Наш дом построили в 1979 году, и в нем ни разу не было капитального ремонта. Управляющая компания разве что стены иногда красит.
Я слышал о постановлении правительства от 13 августа 2006 года № 491. В нем говорится, что собственники вправе самостоятельно ремонтировать общее имущество или привлекать для этого подрядчиков. Расскажите, как это работает и что для этого нужно сделать.
Денис, вы можете не ждать инициативы от управляющей компании, хотя совсем без ее участия не обойтись. Но УК — это не та структура, с которой нужно общаться насчет капремонта. Такие работы организуют фонды капремонта в каждом регионе.
Расскажу, как взаимодействовать с фондом, как он формирует планы ремонтов и как изменить эти планы, если вашему дому капремонт нужен раньше.
Все, что нужно знать о недвижимости
Лучшие статьи о том, как покупать, продавать, снимать и обустраивать жилье — в вашей почте по вторникам. Бесплатно
Откуда берутся деньги на капремонт
Жильцы ежемесячно платят за капремонт определенные суммы. Обычно в квитанциях есть специальная строка «Взносы на капитальный ремонт». Но в некоторых регионах от фонда капремонта приходят отдельные платежки.
Суммы в разных регионах разные: например, в Москве с 1 января 2023 года — 24,09 Р за м², а в Рязанской области в 2023 году останется прежняя оплата — 11,65 Р за м².
Капремонт нельзя путать с текущим ремонтом, который в платежках часто обозначен строкой «Содержание и ремонт жилья».
К капитальному ремонту относятся такие виды работ:
- Ремонт инженерных систем: электро-, тепло-, газо-, водоснабжения и водоотведения. Это, например, замена старых металлических труб на пластиковые на общем стояке.
- Ремонт, замена, модернизация лифтов, ремонт лифтовых шахт, машинных и блочных помещений.
- Ремонт крыши.
- Ремонт подвалов.
- Ремонт фасада.
- Ремонт фундамента.
Местные власти могут принять отдельный нормативный акт и включить в капремонт утепление фасада, устройство выходов на кровлю, установку общедомовых счетчиков, замену или восстановление несущих конструкций и другие работы.
К текущему же ремонту относится, например, покраска стен, о которой вы сказали, замена окон в подъезде, ремонт мусоропровода или детской горки во дворе. То есть это любые мелкие работы, к которым в большинстве случаев не нужно привлекать подрядчиков и спецтехнику.
За все виды капремонта отвечает фонд капремонта, эти работы финансируются из взносов. За текущий ремонт отвечает управляющая компания, которой жильцы тоже платят деньги именно на эти цели. Бесполезно требовать от УК заменить старый лифт, а от фонда капремонта — покрасить почтовые ящики. Каждый отвечает за свое.
Как можно копить деньги на капремонт
Мы уже сказали, что жильцы платят взносы на капремонт по квитанциям. При этом есть два способа перечислять и хранить деньги.
В фонде капремонта у регионального оператора. Это «общий котел» всех домов региона, которые выбрали такой способ хранить деньги. Он действует по умолчанию, то есть если жильцы дома не провели собрание и не выбрали другой способ, то дом копит деньги на капремонт на счете фонда.
Фонд собирает средства и оценивает их объем. В домах капремонт делают по графику, который закрепили в региональной программе капитального ремонта и утвердили в правительстве региона. Программу актуализируют не реже чем один раз в год.
К примеру, в регионе 20 тысяч многоквартирных домов, которые отчисляют средства в фонд. Ежегодно фонд собирает взносов на 100 млн рублей, но, чтобы отремонтировать все 20 тысяч домов, нужно не менее 10 млрд. Поэтому составляют план капремонта на много лет вперед, где расписано, что, когда и в каком доме будут ремонтировать.
Ваш дом может быть совсем близко по срокам в этом плане. А возможно, нужный вам вид ремонта запланирован на 2030 год. Тогда до этого года жильцы вашего дома фактически будут финансировать капремонты в других домах. В то же время, если в 2030 году взносов с вашего дома не будет хватать на капремонт, фонд также доберет деньги с других домов.
На спецсчете. Специальный счет — это копилка одного конкретного дома. Деньги принадлежат собственникам этого дома, и их не могут потратить на другие дома.
