Как составить односторонний акт возврата помещения

• Главная
• Правовые ресурсы
• Подборки материалов
• Односторонний акт возврата помещения из аренды

Односторонний акт возврата помещения из аренды

Подборка наиболее важных документов по запросу Односторонний акт возврата помещения из аренды (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Формы документов

Судебная практика

Статьи, комментарии, ответы на вопросы

Во многих видах бизнеса от места и помещения, где его ведут, может зависеть успех и прибыльность проекта.

Но мало найти хороший объект и договориться о выгодных условиях — надо уметь выйти из договора, когда потребуется и с минимальными потерями.

У предпринимателя есть три варианта:

1. Прописать в соглашении право арендатора на досрочное прекращение в одностороннем порядке. Это должен быть понятный, однозначный и внесудебный механизм выхода из договора.
2. Договориться с арендодателем. Если право арендатора на прекращение аренды досрочно по своему желанию в договоре не прописано, можно попробовать договориться с арендодателем. Если арендодатель не против, нужно подписать дополнительное соглашение к договору. Если против, уйти просто и без последствий не получится.
3. Обратиться в суд. Если прекратить договор не получается, а арендодатель отказывается идти навстречу, — остается идти в суд.

Расскажу подробно о каждом варианте — именно с точки зрения арендатора.

Что нужно прописать в договоре аренды

Предмет или объект аренды — что именно передают и принимают по договору. В этом пункте нужно указать индивидуальные признаки помещения, например адрес, площадь, тип, номера комнат, этаж, кадастровый номер.

Цена аренды — сколько арендатор будет платить за пользование помещением. Чаще всего стороны договариваются, что арендатор платит фиксированную сумму раз в месяц, но бывают и другие варианты.

В этом пункте рекомендую прописать:

• что включено в арендную плату. Как минимум оплачиваются ли отдельно коммунальные услуги, взносы на капитальный ремонт — часто их делают переменной частью арендной платы;
• может ли арендодатель увеличивать ставку. Если да, то в каком порядке, например раз в год.

Срок аренды — это период, когда арендатор фактически пользовался помещением. Он определяется датами подписания двух документов: акта приема помещения в аренду и акта возврата помещения из аренды. Договор могут подписать сегодня, а акт приема-передачи — через неделю. На этот нюанс нужно обратить внимание, потому что именно с даты подписания акта, а не договора, начинает начисляться арендная плата.

Договор прекращает действовать, когда закончился срок, на который его заключили. Он может продлеваться автоматически, если в нем так и написано. Например, можно использовать такую формулировку: «Если ни одна из сторон не сообщила о прекращении договора, он автоматически продлевается на тот же срок и на тех же условиях».

Но если такого условия нет, стороны, в зависимости от ситуации, должны:

1. заключить новый договор;
2. подписать дополнительное соглашение о продлении срока договора;
3. подписать акт возврата помещения и расстаться.

Право на досрочное расторжение договора и порядок реализации такого права — то, как одна из сторон, например арендатор, может отказаться от договора и съехать без споров с арендодателем.

Любые другие условия, которые стороны считают существенными. Например, арендатор открывает продуктовый магазин и ему важно, чтобы холодильники всегда работали, иначе товар испортится. Для арендатора логично настоять на включении в договор пункта о бесперебойном энергоснабжении помещения мощностью не меньше определенного объема. Такое условие будет существенным, потому что это важно для арендатора.

Как прекратить договор аренды без суда

Обычно положение о порядке расторжения включает в себя три обязательных пункта:

1. Уведомление о расторжении.
2. Арендная плата при расторжении по инициативе арендатора — как платить за последний месяц.
3. Подписание акта возврата помещения.

Уведомление о расторжении. Стороны оговаривают, как арендатору сообщить арендодателю, что он хочет прекратить договор аренды. Например, это может быть письмо, направленное по определенному адресу, или сообщение, пересланное в мессенджере.

