка в данный момент времени.

Экономическая оценка земельных участков обычно учитывает местоположение земли, ее целевой предназначение, физические параметры земли, соотношение спроса/предложения, характера предложения/уровня конкуренции на рынке недвижимости, ожидаемой величины дохода от эксплуатации земли, срока окупаемости. Важно понимать, что рыночная оценка всегда очень динамична и при изменении целевого назначения участка она также меняется.

Нередко под экономической оценкой понимают рыночную стоимость права аренды. Она зависит от правового статуса арендатора, срока действия договора, наличия обременений и сервитутов, прав иных лиц на объект. Данная стоимость также определяется величиной, продолжительностью и вероятностью доходов от аренды недвижимости при наиболее эффективном использовании участка.

Одна из разновидностей экономической оценки — кадастровая оценка. Она производится по заказу муниципальных властей выбранными ими оценщиками.

Ключевая цель кадастровой оценки – налогообложение собственников участков и определение ставок аренды земель из муниципального фонда.

Данный вид оценки максимально приближен к рыночной, но может отличаться от нее в большую или меньшую сторону. Если кадастровая стоимость существенно отличается от рыночной, то собственник вправе оспорить ее в судебном порядке.

Экспертная оценка

Оценочные мероприятия в отношении земельных участков нередко требуют привлечения профильных экспертов. Это могут специалисты в области оценки на рынке недвижимости, так и узкие эксперты: агрономы, бизнесмены, инженеры.

Они способны помочь оценщикам в решении специфических задач:

• выявление факторов, влияющих на цену земельного участка, и их удельного веса;
• определение внешней рыночной конъюнктуры, тенденций и прогнозов развития рынка;
• оценка возможности реализации на участке сложных технических решений;
• содействие в определении аналогов для анализа и пр.

Отчет об оценке

По результатам проведенных рыночных мероприятий привлеченный оценщик составляет отчет об оценке земельного надела. Это официальный документ, составляемый по итогам работы и содержащий важнейшие сведения об оцениваемой земле.

Отчет об оценке имеет юридическую силу и может потребоваться в следующих ситуациях:

• при вступлении в права наследства (для расчета размера госпошлины для нотариуса);
• при внесении участка земли в качестве взноса в уставной капитал;
• при продаже земельного участка для определения справедливой рыночной стоимости;
• для оспаривания кадастровой стоимости земли и снижения налогообложения;
• для составления бизнес-плана при реализации инвестиционного проекта;
• для оформления ипотечного кредита;
• при заключении договора аренды;
• при желании арендатора выкупить землю у государства;
• в ходе комплексной оценки бизнеса;
• при имущественных спорах;
• в процессе судебных разбирательств, исполнительных производств.

Это далеко не полный перечень ситуаций, при которых может понадобиться оценка земельных участков.

Стоимость

Отчет об оценке составляется специализированной оценочной компанией или независимым оценщиком. Согласно требованиям законодательства для получения права на оценочную деятельности компания (или частный специалист) должна быть членом СРО, которое контролирует соблюдение стандартов работы.

В среднем стоимость оценочных мероприятий составляет 2500-5000 руб. Цена на оценку земельного участка, приобретаемого под цели инвестирования составляет от 15-20 тыс.руб. Если оценивается участок под сельскохозяйственные цели, то стоимость работы составит минимум 4000 р., так как оценщику необходимо учесть широкий спектр факторов. Дешевле всего обойдется оценка участка для ИЖС – примерно в 2500 р.

Наиболее дорогими считаются отчеты, которые планируется использоваться в судебных разбирательствах: при имущественных спорах или для оспаривания кадастровой стоимости. Они стоят около 10-20 тыс.руб. Связана такая высокая стоимость с требованиями, предъявляемым к доказательной базе. Тогда как отчеты для нотариуса или частных целей заказчика потребуют затрат всего в 2,5-5 тыс.р.

Содержание документа

Отчет об оценке земельного участка содержит в своем составе следующие разделы:

1. Вводный раздел резюмирует проделанную оценщиком работу, а именно содержит итоговую величину стоимости участка земли на определенную дату (усредненный показатель, полученный в ходе использования различных подходов). Также здесь приводится информация, позволяющая однозначно идентифицировать объект оценки (местоположение ЗУ, его кадастровый номер, площадь, наличие построек и пр.).
2. Во втором разделе приводится детальное описание техзадание на выполнение работ: сведения о заказчике, оценщике, оценочной компании.
3. В третьем разделе содержится перечень стандартов, на которые опирался оценщик в работе.
4. В четвертом разделе приводятся количественные и качественные характеристики объекта оценки (имущественные права, информация об окружении, степени износа и пр.), результаты фотосъемки для наглядного отображения состояния земельного участка.
5. Далее приводится анализ социально-экономической ситуации в регионе, обзор рынка недвижимости в регионе.
6. Анализируется наиболее эффективное использование ЗУ (например, комплексная застройка).
7. Описывается процедура оценки: используемая методология, подходы и методы.
8. Приводятся ссылки на используемые источники информации.
9. Завершает отчет перечисление приложений: документы об образовании, сведения о членстве оценщика в СРО, страховании гражданской ответственности, сведения об аналогах оцениваемого участка.