Жильцы на общем собрании выбирают владельца счета — обычно это представитель УК или ТСЖ. Владелец открывает счет в банке, на котором копятся деньги на капремонт. О том, что появился спецсчет, уведомляют фонд капремонта.
Жильцы могут в любой момент начать капремонт, но для этого им нужно накопить нужную сумму. Добрать деньги за счет других домов уже не получится, поэтому если их не хватает, то придется или еще копить, или брать кредит.
Считается, что старым домам, где мало квартир и много неплательщиков, лучше копить деньги в фонде, а новым, где с собираемостью дела лучше, а необходимость в больших ремонтах настанет еще не скоро, — на спецсчете.
Узнать, каким способом копят деньги на капремонт в вашем доме, можно на сайте «Реформа ЖКХ». Для этого введите свой адрес в строку поиска на главной странице. Затем нажмите на адрес дома и перейдите во вкладку «Паспорт». Там появятся сведения о доме, в том числе способ, как ваш дом копит на капремонт.
Как начать капремонт, если дом копит деньги на спецсчете
Чтобы начать капремонт из денег на спецсчете, нужно провести общее собрание собственников. Его могут инициировать жильцы или даже один жилец, управляющая компания или ТСЖ. Лучше действовать через УК, потому что для капремонта потребуется составить перечень работ и посчитать их стоимость. Это нетривиальная задача, если вы не строитель.
УК или ТСЖ за шесть месяцев до того года, когда планируется провести капитальный ремонт, представляет собственникам предложения: срок начала, перечень и объем работ, стоимость, источник финансирования.
Собственникам дают три месяца, чтобы провести собрание и решить, делать капремонт или нет.
На собрании утверждают:
- Перечень работ.
- Предельно допустимую стоимость работ.
- Сроки.
- Источники финансирования.
- Фамилии жильца или жильцов, которые будут участвовать в приемке работ и подписывать акты.
Если собственники выбрали для управления УК или ТСЖ, они не могут самостоятельно провести капремонт. Судя по вашему вопросу, вы тоже не можете самостоятельно нанять подрядчиков и начать делать капремонт, поскольку собственники вашего дома передали эти полномочия управляющей компании. То есть вам необходимо провести общее собрание собственников и сделать капитальный ремонт через УК.
Бывает еще непосредственное управление домом. Оно разрешено только для домов, где меньше 12 квартир, — часто это двухэтажные дома советской постройки в отдаленных населенных пунктах, где в принципе нет УК. Жильцы управляют таким домом сами: нанимают дворника или гребут снег по очереди, договариваются с соседями, кто и когда меняет трубы.
При непосредственном управлении жители могут сами нанять подрядчика и заплатить ему за капремонт со спецсчета.
Однако собственники домов, которыми управляет УК, могут помочь капремонту дополнительными деньгами. Если на ремонт не хватает, любой из жильцов может перевести любую сумму на спецсчет — обычным банковским переводом.
Как провести собрание о капремонте, если есть спецсчет, но УК бездействует
Жильцы могут сами провести собрание о капремонте, если есть спецсчет. Вот что для этого нужно.
Выяснить, сколько денег на спецсчете. Для этого необходимо сделать запрос в фонд капремонта или банк, в котором находится счет. Потребуется приложить документы, которые подтверждают право собственности на жилье. Заодно можно узнать, сколько долгов по взносам на капремонты, были ли списания со счета на ремонты, о которых вы, возможно, не знаете.
Подготовиться к собранию, если уверены, что денег хватит. Для этого нужно сообщить другим собственникам о собрании за 10 дней. Придется каждому отправить заказное письмо с уведомлением или просто пройти по квартирам и вручить всем уведомление о проведении собрания под подпись.
Кроме того, следует разместить объявление о собрании на видных местах, например на досках объявлений. В уведомлении указывают, кто инициатор собрания, дату и место, повестку, порядок ознакомления с материалами, которые будут обсуждаться, и адрес, где с материалами можно ознакомиться.
Проведите собрание и решите, надо делать капремонт или нет. Чтобы начать ремонт, нужно набрать не менее ⅔ голосов собственников жилого дома. Протокол собрания надо отправить в УК, лучше заказным письмом. В протоколе указывают, что подлежит ремонту, источник и сумму финансирования. В случае со спецсчетом УК может выполнить капремонт самостоятельно, если у нее есть нужные специалисты. Если их нет, она привлечет подрядчиков.
