Как составить предмет соглашения

Что такое существенные условия договора

Существенные услугия договора — это необходимые и достаточные условия для его заключения. Таким условием всегда является предмет договора, срок договора, место исполнения договора.

• Также это условия, которые названы в правовых актах как существенные или необходимые (обязательные) для договоров данного вида. Например, для договора страхования таким является условие о страховом случае.
• Существенным будет и условие, которое надо согласовать по заявлению одной из сторон. Без существенных условий договор является незаключенным. Однако он будет действовать, если стороны его исполняют (п. п. 1, 3 ст. 432 ГК РФ).

Учитывая, что понятие «существенные условия договора» в нормативной базе отсутствует, и принимая во внимание, что существенными условиями являются условия, которые названы, как необходимые.

Справочно:

• Что такое договор.
• Правовой анализ договоров.
• Что такое предмет договора.
• Что такое расторжение договора.

Обязательные условия договора

Прежде всего любой договор (контракт) должен содержать соглашение сторон по всем существенным условиям. К их числу относятся условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (п. 1 ст. 432 ГК РФ).

Предмет договора

Предмет является существенным условием любого гражданско-правового договора и должен быть согласован (п. 1 ст. 432 ГК РФ). Под предметом обычно понимаются основные действия сторон, которые определяют цель заключения договора. Например, передача имущества, выполнение работ, оказание услуг и получение платы за это. Такие действия обычно совершаются в отношении определенного объекта (имущества), который в этом случае является объектом договора.

В некоторых договорах объект является и предметом договора, например передаваемое недвижимое имущество в договоре купли-продажи недвижимости (статья 554 ГК РФ).

На практике разграничение на предмет и объект принципиального значения не имеет, потому что в договоре они обычно указываются вместе и одно без другого не существует.

Как согласовать предмет договора

Для согласования предмета договора рекомендуем максимально точно описать объект и основные действия сторон (обязательства), на которые направлен договор. Для этого укажите:

1. данные об объекте, то есть об имуществе, которое, например, передается в собственность (по договору поставки или др.), в пользование (по договору аренды или др.) или создается в результате выполнения работ по договору подряда. Укажите наименование и индивидуальные характеристики объекта.
   Универсального перечня данных об объекте нет. При их определении учитывайте нормы, которые регулируют конкретный вид договора, и специфику объекта.
   Обратите внимание, что без указания сведений об объекте условие о нем будет считаться несогласованным, а договор — незаключенным. Например, если в договоре аренды вы не указали данные, позволяющие определенно установить объект аренды, договор не считается заключенным (п. 3 ст. 607 ГК РФ).
   Важно помнить, что ненадлежащее согласование объекта можно «исцелить» фактическим исполнением договора сторонами. Например, если арендодатель передал вещь арендатору и между ними не было спора о ненадлежащем исполнении этой обязанности, договор аренды нельзя оспорить из-за ненадлежащего описания объекта (см. Позицию ВАС РФ);
2. обязательства сторон. Опишите, какие основные действия должны совершить стороны договора (например, передать имущество, выполнить работы, оказать услуги, оплатить их). Четкое согласование обязательства позволит избежать сомнений относительно того, какой именно договор заключен.

Условия, которые названы в правовых актах существенными или необходимыми для некоторых договоров

Для некоторых договоров в законе или иных правовых актах перечислены существенные условия. Например, в Гражданском кодексе РФ названы как существенные следующие условия:

• цена товара, порядок, сроки и размеры платежей — для договора о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа (п. 1 ст. 489 ГК РФ);
• объект страхования, страховой случай, размер страховой суммы, срок действия — для договора имущественного страхования (п. 1 ст. 942 ГК РФ);
• состав имущества, передаваемого в доверительное управление, наименование учредителя управления или выгодоприобретателя, размер и форма вознаграждения управляющему (если оно предусмотрено), срок действия — для договора доверительного управления имуществом (п. 1 ст. 1016 ГК РФ).

В некоторых случаях договорное условие прямо не называется существенным, но относится к обязательным и по сути является существенным. Вы можете понять, что определенное условие может быть существенным, если в законе употребляются, в частности, следующие выражения:

• «договор должен предусматривать». Например, размер арендной платы в договоре аренды здания (п. 1 ст. 654 ГК РФ);
• «в договоре должны быть указаны». Например, предмет залога, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом, в договоре залога (п. 1 ст. 339 ГК РФ).

Еще один ориентир существенности условия — если в норме указано, что без него договор не заключен.

Условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение

Если вы считаете нужным согласовать определенное условие в качестве существенного, вам следует прямо указать на необходимость достигнуть соглашения относительно него (п. 1 ст. 432 ГК РФ). Например, вам может быть важно согласовать в договоре поставки условие об упаковке и способе доставки товара или определить в договоре аренды срок аренды и цель использования объекта аренды. То же самое может сделать и ваш контрагент.

Заявить о необходимости согласовать определенное условие можно по-разному:

• направить письменное предложение контрагенту;
• зафиксировать свое заявление в протоколе разногласий;
• иным образом заявить о своем намерении в преддоговорной переписке.

Если условие не будет согласовано, можно ссылаться на незаключенность договора, но при условии, что вы не подтвердили действие такого договора (п. 3 ст. 432 ГК РФ). При этом отсутствие условия не может быть восполнено по правилам, установленным в диспозитивной норме (Постановление пленума ВС РФ №49 от 25.12.2018).

Учтите, что договор будет считаться заключенным, если сторона, которая предложила согласовать условие, откажется от своего намерения и даст понять, что не считает его существенным.

Существенные условия договора аренды

Для любого договора аренды таким условием является предмет с описанием объекта аренды.
Еще ряд условий являются существенными в силу закона для договоров аренды некоторых видов имущества. Например, для договоров аренды зданий таким условием является размер арендной платы.
Существенным будет также условие, о котором по заявлению стороны необходимо достичь соглашения.
Если существенные условия не согласованы, договор может быть признан незаключенным. Но заявлять о незаключенности вы можете лишь при условии, что сами не подтвердили действие договора, например не приняли имущество и не внесли арендную плату.

Предмет договора аренды движимого имущества

Для любого договора, в том числе и для договора аренды, существенным является условие о предмете договора (п. 1 ст. 432 ГК РФ).

Для согласования предмета, в первую очередь, укажите в договоре данные, которые позволят определенно установить имущество, передаваемое арендатору в качестве объекта аренды:

• наименование;
• индивидуальные характеристики.

Учтите, если таких данных в договоре не будет, условие об объекте считается не согласованным сторонами, а договор не считается заключенным (п. 3 ст. 607 ГК РФ).

Также для надлежащего согласования предмета включите в него права и обязанности сторон по передаче объекта аренды за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ). Это позволит избежать сомнений относительно того, что стороны заключили именно договор аренды.

Если предмет не согласован, вы вправе требовать признания договора незаключенным при условии, что сами не подтвердили действие договора (п. 3 ст. 432 ГК РФ). Вы подтвердите действие договора, если начнете его исполнять: например, примите по акту имущество от арендодателя и внесете арендную плату.

Сведения об объекте зависят от вида имущества. Далее рассмотрим особенности согласования этого условия при аренде некоторых видов движимого и недвижимого имущества.

Как согласовать объект аренды движимого имущества

Если вы передаете в аренду такое движимое имущество, как, например, оборудование, мебель, учтите, что единого порядка индивидуализации таких объектов не установлено. Поэтому рекомендуем привести в договоре характеристики имущества исходя из его отличительных свойств, например:

• марка;
• модель;
• цвет;
• идентификационный, заводской, серийный номер;
• размер;
• год изготовления и т.п.

Возьмите такие данные, например, из технического паспорта, инструкции, гарантийной документации, сертификата соответствия и других документов, прилагаемых к имуществу.

Пример формулировки условия о предмете договора аренды оборудования

Арендодатель передает за плату во временное владение и пользование, а Арендатор принимает мойку воздуха «Свежесть-LUX/2017» со следующими характеристиками:

• модель — LX15;
• цвет — черный;
• серийный номер — 2345678;
• размеры — 27 x 30 x 35 см;
• год изготовления — 2017 г.

Если вы передаете в аренду транспортное средство или самоходную машину (например, трактор), наименование (название) и индивидуальные характеристики такого объекта возьмите из его паспорта.

Пример формулировки условия о предмете договора аренды автотранспорта

Арендодатель предоставляет арендатору за плату во временное владение и пользование автомобиль без оказания услуг управления и технической эксплуатации, а арендатор обязуется принять автомобиль и уплачивать арендодателю арендную плату.

