Как составить стоимость сдаваемой квартиры

Может показаться, что сдать квартиру — это очень просто. На самом деле нужно позаботиться о многом даже на начальном этапе: подготовить жилье к сдаче, определиться с ценой и временем аренды, сделать фотографии, разместить объявление, составить договор аренды.

За сколько сдавать квартиру — один из самых важных вопросов для собственника. На его доход будет влиять несколько вещей.

Транспортная доступность

Чем ближе остановка, метро, станция — тем дороже можно сдавать жилье в аренду.

Расположение

Парки, инфраструктура, близость центра города, вид из окон тоже будут влиять на доходность от сдачи квартиры.

Параметры квартиры

Чем выше этаж, больше площадь и количество комнат, тем больше будет стоить аренда квартиры.

Сезонность

Пик спроса приходится на август-сентябрь. Именно в это время студенты переезжают в город, где будут учиться, и ищут жилье в аренду.

На все эти вещи повлиять нельзя. А вот на что можно:

Состояние квартиры

Можно сдавать и квартиру с бабушкиным ремонтом, однако стоить она будет меньше. Косметический ремонт повысит ваш доход. Не нужно вкладывать сотни тысяч рублей и тратить много времени: достаточно покрасить стены или переклеить обои, заменить старую сантехнику — и квартира будет выглядеть дороже. Опрятная, новая мебель, не обязательно дорогая, тоже будет плюсом.

Договор найма

Если вы используете не просто образец из интернета, а документ, который составили юристы, то так вы застрахуете и себя, и жильца от непредвиденных ситуаций. Жильцы будут считать вас надёжным собственником и доверять вам.

Вывод простой — дороже сдаются квартиры собственников, которые заботятся о жильцах: обустраивают дом и приводят его в порядок.

Снижение ставок банковских депозитов на фоне инфляции выглядит особенно печально: деньги, внесенные на банковский счет, уже не только не приносят дохода, но и не поспевают за реальным ростом цен. Центробанк России прогнозирует, что инфляция в 2020 году составит 3,5–4,0%. При этом ставки по депозитам в большинстве банков не превышают 5–5,5%. Поэтому инвестиции в жилье выглядят по-прежнему привлекательно.

Как рассчитать будущий доход?

«В первую очередь доходность зависит от первоначальных вложений, — считает управляющий директор компании «МИЭЛЬ-Аренда» Мария Жукова. — Если квартира досталась собственнику по наследству, и все его вложения ограничились затратами на легкий косметический ремонт, то даже после уплаты коммунальных платежей и налогов доходность будет ощутимой. Если же квартира приобреталась самостоятельно, в нее были инвестированы немалые средства, то пройдет 18 и более лет, прежде чем эти вложения окупятся».

Нелегкий бизнес

«Сдача квартиры в аренду — нелегкий бизнес, — предупреждает начальник отдела вторичного жилья компании «Инком-Недвижимость» Тарас Панченко. — Мало того, что годовая доходность минимальная и составляет около 3–5% в год, существует еще ряд финансовых рисков. Например, арендатор съехал, и, пока собственник ищет нового, жилье пустует месяц или дольше. Или, скажем, сломалась стиральная машинка — приходится ее ремонтировать или покупать новую. Арендатор залил соседей? Отвечать за это хозяину квартиры».

По мнению эксперта, однозначного ответа на вопрос о том, выгодно ли сдавать квартиру в аренду или нет, не существует. «С одной стороны, курс рубля колеблется, цены на жилье растут. Условно за год стоимость жилья способна вырасти на 10%, — рассуждает Тарас Панченко. — С другой — низкая доходность и риски. Если случится кризис, стоимость квартиры может упасть на 6% и более за год, и тогда, если собственнику срочно придется продать квартиру, он потеряет в деньгах».

Однако будем честны: чудеса, когда сбережения в банке за мгновение обесценивались, в нашей истории наблюдались неоднократно. А вот чтобы квартира вдруг стала стоить в два раза дешевле, на рынке недвижимости не было. Поэтому для большинства населения приобретение квартиры для сдачи в аренду остается пусть и не самым доходным, но надежным способом инвестирования.

Критерии отбораЕсли вы хотите приобрести квартиру в Москве, обязательно выбирайте точечную застройку: здесь ниже конкуренция и, следовательно, выше прибыль, рекомендует Тарас Панченко. Например, квартира в доме-«свечке» на «Бауманской» инвестиционно более привлекательна, чем квартира в огромном микрорайоне, состоящем из ряда корпусов.