Я считаю оптимальной такую формулировку: «Арендатор вправе в одностороннем внесудебном порядке без указания причин отказаться от исполнения договора, предварительно уведомив Арендодателя заказным письмом (Почтой России, курьерской службой или нарочно) за 30 календарных дней до даты предполагаемого расторжения».

Арендная плата при расторжении договора. Следует прописать, как арендатор должен платить за последний месяц аренды — полностью или пропорционально дням нахождения в помещении.

Обычно такая выплата равна стоимости аренды за месяц. Но и в таком случае нужно оформить документы — уведомление, подтверждение оплаты, акт возврата помещения.

Подписание акта возврата помещения. В договоре аренды можно прописать, где и как стороны будут подписывать акт возврата помещения. Можно приложить образец такого акта.

Обратите внимание: арендная плата будет начисляться, даже если арендатор вывез свое имущество и не пользуется помещением. Долг будет расти до тех пор, пока стороны не подпишут акт. Он должен быть оформлен и подписан обеими сторонами обязательно.

Что делать, если в договоре не сказано про досрочное прекращение аренды

Бывает так, что условие о досрочном прекращении договора не прописано или прописано невнятно и соблюсти его невозможно. Удастся ли арендатору досрочно выйти из договора без переплат, зависит, пожалуй, только от сложившихся отношений с арендодателем.

Часть собственников предоставила рассрочку на оплату аренды. Но были и арендодатели, которые не пошли ни на какие уступки. Они мотивировали это тем, что предпринимательство — деятельность на свой страх и риск, и требовали исполнять принятые по договору обязательства несмотря ни на что. И, объективно говоря, каждый был в чем-то по-своему прав. Поэтому хорошие отношения, конечно, налаживать нужно. Но лучше сразу уделить внимание подписываемому договору, потому что именно к его тексту обращаются стороны, когда у них заканчивается понимание.

Если бизнес хочет съехать с помещения, а в договоре аренды ничего не сказано о возможности расторжения в одностороннем порядке, рекомендую поступить по такому плану.

Предложите несколько вариантов решения. Например, арендодатель может согласиться дать скидку на месяц-другой, и этого будет достаточно, чтобы не прекращать договор и поддержать бизнес арендатора на плаву.

Закрепите результаты переговоров в дополнительном соглашении к договору. Например, прекратить досрочно или снизить арендную плату.

Оформите акт возврата помещения, если договорились о досрочном расторжении договора. Арендодатель, подписывая такой документ, подтвердит, что получил свое имущество обратно и договор аренды больше не действует.

Как расторгнуть договор через суд

Если по договору его нельзя расторгнуть в одностороннем порядке и все возможности для мирного решения проблемы исчерпаны, остается только суд.

Арендодатель не передал помещение арендатору. То есть не явился на подписание акта передачи или акт подписал, но не отдает ключи. Даже в таком случае до обращения в суд нужно письменно потребовать у арендодателя передать имущество.

Если этого не сделать, суд может отказать, так как посчитает, что арендатор не исполнил досудебный порядок. То есть не пытался решить вопрос на переговорах, хотя должен был.

Арендодатель мешает арендатору пользоваться имуществом. Например, не вывозит свои вещи из помещения, и арендатор не может развернуть свою деятельность. Или делает ремонт в смежном помещении или общем тамбуре, из-за чего в арендованное помещение сложно зайти работникам и клиентам арендатора.

Если доказательств о препятствиях не будет, суд, скорее всего, откажет арендатору — такое уже случалось в судебной практике.

Арендатору передали помещение с недостатками, из-за которых арендатор не может им пользоваться. Важное условие: о таких недостатках арендатор не знал при заключении договора.

Недостатки могут быть разные. Некоторые означают полную невозможность использования имущества, а некоторые — только затруднения в этом. Например, в помещении нет радиаторов отопления, из-за чего в холодное время года там невозможно находиться и работать.