Автомобиль имеет следующие характеристики в соответствии с паспортом транспортного средства 75 АА 123456, выданным заводом-изготовителем ПАО «ВАЗ», дата выдачи 01.02.2016 (копия ПТС — Приложение N 1 к договору):

• государственный регистрационный знак С 858 ЕО 99;
• идентификационный номер (VIN) JTJHK52U801038155;
• марка, модель ТС ЛАДА Ларгус;
• наименование (тип ТС) легковой;
• год выпуска (изготовления) 2016;
• модель, N двигателя А205144;
• кузов N JTJHK52U801038155;
• цвет кузова черный;
• мощность двигателя, л. с. 105;
• рабочий объем двигателя, куб. см. 1 596.

Предмет договора аренды недвижимого имущества

Нужные для договора сведения об объекте недвижимости (наименование, индивидуальные характеристики) можно взять из выписки из ЕГРН. Копию выписки вы можете приложить к договору.

Рекомендуем получить свежую выписку при оформлении договора и ориентироваться на указанные в ней данные, даже если на объект имеются ранее выданные свидетельство о государственной регистрации права собственности и (или) документы технического учета (например, технический паспорт БТИ). Выписка содержит актуальные характеристики объекта, а также подтверждает право собственности арендодателя на объект.

Оперативно заказать ее можно в электронном виде на сайте Росреестра: https://rosreestr.ru/wps/portal/p/cc_present/EGRN_1.
Перечень индивидуальных характеристик объекта аренды зависит от вида недвижимости.

Индивидуализация объекта аренды — здания

Для индивидуализации здания включите в договор следующие данные:

• кадастровый номер;
• адрес;
• площадь (кв. м);
• назначение;
• количество этажей, в том числе подземных;
• кадастровый номер земельного участка (участков), в пределах которого расположено здание.

Пример формулировки условия о предмете договора аренды здания

Арендодатель обязуется передать Арендатору за плату во временное владение и пользование здание, расположенное по адресу: ул. Андреева, д. 7, Москва, 654321 со следующими характеристиками:

• назначение: нежилое (административное здание для размещения офисных помещений);
• кадастровый номер: 77:05:134567:321 присвоен 10.10.2017;
• площадь: 450 кв. м;
• этажность: малоэтажное здание в 4 этажа.

Здание расположено на земельном участке по адресу: ул. Андреева, д. 7, Москва, площадью 700 кв. м, кадастровый номер 77:12:101456:524 (присвоен 12.01.2017), категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: предпринимательство.

Индивидуализация объекта аренды — нежилого помещения

Если на нежилое помещение зарегистрировано право собственности, для индивидуализации такого объекта укажите в договоре:

• кадастровый номер;
• адрес;
• площадь (кв. м);
• назначение (нежилое);
• обозначение (номер) помещения на поэтажном плане;
• описание местоположения;
• номер, тип этажа, на котором расположено помещение.

Вы можете также приложить к договору технический план помещения. На графической части плана отображается местоположение помещения (ч. 4 ст. 24 Закона о государственной регистрации недвижимости).

Пример формулировки условия об объекте при аренде нежилого помещения

Объектом аренды является нежилое помещение площадью 50 (пятьдесят) кв. м, которое расположено на этаже N 1 в семиэтажном административном здании по адресу: ул. Самоцветная, д. 6, Москва.

Кадастровый номер помещения 77:04:154321:234 (копия выписки из ЕГРН от 4 августа 2017 г. — Приложение N 1 к Договору).
Расположение объекта на этаже и его границы отображены на копии технического плана помещения.

В аренду можно передать и помещение, на которое не зарегистрировано право собственности. Это возможно в ситуации, когда помещение не является самостоятельным объектом недвижимости и не отделено от всего здания строительными конструкциями (стенами, перегородками).

Для индивидуализации такого помещения укажите в договоре:

• индивидуальные характеристики здания, в котором находится помещение;
• индивидуальные характеристики помещения: описание его местоположения (с отображением границ на плане) и площадь.

Вы можете составить соответствующее описание в текстовом виде либо подготовить графическое изображение (схему, план), из которого должно быть видно, какая часть здания передана арендатору в пользование. Отобразить границы помещения (его местоположение) удобно на копии технического плана.

Индивидуализация объекта аренды — земельного участка

При передаче в аренду земельного участка приведите в договоре:

• кадастровый номер;
• описание местоположения;
• площадь (кв. м);
• адрес;
• категорию земель;
• вид разрешенного использования.

Пример формулировки условия о предмете договора аренды земельного участка

Арендодатель предоставляет за плату во временное владение и пользование, а Арендатор принимает в аренду земельный участок со следующими характеристиками:

• кадастровый номер: 55:66:010407:777, присвоен 10.02.2017;
• адрес: Московская обл., Раменский район, поселок Родники, ул. 1 Мая, влд. 1;
• площадь: 1 600 кв. м;
• категория земель: земли населенных пунктов;
• вид разрешенного использования: обеспечение сельскохозяйственного производства.

Описание местоположения земельного участка (указание его границ) содержится в Приложении N 2 к настоящему Договору.

Размер арендной платы

Условие о размере арендной платы является существенным для договоров аренды:

• здания или сооружения (п. 1 ст. 654 ГК РФ);
• земельного участка (п. 12 ст. 22 ЗК РФ).

В договоре аренды помещений также рекомендуем согласовать это условие во избежание споров о заключенности договора. Прямого указания в законе о том, что размер платы является для него существенным, нет. Но на практике, как правило, при аренде и субаренде помещений зачастую применяются положения об аренде зданий и сооружений, в том числе п. 1 ст. 654 ГК РФ.

Как согласовать размер арендной платы за здание, сооружение, помещение

Для этого установите:

• единицы измерения арендной платы (например, в рублях);
• размер арендной платы или порядок его определения (например, в виде формулы). Плата также может быть установлена за единицу площади объекта аренды (п. 3 ст. 654 ГК РФ).

В состав арендной платы за здание, сооружение по умолчанию входит плата за пользование земельным участком, на котором оно находится, но договором можно установить иное (п. 2 ст. 654 ГК РФ). Эту норму суд может применить и к аренде помещений (см., например, Определение Верховного Суда РФ от 30.05.2017 по делу N 309-ЭС16-18264, А60-55635/2015).

Дополнительно рекомендуется согласовать порядок оплаты коммунальных услуг (входят ли они в арендную плату или оплачиваются отдельно).

Пример формулировки условия о размере арендной платы в договоре аренды нежилого помещения

Арендная плата составляет 3 000 (три тысячи) руб. за 1 кв. м. объекта аренды в месяц. Арендная плата включает стоимость коммунальных услуг (холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, отопление, электроснабжение, обращение с твердыми коммунальными отходами), потребленных арендатором за месяц.

Для договоров аренды государственного (муниципального) имущества учитывайте особенности определения размера арендной платы.

Как согласовать размер арендной платы за земельный участок

Если в аренду передается частный земельный участок, то размер арендной платы устанавливается сторонами самостоятельно и фиксируется в договоре (п. 4 ст. 22 ЗК РФ).

В отношении земельных участков в государственной или муниципальной собственности размер арендной платы определяется на торгах и (или) в соответствии с нормативным актом уполномоченного органа государственной власти или местного самоуправления (см., например, п. п. 1 — 3 ст. 39.7 ЗК РФ).

Иные условия, которые названы в правовых актах существенными для некоторых договоров аренды

Перечень существенных условий для некоторых договоров аренды может включать не только предмет и размер арендной платы. В законах или иных правовых актах могут быть предусмотрены иные существенные или необходимые для данного договора условия (п. 1 ст. 432 ГК РФ).

Такие условия установлены, например, для договоров:

• лизинга, если лизингополучателем является государственное (муниципальное) учреждение (см. перечень условий в п. п. 1 — 3 ст. 9.1 Закона о лизинге);
• аренды централизованных систем водоснабжения (водоотведения) и (или) объектов таких систем, находящихся в государственной или муниципальной собственности (см. перечень условий в ч. 2 ст. 41.2 Закона о водоснабжении и водоотведении);
• аренды объектов теплоснабжения, находящихся в государственной или муниципальной собственности (см. перечень условий в ч. 2 ст. 28.2 Закона о теплоснабжении);
• договор аренды относящегося к федеральной собственности объекта культурного наследия, который находится в неудовлетворительном состоянии (см. условие в п. 4 ст. 14.1 Закона об объектах культурного наследия).

Условия, относительно которых по заявлению одной из сторон договора должно быть достигнуто соглашение

Если вы считаете нужным согласовать определенное условие в качестве существенного (например, срок аренды, цель использования объекта аренды), вам следует прямо указать на необходимость достигнуть соглашения относительно такого условия. Вы вправе заявить об этом в силу п. 1 ст. 432 ГК РФ.

Для согласования такого условия вы можете по своему выбору:

• направить в письменной форме соответствующее предложение контрагенту;
• зафиксировать свое заявление в протоколе разногласий;
• иным образом заявить о своем намерении в преддоговорной переписке.