Как собственники, жильцы вправе самостоятельно совершать действия по содержанию и ремонту общего имущества или привлекать иных лиц для оказания услуг и выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества с учетом выбранного способа управления многоквартирным домом. Здесь важна фраза «с учетом выбранного способа управления».
Как начать капремонт, если дом копит деньги на счете фонда
Если капремонт в вашем доме запланирован на ближайшее время в региональной программе фонда, ничего делать не нужно. Фонд и УК сами договорятся об организации работ.
Ключевой вопрос: как приблизить срок капремонта, если в региональной программе он слишком далеко? Есть несколько способов.
Первый способ — перестать копить деньги в фонде и открыть спецсчет. Это решают на общем собрании. Решение собрания в течение пяти дней отправляют региональному оператору. Через год оно вступит в силу.
В течение пяти дней после вступления решения собрания в силу фонд вычислит, сколько денег накопил дом, и переведет эту сумму на спецсчет. Владельцу счета дадут документы о перечислениях и долгах. Деньги со счета можно тратить сразу же. Главное, чтобы их было достаточно для капремонта.
Второй способ — добиваться, чтобы сроки капремонта в региональной программе перенесли. Для этого потребуется сделать техническое заключение, провести собрание жильцов, привлечь фонд капремонта и местные власти. Вот как выглядит процедура по шагам.
Оформите техническое заключение о том, что необходим капремонт. Фактически это акт технической экспертизы — ее может заказать и оплатить управляющая компания или ТСЖ. В заключении нужно указать перечень нужных работ и их стоимость.
Запросите у фонда справку о сумме. Из нее вы узнаете, сколько денег накопил ваш дом в «общем котле». Если денег меньше, чем половина цены капремонта, придется просить дополнительные взносы с жильцов, брать кредит или отказываться от капремонта, пока деньги не накопятся.
Проведите общее собрание. На нем нужно принять решение о проведении капитального ремонта в более ранний срок, чем предусмотрено региональной программой. Нужно не менее ⅔ голосов.
Напишите заявление в местную администрацию. Заявление должны подписать не менее 10% от всего числа собственников в доме. Еще такое заявление может оформить и отправить УК или ТСЖ.
Если нет хотя бы половины денег на капремонт, в протоколе общего собрания нужно указать, откуда и когда вы их возьмете. Если среди жильцов есть желающий вложить свои личные средства, надо указать его данные и сумму, которую он хочет пожертвовать. Если источник денег и срок будут не определены, в переносе капремонта откажут. К заявлению прикладывают техническое заключение и любые другие документы.
Все эти действия не гарантируют, что фонд капремонта перенесет срок работ в вашем доме. Фонд будет ориентироваться на срочность ремонтов в других домах, объем финансирования, учитывать прогноз задолженности по взносам в целом в регионе и многие другие параметры.
Что в итоге
На капремонт можно копить двумя способами: на счете фонда капремонта и специальном счете.
Сроки капремонта устанавливаются заранее. Их закрепляют в региональной программе капитального ремонта и утверждают в правительстве региона.
Проще всего перенести сроки, если вы копите на специальном счете. Тогда сами собственники могут решить, когда им начать капремонт.
Если копите на счете регионального оператора, то можно попробовать написать заявление о переносе сроков. Но шансов в этом случае меньше.
КонсультантПлюс: примечание.
До 01.01.2024 ст. 168 в части необходимости утверждения региональной программы не применяется до 01.01.2028 на территориях ДНР, ЛНР, Запорожской и Херсонской областей (Постановление Правительства РФ от 07.03.2023 N 360).
Перспективы и риски споров в суде общей юрисдикции. Ситуации, связанные со ст. 168 ЖК РФ
— Организация, ответственная за проведение капитального ремонта, хочет обязать собственника (нанимателя) предоставить доступ в помещение для проведения работ по капитальному ремонту
— Организация, ответственная за проведение капитального ремонта, хочет взыскать с собственника задолженность по взносам на капитальный ремонт
— Собственник или лицо, действующее в его интересах, хочет признать незаконным начисление взносов на капитальный ремонт
— Собственник (наниматель) или лицо, действующее в его интересах, хочет обязать организацию, ответственную за проведение капитального ремонта, устранить недостатки, допущенные при проведении капитального ремонта
1. Региональной программой капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах определяются предельные сроки проведения собственниками помещений в таких домах и (или) региональным оператором капитального ремонта многоквартирных домов. Региональная программа капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах утверждается высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации в целях планирования и организации проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, планирования предоставления государственной поддержки, муниципальной поддержки на проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах за счет средств бюджета субъекта Российской Федерации, местных бюджетов (далее — государственная поддержка, муниципальная поддержка капитального ремонта), контроля своевременности проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах собственниками помещений в таких домах, региональным оператором.