Наиболее выгодные объекты для инвестирования — в локации с хорошей транспортной доступностью.

Недавно в Москве открылось две линии Московских центральных диаметров, известно, как будет развиваться метро, где появятся новые станции. В этих районах стоимость жилья, расположенного в пешей доступности от метро, скоро вырастет.

Мария Жукова подтверждает, что наиболее ликвидные квартиры — те, что расположены максимально близко от метро. В районах со сложной транспортной доступностью цены ниже — квартира будет дольше экспонироваться. Востребованными на рынке являются однокомнатные и двухкомнатные квартиры. По данным «МИЭЛЬ-Аренда», в общем спросе на долю однокомнатных квартир приходится около 60%, спрос на двухкомнатные квартиры составляет 30%. на трехкомнатные — менее 10%.

Директор по аналитике Циан Сергей Паламарчук советует помимо локации и транспортной доступности принимать во внимание такие параметры, как тип дома (кирпичный, панельный, монолитный), инфраструктуру (арендатор этому фактору обычно придает большое значение), состояние подъезда и квартиры.

Если позволяют средства, логично приобрести квартиру с ремонтом и частью меблировки — например, со встроенной кухней. Это позволит сэкономить время и средства на ремонте и сдать квартиру быстрее.

«Современные арендаторы в первую очередь обращают внимание на комфортные варианты с удобными планировками, поэтому кухня площадью 5 кв. м или отсутствие балкона значительно снижают привлекательность квартиры в глазах потенциальных нанимателей», — подчеркивает Мария Жукова.

По словам Тараса Панченко, если не хватает средств на квартиру в столице, лучше приобрести недвижимость в Подмосковье. Квартиры там дешевле, но, правда, и ставка аренды ниже, да и арендатора найти сложнее. 

Наиболее популярными городами на рынке аренды Подмосковья, по информации «МИЭЛЬ-Аренда», являются Реутов, Железнодорожный, Балашиха, Люберцы, Лобня, Домодедово, то есть ближайшее московское окружение, где или уже открыто метро, или неплохо развита сеть общественного наземного транспорта.

Определившись с локацией и основным набором требований к квартире, приступайте к мониторингу объявлений. Определить, насколько соответствует заявленная цена приглянувшейся вам квартиры ее рыночной стоимости, поможет такой инструмент, как калькулятор недвижимости, советует директор по аналитике Циан Сергей Паламарчук. Нужно просто забить адрес квартиры в соответствующее поле и указать количество комнат.

Калькулятор покажет стоимость квартиры с точность более 95%. Также будет предложено сделать оценку более точной, указав ряд дополнительных параметров. Аналитика, сопровождающая каждое объявление на Циан, сориентирует по стоимости аналогичного жилья в конкретном районе. Помимо диапазона цен на подобные квартиры здесь есть сведения о том, какой будет стоимость аренды. Так вы сразу рассчитаете примерную доходность приобретаемого жилья.

Как сэкономить?

Квартиру для сдачи в аренду реально приобрести как на вторичном рынке, так и в строящемся доме. Если квартира приобретена на ранней стадии строительства, она обойдется в среднем на 10–20% дешевле, чем после введения дома в эксплуатацию.

Но нужно внимательно смотреть на цену продажи, предупреждает Тарас Панченко. Если застройщик оценил свой объект в 200 тыс. руб. за 1 кв. м, а средняя цена по рынку на подобную недвижимость ниже процентов на 15, девелоперская переоценка съест всю маржинальность покупки.

«Есть квартиры, относящиеся к условно неблагополучным в плане тех или иных юридических аспектов, они продаются дешевле: приобретая их в инвестиционных целях, удастся неплохо заработать, — полагает Тарас Панченко. — Но надо оценивать степень юридических последствий — получится ли их исправить. Это, например, квартиры с обременениями или жилье в залоге: эти факторы снижают стоимость недвижимости при покупке».

Разумеется, следует понимать, есть ли шанс через суд снять зарегистрированного в квартире гражданина с учета.

Например, человека, который не принимал участия в приватизации и сохраняет право пожизненного пользования этой квартирой, снять с регистрационного учета крайне сложно — следовательно, такую квартиру покупать нельзя, уточняет эксперт.