Если условие не будет согласовано, вы можете ссылаться на незаключенность договора при условии, что вы не подтвердили действие такого договора (п. 3 ст. 432 ГК РФ).

Учтите, что договор будет считаться заключенным только после согласования названного условия или если сторона, которая предложила согласовать это условие, откажется от своего намерения (см. аналогичный вывод о согласовании цены в п. 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165).

Существенные условия договора купли-продажи

Для любого договора купли-продажи таким условием является предмет с описанием товара, куда обязательно входит его наименование и количество.

Еще ряд условий являются существенными в силу закона для некоторых видов купли-продажи. Например, при продаже недвижимости — цена.

Существенным будет также условие, относительно которого по заявлению стороны необходимо достичь соглашения.
Если существенные условия не согласованы, договор может быть признан незаключенным. Но заявлять о незаключенности вы можете лишь при условии, что сами не подтвердили действие договора, например не передали товар или не приняли его.

Предмет договора купли-продажи

В любом договоре существенное условие — это его предмет (п. 1 ст. 432 ГК РФ). Для купли-продажи он состоит в том, что продавец обязуется передать товар в собственность покупателю, а покупатель — принять товар и уплатить за него цену (п. 1 ст. 454 ГК РФ).

Кроме того, в предмет договора входит условие о товаре, а именно (п. 3 ст. 455 ГК РФ):

• наименование;
• количество.

Если предмет не согласован, вы можете потребовать признать договор незаключенным, при условии что сами не подтвердили действие договора (п. 3 ст. 432 ГК РФ). Вы подтвердите действие договора, если начнете его исполнять: например, передадите товар в собственность покупателя или оплатите товар продавцу.

1.1. Как согласовать условие о наименовании движимого имущества

Если вы заключаете договор купли-продажи движимого имущества, рекомендуем указать в договоре не только его наименование, но и отличительные характеристики, например:

• марку;
• сорт;
• модель;
• цвет;
• идентификационный, заводской, серийный номер;
• размер;
• год изготовления и т.п.

Это позволит точно идентифицировать товар. Возьмите эти данные, например, из технического паспорта, инструкции, гарантийной документации, сертификата соответствия и других документов, прилагаемых к товару.

Пример формулировки условия о предмете договора купли-продажи оборудования

Продавец обязуется передать в собственность Покупателя, а Покупатель — принять и оплатить мойку воздуха «Свежесть-LUX/2017» со следующими характеристиками:

• модель — LX15;
• цвет — черный;
• серийный номер — 2345678;
• размеры — 27 x 30 x 35 см;
• год изготовления — 2017 г.

Если вы заключаете договор купли-продажи транспортного средства или самоходной машины (например, трактора), их наименование и характеристики возьмите из паспорта.

Пример формулировки условия о предмете договора купли-продажи транспортного средства
Продавец обязуется передать в собственность Покупателя, а Покупатель — принять и оплатить автомобиль.

Автомобиль имеет следующие характеристики в соответствии с паспортом транспортного средства 75 АА 123456, выданным заводом-изготовителем ПАО «АВТОВАЗ», дата выдачи 01.02.2016 (копия ПТС — Приложение N 1 к Договору):

• государственный регистрационный знак — С 858 ЕО 99;
• идентификационный номер (VIN) — JTJHK52U801038155;
• марка, модель ТС — ЛАДА Ларгус;
• наименование (тип ТС) — легковой;
• год выпуска (изготовления) — 2016;
• кузов — N JTJHK52U801038155;
• цвет кузова — черный;
• мощность двигателя, л. с. — 105;
• рабочий объем двигателя, куб. см — 1 596.

1.2. Как согласовать условие о наименовании недвижимого имущества

Для этого укажите данные, которые позволяют определенно установить недвижимое имущество, и в том числе данные, по которым можно определить, как недвижимость расположена на земельном участке либо в составе другой недвижимости (ст. 554 ГК РФ).
Нужные сведения можно взять из выписки из ЕГРН. Копию выписки вы можете приложить к договору.

Рекомендуем получить свежую выписку при оформлении договора и ориентироваться на указанные в ней данные, даже если на объект имеются ранее выданные свидетельство о государственной регистрации права собственности и (или) документы технического учета (например, технический паспорт БТИ). Это удобно, поскольку выписка содержит актуальные характеристики объекта.

Оперативно заказать ее можно в электронном виде на сайте Росреестра: https://rosreestr.ru/wps/portal/p/cc_present/EGRN.
Перечень данных объекта недвижимости зависит от вида недвижимости.

1.2.1. Как согласовать условие о предмете при купле-продаже здания

Чтобы определить предмет в договоре купли-продажи здания, рекомендуем включить в договор следующие данные:

• кадастровый номер;
• адрес;
• площадь (кв. м);
• назначение;
• количество этажей, в том числе подземных;
• кадастровый номер земельного участка (участков), в пределах которого расположено здание;
• описание местоположения на земельном участке.

Также рекомендуется приложить к договору технический план здания. На графической части плана отображается местоположение здания на земельном участке (ч. 4 ст. 24 Закона о государственной регистрации недвижимости).

Пример формулировки условия о предмете договора купли-продажи здания

Продавец обязуется передать в собственность Покупателя, а Покупатель — принять и оплатить здание, расположенное по адресу: ул. Андреева, д. 7, г. Москва, 654321, со следующими характеристиками:

• назначение: нежилое (административное здание для размещения офисных помещений);
• кадастровый номер: 77:05:134567:321 присвоен 10.10.2017;
• площадь: 450 кв. м;
• этажность: малоэтажное здание в четыре этажа.

Здание расположено на земельном участке по адресу: ул. Андреева, д. 7, г. Москва, площадью 700 кв. м, кадастровый номер 77:12:101456:524 (присвоен 12.01.2017), категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: предпринимательство. Расположение здания на земельном участке и его контур отображены на копии технического плана здания — Приложении N 2 к Договору.

1.2.2. Как согласовать условие о предмете при купле-продаже нежилого помещения

Чтобы определить предмет в договоре купли-продажи нежилого помещения, рекомендуем указать в договоре:

• кадастровый номер;
• адрес;
• площадь (кв. м);
• назначение (нежилое);
• обозначение (номер) помещения на поэтажном плане;
• описание местоположения;
• номер, тип этажа, на котором расположено помещение.

Также рекомендуется приложить к договору технический план помещения. На графической части плана отображается местоположение помещения (ч. 4 ст. 24 Закона о государственной регистрации недвижимости).

Пример формулировки условия о предмете договора купли-продажи нежилого помещения

Продавец обязуется передать в собственность Покупателя, а Покупатель — принять и оплатить нежилое помещение площадью 50 (пятьдесят) кв. м, которое расположено на этаже N 1 в семиэтажном административном здании по адресу: ул. Самоцветная, д. 6, г. Москва.

Кадастровый номер помещения 77:04:154321:234 (копия выписки из ЕГРН от 4 августа 2017 г. — Приложение N 1 к Договору).
Расположение объекта на этаже и его границы отображены на копии технического плана помещения — Приложении N 2 к Договору.

1.2.3. Как согласовать условие о предмете при купле-продаже земельного участка

При купле-продаже земельного участка рекомендуем указать в договоре:

• кадастровый номер;
• описание местоположения;
• площадь (кв. м);
• адрес;
• категорию земель;
• вид разрешенного использования.

Пример формулировки условия о предмете договора купли-продажи земельного участка

Продавец обязуется передать в собственность Покупателя, а Покупатель — принять и оплатить земельный участок со следующими характеристиками:

• кадастровый номер: 55:66:010407:777, присвоен 10.02.2017;
• адрес: ул. 1-го Мая, влад. 1, поселок Родники, Раменский район, Московская обл.;
• площадь: 1 600 кв. м;
• категория земель: земли населенных пунктов;
• вид разрешенного использования: обеспечение сельскохозяйственного производства.

Описание местоположения земельного участка (указание его границ) содержится в Приложении N 2 к настоящему Договору.

1.3. Как согласовать условие о количестве товара

Для этого укажите, сколько товаров продается, в единицах измерения или в денежном выражении (п. 1 ст. 465 ГК РФ).
Если вы определяете количество товара, указывая его вес, рекомендуем уточнить, какой вес вы имеете в виду:

• нетто (не включает вес упаковки);
• брутто (включает вес упаковки).

Пример формулировки условия о количестве товара
Продавец обязуется передать в собственность Покупателя, а Покупатель — принять и оплатить цемент марки М400Д20 (фасовка: мешки по 50 кг) в количестве 2 тонны нетто.

Иные условия, которые названы в правовых актах существенными для некоторых договоров купли-продажи

Перечень существенных условий для некоторых договоров купли-продажи может включать не только предмет. В законах или иных правовых актах могут быть предусмотрены иные существенные или необходимые для данного договора условия (п. 1 ст. 432 ГК РФ).

