Как составить отказ на покупку комнаты

< path d = «M374.456,293.506c-9.7-10.1-21.4-15.5-33.8-15.5c-12.3,0-24.1,5.3-34.2,15.4l-31.6,31.5c-2.6-1.4-5.2-2.7-7.7-4c-3.6-1.8-7-3.5-9.9-5.3c-29.6-18.8-56.5-43.3-82.3-75c-12.5-15.8-20.9-29.1-27-42.6c8.2-7.5,15.8-15.3,23.2-22.8c2.8-2.8,5.6-5.7,8.4-8.5c21-21,21-48.2,0-69.2l-27.3-27.3c-3.1-3.1-6.3-6.3-9.3-9.5c-6-6.2-12.3-12.6-18.8-18.6c-9.7-9.6-21.3-14.7-33.5-14.7s-24,5.1-34,14.7c-0.1,0.1-0.1,0.1-0.2,0.2l-34,34.3c-12.8,12.8-20.1,28.4-21.7,46.5c-2.4,29.2,6.2,56.4,12.8,74.2c16.2,43.7,40.4,84.2,76.5,127.6c43.8,52.3,96.5,93.6,156.7,122.7c23,10.9,53.7,23.8,88,26c2.1,0.1,4.3,0.2,6.3,0.2c23.1,0,42.5-8.3,57.7-24.8c0.1-0.2,0.3-0.3,0.4-0.5c5.2-6.3,11.2-12,17.5-18.1c4.3-4.1,8.7-8.4,13-12.9c9.9-10.3,15.1-22.3,15.1-34.6c0-12.4-5.3-24.3-15.4-34.3L374.456,293.506z M410.256,398.806C410.156,398.806,410.156,398.906,410.256,398.806c-3.9,4.2-7.9,8-12.2,12.2c-6.5,6.2-13.1,12.7-19.3,20c-10.1,10.8-22,15.9-37.6,15.9c-1.5,0-3.1,0-4.6-0.1c-29.7-1.9-57.3-13.5-78-23.4c-56.6-27.4-106.3-66.3-147.6-115.6c-34.1-41.1-56.9-79.1-72-119.9c-9.3-24.9-12.7-44.3-11.2-62.6c1-11.7,5.5-21.4,13.8-29.7l34.1-34.1c4.9-4.6,10.1-7.1,15.2-7.1c6.3,0,11.4,3.8,14.6,7c0.1,0.1,0.2,0.2,0.3,0.3c6.1,5.7,11.9,11.6,18,17.9c3.1,3.2,6.3,6.4,9.5,9.7l27.3,27.3c10.6,10.6,10.6,20.4,0,31c-2.9,2.9-5.7,5.8-8.6,8.6c-8.4,8.6-16.4,16.6-25.1,24.4c-0.2,0.2-0.4,0.3-0.5,0.5c-8.6,8.6-7,17-5.2,22.7c0.1,0.3,0.2,0.6,0.3,0.9c7.1,17.2,17.1,33.4,32.3,52.7l0.1,0.1c27.6,34,56.7,60.5,88.8,80.8c4.1,2.6,8.3,4.7,12.3,6.7c3.6,1.8,7,3.5,9.9,5.3c0.4,0.2,0.8,0.5,1.2,0.7c3.4,1.7,6.6,2.5,9.9,2.5c8.3,0,13.5-5.2,15.2-6.9l34.2-34.2c3.4-3.4,8.8-7.5,15.1-7.5c6.2,0,11.3,3.9,14.4,7.3c0.1,0.1,0.1,0.1,0.2,0.2l55.1,55.1C420.456,377.706,420.456,388.206,410.256,398.806z» / > < path d = «M256.056,112.706c26.2,4.4,50,16.8,69,35.8s31.3,42.8,35.8,69c1.1,6.6,6.8,11.2,13.3,11.2c0.8,0,1.5-0.1,2.3-0.2c7.4-1.2,12.3-8.2,11.1-15.6c-5.4-31.7-20.4-60.6-43.3-83.5s-51.8-37.9-83.5-43.3c-7.4-1.2-14.3,3.7-15.6,11S248.656,111.506,256.056,112.706z» / > < path d = «M473.256,209.006c-8.9-52.2-33.5-99.7-71.3-137.5s-85.3-62.4-137.5-71.3c-7.3-1.3-14.2,3.7-15.5,11c-1.2,7.4,3.7,14.3,11.1,15.6c46.6,7.9,89.1,30,122.9,63.7c33.8,33.8,55.8,76.3,63.7,122.9c1.1,6.6,6.8,11.2,13.3,11.2c0.8,0,1.5-0.1,2.3-0.2C469.556,223.306,474.556,216.306,473.256,209.006z» / >

Бесплатная консультация юриста

Отказ от покупки комнаты в коммунальной квартире

Просмотров 4096

Купля-продажа части жилплощади в коммунальной квартире проходит по определенным правилам, нарушение которых чревато аннулированием сделки. Одно из них касается первоочередного права других жильцов на выкуп продаваемой комнаты. Если у них нет на это желания или возможности – оформляется отказ от покупки. Только при наличии такого документа можно свободно распоряжаться своей частью недвижимости и продавать ее посторонним лицам.

✅ Требования законодательства

Ст. 250 ГК РФ устанавливает, что, принимая решение продать свою комнату в коммуналке, собственник обязан прежде всего уведомить о таком намерении соседей. Они считаются совладельцами данной недвижимости и имеют первоочередное право ее приобретения. При этом условия сделки должны полностью соответствовать тем, которые планируется предлагать посторонним лицам:

• цена, внесение задатка или аванса;
• порядок оплаты (полная оплата, рассрочка, отсрочка платежа);
• сроки освобождения жилья (после полной оплаты или на других условиях).

Если среди жильцов не найдется желающих расширить свою жилплощадь, они оформляют письменный отказ от покупки комнаты в коммунальной квартире. При отсутствии этого документа сделка с посторонним покупателем может быть успешно оспорена в судебном порядке, поскольку суд в большинстве случаев принимает сторону «пострадавшего» соседа.