Как указывает Тарас Панченко, квартира с торгов также может представлять интересный вариант для инвестирования. Такие квартиры стоят ниже рынка, но решением проблем с прописанными там жильцами придется заниматься самому покупателю.

Иллюстрации: Анна Чигарова, Дмитрий Максимов

Средняя стоимость арендных квартир в 2020 году в моем доме — 18 000 Р, а я сдала свою за 27 000 Р.

Летом 2020 года мы с мужем купили в ипотеку квартиру в Москве и решили сдавать мою квартиру в Подмосковье. Причем как можно дороже, чтобы быстрее расплатиться с ипотекой.

Есть мнение, что дорого сдать квартиру можно, только если в ней сделан люксовый ремонт или она находится в пяти минутах от метро. У меня обычная однушка, но за год мне удалось сдать ее трижды, причем каждый раз по цене выше рыночной.

Расскажу, как я готовила квартиру и искала жильцов.

Что у меня за квартира

Моя квартира находится в подмосковном городе Щелкове, в 15 км от Мкада и недалеко от поселка, где живет вся моя родня, в том числе и бабушка с дедушкой. Именно они и подарили мне в 2016 году эту квартиру: я только окончила второй курс университета и жила в съемном жилье. Дедушка с бабушкой захотели вложить в недвижимость деньги, которые хранились у них на вкладе, и заодно помочь мне решить жилищный вопрос. Квартиру оформили на меня.

Я ездила учиться в Москву и планировала там же работать, поэтому когда мы вместе выбирали жилье, большую роль сыграла транспортная доступность. В итоге мы купили квартиру в пяти минутах пешком от электрички. На ней можно доехать прямо до метро «Комсомольская», то есть фактически до центра Москвы.

Наш микрорайон построили и заселили в 2012—2016 годах. Рядом с домом есть ТЦ и несколько продуктовых магазинов, детские площадки и небольшой сквер. Дом построен в 2013 году, кирпично-монолитный. Дом экономкласса, так что излишеств — консьержа и закрытой территории — нет. Но построен дом добротно, к строительной компании нареканий никогда не было.

Даже спустя пять лет я ничего не хочу менять в квартире, потому что в ней прекрасно все:

1. Она находится на среднем этаже — на 7 из 13.
2. В ней есть большая лоджия площадью 7 м², которая выходит во двор.
3. Высокие потолки — под 3 метра — и огромная гардеробная комната — 7 м².
4. Хорошая для однушки площадь — 38 м².

Еще в квартире был хороший ремонт: качественные межкомнатные двери, пластиковые окна от застройщика, на стенах — нейтральные бежевые обои, на полу — ламинат под дерево, в санузле — качественная плитка и современная сантехника. В комнате даже стояла мебель: два дивана и тумбочки из «Икеи». Глобально доделывать надо было только балкон, плюс обставить кухню.

После переезда я постепенно обживалась: продала диваны на «Авито», докинула денег и взамен купила удобную двуспальную кровать с жестким матрасом. Потом появился рабочий стол, стеллаж, обеденный стол и стулья. Будущий муж купил нам холодильник и собрал кухню. В гардеробной появился комод и рейл для одежды.

Спустя год мы добрались до балкона: выровняли стены, перекрасили все из некрасиво-желтого в благородный серый, полы тоже выровняли и постелили хороший линолеум. Еще через год установили там светильники. В целом мы счастливо прожили в этой квартире четыре года и очень ее любим.

Переезжать решили по двум причинам: во-первых, слишком далеко и утомительно было ездить до работы, а во-вторых, в Щелкове у нас не было почти никаких культурных развлечений и некуда сходить вечером.

В общем, мы переехали в Москву, а эту квартиру решили сдавать как можно дороже, чтобы быстрее гасить кредит.

Как я готовила квартиру к сдаче

Ремонт предыдущих собственников прекрасно сохранился за время, пока мы там жили. Мы всегда поддерживали чистоту и регулярно чинили все, что выходило из строя.

Единственный крупный косяк, который появился за время нашего проживания, — ободранные кошкой обои в коридоре и на кухне. Мы решили все оставить как есть и пускать арендаторов с животными. Забегая вперед, скажу, что никто из квартиросъемщиков на этот недостаток не жаловался.

Также по опыту знакомых я знала, что больше всего в чужой квартире арендаторов бесит лишнее барахло: заваленные балконы, которые никто не потрудился разобрать, советские стенки с полным собранием сочинений Ленина, мебель с чужим застарелым запахом и все в таком духе.