Такие условия установлены, например, для:

• купли-продажи недвижимости — цена недвижимости (п. 1 ст. 555 ГК РФ);
• купли-продажи жилого помещения — перечень проживающих лиц, которые сохраняют право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, а также указание их прав на пользование продаваемым жилым помещением (п. 1 ст. 558 ГК РФ);
• купли-продажи в кредит с условием об оплате в рассрочку — цена товара, порядок, сроки и размеры платежей (п. 1 ст. 489 ГК РФ);
• госконтрактов на поставку — в частности, цена контракта (ч. 2 ст. 34 Закона N 44-ФЗ), ответственность сторон (ч. 4 ст. 34 Закона N 44-ФЗ), порядок и сроки оплаты товара (ч. 13 ст. 34 Закона N 44-ФЗ) и другие условия.

Условия, относительно которых по заявлению одной из сторон договора должно быть достигнуто соглашение

Если вы считаете нужным согласовать определенное условие в качестве существенного (например, состояние товара, срок его передачи покупателю), вам следует прямо указать на необходимость достигнуть соглашения относительно такого условия. Вы вправе заявить об этом в силу п. 1 ст. 432 ГК РФ.

Для согласования такого условия вы можете по своему выбору:

• направить в письменной форме соответствующее предложение контрагенту;
• зафиксировать свое заявление в протоколе разногласий;
• иным образом заявить о своем намерении в преддоговорной переписке.

Если условие не будет согласовано, вы можете ссылаться на незаключенность договора при условии, что вы не подтвердили действие такого договора (п. 3 ст. 432 ГК РФ).

Учтите, что договор будет считаться заключенным только после согласования названного условия или если сторона, которая предложила согласовать это условие, откажется от своего намерения (см. Позицию ВАС РФ на примере условия о цене договора).

Существенные условия договора оказания услуг

Чтобы составить такой договор, согласуйте его предмет и укажите для этого перечень (вид) услуг и их объем.
Также вам нужно согласовать те условия, которые названы существенными в правовых актах. Например, для некоторых договоров существенными являются условия о цене и сроке оказания услуг.
Кроме того, включите в договор условия, о необходимости согласования которых заявила одна из сторон.
Чтобы избежать неопределенности при исполнении договора, предусмотрите в нем также порядок оказания услуг и требования к их качеству.

1. Какие условия являются существенными для договора возмездного оказания услуг и как их согласовать

Для такого договора существенным условием является предмет (п. 1 ст. 432 ГК РФ).
Также являются существенными (п. 1 ст. 432 ГК РФ, (п. 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165):

• условия, о необходимости согласовать которые заявила сторона договора (например, условие о цене);
• условия, которые в правовых актах названы как существенные (например, сроки оказания услуг для договоров об оказании услуг связи проводного радиовещания).

Учтите, если существенные условия не согласованы, вы вправе требовать признания договора незаключенным при условии, что сами не подтвердили действие договора, например приняв исполнение от контрагента (п. 3 ст. 432 ГК РФ).

1.1. Предмет договора возмездного оказания услуг

Предметом договора возмездного оказания услуг является совершение исполнителем по заданию заказчика определенных действий или осуществление им определенной деятельности (п. 1 ст. 779 ГК РФ).

Чтобы согласовать предмет договора, укажите:

1. перечень (вид) услуг. Приведите наименование действий или вид деятельности, которые должен осуществить исполнитель (п. 1 ст. 779 ГК РФ). Описать действия лучше максимально подробно;
2. объем услуг. Определите количество объектов, на которые направлены действия исполнителя, или продолжительность оказания услуг (например, количество часов их оказания).

Пример формулировки условия о предмете

Исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать следующие услуги: анализ продовольственного рынка г. Санкт-Петербурга и факторов, влияющих на потребительское поведение потенциальных покупателей товаров, производимых заказчиком (далее — услуги), а заказчик обязуется оплатить эти услуги.

В рамках оказания услуг исполнитель обязуется совершить следующие действия:

• подготовить программу маркетингового исследования;
• изучить качественные и количественные характеристики товаров, аналогичных товарам, производимым заказчиком;
• изучить производителей, поставщиков аналогичного товара;
• изучить и систематизировать данные о потребителях товара;
• изучить и систематизировать данные о ценах на аналогичные товары;
• подготовить заключение, в котором должны содержаться результаты исследований, рекомендации по реализации и продвижению товара заказчика.

Кроме того, при необходимости для согласования предмета вы можете описать место оказания услуг, объект, на который направлено оказание услуг, а также результат оказания услуг (например, по договору об оказании юридических услуг может требоваться составление правового заключения).

1.2. Срок оказания услуг

По общему правилу условие о сроке оказания услуг не является существенным, оно восполнимо, например, с помощью п. 2 ст. 314 ГК РФ (п. 8 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165). Однако для договоров об оказании некоторых видов услуг сроки их оказания являются существенным условием. Например, для услуг связи проводного радиовещания (пп. «л» п. 24 Правил оказания услуг связи проводного радиовещания, утв. Постановлением Правительства РФ от 06.06.2005 N 353).
Кроме того, данное условие будет существенным, если одна из сторон заявит о необходимости его согласования (п. 1 ст. 432 ГК РФ).
Несмотря на то, что условие о сроке, как правило, несущественно, рекомендуем его согласовать. Это выгодно обеим сторонам: наличие определенности в моменте исполнения обязательств по договору — услуги должны быть оказаны в согласованный срок. Кроме того, исполнитель не будет зависеть от требований заказчика, заказчику не нужно направлять требование.

Чтобы согласовать условие о сроке оказания услуг, укажите:

• начальный (когда исполнитель должен приступить к оказанию услуг) и конечный сроки (когда исполнитель обязан завершить оказывать услуги);
• промежуточные сроки (когда исполнитель завершит отдельные этапы оказания услуг (в случае оказания услуг в несколько этапов)).

Если сроки оказания услуг в договоре не определены, услуги должны быть оказаны в течение 7 дней с момента предъявления заказчиком соответствующего требования. Иной срок может быть установлен правовыми актами, обычаем либо обусловлен существом обязательства. Если заказчик в разумный срок не предъявит требования об оказании услуг исполнитель по общему правилу вправе потребовать принять исполнение (п. 2 ст. 314 ГК РФ).

1.3. Условия договора о цене услуг, сроке и порядке оплаты

Для договоров об оказании некоторых видов услуг условия о цене, сроке и порядке оплаты являются существенными в силу закона, подзаконного акта, например для договора об оказании телематических услуг связи (п. 23 Правил оказания телематических услуг связи).

Если вы намерены заключить договор на оказание услуг, для которых цена не названа в качестве существенного нормативно-правовыми актами, и не заявили о существенности этого условия, то, несмотря на это, все же рекомендуем согласовать в договоре цену, срок и порядок оплаты услуг.

Чтобы согласовать цену услуг, укажите:

1. ее размер или способ определения (если на момент заключения договора указать определенную цену затруднительно). Вы можете определить цену исходя из установленных в договоре (приложении к нему) тарифов (ставок, расценок) исполнителя, которые могут быть выражены, например, в стоимости единицы времени, затрачиваемого исполнителем на оказание услуг (час, минута);
2. валюту: в рублях, у. е. или валюте иностранного государства;
3. включается ли НДС в цену услуги;
4. является цена твердой или приблизительной. К возмездному оказанию услуг применимы нормы о твердой и приблизительной цене работ, выполняемых по договору подряда (п. 4 ст. 709, ст. 783 ГК РФ).

Вы можете определить цену за все услуги либо за каждый вид услуги или единицу объема.

Примеры формулировки условия о цене

Цена услуг по договору составляет 50 000 (пятьдесят тысяч) рублей, включая НДС (20%).
Цена услуг определяется согласно расценкам на работу специалистов исполнителя: 500 (пятьсот) рублей в час (приложение N 1 к договору). На оказание услуг по договору исполнителю потребуется 20 часов.

Если вы не согласовали цену и суд не признал ее существенным условием, услуги оплачиваются по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные услуги (п. 3 ст. 424 ГК РФ).

Чтобы согласовать срок оплаты, нужно указать календарную дату, период или событие согласно правилам исчисления срока (ст. ст. 190, 191 ГК РФ). Вы вправе согласовать оплату до (предварительная оплата) или после оказания услуг.

Чтобы согласовать порядок оплаты, определите:

• является ли оплата единовременной или частями (укажите размер платежей (размер аванса, доплаты и т.п.));
• момент исполнения заказчиком обязанности по оплате (момент оплаты) услуг;
• кто будет рассчитываться за оказанные услуги;
• форму расчетов: наличная, безналичная или неденежная.

1.3.1. Оплата услуг деньгами

Такая форма оплаты является наиболее популярной. Поэтому стороны чаще согласовывают именно ее либо вообще не включают условие о форме оплаты и тогда расчеты должны осуществляться денежными средствами в рублях (ст. ст. 140, 317 ГК РФ).

