Как составить заявление на понижение арендной платы

Скачать

Если у вас остались вопросы о снижении арендной платы, ответы на них вы можете найти в КонсультантПлюс.

Истории

Как снизить аренду в три раза

У Ирины Севастьяновой три бизнеса: две кофеточки, один остров с конфетами и соляная пещера в торговом центре. У Ирины удивительная история, и в следующих статьях мы расскажем её целиком. А в этот раз — о том, как Ирина снизила ставку аренды со 170 000 ₽ до 80 000 ₽. А потом добилась ещё более выгодных условий — 15% от выручки.

Когда мы в редакции узнали эту историю, дали задание автору статьи: иди и проверь, правда ли можно с помощью писем и переговоров сбить ставку аренды. У автора есть свой бизнес, так что было на чём экспериментировать.

И вот результат: автору не удалось снизить свою ставку в три раза, зато получилось заморозить её на три месяца. По условиям договора ставка должна была повышаться с каждым месяцем на 20%. Но после переговоров удалось её заморозить — это сэкономит бизнесу 72 000 ₽. Так что опыт Ирины сработал.

Попробуйте тоже поторговаться со своим арендодателем — возможно, у вас получится ещё лучше, чем у автора статьи. А советы Ирины вам в этом помогут.

Как Ирина арендовала помещение в ТЦ

В 2016 году я работала в офисе, а ещё у меня были две кофейные точки. Они работали в плюс, но небольшой — так, на карманные расходы. А у меня есть дочка — аллергик. Она пошла в сильно платный сад и стала болеть, а там нет никакого перерасчёта на время болезни — всё очень дорого. А я сижу на работе, у меня с начальницей конфликты. Я не могу сказать: «У меня заболел ребёнок, я пошла домой». Это не обычная работа — я не могла выйти из офиса.

И я стала думать, как сделать так, чтобы дочка меньше болела. Я приехала в Коломну — у нас там бабушки-дедушки живут. Там открыли соляную пещеру, и мне подруга говорит: «Пойдём сходим, сводим детей». Там им было очень прикольно: они копали соль как в большущей песочнице! И я подумала: почему бы не сделать такой бизнес? Это полезно для детей, позитивно, и как-то мне это очень понравилось.

Соляная пещера — это искусственно созданная комната с солью. Две тонны соли: по одной на стенах и на полу. Микроклимат пещеры создаёт галогенератор — это такой огромный аппарат, который крутит и выбрасывает в воздух мелкодисперсную соль. Так получается насыщенный солёный воздух. Смысл пещеры в антибактериальном свойстве соли — она убивает всё

Соляная пещера — это искусственно созданная комната с солью. Две тонны соли: по одной на стенах и на полу. Микроклимат пещеры создаёт галогенератор — это такой огромный аппарат, который крутит и выбрасывает в воздух мелкодисперсную соль. Так получается насыщенный солёный воздух. Смысл пещеры в антибактериальном свойстве соли — она убивает всё

Я сказала мужу: «Я буду открывать пещеру в торговом центре, ты со мной?». Он сказал: «Ну ладно». Они не просили ни презентацию, ничего — им нужно было набирать арендаторов. В нашем торговом центре вообще очень грамотный и понимающий менеджмент — в других такого не встречала! Обычно торговый центр отдаёт помещения маленьким компаниям, а те — частникам в субаренду. Так вот эти маленькие компании жутко вредные. Если же арендой занимается команда самого ТЦ, они более лояльные.

Как торговалась по аренде

Торговый центр запросил аренду 170 000 ₽ за 37 м², я согласилась: почему нет? Я посчитала, справится ли пещера с такой арендой, и мне показалось, что справится. Почему-то думала, что все туда просто адской толпой побегут лечиться и веселиться. Я подписала договор, и мы начали ремонт. Придумала имя, фирстиль — всё это было красиво и долго. Получилось замечательно — мне всё понравилось.