Характер недостатков помещения нужно доказывать. Для этого нужно провести экспертизу, отчет эксперта будет доказательством в суде. Если арендодатель устранит недостатки — арендатор не сможет расторгнуть договор досрочно.

Арендодатель по договору должен производить капитальный ремонт, но не делает этого. Сразу обращаться в суд по такому поводу не стоит. Как показывает практика, до суда арендатор должен воспользоваться другими правами по защите своих интересов.

Например, провести капремонт за свой счет и требовать с арендодателя зачет его стоимости с арендной платой. В противном случае суд может отказать.

Помещение стало непригодным к использованию и арендатор в этом не виноват. Например, помещение сгорело в результате пожара.

В договоре есть основания для его досрочного расторжения арендатором в судебном порядке. В договоре можно прописать, в каких случаях стороны могут разойтись без суда, а в каких — только через суд.

Например, арендатор арендовал помещение под магазин алкогольной продукции. Такая деятельность подлежит обязательному лицензированию. Если арендатору откажут в лицензии, ему не нужно будет это помещение. И стороны прописывают условие — если арендатор не получает лицензию в оговоренный срок, он может расторгнуть договор, но только через суд.

Спрогнозировать, сколько точно времени займет судебная тяжба, можно только приблизительно. Для Москвы и такой категории дел, например, это примерно от шести месяцев. Арендную плату нужно будет платить до даты прекращения договора аренды. Что это будет за дата — определит суд.

Запомнить

1. Срок аренды определяется датами подписания двух документов — акта приема помещения в аренду и акта возврата помещения из аренды. Дата в акте приема может не совпасть с датой подписания договора аренды.
2. По закону арендатор не может просто отказаться от договора в одностороннем порядке, съехать с помещения и не платить аренду. Это право нужно прописать в договоре.
3. Если такое право в договоре не прописано, арендатору нужно договориться с арендодателем, как можно расстаться. Принятое решение следует зафиксировать в документах.
4. Если с арендодателем договориться не удалось, для расторжения договора придется обращаться в суд.

Вам может быть интересно:

В каких случаях нужно составлять акт

Актом подтверждается факт передачи помещения от арендатора арендодателю после прекращения действия договора. Его необходимо заполнить, если:

• договор истек в связи со сроком, указанным в самом договоре аренды;
• договор прекратился досрочно в связи с односторонним отказом, если такое право предусмотрено контрактом;
• договор расторгнут по соглашению сторон.

В любом из перечисленных случаев ключевые условия — отсутствие у сторон претензий друг к другу, готовность подписать акт возврата. Если имеются претензии, о них следует упомянуть в документе. Если кто-то уклоняется от подписания, поможет претензионное письмо или односторонний акт.

Форма акта

Утвержденной законом формы акта возврата помещения из аренды не существует. Документ составляется в свободной форме и подписывается сторонами. Бланк формы доступен для скачивания в разделе «Документы и бланки» в начале статьи.

Что прописать в акте при возврате нежилого помещения

В акте возврата нежилого помещения нужно отразить следующую информацию:

• дату и место составления, наименование документа: «Акт возврата» или «Акт приема-передачи», «Передаточный акт»;
• данные о сторонах, которые подписывают акт;
• информацию о том, в связи с чем возвращается помещение: истечение срока действия, расторжение по соглашению сторон или односторонний отказ от договора (обязательно дать ссылку на реквизиты договора аренды);
• точное описание помещения, которое можно скопировать из договора;
• техническое состояние помещения (отличное, хорошее, удовлетворительное; можно отразить общее состояние или отдельно для стен, пола, потолка);
• состояние инженерных систем, показания счетчиков, если имеются;
• отметку об отсутствии претензий;
• подписи сторон.

Если сторона уклоняется от подписания, отметка об этом в самом акте не поможет — это не договор подряда. Как именно действовать, читайте далее.