Аванс (предварительную оплату) по договору оказания услуг можно согласовать, указав:

• срок уплаты аванса;
• размер аванса (например, в процентах от общей цены услуг или в определенной сумме денежных средств);
• предоставляется ли исполнителю коммерческий кредит в виде аванса (п. 1 ст. 823 ГК РФ);
• порядок и срок возврата аванса при расторжении договора.

Примеры формулировки условия

Заказчик обязан внести предоплату в размере 100% от цены услуг в течение 10 рабочих дней с даты заключения договора.

Сумма аванса, перечисленного заказчиком, не является коммерческим кредитом для исполнителя, проценты за пользование авансом не начисляются.

В случае неисполнения обязательств по договору исполнителем, заказчик вправе потребовать возвращения уплаченного им аванса и расторжения договора. Исполнитель должен перечислить сумму аванса в течение 5 (пяти) рабочих дней с даты получения соответствующего требования заказчика.

Чтобы согласовать частичную предоплату по договору оказания услуг, укажите размер аванса, срок и размер оплаты оставшейся части.

Пример формулировки условия

Заказчик обязан уплатить аванс в размере 20 000 (двадцати тысяч) рублей не позднее чем 31 января 2018 г. Оставшуюся часть 30 000 (тридцать тысяч) рублей заказчик обязан внести в течение 5 (пяти) рабочих дней с момента получения услуг.

Оплата после оказания услуг также допускается. Чтобы это согласовать, определите размер и срок оплаты.

Пример формулировки условия

Заказчик обязан оплатить оказанные услуги в течение 5 (пяти) рабочих дней с момента получения (принятия) услуг.

1.3.2. Оплата услуг товаром, работами, а также услугами (бартер услуг)

Вы можете согласовать в договоре условие о том, что услуги частично или полностью оплачиваются путем передачи товара, выполнения работ, встречного оказания услуг (бартер услуг). В этом случае договор будет не договором мены, а смешанным (п. 3 ст. 421 ГК РФ). Это означает, что в соответствующих частях он будет регулироваться положениями о возмездном оказании услуг и о купле-продаже (поставке) / подряде. Например, если вы предусмотрите в договоре условие об оплате услуг товаром, то в случае, когда услуги оказаны, а товар передан в меньшем количестве, будет применяться п. 1 ст. 466 ГК РФ. Поэтому в таком случае исполнитель сможет отказаться от договора и потребовать оплаты услуг (п. 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 24.09.2002 N 69). А если был передан некачественный товар, можно потребовать возместить расходы на устранение недостатков (п. 1 ст. 475 ГК РФ).

Чтобы согласовать условие об оплате услуг, укажите в договоре:

• наименование и количество товаров, которые передаются в оплату за оказанные услуги, либо содержание, объем и результат работ либо виды и объем услуг (предмет соответствующего вида договора);
• цену товаров, работ, услуг;
• сроки передачи товара, выполнения работ, оказания услуг.

Учтите, что если вы не приведете в договоре указанные условия, то форма оплаты в виде передачи товара, выполнения работ, встречного оказания услуг считается несогласованной. Оплата услуг в таком случае возможна только денежными средствами.

Пример формулировки условия

Оплата услуг по договору производится путем встречного оказания услуг заказчиком, указанных в п. 1.3 договора. Цена услуг, оказываемых исполнителем, признается равной цене услуг, оказываемых заказчиком.

Договор взаимного оказания услуг будет согласован, если вы включите в него условие о предмете договора: для этого укажите, какие действия совершить (деятельность осуществить) должна совершить каждая сторона договора (п. 1 ст. 779 ГК РФ). Также включите иные существенные условия.

Пример формулировки условия

Сторона 1 обязуется оказать Стороне 2 следующие услуги: проведение маркетингового исследования по вопросам, указанным в приложении N 1 к договору, а Сторона 2 принимает на себя обязательства оказать Стороне 1 следующие услуги: налоговое консультирование по вопросам, указанным в приложении N 2 к договору.

Рекомендуем также включить в договор следующие условия:

• о сроке оказания услуг;
• о стоимости услуг;
• о порядке оказания услуг;
• об обязанностях каждой стороны представить отчеты/акты об оказанных ими услугах

Остальные условия аналогичны условиям договора возмездного оказания услуг.

2. Какие дополнительные условия рекомендуется включить в договор возмездного оказания услуг

2.1. Условие о порядке оказания услуг

Рекомендуем подробно описать порядок оказания услуг. Например, можно предусмотреть в договоре:

1. письменное задание заказчика и требования к его форме и содержанию;
2. способ оказания услуг (устно, письменно, в электронной форме путем обмена электронной информацией по информационно-телекоммуникационным сетям);
3. режим оказания услуг (время оказания услуг, продолжительность выполнения отдельных действий);
4. порядок и сроки предоставления исполнителю документов или сведений, которые ему нужны для оказания услуг. Такие сведения или документы могут предоставляться, например, дистанционным способом, в том числе можно путем ввода данных на сайте. Укажите, должны ли документы и сведения возвращаться, и если да, то как (почта, лично, курьер и пр.), в какой срок, как фиксируется их передача и возврат (акт). Если известно, какие именно нужны документы/сведения, то указать их (наименование или какая информация должна быть в них, каким требованиям должны соответствовать);
5. условие о том, какая из сторон, в каком порядке и на каких условиях предоставляет материалы и оборудование, необходимые для надлежащего оказания услуг (п. 1 ст. 704, ст. ст. 713, 783 ГК РФ).

2.1.1. Условие о конфиденциальности

В зависимости от специфики оказываемых услуг вам может понадобиться предусмотреть в договоре условия:

• о режиме коммерческой тайны в отношении передаваемой исполнителю информации/документов, включая определение содержания мер по охране конфиденциальности информации;
• об ответственности исполнителя за разглашение информации, в отношении которой установлен режим коммерческой тайны.

2.1.2. Условие о фиксации факта оказания услуг

Целесообразно предусмотреть в договоре, какими документами будет фиксироваться факт оказания услуги: отчетом, актом об оказании услуги и т.п. Укажите срок представления этих документов. Определите требования к их содержанию и форме представления (можно приложить согласованную форму отчета или акта к договору). Данные условия, на наш взгляд, позволят правильно составить такие документы, что нужно обеим сторонам — как для случая спора с контрагентом, так и для минимизации налоговых рисков заказчика.

Рекомендуем предусмотреть в договоре возможность составления одностороннего акта, на случай если заказчик уклоняется от подписания акта (иного документа) или немотивированно отказывается от его подписания.
Полагаем, в случае немотивированного отказа заказчика от подписания акта об оказании услуг односторонний акт будет являться доказательством их оказания.

Пример формулировки условия об одностороннем акте

В случае если заказчик в течение 5 (пяти) рабочих дней с момента получения подписанного исполнителем акта об оказании услуг, не направит исполнителю подписанный со своей стороны акт об оказании услуг или не направит мотивированный отказ от его подписания, акт об оказании услуг, подписанный исполнителем в одностороннем порядке, считается подтверждающим факт оказания услуг, а услуги считаются принятыми заказчиком без замечаний и подлежат оплате в порядке, указанном в п. 3.3 настоящего договора

2.1.3. Привлечение субисполнителя

Субисполнитель — лицо, которое привлекает исполнитель для оказания услуг, например в случае если по договору будут оказываться услуги, выполнение которых требует участия разных специалистов, которых нет в штате исполнителя.
Вы можете согласовать в договоре условие о том, что услуги будут оказываться третьими лицами (субисполнителями), а не (только) исполнителем.

Если вы не согласуете такое условие, исполнитель должен оказать услуги лично и не вправе привлекать для исполнения договорных обязательств третьих лиц (ст. 780 ГК РФ).

Пример формулировки условия

Исполнитель вправе привлекать для оказания услуг третьих лиц (субисполнителей), которые будут осуществлять в рамках оказания услуг по договору действия, предусмотренные п. 2.4 договора.
Исполнитель вправе привлекать для оказания услуг субисполнителей, кандидатуры которых предварительно согласованы в письменной форме с заказчиком. Согласование кандидатур производится в порядке, предусмотренном п. 4.4 договора.

Если вы привлекаете субисполнителей, рекомендуем указать в договоре дополнительные требования к привлечению субисполнителей (согласование определенных лиц с индивидуализирующими данными о них, уровнем их профессиональной квалификации, перечня услуг и т.п.).

Субисполнитель несет ответственность за ненадлежащее оказание услуг (в том числе за некачественное оказание, недостатки результата или нарушение сроков оказания) перед исполнителем в рамках заключенного между ними договора. А последний в свою очередь отвечает перед заказчиком за последствия неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств субисполнителей как если бы сам оказывал услуги (ст. 403, п. 3 ст. 706, ст. 783 ГК РФ, п. 22 Постановление Пленума ВС РФ от 22.11.2016 N 54).