✅ Процедура оповещения соседей

Процедура отказа от покупки комнаты в коммунальной квартире начинается с письменного оповещения соседей о планируемой продаже своей части недвижимого имущества. Порядок действий будет следующим:

• Составить текст уведомления.
• Вручить документ каждому совладельцу коммунальной квартиры.
• Обсудить отказ от покупки.
• Оформить соответствующий документ в письменном виде (самостоятельно или в присутствии нотариуса).
• Заверить отказ у нотариуса.

🔻 Как составить уведомление

В тексте уведомления о планируемой продаже следует указать:

• Личные данные продавца комнаты и адресата.
• Намерение продать комнату с указанием реквизитов правоустанавливающих документов и свидетельства о праве собственности/выписки из ЕГРН.
• Характеристики продаваемого объекта: адрес, метраж, цену и условия выкупа.
• Замечание о преимущественном праве покупки.
• Срок на принятие решения.
• Последствия непредоставления ответа (продажа постороннему лицу).
• Дата оформления.
• Подпись автора с расшифровкой.

🔻 Кому направлять

Информировать о планируемой продаже следует только соседей, обладающих правом преимущественной покупки продаваемой недвижимости. Таковыми являются те, кто пользуется жильем на основании права собственности, независимо от того, каким путем оно получено (посредством приватизации, договора дарения или купли-продажи, наследования). С лицами, проживающими по договору социального найма или аренды, никакие согласования проводить не нужно. Уточнить настоящие права соседей на комнаты коммунальной квартиры можно через запрос в Росреестр. Выписка оформляется на основании паспорта заявителя, после уплаты государственной пошлины в размере 200 руб.

При составлении текста уведомления важно учитывать, что среди совладельцев могут быть несовершеннолетние лица:

• Дети в возрасте до 14 лет – уведомление адресуется родителям или другим законным представителям. Они же будут оформлять впоследствии отказ, если удастся достигнуть такой договоренности.
• Дети 14-18 лет – уведомление направляется непосредственно в их адрес, но на письменном ответе обязательно должна присутствовать подпись одного из родителей/ законных представителей.

В отношении несовершеннолетних собственников требуется также дополнительно получить письменное разрешение от органов опеки и попечительства.

🔻 Сроки ожидания ответа

Как только уведомление будет получено, каждый из жильцов коммунальной квартиры может оформить отказ от покупки продаваемой комнаты или выкупить ее за указанную цену. В последнем случае составлять письменный ответ нет необходимости, можно сразу оформлять сделку купли-продажи и направлять документы в Росреестр для перерегистрации прав собственности на нового владельца.

На принятие окончательного решения законом отводится 1 месяц (ст. 250 ч. 2 ГК РФ) с даты вручения, указанной на почтовом уведомлении. Если в течение указанного времени какого-либо ответа не последует, отказ засчитывается автоматически. Таким образом, юридическая формальность будет соблюдена, поэтому дальше собственник-продавец получает полную свободу действий в продаже комнаты любому лицу. При этом для регистрации перехода права собственности покупателя в Росреестре к пакету документов нужно будет приложить почтовое уведомление о вручении. Оно будет подтверждением факта письменного оповещения соседей о продаже своей части собственности в коммунальной квартире. Кроме того, собственник вправе подтвердить этот факт и отсутствие ответа от совладельцев с помощью дополнительного свидетельства у нотариуса. Для этого нужно предоставить:

• копии писем, направленных каждому адресату;
• почтовые квитанции, подтверждающие отправку писем.

Обладатель такого свидетельства, полученного в нотариальной конторе, вправе продавать свою собственность любому желающему, не опасаясь судебных разбирательств с недовольными соседями.

✅ Варианты оформления отказа

Отказ от преимущественного права покупки можно оформить двумя способами:

• написать самостоятельно, заверить у нотариуса и отправить заказным письмом;
• обратиться к нотариусу для составления и заверения документа.

Документ составляется в печатном или рукописном виде. Главное – письменно уведомить собственника-продавца о принятом решении. Устная договоренность не будет иметь юридической силы.

🔻 Необходимые документы

Чтобы оформить/заверить отказ от покупки комнаты у нотариуса каждый из совладельцев коммунальной квартиры предоставляет:

• паспорт/свидетельство о рождении, как удостоверение своей личности;
• выписку из ЕГРН/свидетельство о праве собственности, подтверждающие факт владения своей частью коммунальной квартиры;
• правоустанавливающие документы, подтверждающие основания владения жильем.

🔻 Расходы

Основные расходы по оформлению – оплата услуг нотариуса за заверение документа. Сумма варьируется в пределах 1000-2000 рублей в зависимости от региона. Кроме того, по обстоятельствам дополнительно могут оплачиваться:

• услуги почты по отправке заказного письма (цена формируется согласно почтовым тарифам в зависимости от удаленности проживания получателя);
• услуги нотариуса по составлению текста документа.

Поскольку в получении документа заинтересован прежде всего продавец, как правило, он несет все расходы.

✅ Содержание документа

В отказе от выкупа части коммунальной квартиры указываются следующие сведения:

• Название.
• Дата и место оформления.
• Сведения лица (ФИО, паспортные данные), отказывающегося от преимущественного права покупки объекта недвижимости.
• Характеристики недвижимого имущества.
• Фраза, подтверждающая отказ от покупки (иногда с приметкой о согласии продажи третьему лицу).
• Подпись автора.

Документ заверяет нотариус своей подписью и печатью. Зачастую при обращении в нотариальную контору заявителям предлагается заполнить уже готовый бланк, что значительно сокращает время на процедуру.

🔻 Образец отказа от покупки комнаты в коммунальной квартире

✅ Срок действия отказа

Закон не регламентирует срок действия для отказа. Собственнику не требуется повторно уведомлять соседей, имеющих право первоочередной покупки, если поиски покупателя комнаты затянутся на длительный срок. Исключение касается обстоятельств, когда цена недвижимости будет ниже по сравнению с суммой, указанной в направляемом ранее совладельцам коммунальной квартиры уведомлении. В случае увеличения цены такие действия проводить нет необходимости.