Можно ли составить односторонний акт

С помощью одностороннего акта, подписанного только одной из сторон, вернуть помещение арендодателю нельзя. Акт возврата подписывается только двумя сторонами.

Однако может возникнуть ситуация, что договор прекратился, арендатор съехал без подписания акта, а арендодатель намеревается сдать помещение следующему пользователю. В этом случае для последующих судебных разбирательств потребуется составить односторонний акт осмотра помещения. Он поможет определить точный размер ущерба, нанесенного помещению арендатором.

Для его составления нужно пригласить 2–3 человек, обычно это сотрудники фирмы-собственника. Они осмотрят помещение и своей подписью засвидетельствуют его состояние.

Что делать, если арендодатель не подписывает акт

Если арендодатель не подписывает акт возврата помещения вовремя, арендатор подвергается большому риску. Отсутствие акта означает просрочку арендатора по возврату помещения. Невозврат дает собственнику право продолжать начислять аренду на основании ст. 622 ГК РФ.

Верное решение арендатора в данном случае — сформировать доказательства того, что именно арендодатель уклоняется от подписания акта, а не наоборот.

Для этого рекомендуем:

Инструкция работает, если договор прекратился. При досрочном выезде арендная плата продолжит начисляться (см. определение ВС РФ от 01.09.2016 по делу № А55-28556/2014).

Как быть, если от подписания отказывается арендатор

В редких случаях проблема состоит не в том, что арендодатель отказывается подписывать акт возврата помещения, а так поступает арендатор. Это особенно мешает ведению бизнеса, если помещение было испорчено, или в нем осталось чужое оборудование.

У арендодателя возникает право через суд взыскать:

• арендную плату за этот период;
• убытки, если собственнику пришлось восстанавливать помещение за сумму сверх начисленной аренды;
• неустойку за несвоевременный возврат, если это предусмотрено договором.

Определить размер причиненных убытков поможет односторонний акт осмотра, приведенный выше.

***

Акт возврата арендованного помещения должен быть оформлен в письменном виде с подписями обеих сторон. В противном случае он не получит юридической силы и не будет принят судом в качестве доказательства.

***

Еще больше материалов по теме в рубрике «Договор».

Расторжение договора аренды должно быть оформлено документально — если вы этого не сделаете, возникнут проблемы. Например, арендатор не захочет освобождать помещение, или арендодатель потребует деньги за то время, когда арендатор фактически не пользовался имуществом. Мы расскажем, как расторгнуть договор аренды и как поступить, если одна из сторон не хочет этого делать.

Кто может расторгнуть договор аренды

У договора аренды две стороны — арендатор и арендодатель. Прекратить договорные отношения досрочно может каждая из них, но лишь в том случае, если на то есть основания.

Договор можно расторгнуть:

• По соглашению сторон — так проще: не нужно обращаться в суд, тратить время и деньги на разбирательства.
• В одностороннем порядке, если продолжительность аренды не определена — по инициативе одной из сторон. Вторую сторону необходимо предупредить о расторжении за месяц, а если в аренду передана недвижимость — за три месяца (п. 2 ст. 610 ГК РФ).
• В одностороннем порядке, если продолжительность аренды определена договором — в этом случае без суда не обойтись. Только он прекратит договорные обязательства, даже если одна из сторон не хочет этого.

Расторгает арендодатель

Расторгнуть договор досрочно можно, если арендатор:

• существенно его нарушил (подп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ);
• неподобающим образом использует имущество (п. 3 ст. 615 ГК РФ);
• портит имущество (подп. 2 п. 1 ст. 619 ГК РФ);
• не платит за аренду два месяца подряд и более (подп. 3 п. 1 ст. 619 ГК РФ);
• не осуществляет капремонт имущества (если по договору он должен это делать) (подп. 4 п. 1 ст. 619 ГК РФ).

Досрочное расторжение договора аренды допускается и при других обстоятельствах, при условии что вы заранее прописали это в тексте расторгаемого соглашения.