Поэтому при первой возможности мы перевезли все наши вещи в новое жилье. В квартире оставили только пустую мебель, покрывало и один новый комплект постельного белья, а также пару полотенец и совсем немного посуды. Все это можно было либо оставить, либо вывезти из квартиры за один день, когда появится арендатор.

Перед выездом, а также перед просмотрами я делала обычную уборку: протирала пыль, пылесосила, мыла полы и чистила сантехнику. Можно нанять клининг, но в Щелкове это не очень распространено.

Цена

Я посмотрела на «Циане» и «Авито», за сколько сдают квартиры в моем доме и доме напротив. Дома однотипные — по пять подъездов, поэтому предложений много. Год назад аналогичные варианты сдавались за 15 000—16 000 Р, а максимальное встретившееся мне предложение — 22 000 Р за двухкомнатную квартиру, которая была больше моей по площади. Причем в эту цену были включены коммунальные платежи.

В 2021 году цены подросли, но все равно большинство квартир стоит в диапазоне 18 000—20 000 Р, а коммунальные платежи обычно включены в эту сумму.

Согласно оценке «Циана», я могла сдать свою квартиру максимум за 18 000 Р в месяц. Но я оценивала свое жилье дороже, и это побудило меня попробовать сдавать квартиру по цене выше рынка — в конце концов, снизить успею всегда. Для начала я решила назначить цену примерно на 40—45% выше, чем советовал мне «Циан». Сначала это было 26 000 Р в месяц, потом я еще осмелела и подняла ее до 27 000 Р. За эти 27 000 Р я ее в итоге и сдала.

В окончательную стоимость аренды также входил интернет: мы заключили более выгодный контракт с единственным на нашей улице провайдером на год вперед за 300 Р в месяц.

Так как в квартире сейчас никто не прописан, плату за коммунальные услуги начисляют по общедомовым показателям, и неважно, сколько человек по факту проживает в квартире. По такой схеме в летние месяцы коммунальные платежи составляют в среднем 3000—4000 Р, в зимние 5000—6000 Р.

Я промониторила рынок и поняла, что за 27 000 Р и ниже можно найти много квартир прямо в Москве и возле метро: в районе Щелковской и Первомайской, Кузьминок и Выхино, Бабушкинской и Свиблово.

В то же время в Щелкове квартиры сдаются гораздо дешевле: я видела варианты за 16 000 Р даже в своем доме. Родственница мужа сдает в соседнем районе двушку за скромные 17 000 Р, из которых только около 7000 Р уходят на оплату коммуналки. Так что мне повезло сдать квартиру в Щелкове практически по цене Москвы. Думаю, я попала в целевую аудиторию, поэтому все получилось.

Целевая аудитория

Расскажу, как я оценивала, кто может снять квартиру по цене на 40% выше рынка.

Когда я искала арендаторов, то понимала, что стоимость квартиры выше рынка станет фильтром и сразу отсечет те категории квартиросъемщиков, с которыми я точно не хочу связываться:

1. Студенты с низким уровнем дохода.
2. Большие семьи и семьи с детьми, особенно если ребенок не один.
3. Приезжие иностранцы — я слышала много историй, как квартиру снимает один человек, а живут десять.

Кроме того, у нас маленький областной город без достопримечательностей и не бывает туристов, поэтому стоило сделать ставку на долгосрочных арендаторов.

В итоге у меня получилась такая целевая аудитория:

1. Одинокие люди, пары или семьи без детей со стабильным доходом выше среднего.
2. Люди, которые приехали жить и работать в Щелково.
3. Те, кто работают в Москве, но устали платить те же деньги за «бабушкин ремонт».
4. Те, кто живут рядом и делают ремонт в своей квартире.
5. Крупные компании нашего города, которые ищут квартиру для приезжих сотрудников.

Именно людям из всех этих категорий я и сдавала квартиру. Если проанализировать, их всех привлекли одни и те же «пунктики».

Продающее объявление

Как только мы съехали и перевезли все вещи, я навела в квартире чистоту и сфотографировала ее с разных ракурсов на телефон. Я понимала, что классные фотографии — это именно то, с помощью чего квартира выделится среди других неказистых объявлений и что позволит мне сдать ее дороже.

Еще лет пять назад, когда я сама искала съемное жилье, меня приводили в ужас фотографии в объявлениях. Сейчас ситуация не изменилась: на большинство объявлений о сдаче квартир в интернете без слез не взглянешь.