(в ред. Федеральных законов от 28.12.2013 N 417-ФЗ, от 29.06.2015 N 176-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
2. Региональная программа капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах (далее — региональная программа капитального ремонта) формируется на срок, необходимый для проведения капитального ремонта общего имущества во всех многоквартирных домах, расположенных на территории субъекта Российской Федерации, и включает в себя:
1) перечень всех многоквартирных домов, расположенных на территории субъекта Российской Федерации (в том числе многоквартирных домов, все помещения в которых принадлежат одному собственнику), за исключением многоквартирных домов, признанных в установленном Правительством Российской Федерации порядке аварийными и подлежащими сносу или реконструкции. В соответствии с нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации в региональную программу капитального ремонта могут не включаться многоквартирные дома, физический износ основных конструктивных элементов (крыша, стены, фундамент) которых превышает семьдесят процентов, и (или) многоквартирные дома, в которых совокупная стоимость услуг и (или) работ по капитальному ремонту конструктивных элементов и внутридомовых инженерных систем, входящих в состав общего имущества в многоквартирных домах, в расчете на один квадратный метр общей площади жилых помещений превышает стоимость, определенную нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации. При этом не позднее чем через шесть месяцев со дня утверждения региональной программы капитального ремонта или принятия решения об исключении многоквартирных домов из такой программы нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации должны быть определены порядок, сроки проведения и источники финансирования реконструкции или сноса этих домов либо иных мероприятий, предусмотренных законодательством Российской Федерации и обеспечивающих жилищные права собственников жилых помещений и нанимателей жилых помещений по договорам социального найма в этих домах. В соответствии с нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации в региональную программу капитального ремонта могут не включаться также дома, в которых имеется менее чем пять квартир. В соответствии с нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации в региональную программу капитального ремонта не включаются многоквартирные дома, в отношении которых на дату утверждения или актуализации региональной программы капитального ремонта в порядке, установленном нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, приняты решения о сносе или реконструкции. В соответствии с нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации в региональную программу капитального ремонта не включаются многоквартирные дома, расположенные на территориях населенных пунктов, признанных закрывающимися на основании решений органов государственной власти субъекта Российской Федерации по согласованию с Правительством Российской Федерации (далее — закрывающиеся населенные пункты). Исключение таких многоквартирных домов из региональной программы капитального ремонта осуществляется на дату ее актуализации в связи с принятием решения о закрытии населенного пункта;
(в ред. Федеральных законов от 29.06.2015 N 176-ФЗ, от 28.11.2018 N 434-ФЗ, от 06.02.2020 N 13-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
2) перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирных домах;
3) плановый период проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах по каждому виду услуг и (или) работ с учетом необходимости оказания услуг и (или) выполнения работ, предусмотренных пунктом 1 части 1 статьи 166 настоящего Кодекса, одновременно в отношении двух и более внутридомовых инженерных систем в многоквартирном доме, определяемой нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, при этом указанный срок может определяться указанием на календарный год или не превышающий трех календарных лет период, в течение которых должен быть проведен такой ремонт;
(в ред. Федеральных законов от 29.06.2015 N 176-ФЗ, от 29.07.2017 N 257-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
4) иные сведения, подлежащие включению в региональную программу капитального ремонта в соответствии с нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации.
3. Очередность проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах определяется в региональной программе капитального ремонта исходя из критериев, которые установлены законом субъекта Российской Федерации и могут быть дифференцированы по муниципальным образованиям.
(в ред. Федеральных законов от 28.12.2013 N 417-ФЗ, от 20.12.2017 N 399-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
3.1. Региональной программой капитального ремонта в приоритетном порядке могут быть предусмотрены работы по ремонту внутридомовых инженерных систем газоснабжения, ремонту, замене, модернизации лифтов, ремонту лифтовых шахт, машинных и блочных помещений.