Расторгает арендатор

В «КонсультантПлюс» есть множество готовых решений, в том числе о том, как арендатору потребовать расторжения договора аренды. Если у вас еще нет доступа к системе, оформите пробный онлайн-доступ бесплатно! Вы также можете получить актуальный прайс-лист К+.

Договор можно расторгнуть, если арендодатель:

• не передал имущество вовремя (подп. 1 п. 1 ст. 620 ГК РФ);
• не проводит капремонт при условии, что он взял на себя такие обязательства (подп. 3 п. 1 ст. 620 ГК РФ);
• передал имущество, котороенельзя нормально использовать из-за имеющихся недостатков (подп. 2 п. 1 ст. 620 ГК РФ);
• не предупредил о том, что есть другие люди, имеющие право на имущество (п. 2 ст. 613 ГК РФ);
• нарушил существенные условия договора (подп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ).

А еще арендатор может прекратить исполнение договора, если в какой-то момент имущество оказалось непригодным для использования — но не по вине арендатора, а из-за стороннего воздействия, повлиять на которое он не мог (подп. 4 п. 1 ст. 620 ГК РФ).

Как расторгнуть договор аренды

Порядок прекращения договорных обязательств определен законодательно. Если его соблюдать, проблем с оформлением документов не будет. Важно выполнять все действия в определенной последовательности — это сэкономит и время, и деньги.

Досрочное расторжение договора аренды по инициативе арендодателя имеет одну особенность — если арендатор не выполняет свои обязательства по договору аренды, арендодатель должен письменно напомнить ему о том, что их нужно исполнять (п. 3 ст. 619 ГК РФ). В обратной ситуации арендатор может никаких предупреждений не направлять, а сразу приступить к процедуре расторжения.

В остальном процедура одинакова как для арендатора, так и для арендодателя.

Потребуется:

• составить предложение о прекращении действия договора;
• направить его второй стороне;
• если вторая сторона согласится с предложением, составить и подписать допсоглашение о расторжении договора аренды;
• если вторая сторона откажется принимать предложение или просто его проигнорирует, обратиться в суд.

О каждом из этих этапов расскажем подробнее.

Предупреждаем арендатора о необходимости устранения нарушения

Если вы — арендатор, который хочет расторгнуть договор, пропустите эту часть и читайте статью дальше. Если вы арендодатель, знайте, что без предупреждения вы не сможете досрочно расторгнуть договор (п. 3 ст. 619 ГК РФ), поэтому составить его придется.

Предупреждение должно быть составлено в письменном виде. Обязательно укажите:

• Нарушение, которое допустил арендатор.
• Предложение о его устранении в разумный срок. При этом гражданское законодательство указаний на то, какой срок считается разумным, не содержит, поэтому определите его самостоятельно. Желательно, чтобы он составлял семь или более дней — это общий срок для исполнения обязательств со дня предъявления требования, установленный п. 2 ст. 314 ГК РФ.

Предупреждение нужно передать арендатору лично (не забудьте получить отметку о передаче документов на втором экземпляре предупреждения) или по почте (заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении).

Составляем предложение о расторжении договора

По закону просто обратиться в суд с требованием о расторжении договора аренды нежилого помещения (или любого другого имущества) нельзя — обязательно должен быть соблюден досудебный порядок урегулирования спора (п. 2 ст. 452 ГК РФ). Именно поэтому придется подготовить предложение о расторжении договора.

Требований к содержанию документа законодатель не устанавливает — можете подготовить его сами или воспользоваться нашим образцом. Помните, что в нем обязательно должна быть указан следующая информация:

• основание для расторжения договора;
• предложение о его расторжении в досудебном порядке;
• срок, в течение которого вторая сторона должна отреагировать на предложение (если он не установлен договором и не указан в предложении, ответить нужно в течение 30 дней с момента получения документов — п. 2 ст. 452 ГК РФ).