Потом я встретилась с другом, специалистом по аренде. Он мне сразу сказал: «170 000 ₽? Ты в своём уме вообще?». Он когда-то работал в компании, которая берёт помещения в аренду у ТЦ и сдаёт в субаренду — знает расценки и всю специфику. Друг предложил помочь снизить ставку аренды.

Поначалу он раскритиковал саму идею заниматься пещерой. Я, конечно, встала на дыбы, сказала, что это просто супер и не надо меня отговаривать. И там уже идёт ремонт, трудятся рабочие! Мы сидим в торговом центре, и я говорю: «Вот пойдём, я покажу, там уже всё строят, я не могу это остановить!» Он сказал: «Давай тогда договариваться о снижении аренды».

Друг помог составить письмо: на мой взгляд, оно было слишком жёстким. Там мы просили снизить ставку со 170 000 ₽ до 50 000 ₽. Я говорю: «Нет, я не стану это подписывать! Я буду выглядеть как умалишённая — сначала договорилась на 170 000 ₽, а потом передумала и требую 50 000 ₽». А он говорит: «Нормально, это предмет для торга. Отправляй прям без исправлений».

Подсмотрели в чате предпринимателей

Подсмотрели в чате предпринимателей

Письмо очень вежливое, но жёсткое. Там сказано: мы бесконечно верим в площадку, но мы посмотрели на прогресс и понимаем, что он слишком медленный, чтобы исполнились ваши обещания по трафику, по наполняемости. Мы вынуждены остановить ремонт — будем сушить вёсла и уходить. Вывели рабочих, закрыли ремонт и вышли на переговоры. Они длились три месяца. В результате нам согласовали ставку 80 000 ₽.

Тот человек меня научил, что нужно закладывать максимально низкую цену — пусть она будет идиотской. Всегда ставь вполовину меньше, как бы тебе ни было стыдно. Я раньше думала: «Вот столько я могу платить, столько и попрошу». Но никто не даст столько, сколько просишь: всегда дадут условия хуже, и тогда они тебя уже не устроят. Поэтому нужно оставлять запас для торга. В общем, это был хороший урок.

Подсмотрели в чате предпринимателей

Подсмотрели в чате предпринимателей

Как вышла в плюс

Мы открылись 1 декабря 2016 года. Декабрь вообще не обрадовал выручками, а в январе уже нормально стало. Что такое нормально для пещеры? Оборот 350 000 ₽ при операционке 180 000 ₽ даёт тебе очень хорошую чистую прибыль: 170 000₽. Операционка — это:

• 80 000 ₽ аренда,
• 60 000 ₽ сотрудник на ресепшене,
• 30 000 ₽ уборка помещения и мелкий ремонт,
• 10 000 ₽ расходники.

Это в высокий сезон. А на лето нам удалось договориться о ещё более низкой ставке аренды — 15% от оборота, 50 000₽.

Ирина сама придумала дизайн интерьера со всеми фишками. Например, сделала кресла на деревянном настиле для родителей, которые хотят присматривать за детьми, не испачкав обувь

Ирина сама придумала дизайн интерьера со всеми фишками. Например, сделала кресла на деревянном настиле для родителей, которые хотят присматривать за детьми, не испачкав обувь

Бонус: те самые письма

12.09.2016

Уважаемые коллеги!

В первую очередь хочу сказать, что мы очень благодарны Вам за доверие и внимательное отношение. Я не раз говорила, что мы верим в будущий потенциал торгового центра и надеемся, что прилагаемые Вашей командой усилия сделают его очень успешным ТРЦ.

К сожалению, очередной раз детально просчитав экономику пещеры, мы пришли к выводу, что значительные вложения в отделку, всё ещё низкий поток посетителей и главное — высокий уровень аренды, не позволят нам сделать проект прибыльным, при любых наших усилиях.

Я понимаю, что мы подводим Вас, но вынуждена просить о том, чтобы Вы ещё раз пошли нам на встречу и пересмотрели условия договора.