2.2. Условие о качестве услуг

Чтобы согласовать такое условие, включите в договор или в приложение к нему:

• характеристики услуг;
• квалификационные требования к исполнителю (его сотрудникам);
• требования к обеспечению процесса оказания услуг (например, применение согласованных материалов и оборудования и т.д.);
• характеристики и функции результата услуг (при его наличии).

Требования к качеству услуг рекомендуем определять с учетом особенностей конкретного вида услуг.
Учтите, что если установлены обязательные требования к услугам, оказываемым по договору, исполнитель — предприниматель, должен соблюдать их при оказании услуг независимо от того, предусмотрена такая обязанность договором или нет (п. 2 ст. 721, ст. 783 ГК РФ).

Такие обязательные требования могут быть предусмотрены, например:

• в международных стандартах (международные стандарты аудита);
• в законах, регламентирующих оказание отдельных видов услуг, а также стандартах и иных правовых актах, принятых в соответствии с этими законами;
• в правилах оказания отдельных видов услуг (например, услуг телеграфной связи);
• в санитарных правилах.

2.3. Условие об ответственности

Рекомендуем включить в договор условия о следующих видах ответственности и их соотношении:

• уплата неустойки за ненадлежащее исполнение или неисполнение обязательств по договору (ст. 330 ГК РФ). Для этого определите случаи уплаты неустойки (штрафа/пени) и ее размер;
• возмещение причиненных убытков (ст. ст. 15, 393 ГК РФ). Если вы планируете взыскать неустойку сверх убытков, предусмотрите это в договоре. По общему правилу убытки возмещаются в части, не покрытой неустойкой (п. 1 ст. 394 ГК РФ).

Пример формулировки условия

При несвоевременной оплате оказанных услуг заказчик обязан выплатить исполнителю неустойку за каждый день просрочки в размере 0,1% от стоимости оказанных услуг.

Если вы не согласовали в договоре условие об ответственности сторон, то:

• взыскать неустойку не получится в силу того, что соглашение о неустойке должно быть заключено в письменной форме (ч. 1 ст. 331 ГК РФ). Можно взыскать только неустойку, которая установлена законом в определенном размере (например, неустойка за просрочку исполнения сторонами обязательств по государственному контракту предусмотрена в ч. 5, 7 ст. 34 Закона о контрактной системе);
• можно потребовать уплатить проценты на сумму долга в порядке ст. 395 ГК РФ (в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения денежного обязательства);
• можно потребовать возмещения убытков, причиненных нарушением договора (ст. ст. 15, 393 ГК РФ).

2.4. Условие об изменении и расторжении договора

Условия об изменении и расторжении договора являются существенным, если это предусмотрено законом или иными правовыми актами об оказании отдельных видов услуг (п. 1 ст. 432 ГК РФ). Например, к существенным условиям договора о реализации туристского продукта относится в том числе условие об изменении и расторжении договора (ст. 10 Закон о туристской деятельности).

Чтобы согласовать условие об изменении договора, укажите:

• порядок изменения договора по соглашению сторон (п. 1 ст. 450, ст. 452 ГК РФ);
• основания изменения договора по решению суда (п. 2 ст. 450 ГК РФ);
• основания одностороннего изменения договора во внесудебном порядке (п. 2 ст. 310 ГК РФ, п. 4 ст. 450 ГК РФ);
• момент изменения договора (п. 3 ст. 453 ГК РФ).

Пример формулировки условия

Заказчик вправе в одностороннем порядке изменить порядок оплаты по договору путем направления исполнителю письменного уведомления о таком изменении. Изменения в договор вступают в силу по истечении 5 (пяти) рабочих дней с момента получения исполнителем уведомления от заказчика.

Чтобы согласовать условие о расторжении договора, укажите:

• порядок расторжения договора по соглашению сторон (п. 1 ст. 450 ГК РФ);
• основания расторжения договора по решению суда (п. 2 ст. 450 ГК РФ);
• порядок одностороннего отказа от исполнения договора (ст. 782 ГК РФ);
• момент расторжения договора (п. 3 ст. 453 ГК РФ).

2.4.1. Условие о порядке одностороннего отказа от исполнения договора

Особенностью договора возмездного оказания услуг является то, что он может быть расторгнут путем немотивированного отказа одной из сторон от его исполнения (ст. 782 ГК РФ). Обратите внимание, что по общему правилу договор будет прекращен с момента получения контрагентом уведомления (п. 1 ст. 450.1 ГК РФ). Однако вы можете согласовать иной удобный вам момент прекращения договора, например, с даты, указанной в уведомлении.

Рекомендуем согласовать в договоре адрес, по которому будет направляться соответствующее уведомление и момент, с которого оно будет считаться доставленным.

При этом учтите, что не следует включать в договор условия, которые могут быть признаны ограничивающими право на односторонний отказ, например, указывать, что договор может быть расторгнут только по соглашению сторон или в судебном порядке, то есть исключать право на односторонний отказ. Такие условия могут признаваться недействительными на основании ст. 168 ГК РФ.

Обратите внимание, если вы захотите установить в договоре условие о плате за немотивированный отказ от договора, существует риск признания такого условия ничтожным (п. 2 ст. 168, ст. 180 ГК РФ, п. 15 Постановления Пленума ВС РФ от 22.11.2016 N 54). Согласно позиции Пленума ВС РФ такое условие противоречит существу законодательного регулирования и его включение в договор не допускается (п. 1 ст. 422 ГК РФ).

При этом вы можете предусмотреть иной режим определения последствий отказа от договора, например включить в договор условие о полном возмещении убытков заказчиком (п. 4 Постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 N 16). Если не согласовать такое последствие, на наш взгляд, во взыскании упущенной выгоды может быть отказано.

2.5. Условие о сроке действия договора оказания услуг

Как правило, договор действует с момента подписания его сторонами. Чтобы окончание срока действия договора считалось согласованным, определите его по правилам ст. ст. 190, 191 ГК РФ:

• календарной датой (например, если вы знаете дату прекращения взаимоотношений);
• истечением периода времени, исчисляемого месяцами, неделями, днями или часами (например, в течение года с момента подписания договора);
• указанием на событие, которое неизбежно должно наступить. Данный способ определения срока редко применяется, так как сложно подобрать событие, обладающее признаками неизбежности.

Продолжительность срока действия договора стороны определяют самостоятельно. Гражданским кодексом РФ не установлен максимальный срок действия договора возмездного оказания услуг. Однако в отношении отдельных договоров оказания услуг законодательством такие предельные сроки могут быть предусмотрены. Например, для договоров об оказании финансовых услуг, заключаемых между органами государственной власти и финансовыми организациями по правилам о госконтрактах. В этом случае по общему правилу срок действия не может быть более чем 5 лет (ч. 1, 4 ст. 18 Закона о защите конкуренции).

Договор об оказании услуг может быть заключен на неопределенный срок. Часто так заключаются договоры возмездного оказания услуг по модели абонентского договора, в том числе договор на оказание услуг телефонной связи, которая предоставляется абоненту по тому же принципу (п. 15 Правил оказания услуг телефонной связи).

2.5.1. До какого момента действует договор оказания услуг, если срок его действия не согласован

Он действует до момента исполнения сторонами обязательств, если вы не согласуете срок его действия (по смыслу п. 3 ст. 425 ГК РФ). Например, он будет действовать до момента завершения процесса оказания услуг исполнителем или полной оплаты услуг заказчиком.

2.5.2. Можно ли применить условия договора к отношениям сторон, возникшим до начала его действия

Если вы фактически вступили в отношения по оказанию услуг, а затем решили оформить их договором, то к возникшим до заключения договора отношениям можно применить положения договора (п. 2 ст. 425 ГК РФ). Для этого согласуйте в договоре соответствующее условие. В таком случае вы вправе требовать исполнения договора применительно к ранее сложившимся отношениям. При этом учтите, что обязанности по исполнению договора возникнут с момента его заключения (п. 1 ст. 425 ГК РФ). Например, вы не вправе взыскать неустойку за нарушения, совершенные в период, предшествующий заключению договора (по аналогии с арендой см. п. 6 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66). Учтите, что встречается и противоположная позиция о возможности взыскания неустойки за нарушения, совершенные до заключения договора.

Пример формулировки условия

Условия договора применяются к возникшим до его заключения отношениям по оказанию предусмотренных в договоре услуг.

Если вы не включили в договор условие о его применении к отношениям, возникшим до заключения договора, то требовать исполнения обязательств, возникших до заключения договора, в соответствии с его условиями вы не вправе (п. 1 ст. 425 ГК РФ). Так, исполнитель не может требовать оплаты оказанных до заключения договора услуг по цене, установленной в нем, а только по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные услуги (п. 3 ст. 424 ГК РФ).