✅ Варианты решения проблемных ситуаций

Действия собственника согласно закону еще не гарантируют добросовестного исполнения в ответ обязательств со стороны соседей по коммуналке. Так, возможны следующие проблемные ситуации, которые требуют разных вариантов действий:

1. Отказ принять письмо. В таком случае оно возвращается отправителю с отметкой об отказе от получения. Конверт важно сохранить в запечатанном виде, а затем предъявить вместе с квитанциями об оплате почтового отправления в органах Росреестра при регистрации перехода прав собственности на имя постороннего покупателя.
2. Неизвестное местонахождение одного из совладельцев. В таком случае необходимо инициировать в суде процедуру признания лица без вести пропавшим, а в качестве основания указать необходимость соблюдать право первоочередной покупки. Такой статус присваивается при отсутствии сведений о местонахождении человека в течение 12 месяцев.

1. Фактическое проживание совладельца в другом городе, стране. Здесь следует обратиться за помощью к нотариусу, который направит нотариально заверенное уведомление, а при отсутствии ответа на него – оформит соответствующее свидетельство.
2. Непринятое правопреемниками наследство после смерти совладельца. Одна из наиболее сложных ситуаций. При этом можно обратиться в суд, чтобы установить лицо, наследующее комнату покойного, или признать ее выморочным имуществом, которое местная администрация обязана принять на муниципальный баланс. В любом случае будет определено лицо, которому можно направить уведомление о планируемой продаже и ожидать ответа. При последующей перерегистрации прав собственности в Росреестре нужно приложить судебное решение, уведомление и письменные отказы.

< path d = «M374.456,293.506c-9.7-10.1-21.4-15.5-33.8-15.5c-12.3,0-24.1,5.3-34.2,15.4l-31.6,31.5c-2.6-1.4-5.2-2.7-7.7-4c-3.6-1.8-7-3.5-9.9-5.3c-29.6-18.8-56.5-43.3-82.3-75c-12.5-15.8-20.9-29.1-27-42.6c8.2-7.5,15.8-15.3,23.2-22.8c2.8-2.8,5.6-5.7,8.4-8.5c21-21,21-48.2,0-69.2l-27.3-27.3c-3.1-3.1-6.3-6.3-9.3-9.5c-6-6.2-12.3-12.6-18.8-18.6c-9.7-9.6-21.3-14.7-33.5-14.7s-24,5.1-34,14.7c-0.1,0.1-0.1,0.1-0.2,0.2l-34,34.3c-12.8,12.8-20.1,28.4-21.7,46.5c-2.4,29.2,6.2,56.4,12.8,74.2c16.2,43.7,40.4,84.2,76.5,127.6c43.8,52.3,96.5,93.6,156.7,122.7c23,10.9,53.7,23.8,88,26c2.1,0.1,4.3,0.2,6.3,0.2c23.1,0,42.5-8.3,57.7-24.8c0.1-0.2,0.3-0.3,0.4-0.5c5.2-6.3,11.2-12,17.5-18.1c4.3-4.1,8.7-8.4,13-12.9c9.9-10.3,15.1-22.3,15.1-34.6c0-12.4-5.3-24.3-15.4-34.3L374.456,293.506z M410.256,398.806C410.156,398.806,410.156,398.906,410.256,398.806c-3.9,4.2-7.9,8-12.2,12.2c-6.5,6.2-13.1,12.7-19.3,20c-10.1,10.8-22,15.9-37.6,15.9c-1.5,0-3.1,0-4.6-0.1c-29.7-1.9-57.3-13.5-78-23.4c-56.6-27.4-106.3-66.3-147.6-115.6c-34.1-41.1-56.9-79.1-72-119.9c-9.3-24.9-12.7-44.3-11.2-62.6c1-11.7,5.5-21.4,13.8-29.7l34.1-34.1c4.9-4.6,10.1-7.1,15.2-7.1c6.3,0,11.4,3.8,14.6,7c0.1,0.1,0.2,0.2,0.3,0.3c6.1,5.7,11.9,11.6,18,17.9c3.1,3.2,6.3,6.4,9.5,9.7l27.3,27.3c10.6,10.6,10.6,20.4,0,31c-2.9,2.9-5.7,5.8-8.6,8.6c-8.4,8.6-16.4,16.6-25.1,24.4c-0.2,0.2-0.4,0.3-0.5,0.5c-8.6,8.6-7,17-5.2,22.7c0.1,0.3,0.2,0.6,0.3,0.9c7.1,17.2,17.1,33.4,32.3,52.7l0.1,0.1c27.6,34,56.7,60.5,88.8,80.8c4.1,2.6,8.3,4.7,12.3,6.7c3.6,1.8,7,3.5,9.9,5.3c0.4,0.2,0.8,0.5,1.2,0.7c3.4,1.7,6.6,2.5,9.9,2.5c8.3,0,13.5-5.2,15.2-6.9l34.2-34.2c3.4-3.4,8.8-7.5,15.1-7.5c6.2,0,11.3,3.9,14.4,7.3c0.1,0.1,0.1,0.1,0.2,0.2l55.1,55.1C420.456,377.706,420.456,388.206,410.256,398.806z» / > < path d = «M256.056,112.706c26.2,4.4,50,16.8,69,35.8s31.3,42.8,35.8,69c1.1,6.6,6.8,11.2,13.3,11.2c0.8,0,1.5-0.1,2.3-0.2c7.4-1.2,12.3-8.2,11.1-15.6c-5.4-31.7-20.4-60.6-43.3-83.5s-51.8-37.9-83.5-43.3c-7.4-1.2-14.3,3.7-15.6,11S248.656,111.506,256.056,112.706z» / > < path d = «M473.256,209.006c-8.9-52.2-33.5-99.7-71.3-137.5s-85.3-62.4-137.5-71.3c-7.3-1.3-14.2,3.7-15.5,11c-1.2,7.4,3.7,14.3,11.1,15.6c46.6,7.9,89.1,30,122.9,63.7c33.8,33.8,55.8,76.3,63.7,122.9c1.1,6.6,6.8,11.2,13.3,11.2c0.8,0,1.5-0.1,2.3-0.2C469.556,223.306,474.556,216.306,473.256,209.006z» / >

Бесплатная консультация юриста

Задайте вопрос юристу онлайн бесплатно!

Наши юристы ответят в течении 5 минут

Отказ от покупки комнаты в коммунальной квартире

8 795 просмотров

Комнаты в коммунальных квартирах активно продаются и покупаются за счет того, что они являются достаточно дешевым видом жилья, пусть и не самым комфортным. Однако у подобных сделок есть свои особенности, касающиеся, в частности, преимущественного права на выкуп такой квартиры у соседей. Если покупка не планируется, продавец попросит отказ от покупки. Рассмотрим подробнее, зачем он нужен, как его составить и какие могут быть последствия, если его не дать.