С учётом всех нюансов и стоимости проекта получается, что Соляная пещера будет окупаемой в текущем помещении при аренде не более 65 000 руб в месяц, включая все платежи, кроме коммунальных.

Поймите нас правильно. Если моё предложение будет неприемлимым для Вас, мы будем просто вынуждены просить о расторжении договора.

Добрый день, коллеги!

Хочу еще раз поблагодарить за внимание к нашему проекту и веру в него, но считаю важным в ответ на письмо № 16-3974 от 14.09.2016 г. снова сделать акцент на причинах, которые вынуждают нас, возможно, отказаться от дальнейших работ по открытию Соляной пещеры:

1. В ТРЦ низкий трафик. По предоставленным вами данным, средняя посещаемость в будний день в настоящий момент составляет 11 000 человек в день. При этом, наибольшая часть посетителей в будние дни приходится на супермаркет Ашан, не влияя на посещаемость нашего этажа. По нашим настойчивым и продолжительным наблюдениям, посещаемость локации острова Соляной пещеры в будние дни часто стремиться к нулю. В выходные дни трафик на третьем этаже, безусловно, возрастает, но восемь выходных дней в месяц не позволят сделать наш проект прибыльным. Объясню подробнее свой довод:

1.1. Наша максимальная выручка за восемь выходных дней составляет:

8 человек * 400 рублей * 12 часов = 38 400 рублей в день, 307 000 рублей в месяц.

Полученной суммы уже не хватает на содержание проекта на самообеспечении: ежемесячно мы остаемся в минусе на 100 000 рублей минимум. Более того, эта сумма указана с учётом полной заполняемости пещеры все 12 часов работы, что в принципе совершенно невозможно и при лучшем из трафиков.

1.2. Даже при сумме аренды 65 000 рублей в месяц, о которой мы просили в прошлом письме, ежедневная минимальная посещаемость пещеры должна составлять 25 человек в день, и совсем не факт, что при настоящем трафике такое количество посетителей будет обеспечено. Чисто арифметически, это «точка ноль» для нашего проекта (по аналогии п. 1.1. 37 500 рублей в каждый выходной день, практически полная загруженность). 65 000 рублей в месяц являются компромиссом, при котором мы хотя бы не рискуем остаться в минусе.

2. На протяжении четырёх месяцев мы видим слишком медленную тенденцию заполняемости ТЦ арендаторами, и, как следствие, слишком медленный рост его посещаемости. Полагаю, что 90-100% наполненность арендаторами при лучшем сценарии можно прогнозировать на конец 2017 года, а совсем не на конец 2016 года, как рисовалось со стороны Вашей компании при подписании соглашения.

3. Исходя из смысла предыдущего пункта, мы будем вынуждены потратить дополнительные денежные средства на целевой маркетинг Соляной пещеры за пределами ТРЦ, что не является запланированными расходами.

Очередной раз надеясь на плодотворное и длительное сотрудничество, прошу снова рассмотреть вопрос фиксирования ежемесячной арендной платы на уровне 65 000 рублей на период действия договора – 3 года.

Как компромиссные варианты, готовы обсуждать:

3.1. Заключение договора сроком на 2 года со ставкой 65 000 рублей в месяц в течение первого года, далее — со ставкой 85 000 рублей в месяц (увеличение со второго года на 30%).

3.2. Заключение договора сроком на 5 лет со ставкой 65 000 рублей в месяц, как гарантии наших длительных взаимоотношений.

В случае, если всё же ни один из предложенных вариантов для вашей стороны не является приемлемым, я повторюсь – вынуждены просить о расторжении наших отношений и просим выслать форму соглашения об их прекращении.

Памятка

1. Не терпите убытки, попробуйте сторговаться по аренде.
2. Будьте вежливыми, позитивными и благодарными, но жёсткими в своей позиции.
3. Просите такую скидку, от которой вам самим становится неловко — так вы оставите себе пространство для торга.
4. Используйте данные о своей выручке и прибыли в качестве аргументов.
5. Не прекращайте торговаться, даже если уже получили хорошую скидку.