Вот что я сделала, чтобы добиться нормальных фотографий:

1. Убрала из кадра все мелочи, личные вещи и вообще все, что говорит о том, будто в квартире кто-то есть, то есть обезличила пространство.
2. Использовала самую лучшую камеру, которая была в моем распоряжении: я снимала на Айфон 11.
3. Фотографировала при хорошем дневном свете, часов в 12—13 дня, но не когда солнце бьет в окно. Иначе фотографии вышли бы или темными, или пересвеченными.
4. Делала несколько кадров с одного ракурса, а затем отбирала самый четкий и выигрышный.
5. Использовала широкоугольную камеру, если нужно было сфотографировать очень маленькое помещение, например гардеробную или коридор, но не злоупотребляла ей, так как она часто искажает реальные размеры комнат.
6. На отобранных фото в настройках тыкала кнопочку «Улучшить качество» — это стандартная функция в Айфоне. Никаких фильтров я не применяла.

Текст к объявлению я стала обдумывать заранее, еще на этапе подготовки квартиры. Сначала я просто подмечала, что мне нравится и не нравится самой в объявлениях о сдаче и продаже квартир. Потом завела отдельную заметку на телефоне и периодически возвращалась к тексту, чтобы добавить важное или убрать лишнее.

Еще я применила свои профессиональные знания о продающих постах. Например, я понимала, что в объявлении важно:

1. Выделить самое интересное и главное, можно даже капсом.
2. Подсветить все реальные преимущества жилья.
3. Закрыть возражения относительно транспортной доступности, расположения дома, легальности аренды.
4. Обосновать цену.
5. Предложить бесплатных «плюшек».

Вот с каким текстом и в каком оформлении в итоге сдавала квартиру я.

Почему я решила сдавать квартиру легально

У меня уже была оформлена самозанятость: я сотрудничаю как автор с частными заказчиками и издательствами. Когда я только думала о сдаче квартиры, сразу решила, что буду фиксировать доходы и уплачивать налоги.

Многие знакомые меня отговаривали, потому что так почти никто не делает. Но для меня это была принципиальная позиция: лучше спать спокойно, получать всю сумму целиком на карточку и не волноваться о налоговой, ушлых соседях и прочих неприятностях.

Арендаторы охотнее идут на контакт, когда видят, что ты готов предложить договор и будешь хоть каждый месяц присылать чек за аренду. Ведь именно квартиросъемщики обычно гораздо сильнее переживают из-за своего положения и возможности в один день оказаться на улице.

Договор защищает мои интересы. Например, мне в договоре было важно прописать, что квартира сдается с определенной техникой, а также взять официальный залог за сохранность квартиры. Также в договоре прописан тот факт, что если арендаторы не предупредили о своем выезде хотя бы за месяц, залог я оставляю себе.

Можно сдавать юридическому лицу и крупной компании. Последние обычно не торгуются, готовы заплатить больше и даже возместить стоимость этого самого налога. Если фирма заключает договор с физлицом — это договор ГПХ на оказание услуг. В этом случае она платит 13%. Если же с самозанятым — она не платит ничего, а самозанятый платит всего 6%.

Легализоваться со сдачей квартиры через самозанятость просто: нужно знать свой ИНН и уметь пользоваться приложением на смартфоне. Вся отчетность и чеки также формируются в приложении, налог можно оплатить там же. В итоге за год сдачи квартиры мне начислили 14 800 Р налогов. Считаю, что это небольшая плата за мое спокойствие и отсутствие проблем.

Я не поняла, откуда он берется и какую точно часть налогов покрывает, но вот прямо сейчас вместо 1350 Р я каждый месяц плачу по 900 Р. Когда бонус полностью израсходую, буду платить сумму целиком.

Поиски арендаторов

Я разместила объявление о сдаче на «Авито» и «Циане». Так как цена была выше среднего, звонили нечасто: в среднем два-три раза в день. Чаще всего это были агенты, которые подбирали жилье клиентам и интересовались, актуально ли объявление. Они обещали перезвонить через несколько дней и исчезали.

За неделю таких нечастых звонков нарисовался всего один просмотр. Молодой человек приехал из Тюмени играть в футбол за местную команду и искал себе постоянное жилье. Его очень смутило, что в квартире нет телевизора, хотя я была готова купить б/у или поделить расходы на новый пополам. Но в итоге он так и не перезвонил.