Зачем может потребоваться отказываться от покупки комнаты в коммунальной квартире

Коммунальная квартира находится в долевой собственности всех жильцов. Каждое из помещений выделено и имеет собственный вход, а также значительную часть необходимых для сравнительно комфортной жизни коммуникаций.

Таким образом, каждый из соседей по коммунальной квартире по своей сути является совладельцем всей квартиры в целом. А это значит, что при продаже любой из комнат (доли в квартире) в первую очередь нужно ориентироваться на преимущественное право выкупа этой квартиры.

Такое право позволяет соседям в приоритетном порядке купить данное жилье, вне зависимости от того, какие договоренности были достигнуты между продавцом и покупателем. Единственное, что должно соблюдаться во всех случаях – это условия продажи. Так, соседу должны быть выдвинуты те же условия продажи, что и потенциальному покупателю.

Если же соседи не собираются приобретать это жилье, продавец может попросить (но не потребовать) написать отказы от покупки комнаты на основании преимущественного права. Это необходимо для того, чтобы закрыть сделку как можно быстрее. Однако соседи не обязаны предоставлять такой документ.

С другой стороны, чтобы сохранить с человеком хорошие отношения и, потенциально, подружиться с новым соседом, это все же рекомендуется сделать, тем более, что сам отказ не является чем-то сложным или опасным, он лишь указывает на тот факт, что сосед не собирается в данном случае покупать рассматриваемую квартиру.

Как правильно отказаться от покупки комнаты в коммунальной квартире

Чтобы отказ действительно имел юридическую силу, все нужно сделать правильно, по представленной ниже инструкции.

Порядок действий

1. Получить от продавца уведомление о том, что комната будет продаваться. Без этого документа сосед фактически не имеет никаких оснований для составления отказа от покупки жилья.
2. Составить отказ. Это можно сделать самостоятельно или при помощи нотариуса.
3. Обратиться к любому подходящему нотариусу и заверить документ нотариально.
4. Предоставить отказ продавцу.

Документы

Для отказа от права преимущественной покупки комнаты в коммунальной квартире необходимо предоставить такие документы:

• Паспорт. Показывает, что сосед действительно является тем лицом, которого уведомили о продаже комнаты.
• Правоустанавливающие документы. Указывают на то, что данный сосед действительно является совладельцем квартиры.
• Выписка из ЕГРН. Подтверждает, что по состоянию на момент составления отказа сосед все еще является совладельцем жилья.

Расходы

Единственным типом расходов в данном случае станет оплата услуг нотариуса за заверение отказа. Сумма варьируется в широких пределах в зависимости от региона проживания. Минимальный уровень – порядка 1 тысячи рублей. Чаще всего: 2 тысячи рублей и больше.

Учитывая тот факт, что отказ соседей нужен не им, а продавцу, логично будет требовать от него эти деньги, чтобы оплатить услуги. Чаще всего делают еще проще: продавец и его сосед вместе идут к нотариусу, где продавец платит за заверение документа и сразу же забирает готовые бумаги.

Содержание

Бланк отказа обязан содержать в себе следующую информацию:

• Название документа.
• Город, где составляется отказ и дата.
• Информация о лице, которое пишет отказ.
• Данные о сути вопроса.
• Прямая фраза, не имеющая двойного толкования о том, что сосед действительно отказывается от покупки данной комнаты. В некоторых случаях эту информацию дополняют еще и согласием на продажу комнаты третьему лицу.
• Подпись соседа.

Образец отказа от покупки комнаты в коммунальной квартире

Скачать образец отказа от покупки комнаты в коммунальной квартире

Срок действия отказа

Отказ, как таковой, не имеет конкретного срока действия. Он касается четко определенной ситуации. Нельзя, например, на основании одного отказа продавать абсолютно другую комнату, а не ту, которая предполагалась изначально. Таким образом, отказ – это разовый документ, актуальный только в определенных условиях и крайне ограниченный период времени.

По закону, у потенциального покупателя-соседа есть ровно 30 дней с момента получения уведомления о продаже комнаты. Этот период и можно рассматривать как срок действия отказа.

Что будет, если не написать отказ и не купить комнату

Ничего страшного. Как было сказано выше, у соседа есть ровно 30 дней, чтобы написать отказ. Если он этого не сделал, то он просто теряет свое преимущественное право на покупку данной комнаты. Продавец сможет продать ее без всяких отказов, но в такой ситуации ему придется ждать все эти 30 дней, что не всегда бывает удобно. Именно поэтому большинство продавцом и просит написать отказ заранее.

Я не буду писать тут о законах и юридических аспектах при продаже комнат или долей, а расскажу о риэлторских буднях, о свежих впечатлениях, связанных с получением от соседей отказа на право преимущественной покупки комнаты в коммунальной квартире.

Соседей трое, все вменяемые люди, но ни один из них не живет в этой квартире. Один живет в Ставрополе, позвонили, отправили по электронной почте извещение о продаже, без возражений пошел к нотариусу в своем городе, оформил отказ и нотариус оттуда через свою связь отправил данный документ московскому нотариусу, который нам благополучно его выдал.

Второй сосед сказал, что времени ходить к нотариусам нет, пришлите уведомление от нотариуса и продавайте через месяц. Что делать, так и сделали.

Третья соседка решил воспользоваться ситуацией и выдвинула условие — поменять кран на кухне, заменить бачок унитаза, после этого даст отказ. Продавцу пришлось повозиться пару дней, привести сантехнику в свежее состояние, после чего подождав еще 10 дней, когда у соседки будет время, пошли к нотариусу. В этой третьей комнате кроме этой соседки дольщиком числился её несовершеннолетний ребенок, она должна была дать отказ за себя и своего ребенка. Отправил все данные нотариусу, который рядом с её домом, чтобы заранее все подготовили, сказали что все подготовят и быстро оформят. Каково же было мое удивление, когда нотариус дает читать заявление об отказе, в котором нет ни слова о ребенке. Нотариус заявляет, что без согласия органов опеки не заверит отказ родителя за ребенка. Типа все сделки с недвижимостью, в которой проходят несовершеннолетние, должны быть одобрены службой опеки. Но где тут логика? Никто же не продает долю ребенка, а всего-навсего родитель заявляет, что нет желания покупать вторую квартиру. Причем тут опека? Что, опека даст денег на покупку? Или же видя любую рекламу о продаже недвижимости надо бегать в опеку и говорить, что я не буду сегодня покупать это для ребенка?