(часть 3.1 введена Федеральным законом от 20.12.2017 N 399-ФЗ; в ред. Федерального закона от 28.11.2018 N 434-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
4. Внесение в региональную программу капитального ремонта при ее актуализации изменений, предусматривающих перенос установленного срока капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме на более поздний период, сокращение перечня планируемых видов услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, осуществляется при наличии соответствующего решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением случая, если:
(в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 355-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
1) сокращение перечня планируемых видов услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме обусловлено отсутствием конструктивных элементов, в отношении которых должен быть проведен капитальный ремонт;
2) запланированный вид услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме был проведен ранее и при этом в порядке установления необходимости проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме определено, что повторные оказание таких услуг и (или) выполнение таких работ в срок, установленный региональной программой капитального ремонта, не требуются;
3) изменение способа формирования фонда капитального ремонта произошло по основаниям, предусмотренным частью 7 статьи 189 настоящего Кодекса. Срок проведения капитального ремонта в этом случае определяется в порядке установления необходимости проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме;
4) в порядке, установленном нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, определена невозможность оказания услуг и (или) выполнения работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме (в том числе завершения ранее начатых оказания услуг и (или) выполнения работ) в связи с воспрепятствованием таким оказанию услуг и (или) выполнению работ собственниками помещений в многоквартирном доме, и (или) лицом, осуществляющим управление многоквартирным домом, и (или) лицом, выполняющим работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, выразившимся в недопуске подрядной организации в помещения в многоквартирном доме и (или) к строительным конструкциям многоквартирного дома, инженерным сетям, санитарно-техническому, электрическому, механическому и иному оборудованию многоквартирного дома;
(п. 4 введен Федеральным законом от 29.07.2017 N 257-ФЗ)
5) внесение в региональную программу капитального ремонта изменений обусловлено изменением сроков проведения работ по ремонту внутридомовых инженерных систем газоснабжения, ремонту, замене, модернизации лифтов, ремонту лифтовых шахт, машинных и блочных помещений.
(п. 5 введен Федеральным законом от 20.12.2017 N 399-ФЗ; в ред. Федерального закона от 28.11.2018 N 434-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
(часть 4 в ред. Федерального закона от 29.06.2015 N 176-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
4.1. Решения о внесении изменений в региональную программу капитального ремонта принимаются в соответствии с методическими рекомендациями, утвержденными федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства.
(часть 4.1 введена Федеральным законом от 29.06.2015 N 176-ФЗ)
4.2. Изменения в региональную программу капитального ремонта по основанию, предусмотренному пунктом 4 части 4 настоящей статьи, должны предусматривать плановый период оказания услуг и (или) выполнения работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме (в том числе завершения ранее начатых оказания услуг и (или) выполнения работ) после устранения соответствующих обстоятельств. Сокращение перечня планируемых видов услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме по основанию, предусмотренному пунктом 4 части 4 настоящей статьи, не допускается.
(часть 4.2 введена Федеральным законом от 29.07.2017 N 257-ФЗ)
5. Региональная программа капитального ремонта подлежит актуализации не реже чем один раз в год.
6. Порядок подготовки и утверждения региональных программ капитального ремонта, требования к таким программам, порядок предоставления органами местного самоуправления сведений, необходимых для подготовки таких программ, устанавливаются законом субъекта Российской Федерации в соответствии с настоящим Кодексом.
(часть 6 в ред. Федерального закона от 28.12.2013 N 417-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
7. В целях реализации региональной программы капитального ремонта, конкретизации сроков проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, уточнения планируемых видов услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирных домах, определения видов и объема государственной поддержки, муниципальной поддержки капитального ремонта органы государственной власти субъекта Российской Федерации обязаны утверждать краткосрочные планы реализации региональной программы капитального ремонта в порядке, установленном нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, сроком на три года с распределением по годам в пределах указанного срока. При внесении изменений в краткосрочный план реализации программы капитального ремонта по основаниям, предусмотренным частью 4 настоящей статьи, согласование с собственниками помещений в многоквартирном доме не требуется. Органы местного самоуправления обязаны утверждать краткосрочные планы реализации региональной программы капитального ремонта в случае, если это предусмотрено нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, в порядке, установленном этим нормативным правовым актом.