• Когда предприниматель может просить о снижении арендной платы
• Алгоритм написания письма
  • Образец письма
• А что делать квартиросъемщикам

Когда предприниматель может просить о снижении арендной платы 

Договор – обязательное условие при аренде помещения. В нем обе стороны указывают, как часто может меняться размер арендной платы. Если вы не оговорили эти условия, скорректировать сумму можно только раз в год (ст. 614 ГК РФ).

Но нельзя забывать о форс-мажорах. Во время пандемии правительство России ввело дополнительные меры поддержки, позволяющие отсрочить платежи.

Дайджест мер поддержки бизнеса в 2022–2023 годах

Однако арендную плату меняют не только из-за непредвиденных событий. Написать письмо с просьбой снизить арендную плату можно и в других случаях:

• в помещении нашлись недостатки, о которых арендодатель вам не рассказал и которые не прописал в договоре;
• в стране снизилась средняя стоимость аренды;
• около здания нет свободных мест для стоянки.

Если состояние арендованного помещения или условия пользования им ухудшились, вы также вправе требовать пересмотр платежа. Но есть небольшой нюанс: изменения должны произойти не по вашей вине.

То же касается случаев, когда арендатор по независящим от него обстоятельствам не может пользоваться помещением совсем.  

Хотите переехать в новую квартиру, но нет денег на комиссию, залог и первый месяц? Выручит кредит от Совкомбанка. Ставка от 0%, сумма займа — до 3 млн рублей, срок — до пяти лет. Интуитивно понятный онлайн-калькулятор поможет рассчитать комфортный ежемесячный платеж, который не ударит по семейному бюджету.

Алгоритм написания письма

Письмо с просьбой пишут в свободной форме, унифицированного шаблона для этого нет. Но мы составили для вас небольшую инструкцию, как написать заявление о снижении арендной платы. Следуя этому алгоритму, вы не упустите ни одной важной детали.

• Заполните шапку 

Укажите обе стороны договора: компанию-арендатора и владельца помещения. 

• Обозначьте правовые отношения

Начните письмо с обращения к владельцу по имени и отчеству. Затем впишите сведения из вашего договора аренды: номер и наименование, а также дату составления.

• Пропишите обязанности сторон

Здесь ничего нового: арендодатель предоставляет помещение, а арендатор – за него платит. 

• Укажите, из-за чего вы хотите снизить плату 

Если такое право оговорено в законах или других нормативных документах, ссылайтесь на него. Во время пандемии бизнесмены указывали ст. 19 98-ФЗ. Если у вас ухудшились условия пользования помещением, оперируйте ст. 614 ГК РФ.

В остальных случаях указывайте реальную причину, по которой вы не можете оплачивать аренду. Например, из-за сложной финансовой ситуации.

• Предложите новую сумму для оплаты помещения

Напишите, какая плата была бы сейчас наиболее комфортной. Не забывайте про разумность: сообщите владельцу, что это временная мера, поэтому спустя определенный срок вы снова будете платить за аренду как раньше. Обязательно укажите, сколько на это уйдет времени.

• Попросите понимания со стороны арендодателя

Уточните, что вы делаете все возможное для улучшения материального положения. 

• Предложите заключить дополнительное соглашение

Так арендодатель будет знать, что вы предлагаете пересмотреть условия не на словах, а на деле.

• Подпишите письмо

И, при наличии, поставьте печать. 

Передавать письмо лучше на руки арендодателю или его официальному представителю. В иных случаях отправьте его по почте с описью вложения и уведомлением о вручении. 

По закону у владельца помещения есть 30 дней для ответа. В этот же срок заключают допсоглашение. 

Образец письма 

Ниже — образец письма о снижении арендной платы. 

Генеральному директору ООО «Фирма» 

Адрес: 111111 г. Москва ул. Авангардная д.7

Иванову И.И.

От генерального директора ООО «Организация»

Адрес: 222222 г. Москва ул. Ленина д. 59 

Сергеева С.С.