Ладно, оставим эту логику на совести нотариусов. Попробовал позвонить в опеку, узнать, что нужно и как быстро дадут такой отказ. Ответ — по телефону справок не даем, приходите в часы приема. Вероятно, контактный центр службы опеки нужен только, чтобы диктовать время приема. Поехал в приемный день, мне вручают список документов на двух листах, который надо собрать и продавцу комнаты, и соседке, которая дает отказ за ребенка, список похожий тому, который банки требуют для ипотеки…

Решили так же, как со вторым соседом отправить уведомление через нотариуса, чтоб не морочить голову с опекой. Нотариус сказала, звонить через 2 месяца. Через 2 месяца пришла квитанция нотариусу от второго соседа, от третьего ждем и ждем. Еще через месяц нотариус заявляет, что квитанция затерялась на почте, такое часто бывает. Надо писать заявление на почту, в течение месяца почта пришлет подтверждение о вручении письма адресату и получите заверенное заявление…

Получили последнюю бумагу. Всего-навсего 5 месяцем понадобилось, чтобы подготовить отказы соседей для продажи комнаты…

• Главная
• Правовые ресурсы
• Подборки материалов
• Отказ от преимущественного права покупки комнаты в коммунальной квартире

Отказ от преимущественного права покупки комнаты в коммунальной квартире

Подборка наиболее важных документов по запросу Отказ от преимущественного права покупки комнаты в коммунальной квартире (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Судебная практика

Статьи, комментарии, ответы на вопросы

Нормативные акты

Когда продаешь комнату в коммуналке, прежде всего ее нужно предложить соседям.

Это называется преимущественное право покупки. Если им пренебречь и неправильно все оформить, сделку могут оспорить. Поэтому перед продажей нужно получить письменные отказы соседей.

Расскажу, как мне удалось продать комнату в коммуналке без помощи агентов и какой способ оформления отказов соседей оказался самым дешевым.

Как мы стали собственниками комнаты

В 2011 году мы с девушкой поженились и приобрели комнату в трехкомнатной квартире на окраине Ярославля за 600 тысяч рублей. Оформили ее на меня. Мы хотели жить отдельно от родителей, но денег на полноценную квартиру нам не хватало, как и на ипотеку.

В квартире были три комнаты, их разделили на три семьи. Общая площадь жилья — 75,2 м². По документам мы приобрели не комнату, а долю в квартире: 21/75, что соответствовало 21 м². Эта площадь включала саму комнату размером 15 м², а оставшиеся 6 м² равномерно распределялись на общую собственность: коридор, кухню, ванную и туалет.

У комнат были номера: 1, 2 и 3. Наша была под номером 1. В паспорте на странице с пропиской было написано: г. Ярославль, улица, дом, квартира, комната 1.

Комната № 2 составляла долю 26/75. Она принадлежала 60-летней женщине, которая на все лето уезжала на дачу. В остальное время она жила обычной жизнью пенсионерки: ходила по магазинам, занималась домашними делами, изредка ее навещала подруга.

Комната № 3 составляла долю 28/75. Там жила бабушка, которой было 82 года. Она рано вставала и все делала очень громко. В 2016 году она умерла и в ее комнату вселилась семья с ребенком и кошкой. Долю предыдущей хозяйки они разделили на 4 части: по 7/75 каждому из трех членов семьи, плюс еще одну выделили теще, которая с ними не жила. С этого момента у меня стало 5 сособственников: женщина из комнаты № 2, семья с несовершеннолетним ребенком из № 3 и их теща.

Общими в коммуналке были кухня, коридор, туалет и ванная. Кухня была большая, без ремонта, с покрашенными стенами, общей раковиной и газовой плитой. У каждой семьи был свой угол для приготовления еды, но ели все у себя в комнатах. Ванная и туалет находились в очень плохом состоянии: там была старая сантехника и обшарпанные стены. Вкладываться в ремонт мы не хотели, потому что понимали, что будем жить здесь недолго: планировали через два года продать комнату дороже и вложить деньги в ипотеку на покупку однушки.

Недвижимость стала сильно дешеветь уже через год после того, как мы купили эту комнату. Мы решили подождать нового скачка в цене. В 2013 году купили квартиру в ипотеку и переехали в нее. Деньги на первоначальный взнос нам дали родители с условием, что в комнату переедет дедушка супруги из другого города. В счет погашения долга мы полностью оплачивали счета по коммунальным платежам деда.

В комнате дедушка прожил пять лет. В 2018 году, когда здоровье ухудшилось, он переехал к родителям супруги. Снимать комнату никто не хотел. Я предложил семье из комнаты № 3 арендовать ее, взамен попросил оплачивать счета за ЖКХ. У них был ребенок, и мне казалось, что им нужна еще одна комната. Но они отказались: не хотели тратить лишние деньги. Больше никто эту комнату снять не пожелал, поскольку дом расположен далеко от центра города, а туалет и ванная были в ужасном состоянии.

Стало понятно, что комнату нужно срочно продать, чтобы не платить за ЖКХ.

Чем плохо иметь в собственности комнату в коммуналке

Соседи. В коммунальной квартире нужно уметь договариваться с соседями. У всех свои привычки, поэтому не всегда можно выспаться в выходной день. Женщина из комнаты № 2 рано вставала и начинала заниматься домашними делами. Звукоизоляция в квартире была плохая, поэтому я слышал, как она громко ходит, что-то переставляет и готовит. У соседей из комнаты № 3 был шумный ребенок и кот, который ходил мимо лотка и постоянно пытался попасть в нашу комнату.

Чтобы купить предметы общего пользования, например газовую плиту или раковину, мы собирались, скидывались деньгами и решали, кто поедет в магазин.