К документу можно приложить соглашение о расторжении договора — если вторая сторона согласится с предложением, она сможет сразу же его подписать.

Передаем документы на рассмотрение

Чтобы получить право на обращение в суд, надо правильно передать документы второй стороне договора. Это можно сделать:

• по почте –ценным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении адресату;
• лично — второй стороне договора или его представителю (в этом случае обязательно нужно получить отметку о передаче документов на втором экземпляре предложения о расторжении договора).

Отправлять документы нужно на юридический адрес контрагента — он указан в ЕГРЮЛ или ЕГРИП. Суды допускают передачу предложения по адресу, указанному в договоре (см. п. 63 постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25).

Подписываем дополнительное соглашение

Предположим, вторая сторона согласилась с предложением и не против расторгнуть договор. В этом случае составляется дополнительное соглашение к договору аренды. При подготовке учтите следующие моменты:

• допсоглашение должно быть составлено в письменном виде;
• если основной договор был зарегистрирован в Росреестре (например, если в аренду была передана недвижимость на срок, превышающий один год), дополнительное соглашение также подлежит госрегистрации.

Обращаемся в суд

Если вторая сторона отказалась от вашего предложения о расторжении договора или вовсе не ответила на него, можно обращаться в суд.

Иск можно подать не ранее чем через 30 дней с момента передачи предложения контрагенту (п. 2 ст. 452 ГК РФ). Исключение — если договором, законом или предложением о расторжении не установлен иной срок.

Иск о расторжении договора аренды подается в суд общей юрисдикции. Если обе стороны договора являются предприятиями — юридическими лицами или индивидуальными предпринимателями, дело будет рассматривать арбитражный суд.

Чтобы подать исковое заявление, необходимо:

• выбрать суд;
• составить исковое заявление с требованием о расторжении договора аренды;
• подготовить документы, подтверждающие обоснованность требований, изложенных в заявлении, в том числе копию предупреждения о нарушении условий договора и предложения о заключении дополнительного соглашения о его расторжении;
• уплатить госпошлину;
• направить копии иска и документов ответчику;
• подать иск.

Требования к форме и содержанию искового заявления установлены ст. 131 ГПК РФ (для исков, подаваемых в арбитражный суд — ст. 125 АПК РФ). В нем обязательно должна быть указана следующая информация:

• наименование суда, в который подается иск;
• сведения об истце и об ответчике — Ф.И.О. или наименование, адрес, контактный телефон; для ответчика также нужно указать один из идентификаторов, например СНИЛС или ИНН;
• описание обстоятельств сложившейся ситуации;
• требование о расторжении договора аренды;
• доказательства, подтверждающие обоснованность предъявляемых требований;
• перечень документов, прилагаемых к заявлению.

Иск подписывает сам заявитель или его представитель.

Последствия расторжения договора аренды

После того как договор аренды расторгнут (неважно, по соглашению сторон или решению суда), отношения между арендодателем и арендатором прекращаются (п. 2 ст. 453 ГК РФ). Это значит, что они возвращаются в условия, которые существовали до заключения договора. Арендодатель получает назад свое имущество, а арендатор больше не может им пользоваться, но при этом он избавляется от обязательства по уплате арендных платежей.

Чтобы передать имущество от одной стороны другой, нужно составить акт приема-передачи. В нем описывается состояние объекта аренды в момент передачи, а также указывается перечень дефектов. Если на момент заключения договора аренды их не было (например, в квартире оказались разбиты окна и оторвана люстра), арендодатель может потребовать возмещения ущерба — сначала в досудебном порядке, а потом через суд.

Итоги

Итак, расторжение договора аренды — многоступенчатая процедура, пренебрегать исполнением которой не стоит. Причем неважно, согласен ваш контрагент на прекращение действия договора или нет — в любом случае придется составлять документы: от предложения о расторжении договора до дополнительного соглашения и даже искового заявления в суд.