Уважаемый Иван Иванович!

Между ООО «Фирма» (далее – Арендодатель) и ООО «Организация» (далее – Арендатор) был заключен договор аренды от 01.11.2020 №123 (далее – Договор). Согласно ему, арендодатель передает во временное пользование арендатору следующее имущество: нежилое помещение площадью 200 (двести) кв.м, расположенное на первом этаже здания по адресу: г. Москва ул. Авангардная д.7.

В последние пару месяцев наша компания столкнулась с ухудшением условий при использовании помещения. Согласно п.4  ст.614 ГК РФ, мы просим снизить арендную плату на 10%. Предлагаем закрепить новые условия в дополнительном соглашении. 

За время сотрудничества мы добросовестно выполняли свои обязательства и не задерживали выплату платежей. Надеемся на ваше понимание.

Дата: «_____» _______ 2023 г.                                 Подпись (с расшифровкой): _______

А что делать квартиросъемщикам 

Для многих квартиросъемщиков арендная плата – самая затратная часть расходов. Особенно это заметно в кризисные моменты. В таких ситуациях вы также вправе просить арендодателя о снижении суммы. Причем даже без заявления.

Несколько советов, как подготовиться к разговору с владельцем квартиры. 

• Изучите рынок аренды жилья 

Возможно, средний ценник по городу ниже вашей арендной платы. Если это так, возьмите аргумент себе на вооружение. 

Самое главное – не озвучивайте его в обвинительной форме. Лучше скажите, что нашли рядом более выгодный вариант, но хотите остаться в этой квартире. Скорее всего, арендодатель пойдет на уступки.

• Убедите владельца, что финансовые проблемы временные 

Если со средним ценником все в порядке, составьте новый план действий. Заранее подумайте, как вы будете вести разговор с хозяином квартиры. Сделай акцент на том, что ваш звонок или письмо – просьба, а не требование. Это также расположит собеседника к разговору. 

Скажите, что испытываете проблемы с деньгами, но знаете, как выйти из этой ситуации. Будьте откровенны: поделитесь, что этот разговор дался вам нелегко, но другого выхода не было.

• Воспользуйтесь своей репутацией

Тактично напомните, что никогда не задерживали плату за аренду и ухаживали за жильем, как за своим. Если вы давно снимаете квартиру, хозяин, скорее всего, уступит вам.  

• Подтвердите шаткое финансовое положение документами

Абстрактные причины вряд ли убедят арендодателя. Поверните ситуацию в свою пользу, выслав ему подтверждающие документы. Например, выписку об увольнении, счета за лечение или справку о снижении зарплаты. 

Если вы не хотите просить отсрочку по арендной плате, воспользуйтесь картой «Халва». Снимайте заемные средства в любом банкомате и не переплачивайте за пользование ими ни копейки.

Карта «Халва» — универсальный финансовый инструмент. Используйте свои средства, получайте кешбэк с покупок до 10% и доход на остаток собственных средств по карте до 12%, а также открывайте вклады под выгодный процент. Вы можете взять заемные средства до 500 000 рублей и потратить их на покупки в рассрочку 10 месяцев, если оформите подписку «Халва.Десятка». Закажите Халву в форме ниже, и курьер привезет ее вам!

• Обращайтесь только с реалистичными просьбами

Важно понимать, вряд ли хозяин сократит арендную плату вдвое или отсрочит ее на пару месяцев. Ему невыгодно лишаться заработка, как бы хорошо он к вам не относился.

• Документируйте договоренности

Если владелец пошел на уступки, закрепите новые условия на бумаге. Необязательно составлять новый договор, достаточно приложить соглашение к старому. 

Не пренебрегайте этим советом. Иначе у хозяина будет полное право запросить плату по старой цене. Разве вам нужны такие неприятности?

Это был последний совет, как договориться с арендодателем. Надеемся, наши инструкции помогут и квартиросъемщикам, и предпринимателям. Удачи!