Первый арендатор. Еще через неделю мне позвонили в выходной в восемь утра. Это была милейшая женщина в возрасте около 60 лет, которая жила рядом. Она особо ничего не спрашивала, но очень настаивала на просмотре в тот же день. Повезло, что мы как раз приехали погостить у родных, поэтому с ней мы договорились о просмотре уже через пару часов.

Выяснилось, что она затеяла дома крупный ремонт, а сама страдает от астмы и не может жить в пыли. Она работает учителем музыки и подрабатывает репетитором, поэтому доход позволяет ей снять квартиру на два самых грязных месяца ремонта. Думаю, мой вариант привлек ее как раз чистотой и ухоженностью, отсутствием пылесборников и тараканов.

Вечером того же дня мы встретились, подписали договор, обменялись деньгами за первый месяц и ключами. Далее в основном общались по телефону и в «Вотсапе», вдобавок я дважды приезжала за деньгами, так как арендатор не умела переводить деньги.

Женщина осталась очень довольна арендой и без конца хвалила нашу квартиру: говорила, что как будто уехала на курорт — у нас рядом лес и вообще район очень приятный, в отличие от остального Щелкова. Я тоже была довольна: в квартире все время было чисто, кажется, даже чище, чем когда мы сами там жили. Арендатор постелила чехлы на все горизонтальные поверхности и каждый день пылесосила.

Женщина предупредила меня, что выезжает, за две недели, поэтому я сразу восстановила объявление на сайте и вышла на второй круг поиска.

Второй арендатор. Я уже знала, что звонков будет не очень много, но своего человека я найду. Кроме того, я стала чуть увереннее и поставила цену 27 000 Р. Одной из первых позвонила женщина 35—40 лет. За 15 минут разговора я узнала, что она работает косметологом в московской клинике. У нее взрослая дочь 15—16 лет — спортсменка, которая постоянно на сборах.

Женщине надоело снимать квартиры за 30 000—35 000 Р с ужасным ремонтом в Москве, поэтому она хочет перебраться в Подмосковье. Наш район она рассматривала, потому что там же живут ее родственники. Я немного рассказала о квартире и заверила, что фото полностью соответствуют действительности и что могу показать жилье, как только выедет арендатор. Договорились созвониться через две недели.

По разговору женщина показалась мне очень адекватной, и я сохранила ее номер. Почти все, кто звонил после нее, казались мне сомнительными типами, и я почти всем отказывала. В то же время я переживала, что за полмесяца ожидания женщина найдет и другие варианты, а мне придется искать квартиранта еще неизвестно сколько.

Как только первый арендатор выехала, я перезвонила женщине-косметологу. Оказалось, что ей тоже понравился мой вариант и она действительно ждала моего звонка, чтобы посмотреть квартиру. На просмотр она приехала сразу с полной суммой — за первый месяц проживания плюс залог — и мы сразу же заключили договор. Я даже не думала, что так бывает!

Сыграло роль то, что фотографии на сайте и правда полностью соответствовали действительности. Женщина очень обрадовалась новой кухне с духовкой, большой двуспальной кровати и огромной гардеробной, так как у них с дочкой была какая-то невероятная гора вещей. С собой она также завезла раскладное кресло, которое поставила на кухне. Возможно, на нем спала дочь или кто-то из гостей.

Все время ее проживания мы общались очень тепло. Она также не особо дружила с переводами по карте, поэтому мне приходилось раз в месяц заезжать за деньгами, но мне так было даже спокойнее. Я заходила в квартиру и могла удостовериться, что с ней все в порядке.

К счастью, исполнитель нашелся быстро, а дверь не пришлось раскурочивать полностью — пострадал всего один замок из двух. Услуга обошлась в 2000 Р, расходы мы поделили пополам с арендатором, так как трудно было сказать, чья здесь вина. После этого мы поменяли замок на новый.

Эта женщина прожила в моей квартире четыре месяца и, к сожалению, решила переезжать обратно в Москву. Она привыкла ездить на электричках, но у нее возникли еще другие обстоятельства, поэтому она съехала.

Третий арендатор. В третий раз квартира сдавалась дольше. Звонили также нечасто — один-два раза в день. Агенты стали звонить реже, в основном попадались частные лица, которые искали жилье без комиссии. Два реально заинтересованных арендатора сорвались из-за того, что я не могла оперативно показать квартиру. Людям надо было заезжать срочно, чуть ли не завтра, а у меня еще жила предыдущая съемщица.