(в ред. Федеральных законов от 29.06.2015 N 176-ФЗ, от 29.07.2017 N 257-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
7.1. Краткосрочные планы реализации региональной программы формируются исходя из принципов:
1) использования на цели капитального ремонта остатков средств на счете, счетах регионального оператора, не использованных в предшествующем году, и прогнозируемого объема поступлений взносов на капитальный ремонт в текущем году с учетом требований, установленных статьей 185 настоящего Кодекса;
2) необходимости корректировки объема работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирных домах исходя из фактического уровня собираемости средств на капитальный ремонт на счете, счетах регионального оператора;
3) актуализации в связи с проведением в порядке, предусмотренном частью 6 статьи 189 настоящего Кодекса, капитального ремонта многоквартирного дома в объеме, необходимом для ликвидации последствий аварии, иной чрезвычайной ситуации природного или техногенного характера.
(п. 3 введен Федеральным законом от 29.07.2017 N 257-ФЗ)
(часть 7.1 в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 355-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
8. Региональная программа капитального ремонта и краткосрочные планы реализации региональной программы капитального ремонта подлежат размещению в системе органом государственной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления, утвердившими программу или соответствующий краткосрочный план, в порядке и в сроки, которые определены федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере информационных технологий, совместно с федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства, если иной срок размещения в системе указанной информации не установлен федеральным законом.
(часть 8 введена Федеральным законом от 21.07.2014 N 263-ФЗ; в ред. Федеральных законов от 29.06.2015 N 176-ФЗ, от 28.12.2016 N 469-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
В этой статье мы расскажем о порядке проведения капитального ремонта. Для начала вы узнаете, чем капитальный ремонт отличается от текущего. Кроме того, мы расскажем, какими законодательными актами регулируется капремонт, как он финансируется и кто контролирует ход работ.
Чем капитальный ремонт отличается от текущего
Текущий и капитальный ремонт – это два вида ремонта, которые отличаются способами финансирования и перечнем видов работ. Текущий ремонт проводит организация, которая обслуживает ваш дом. Оплачивается он за счёт средств, собираемых на содержание общего имущества дома. Для капитального ремонта в течение нескольких лет формируется фонд. Капремонт финансируется из средств этого фонда. Кроме того, дом может получить субсидии из федерального или регионального бюджета.
Что касается работ, то текущий ремонт носит предупредительный характер. Согласно Правилам обслуживания общего имущества МКД, управляющая организация должна проводить осмотры помещений и на их основе составлять план работ по текущему ремонту. Во время капремонта комплексно восстанавливаются или заменяются внутридомовые инженерные сети, лифты, проводятся восстановительные работы на фасаде и кровле здания.
Законодательные акты, регулирующие порядок проведения капитального ремонта
Определение капитального ремонта дано в статье 166 Жилищного кодекса РФ. Эта же статья устанавливает правила проведения капремонта. Статья 154 Жилищного кодекса РФ описывает, какие платежи включаются в плату за жилое помещение. Взносы на капремонт – входят в структуру платежа за жилые помещения. Статья 158 ЖК РФ уточняет, что взносы на капремонт обязаны платить и владельцы нежилых помещений.
Многоквартирный дом может получить финподдержку от госкорпорации «Фонд содействия развитию ЖКХ». Для получения денег нужно обратиться в соответствующие региональные органы власти. Далее, в Фонд поступит заявка от имени вашего региона. Если будут выделены средства, то их можно будет потратить на оплату процентов по кредиту на проведение капремонта, а также на оплату работ по повышению энергоэффективности дома (в рамках капремонта). Максимальный размер субсидий составляет 5 миллионов рублей на один МКД. Правила предоставления такого рода субсидий устанавливает постановление Правительства РФ от 17.01.2017 №18. Конечно, это довольно сложная процедура. В 2017 году такого рода поддержку получили только 27 домов по всей России. Депутаты Госдумы РФ уже предлагали упростить процедуру получения финподдержки на капремонт. Однако соответствующий законопроект ещё не принят.
Способ формирования фонда капитального ремонта
Жители многоквартирных домов не могут отказаться от оплаты взносов на капремонт, так как это их обязанность в силу прямого указания закона. Однако они могут решить, каким способом будут накапливаться средства для проведения капитального ремонта. Вариантов здесь два: спецсчёт многоквартирного дома в банке или формирование фонда капремонта на счёте регионального оператора капремонта. По умолчанию взносы поступают на счёт регионального оператора. Спецсчётом владеет организация, обслуживающая многоквартирный дом (УО, ТСЖ или ЖСК). И сбором средств, при наличии спецсчёта, также занимается УО, ТСЖ или ЖСК, которая обслуживает МКД, капремонт в этом случае включается отдельной строкой в квитанцию за управление и обслуживание общего имущества МКД. Региональный оператор капремонта – это сторонняя организация, которая выставляет отдельную квитанцию.