2.5.3. Можно ли оказать услуги по истечении срока действия договора

Если вы не будете включать в договор условие о том, что обязательства сторон прекращаются с окончанием срока его действия (п. 3 ст. 425 ГК РФ), то по общему правилу договор продолжит действовать до определенного в нем момента исполнения сторонами обязательств (абз. 2 п. 3 ст. 425 ГК РФ). Исполнитель в таком случае может оказывать услуги и требовать их оплаты (п. 3 ст. 425, ст. 781 ГК РФ).

Подписанный документ с названием «Договор» не всегда означает, что стороны сделки заключили легитимное соглашение о сотрудничестве. Соглашение имеет законную силу только в том случае, если в нем определены существенные условия договора. Разберемся, какие пункты нужно обязательно прописать в документе.

Существенные условия договора по ГК РФ (ст. 432) – предмет сделки, условия из законов и правовых актов для контрактов определенных видов, важные пункты для каждой стороны (случайные условия). В широком понимании условий всего три, но в каждой категории масса нюансов. 

ЮРИДИЧЕСКИЕ УСЛУГИ с ROSCO!

Основные условия договора. Предмет договора

Предмет – это повод для сделки, из которого возникают права и обязанности сторон. Его важно персонализировать, чтобы выделить из объектов одной категории. К примеру, предмет в сделке купли-продажи – определенный товар (имущество), в подрядном контракте – действие и его результат, в соглашении по аренде недвижимости – помещение (здание, сооружение). 

Существенные условия договора по ГК и нормативным актам

Для отдельных видов договоров обязательные условия прописаны в Гражданском Кодексе и других законодательных документах. При этом составить «идеальный» контракт, руководствуясь законами, очень сложно. Потому что одни статьи четко прописывают существенные условия, а в других такого термина нет вообще.

Чтобы собрать воедино все условия для сделки конкретного вида, нужно проштудировать все статьи Гражданского Кодекса и нормативные акты соответствующей тематики. Например, в статье 558 ГК (Особенности продажи жилых помещений) нет прямого требования, что в договоре надо указывать цену объекта. Стоимость предмета сделки необходимо указывать согласно статье 555 ГК (Цена в договоре продажи недвижимости), хотя и здесь цена не упоминается как существенное условие.

Без юридических знаний и опыта все «рассеянные» по законам условия практически невозможно учесть. Поэтому к оформлению сделки лучше привлечь эксперта. Профессионально составленный контракт – самый эффективный инструмент для разрешения споров. И наоборот, неграмотные типовые договора – основная причина финансовых потерь и даже полной аннуляции сделок. 

СУЩЕСТВЕННЫЕ УСЛОВИЯ ДОГОВОРА ПОСТАВКИ

Случайные существенные условия договора

Волеизъявления обеих сторон сделки трактуются как основные условия договора. В теории права они называются случайными, но «случайность» – не повод их игнорировать. Одна из сторон вправе настоять на внесении любых пунктов, которые не противоречат закону. И неважно, если другая сторона считает эти пункты абсолютно несущественными. Договор будет считаться заключенным только тогда, когда все вопросы будут согласованы. 

При тщательной проработке текста договора (любого) участники сделки могут защититься практически от всех рисков. Поэтому оптимальные контракты – индивидуализированные документы, где учтены все нюансы конкретной ситуации, прописаны необходимые существенные условия, вероятные конфликты и способы разрешения споров. 

ЮРИДИЧЕСКОЕ СОПРОВОЖДЕНИЕ ОРГАНИЗАЦИЙ

Договор от «РосКо» – надежная защита от рисков

Эксперты «РосКо» проанализируют вашу ситуацию и профессионально составят актуальный договор гражданско-правового характера. Высокое качество услуг гарантируем. Наша компания занимается юридическим сопровождением сделок с 2004 года. Юристы имеют большой опыт и высокую квалификацию, в совершенстве знают и грамотно применяют нормы законодательства. 

 

Договор оказания услуг по подбору для нежилого помещения, для последующего заключения договора аренды/субаренды, или уступки права аренды, или купли-продажи это

Образец договора оказания услуг по подбору для нежилого помещения, для последующего заключения договора аренды/субаренды, или уступки права аренды, или купли-продажи этого помещения, с собственником или арендатором указанного помещения, заключаемого между юридическими лицами

С договором или договорными отношениями каждый из нас сталкивается постоянно. Человек – существо социальное, поэтому умение договариваться можно назвать определяющим для благополучной жизни. Договориться – значит прийти к согласию по какому-то вопросу, и не всегда договорные условия будут справедливыми и равноправными для обеих (или более) сторон. В частной жизни каждый из нас волен поступать, как посчитает нужным или возможным для себя в имеющихся условиях, но если говорить о договорах в предпринимательской деятельности, то их заключение и исполнение жестко определяется законом.

Гражданский кодекс РФ дает определение договора как соглашения двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. К договорам применяются положения о сделках, предусмотренные главой 9 ГК РФ.

Поручать подготовку договоров надо специалистам, но каждый бизнесмен тоже должен иметь общее представление о том, что это за документ, и как он должен быть составлен.

Общие требования к оформлению договоров

1. Первое и главное требование к оформлению договора – это само наличие договора как письменного документа. Звучит довольно странно. Разве может быть договор без договора? Да, может, только называется это наличием договорных отношений в рамках внедоговорных сделок. Поясним на примере.

Вступление сторон в договорные отношения без заключения договора называется принятием оферты. Оферта – это предложение вашего контрагента. По сути, таким предложением может быть любая реклама товара или услуг, адресованная неопределенному кругу лиц. Если вы согласились с офертой, то следующим шагом контрагента будет выписывание вам счета и предложение его оплатить. Чаще всего на этом этапе продавец не будет предлагать вам заключить договор. После оплаты товара он просто выпишет накладную и счет-фактуру.

Тот факт, что вы оплатили выставленный счет, является согласием с офертой и называется акцептом. При этом вы не можете самостоятельно изменять условия оферты – например, заплатить не ту сумму, которая указана в счете. Регулируют исполнение оферты и акцепта статьи 435 — 443 ГК РФ.

Конечно, в выставленном счете нет таких договорных условий как ответственность сторон, сроки исполнения обязательств, штрафные санкции и т.д., тем не менее, в таких внедоговорных сделках отношения сторон регулируются Гражданским кодексом так же, как и при заключении договора в письменной форме. Казалось бы, договорные отношения в виде принятия оферты достаточно удобны, не надо огород городить с заключением договора, но это не так.

Статья 161 ГК РФ указывает, что сделки юридических лиц между собой и с гражданами, а также сделки граждан между собой на сумму более 10 тысяч рублей должны совершаться в письменной форме.

Еще одно предупреждение можно найти в статье 162 Гражданского кодекса: некоторые виды сделок, например, внешнеэкономические, без соблюдения письменной формы, будут признаваться недействительными. Приведем еще неполный перечень сделок, которые обязательно должны быть заключены письменно. Это сделки залога, поручительства, продажи недвижимости, аренды зданий и сооружений, страхования, доверительного управления, коммерческой концессии, кредитный договор, договор банковского вклада и др.

Но есть еще и налоговые последствия того факта, что договор, как письменный документ, отсутствует. Это дает возможность налоговым органам проявить свою инициативу в виде навязывания сторонам обязательств или лишения их каких-либо прав. Свято место пусто не бывает, и раз вы сами не озаботились подробным прописыванием прав и обязанностей сторон, то налоговики сделают это и вас, и за контрагента.

Например, налоговые органы попытались обложить налогом все имущество, хранящееся на складе хранителя, т.к. с поклажедателями не были заключены письменные договоры. Возникают также проблемы с вычетом входного НДС, попытки переквалификации договора дарения в договор купли-продажи, и наоборот, признание возмездной сделки безвозмездной и т.д.

В этом случае остается только судиться (кстати, с высокой вероятностью выигрыша), но ведь это значительные затраты как времени, так и денег. Наличие договора в письменной форме с четко прописанными условиями во многом обезопасит вас от споров, как с контрагентами, так и с надзорными органами.

2. Наименование договора в шапке желательно указывать, а не ограничиваться просто «Договор №__», хотя и без этого договор все равно будет иметь юридическую силу. В гражданском праве существует приоритет экономического содержания документа над его юридической формой.

Например, если договор назван договором дарения, а из его текста следует, что это – договор аренды, то права и обязанности сторон будут соответствовать арендному договору. Договор без наименования тоже будет исполняться, исходя из его содержания. И все же давать наименование договору стоит, чтобы не провоцировать налоговые органы к переквалификации его юридической сути, да и самому не запутаться в своих документах.

3. Дата подписания — важный реквизит договора. Если в условиях договора не прописано, с какого момента он вступает в силу, то права и обязанности сторон возникают с даты подписания. Договор, подписанный контрагентами в разное время, считается заключенным с момента его подписания последней стороной.