Санузел. На все три комнаты был только один туалет и одна ванная. Мы заранее договорились, кто в какое время принимает душ утром, иначе можно было опоздать на работу. Наше время в рабочие дни было с 7 до 7:30, а в выходные — с 9 до 9:30. Если не успевали в свое окно, приходилось ждать.

Счетчики на воду и электроэнергию. У нас не было счетчиков на воду, поэтому мы платили по нормативу с повышающим коэффициентом. За холодную воду — 150 Р, за горячую — 375 Р. Повышающий коэффициент — это своего рода постоянный штраф за отсутствие счетчиков. Он составлял половину норматива для холодной воды — 75 Р — и примерно 1/7 от норматива для горячей воды — 53,5 Р.

Установить счетчики на воду было проблематично: соседи не хотели ничего менять. Если устанавливать один на квартиру, то невозможно точно отследить, какая комната сколько кубометров воды использовала. А установить и общеквартирный, и на каждую семью — дорого. Тем более что каждой семье пришлось бы приобретать отдельный смеситель и раковину, и в ванной стало бы совсем тесно.

Другая ситуация была со счетчиками электроэнергии. Чтобы понять, кто сколько электричества потребляет, мы установили счетчик на каждую комнату. От нашего протянули провода к своим выключателям в комнату, кухню, коридор, ванную и туалет. Платили за свет столько, сколько его тратили. У нас выходило 200—250 Р ежемесячно.

Оплата коммунальных услуг. Раз счетчики на воду и электричество не установлены, то платить за эти услуги надо по нормативу с повышающим коэффициентом. Даже если в комнате никто не жил и не был прописан, ЖКХ все равно начисляли коммуналку собственнику помещения.

В итоге я платил за капремонт, электричество, воду, отопление, за содержание и ремонт жилья. Мне приходило пять квитанций. Летом общая сумма составляла 2500 Р, зимой — 3300 Р из-за отопления.

Как выглядит процесс продажи комнаты

Мы решили выставить комнату на продажу в декабре 2018 года. Планировали начать с цены 430 000 Р — это средняя стоимость подобных комнат в этом районе. 10 000 Р заложили на торг. Я был готов максимально сбросить цену до 400 000 Р.

Отказы соседей должны быть оформлены на бумаге. Организовать все это непросто.

Мы наметили такой план продажи комнаты:

1. Рассказать сособственникам о желании продать долю на определенных условиях. Если они согласятся ее приобрести, то хорошо: не нужно искать покупателей. Если нет, то необходимо оформить отказ.
2. Провести предпродажную подготовку: сделать недвижимость презентабельнее и разместить объявление о продаже.
3. Показывать недвижимость покупателям. Когда найдется покупатель, договориться о цене и порядке расчета по сделке: через ячейку или аккредитив.
4. Подготовить сопутствующие документы, например выписку о наличии или отсутствии задолженностей по коммунальным платежам.
5. Известить сособственников о продаже доли заказными письмами. Такие письма — доказательство того, что мы уведомили их о продаже комнаты. По закону у соседей есть месяц, чтобы подумать. Еще можно отвезти всех собственников к нотариусу и там оформить официальный отказ.
6. Если есть несовершеннолетние сособственники, уточнить в органе опеки, не ухудшит ли это их условия.
7. Составить договор купли-продажи у нотариуса. Это обязательно, если в сделке не участвуют все сособственники.
8. Зарегистрировать этот договор в Росреестре.

Нужен ли риелтор для продажи комнаты

Перед продажей нужно было сразу решить, будем ли мы заниматься этим сами или наймем риелтора. Он мог взять на себя сбор документов, освободить нас от показов покупателям и подготовить всю сделку. Но обычно за это берут от 5 до 10% от суммы сделки. Зато скорость продажи с риелтором возрастает в несколько раз, ведь он уже знает, как действовать, и у него есть время на показы.

Я обратился в несколько фирм, где мне озвучили стоимость услуг в 30—35 тысяч рублей. Мне показалось, что это дорого, и я решил все сделать сам.

У меня уже был подобный опыт: я купил эту комнату без помощи риелтора, как и квартиру в ипотеку. Кроме того, я никуда не торопился. Если бы мне нужно было срочно продать эту комнату, я бы воспользовался услугами агентства.

Предпродажная подготовка

Я заранее вывез из комнаты всю мебель и утварь, чтобы она казалась просторнее. Сделал хорошие фотографии и в январе 2019 года разместил объявление о продаже на разных интернет-площадках: «Авито», «Из рук в руки» и «Циане». За объявления я ничего дополнительно не платил.

Поиск покупателя

Я живу в другом районе города, и мне было неудобно каждый раз срываться на показ комнаты потенциальным покупателям. Поэтому я установил два дня в неделю для таких встреч — когда покупатели звонили, я сразу предупреждал об этом по телефону. За вечер я мог показать комнату трем-четырем потенциальным покупателям. В некоторые недели просмотров не было вовсе.

В нашем регионе комнаты часто покупают молодые семьи с детьми, у которых есть маткапитал. Мою комнату приходили смотреть именно такие семьи. За три месяца было 20 показов — и все без результата. Всех отпугивало состояние кухни и санузла: покупатели понимали, что нужно делать ремонт, а это дополнительные расходы.

В итоге покупатель нашелся только в апреле. Семью из трех человек с ребенком устраивала цена и расположение в городе: детский сад и работа мужа были недалеко. Не страшен им был и ремонт. Однако схема покупки была непростой.

Чтобы приобрести у меня недвижимость, семье сначала нужно было продать комнату, в которой они жили. Ее хотела купить женщина с ребенком на маткапитал. Мой покупатель должен был дождаться, когда пенсионный фонд зачислит деньги на его счет, и только потом уже перевести их мне.

Я изначально настаивал на безналичном расчете, чтобы ни мне, ни покупателю не пришлось ходить по городу с крупной суммой. К тому же за перевод внутри банка не нужно платить комиссию или присутствовать всем одновременно, как в случае с передачей денег через банковскую ячейку.

Мы договорились о сделке, и я временно снял объявление. Предоплату брать не стал, потому что намерения покупателей мне показались серьезными. Однако лучше все-таки брать задаток и даже заключать предварительный договор купли-продажи.