Заметим, что УО, ТСЖ или ЖСК не могут размещать взносы на капремонт на своих банковских счетах. Это является нарушением жилищного законодательства и чревато штрафами. Для спецсчёта необходимо выбрать банк, который удовлетворяет условиям, описанным в постановлении Правительства РФ от 24.04.2018 No497. На сегодня в РФ действуют пять банков, которые этим условиям полностью удовлетворяют: ПАО Сбербанк, Банк ГПБ (АО), Банк ВТБ (ПАО), АО «Россельхозбанк», АО «АЛЬФА-БАНК». Если владелец спецсчёта открыл его в другом банке, необходимо срочно созвать ОСС, которое решит, в какой из указанных пяти банков необходимо перевести спецсчёт.
Преимущество спецсчёта в том, что жители дома через ОСС могут принять решение о сроках капремонта. Когда фондом капремонта МКД распоряжается региональный оператор, он устанавливает и сроки проведения капремонта, а также выбирает исполнителя работ.
Мероприятия по капитальному ремонту МКД
В ходе капремонта восстанавливаются или полностью меняются внутридомовые коммуникации, которые составляют ОИ МКД. А именно: системы водоснабжения и водоотведения, разводка электросети, газовое оборудование, система теплоснабжения. Полный перечень работ по капремонту, указан в ст. 166 Жилищного кодекса РФ.
Лифты подлежат замене, если они используются более 25 лет. Если лифт установлен менее 25 лет назад, то проводится ремонт кабины и подъёмного оборудования. При необходимости ремонтируются и шахты лифта.
Капремонт кровли предполагает замену кровельного покрытия, ремонт или замену несущей конструкции кровли, восстановление теплоизоляции и водонепроницаемости крыши, при необходимости кровлю красят.
Фундамент ремонтируется с учётом расположения несущих конструкций первого этажа и схемы инженерных сетей. Во время капитального ремонта капремонта фасада МКД восстанавливают герметичность швов, штукатурку и облицовочную плитку, меняют отливы и водосточные трубы.
В приказе Минстроя РФ от 15.02.2017 №98/пр перечисляются виды работ по капитальному ремонту, которые позволяют увеличить энергоэффективность МКД. В этот перечень входят работы по герметизации межпанельных швов, трещин и дополнительной теплоизоляции стен дома. Кроме того, в приказе рекомендуется установить общедомовые приборы учёта потребления коммунальных ресурсов, модернизировать теплоузлы, установив тепловые пункты. По части электрической энергии Приказ предлагает установить в подъездах светодиодные лампы и ОДПУ для предотвращения безучётного потребления электроэнергии.
Кто контролирует проведение капремонта
Если в вашем доме деньги на капитальный ремонт накапливаются на спецсчёте регионального оператора, то и контролировать все работы должен регоператор. Ведь согласно статье 180 Жилищного кодекса РФ, в этом случае регоператор должен стать заказчиком капитального ремонта. В ситуации, когда у вашего дома есть спецсчёт, на который перечисляются средства на капремонт, то все претензии к качеству надо адресовать управляющей компании, ТСЖ или ЖСК. То есть той организации, которая обслуживает ваш дом.
Выводы
- Капремонт – это отдельный вид деятельности по обслуживанию МКД, который финансируется за счёт средств фонда капитального ремонта дома.
- Фонд капремонта МКД формируется одним из способов, выбранных собственниками: накопление средств на спецсчёте МКД или на счёте регионального оператора капремонта.
- Виды работ, которые проводятся в рамках капремонта определяет жилищный кодекс РФ и ряд законодательных актов.
- Качество работ в ходе капитального ремонта контролирует региональный фонд капремонта или управляющая компания, в зависимости от выбранного способа накопления средств на капремонт.
Подпишитесь на рассылку
Еженедельно получайте новости сферы ЖКХ, советы по управлению МКД и заполнению ГИС ЖКХ.
Выберите почту, на которую вам удобно получать рассылку, присоединяйтесь к 78 291 подписчику