Не всегда партнеры начинают свои отношения с заключения договора. Иногда между сторонами осуществляются расчеты, подписываются накладные и акты о приеме товаров, работ, услуг без составления письменного договора. Налоговые органы часто обращают внимание на это и оспаривают законность подтверждения расходов по таким сделкам. Из этой ситуации есть простой выход, предусмотренный пунктом 2 ст. 425 ГК РФ: при подписании договора сделать в его тексте оговорку «Условия настоящего договора применяются также к отношениям сторон, возникшим до его заключения».

Нежелательно подписывать договор датой, которая приходится на нерабочий день, или днем, когда лицо, подписавшее договор, по документам находилось в отпуске, командировке, на больничном и т.д. Это может вызвать налоговые споры о том, что договор подписан неустановленным лицом.

4. Если в договоре не указано его место заключения, то им будут считать место нахождения юридического лица (место жительства физического лица), которое направило оферту, то есть предложило заключить договор. Этот реквизит может быть особенно важным для внешнеэкономических сделок, когда в тексте нет оговорки о том, по законодательству какой страны будет исполняться договор. В этом случае будет выбрано право той страны (региона), где был заключен договор.

5. Номер договора обязателен только для сделок, которые подлежат государственной регистрации, но если номера нет, то это неудобно для самих сторон, особенно если договоров с одним контрагентом несколько. Обычно присваивает номер договору тот партнер, который инициировал его заключение и предложил свой вариант текста. Если возникают споры по поводу нумерации договора, то номер может быть двойным, через знак «/». В первой части указывают внутренний регистрационный номер одной стороны, а во второй части — другой.

6. Наименование стороны договора – это обязательный реквизит, ошибка в котором может поставить под сомнение юридическую значимость документа. Указывать наименование надо в полной форме, так, как оно внесено в государственные регистры.

Если ошибка в наименовании стороны обнаружена на момент подписания договора, то ее легко исправить, просто заменив неправильный текст новым экземпляром. Но вот если по договору с неверным наименованием было оформлено платежное поручение, выписан счет, сдана отчетность, то надо составить дополнительное соглашение с указанием текста исправления. Иногда дело может дойти и до судебных разбирательств, в которых можно сослаться на преддоговорную переписку или на документы, где наименование стороны написано правильно.

7. Существенные условия договора – это такие условия, по которым стороны должны прийти к согласию, иначе договор будет считаться незаключенным. Согласно статье 432 ГК РФ существенными являются условия:

• о предмете договора;
• условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида;
• условия, которые должно быть согласованы по заявлению одной из сторон.

Существенные условия могут быть указаны в нормах ГК, в законах и в других нормативных актах или в преддоговорной переписке. Если сторона настаивает на включение в текст определенных условий, то такие спорные положения надо обоюдно принять, изменить или отказаться от них. 

8. Лучший способ подписания договора – при личной встрече представителей сторон, но на практике контрагенты часто просто обмениваются отсканированными копиями подписанных документов по Интернету. Если эти копии не подписаны электронной подписью, то договор может быть признан незаключенным.

Чтобы этого избежать, надо прописать в тексте договора подобное условие: «Договор и прилагаемые к нему документы, переданные при помощи электронной связи, имеют юридическую силу до момента предоставления их оригиналов. Подписанные оригиналы документов должны быть переданы сторонами друг другу курьером или посредством почтовой связи в течение ___ дней с момента заключения договора».

Структура договора

Договор может быть одностраничным или объемным, с большим или меньшим числом разделов, но самая простая его структура обычно выглядит так:

Что такое свобода договора?

Свобода договора, предусмотренная статьей 421 ГК РФ, означает, что не допускается принуждать кого бы то ни было к заключению договора против его воли, если только такая обязанность не предусмотрена законом или добровольно принятым обязательством. Что касается самих договорных условий, то тут стороны свободны лишь отчасти.

Статья 422 ГК РФ указывает, что договор должен соответствовать императивным нормам, то есть тем обязательным для сторон правилам, которые установлены законом или другими правовыми актами. Если какое-то условие договора противоречит императивной норме, то оно незаконно и не подлежит исполнению сторонами. Но верно и другое – императивная норма, не внесенная в текст договора, должна исполняться в любом случае.

Стороны не могут изменять императивные нормы по договоренности между собой, но кроме таких жестких норм есть еще и диспозитивные. Такие нормы описывают условие договора в виде возможного варианта или вообще не дают никакого варианта, а оставляют его на усмотрение сторон.

Таким образом, при заключении договора надо четко различать императивные и диспозитивные нормы. Сделать это довольно просто. Рассмотрим для примера ст. 456 ГК РФ. Императивная норма указана в п.1 и звучит следующим образом: «Продавец обязан передать покупателю товар, предусмотренный договором купли-продажи». Диспозитивную норму мы найдем в п. 2 — «Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, продавец обязан одновременно с передачей вещи передать покупателю ее принадлежности, а также относящиеся к ней документы…».

Можно ли применять типовые договоры?

В отличие от обязательных налоговых и бухгалтерских форм и бланков, нет таких шаблонов договоров, которые предусмотрены законом. Обычно под типовыми договорами понимают стандартные или часто применяющиеся условия, характерные для определенного вида договоров. Такие условия Гражданский кодекс называет примерными, и дает возможность их применять «в форме примерного договора или иного документа, содержащего эти условия» (статья 427 ГК РФ).

Чаще всего такие готовые тексты содержат все необходимые положения, позволяющие считать договор юридически значимым, но лучше все же подстраховаться. Можно поручить проверить проект договора юристу, а можно самому убедиться в том, что договор соответствует требованиям закона.

В Гражданском кодекс е РФ в главах с 30 по 55 прописаны требования к конкретным видам договоров (всего их 24, а некоторые делятся еще и на подвиды). Разрешено заключать и смешанные договоры, которые содержат элементы разных видов, но браться за такое творчество рекомендуем только профессионалам. Кстати, к ним можно отнести не только юристов, хорошие бухгалтеры тоже неплохо разбираются в договорах, т.к. именно они потом доказывают налоговым органам обоснованность договорных расходов.

Документы, подтверждающие исполнение сторонами условий договора

Важно знать, что пока стороны не подтвердили документально исполнение обязательств по отношению друг к другу, в юридическом смысле они остаются должниками, даже если фактически условия договора уже исполнены. Такими документами могут быть:

• акты приемки-передачи товаров, работ, услуг;
• платежные поручения об оплате товаров, работ, услуг;
• квитанции об отгрузке товара в адрес грузополучателя;
• складские квитанции о сдаче-приемке товара и др.;

Прием товаров сопровождается такими сопроводительными документами, как счета-фактуры, описи, накладные, спецификации и т.д. Качество продукции может подтверждаться техническими паспортами, сертификатами или удостоверениями качества и другими документами. Если обнаружены недостачи продукции или качественные недостатки, то в случаях, предусмотренных нормативными правилами либо договором, получатель может вызвать для составления акта представителя контрагента.

10 важных фактов, которые надо знать о договорах

1. Общие положения договорного процесса определяются статьями 420 — 453 ГК РФ, кроме того, к договорным отношениям применяют правила о сделках (статьи 153 — 181 ГК РФ).
2. Перед составлением проекта договора надо ознакомиться с соответствующей главой ГК РФ, содержащей требования к указанному виду договора и убедиться в том, что условия договора не противоречат императивным нормам. Некоторые виды договоров могут потребовать обращения и к другим нормативно-правовым актам (кодексам, постановлениям Правительства, приказам министерств и ведомств и др.)
3. Договор между субъектами предпринимательской деятельности должен быть заключен в письменной форме. Некоторые виды договоров требуют еще и нотариального заверения или государственной регистрации.
4. За основу проекта простых договоров можно брать так называемые типовые шаблоны или образцы, если вы доверяете их источнику, и можете проверить самостоятельно или с помощью специалиста соответствие текста требованиям закона.
5. Обязательной структуры договора нет, но есть часто используемый стандарт, которого можно придерживаться, добавляя, при необходимости, нужные вам разделы.
6. Желательно указать в договоре все стандартные реквизиты: наименование, номер, дата и место заключения, это снизит вероятность налоговых споров. Будьте особенно внимательны при указании такого обязательного реквизита как наименование стороны.
7. Убедитесь, что в договоре прописаны все существенные условия договора, и у вас нет по ним споров с контрагентом.
8. Чтобы избежать последующих обвинений в отсутствии должной осторожности и осмотрительности, проведите предварительную проверку добросовестности контрагента.
9. Проверяйте полномочия лиц, подписывающих договор от имени другой стороны.
10. Исполнение условий договора подтверждайте сопроводительными документами.

Расчёт зарплаты и кадровый учёт