Какие документы понадобятся для сделки

Я точно знал, что потребуются уведомления от всех собственников и правоустанавливающие документы. Но не был уверен, что мне нужно разрешение органов опеки. Поэтому список всех необходимых документов я предварительно уточнил у нотариуса по телефону.

Если один из участников сделки — ребенок до 14 лет, должно быть свидетельство о рождении. Если он старше 14 лет, обязателен паспорт.

Документы

Договор купли-продажи доли квартиры

Нотариус составляет договор купли-продажи, зачитывает и разъясняет его смысл. Подписывают его продавец и покупатель.

В Т—Ж уже была статья о том, как одна девушка купила комнату через дарение. Это незаконно: такую сделку могут оспорить соседи, кредиторы продавца и даже супруг. Все схемы через дарение и дарение одного метра с последующей куплей-продажей остальной доли нужны лишь для того, чтобы сделка состоялась быстрее и продавцу не пришлось оплачивать нотариальные отказы соседей. Все остальное — сплошные минусы, которые могут привести к судебным тяжбам, потере времени, денег, сил, а главное — собственности. Я не рекомендую вам так делать.

Документы

Акт передачи недвижимого имущества

Акт нужен как продавцу, так и покупателю. В нем указывают, что покупатель принял приобретенную им недвижимость в таком виде, в каком она была на момент подписания ДКП, а также то, что у него нет претензий к продавцу. Акт приема-передачи понадобится в будущем, чтобы оформить налоговый вычет.

Для продавца подписанный передаточный акт — доказательство того, что он выполнил свою обязанность по сделке: передал недвижимость. Правильно подписывать акт, когда договор уже зарегистрирован в Росреестре, право собственности перешло к покупателю, а продавец получил деньги.

Мы подписали передаточный акт в день, когда оформили ДКП, то есть 30 июля. Мы указали это в самом договоре. Я пошел на это сознательно, поскольку знал, что деньги за комнату получу в лучшем случае только через месяц, когда пенсионный фонд переведет их моему покупателю. Все это время комната бы простаивала и мне пришлось бы платить за ЖКХ. Чтобы этого избежать, мы договорились, что с 1 августа покупатель будет жить в комнате и оплачивать все счета. Он был только за.

Документы

Правоустанавливающие документы на долю

Чтобы составить ДКП, необходимо предоставить нотариусу документы на право собственности. В большинстве случаев это свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН. С 15 июля 2016 года свидетельство не выдают. Теперь вместо него можно предъявить выписку из ЕГРН.

Когда сделка состоялась, документ о праве собственности возвращают продавцу. Сдавать в Росреестр или уничтожать его не нужно.

Документы

Уведомления сособственников о намерении продажи

Я заранее рассказал сособственникам, что хочу продать долю, и надеялся, что семья из комнаты № 3 согласится на покупку. Но и они, и женщина из комнаты № 2 отказались воспользоваться своим правом. У семьи не было денег, а женщине это было не нужно.

Если сособственники не хотят приобрести долю за указанную цену, они должны официально отказаться. Сделать это можно двумя способами.

Первый вариант — прийти к нотариусу и оформить отказ от покупки. В отказе сообщается, что сособственнику известно о намерении продать часть квартиры за определенную сумму и он отказывается от преимущественного права покупки. За отказ каждого сособственника нужно заплатить 1200 Р. Этот способ быстрый, но затратный: оплачивать его будет сам продавец, поскольку он заинтересован в продаже. А еще нужно отвезти и привезти соседей к нотариусу либо оплатить им такси. Меня такой вариант не устраивал.

Второй вариант — разослать заказные письма всем сособственникам по адресам их прописки или на адрес продаваемой собственности. В письмах нужно сообщить о том, что вы намерены продать долю в квартире. Этот способ дешевле, поскольку нужно оплатить только пересылку писем.

Чтобы точно оповестить всех собственников, я проверил их количество через сервис Росреестра. Для этого нужно указать адрес собственности, свои паспортные данные, адрес электронной почты и заплатить 290 Р. Выписка придет на почту в формате ПДФ.

Уведомления нужно отправить заказным письмом с описью вложения. К каждому уведомлению составляют две описи. Их выдадут на почте при отправке писем. В описях нужно кратко изложить суть уведомления. Дальше уведомление с описью надо вложить в письмо, запечатать и отдать сотруднику почты. Другой экземпляр с описью останется у вас как подтверждение отправки.

Письмо обязательно должно быть с уведомлением о вручении. Когда оно придет адресату, он должен забрать его лично в почтовом отделении. После этого уведомление о вручении придет вам обратно.

Если адресат не заберет письмо в течение месяца, оно вернется. Вас об этом уведомят. Письмо нужно обязательно получить и не вскрывать до нотариуса. Если собственник не сходил на почту и не получил письмо, это считается его автоматическим отказом. Если сходил и получил, но в течение месяца не предпринял никаких действий, чтобы купить комнату, это тоже отказ.

Будьте внимательны, если среди сособственников есть несовершеннолетние дети. Если это их единственное жилье, то почтовым уведомлением или посещением нотариуса не обойтись. Нужно идти в орган опеки и брать документ, подтверждающий, что эта сделка не ущемляет права ребенка. Если у него в собственности есть другое жилье, можно отправить почтовое уведомление без специального разрешения органа опеки. Так мне объяснил этот нюанс нотариус.

Документы

Постановление органов опеки

Если в сделке участвует несовершеннолетний, нужно получить официальное разрешение от органов опеки. Оно необходимо для того, чтобы не ухудшить положение ребенка и не оставить его без жилья.

Документы

Согласие супруги на продажу общего имущества

Эта услуга у нотариуса в нашем регионе стоит 1200 Р. Я привел супругу к специалисту, который был ближе всего к нашему месту жительства. В порядке общей очереди мы подождали всего 20 минут. У нас потребовали паспорта, свидетельство о браке и документы на продаваемую собственность. В течение 30 минут согласие было готово.

Документы

Справки из УК

Понадобится справка из УК об отсутствии задолженности по коммунальным платежам и выписка из домовой книги. Покупатель должен передать собственность без долгов и пеней по коммунальным платежам, если иное не оговорено в договоре купли-продажи. Эту справку я взял в УК. Ее выдают бесплатно и в любом количестве. Я взял два экземпляра: один отдал покупателю, другой оставил себе на всякий случай.