Один раз мне позвонил молодой человек, вроде как местный, и дал понять, что планирует снимать вдвоем с девушкой. Однако во время просмотра выяснилось, что они хотят снимать и пересдавать квартиру посуточно. Я была в шоке.

Разозлило даже не само предложение — хотя очевидно, что в Щелкове выгодно сдавать жилье посуточно, только если организовать там притон, — а то, что он сказал об этом после просмотра, потратив наше время и время нашего нынешнего жильца. Я отказалась от такой сделки.

Но в итоге все опять закончилось хорошо. Примерно через неделю после «бизнесмена»-посуточника мне с «Авито» позвонил молодой мужчина. Он переезжал из Краснодара с женой и кошкой и устраивался работать на крупный завод в Щелкове. Квартиру ему оплачивала компания.

Через несколько дней мы познакомились по видеосвязи: я показала квартиру онлайн, рассказала про район, как дела с парковкой, сколько идти до его новой работы и ехать до Москвы.

Этой семейной паре все очень понравилось, и они передали мои контакты в отдел кадров компании. Дальше я общалась уже с сотрудниками компании.

За неделю звонков и переговоров мы обговорили с менеджером из отдела кадров все условия относительно цены:

1. Фирма оплачивает саму аренду в размере 22 500 Р, деньги приходят на карточку.
2. Я уплачиваю из этой суммы налог в размере 6% через приложение для самозанятых. С учетом бонуса для самозанятых, о котором писала раньше, у меня выходит 900 Р. Потом я формирую чек и высылаю его на почту отдела кадров.
3. Сами арендаторы дополнительно переводят мне деньги за коммунальные услуги по квитанции. Летом это где-то 3500 Р, зимой 5000—6000 Р.
4. Залог за сохранность имущества в размере 22 500 Р оплачивает компания.

Сейчас квартира сдается уже шесть месяцев, договор по желанию фирмы заключили на 11 месяцев с возможностью продления. За все время арендаторы попросили только вывезти старый матрас, так как купили себе новый. Еще начал протекать старый кран в ванной, его они заменили сами. Я лишь возместила расходы на покупку нового смесителя — 1500 Р.

Как сдать квартиру по цене выше рыночной

1. Освободите жилье от лишних вещей: никому не понравится жить в окружении чужих книг, ковров и лишней мебели.
2. Лучше сделать свежий недорогой ремонт или привести в порядок тот, что есть.
3. В квартире должно быть все необходимое, чтобы можно было заехать и жить. Например, комплект посуды, постельное белье, чистая шторка для ванной.
4. Если определить свою целевую аудиторию, легче будет составить объявление и продвигать квартиру.
5. Качественные фотографии и продающий текст в объявлении привлекут внимание потенциальных арендаторов. Но лучше не приукрашать — тогда люди не разочаруются при просмотре.
6. Зарегистрируйте самозанятость и подготовьте шаблоны договоров, чтобы арендаторы понимали, что у вас все серьезно. Еще с договором можно не бояться налоговой и спать спокойно.
7. Стоит позаботиться об оперативных показах, так как редко кто ищет квартиру долго. Большинство находят подходящий вариант с первого просмотра или за пару дней.
8. Не бояться рассматривать нестандартных арендаторов. Например, компании вашего города.

Как рассчитать реальную стоимость квартиры и доход от сдачи в аренду

25 июня 2019

Просмотров: 5688

Недвижимость – один из самых любимых способов вложения денег инвесторами. Не только в России – во всем мире. Почему? Потому что недвижимость дает рентный доход.

Как рассчитать, какой доход дает вам ваша недвижимость?

Это очень просто. Финансовый консультант, основатель и генеральный директор компании “Личный капитал” Владимир Савенок все объяснил.

18 июля, 19:00

Практика инвестирования в ETF

Практическая часть, на которой вы узнаете о главных критериях для выбора фондов. Как найти, оценить и отобрать в свой инвестиционный портфель ETF на российском и зарубежном рынках.

Подробнее

Подпишитесь на нашу рассылку

Раз в неделю мы будем присылать подборку статей по личному инвестированию
с анализом трендов на мировых рынках
и экспертными мнениями консультантов

Финансовые консультанты нашей компании подберут для вас наилучшие решения и инструменты для реализации ваших финансовых целей

Подробнее