Если бы у меня была задолженность за ЖКХ, то такую справку мне бы не дали. А если оплатить все долги в день обращения за справкой, то сотрудник УК потребует чеки.

Выписка из домовой книги представляет список жильцов, которые прописаны в этом жилом помещении, и собственников с указанием количества долей. Также в документе отражается запись, когда собственник или другие жители выписались из квартиры.

Выписку из домовой книги я взял тоже в день обращения в УК. Потребовался только паспорт.

Документы

Чек об оплате госпошлины

Реквизиты для оплаты пошлины лучше уточнить в том МФЦ, куда вы будете относить документы. Госпошлину делят соразмерно количеству собственников: если он один, то заплатит 2000 Р, если двое, то по 1000 Р каждый.

Оплачивать нужно отдельными квитанциями. За несовершеннолетних до 14 лет платит один из родителей.

Документы

Выписка по счету, куда должны поступить деньги

Я попросил нотариуса вписать в ДКП реквизиты банковского счета, куда должны поступить деньги. Реквизиты распечатают бесплатно на обычном листе в любом подразделении банка, где открыт счет.

Документы

Оценка недвижимости

Кадастровая стоимость нашей доли — 948 993 Р, поэтому мне пришлось бы заплатить за услуги нотариуса 11 245 Р. Но по отчету оценщика доля стоила 435 000 Р. В итоге нотариусу я заплатил 8675 Р.

Отчет об оценке стоимости жилья составляют специальные организации, имеющие на это лицензию. В каждом городе можно найти несколько фирм, которые могут это сделать за пару дней. Средняя стоимость оценки в Ярославле — от 2000 до 5000 Р. Я сделал оценку за 2000 Р и сэкономил на услугах нотариуса 570 Р.

Оценщик ко мне не приезжал: я отправил ему необходимые фотографии всей квартиры, за исключением комнат других жильцов.

Подготовка к сделке у нотариуса

После того как все документы собраны, необходимо отнести их к нотариусу на проверку. Специалиста можно выбрать где угодно: привязки к району, где находится жилье, нет.

К нотариусу придется прийти дважды: в первый раз — чтобы сдать на проверку документы, во второй — уже на сделку. У нотариусов постоянные очереди, поэтому лучше записаться на определенное время. Прийти на проверку нужно всем участникам сделки. Нотариус уточнит необходимую информацию и примет копии документов, а также установит дату сделки по согласованию с продавцом и покупателем.

На проверку в среднем уходит до двух недель. В это время нотариус готовит проект ДКП, запрашивает сведения о собственниках жилого помещения, проверяет полноту представленных сведений и есть ли обременения на эту недвижимость. Если возникнут дополнительные вопросы, нотариус обязательно свяжется по телефону для уточнения.

Я пришел на проверку 18 июля 2019 года вместе с покупателем и документами. Сделку назначили на 30 июля.

Сделка

На сделку в среднем отводят около часа. Нотариус удостоверяет, что пришли все участники, и читает вслух проект договора купли-продажи. Если участники сделки желают его дополнить какой-либо информацией, то заявляют об этом. Нотариус должен дать ответы на все возникшие у покупателя и продавца вопросы и разъяснить нормы законодательства.

Поскольку мой покупатель должен был оплатить комнату деньгами от другой сделки, которые перечислял с задержкой пенсионный фонд, это было очень важное условие. Так я был уверен, что точно получу деньги.

При обременении жилье переходит в собственность к покупателю, но он не может его продать или подарить. Если бы он не рассчитался со мной в установленный срок, то эту сделку можно было бы оспорить в суде, чтобы вернуть себе право собственности и дополнительно потребовать возмещения всех связанных со сделкой расходов.

Я должен был снять обременение, когда деньги придут на счет. Для этого нужно было подать заявление в Росреестр. Мы договорились, что до 10 октября 2019 года деньги поступят мне на счет, и указали это в ДКП в пункте «Порядок расчетов».

После того как продавец и покупатель одобрят текст ДКП, нотариус готовит три экземпляра договора и сшивает каждый. Продавец и покупатель получают по экземпляру, еще один остается у нотариуса.

Регистрация права собственности

Для этого мне потребовались:

1. Заявление на регистрацию — его заполняют в МФЦ.
2. Заявление об обременении — его указывают в заявлении на регистрацию.
3. Все экземпляры договора купли-продажи.
4. Акт приема-передачи.
5. Чек об оплате госпошлины.

30 июля 2019 года мы с покупателем совершили сделку. В этот же день отдали документы на регистрацию в Росреестр. Через семь дней в МФЦ нам вернули ДКП с передаточными актами. На оборотной стороне договора регистратор Росреестра поставил штампы о государственной регистрации права долевой собственности и государственной регистрации ипотеки в силу закона.

Покупатель стал собственником комнаты и получил в подтверждение выписку из ЕГРН, а я стал ждать перевода денег.

В результате с момента, как я решил продать комнату, и до момента, как я получил деньги, прошло почти 10 месяцев. Я сэкономил 30 000 Р на риелторе, 4460 Р на нотариальных отказах от преимущественного права сделки и 570 Р на нотариусе. Но при этом с января по август я платил за коммунальные услуги в среднем по 3000 Р, то есть потратил примерно 24 000 Р.

Как продать комнату в коммуналке самостоятельно

1. Определитесь, кто будет заниматься продажей: вы или риелтор. Риелтору придется заплатить, зато можно сэкономить свое время и продать комнату намного быстрее.
2. Сделайте фотографии собственности и разместите их на разных площадках объявлений. Готовьтесь к тому, что, помимо покупателей, постоянно будут звонить риелторы и предлагать свои услуги.
3. Уведомите ваших сособственников о намерении продать недвижимость. Можно сделать это через нотариуса, но если собственников много, выйдет дорого. Самый дешевый способ — самостоятельно разослать письма с уведомлением о вручении.
4. Оплатите все долги по коммунальным платежам и возьмите справку об отсутствии задолженности. Это понадобится для сделки. Если покупали комнату в браке, не забудьте оформить у нотариуса согласие супруга или супруги на продажу.
5. Выберите нотариуса и отдайте все документы по сделке ему на проверку. Чтобы уменьшить стоимость его услуг, можно провести оценку недвижимости.