Как вы нашли аренду под магазин

1. 22.05.2014, 14:38

   
   

   #1

   

   
   Новичок
   

   

   ---

   Никак не могу найти помещение для магазина
   

   Добрый день ! Помогите пожалуйста советом !
   Я сейчас ищу помещение под магазин продуктов и совсем измучился (((
   Либо хорошее место нахожу но с очень дорогой арендой, либо место с приемлемой арендой но не слишком проходное и непонятно будет ли приносить достаточную прибыль… Кроме того хорошие места уже заняты и даже очередь на них …

   Расскажите как вы решили эту проблемму ? Или посоветуйте как можно было бы теоретически ее решить

   ---

2. 22.05.2014, 16:25

   
   

   #2

   

   
   Пользователь
   

   

   ---

   Re: Никак не могу найти помещение для магазина
   

   Лучший выход, но не самый дешёвый, это купить в хорошем месте участок и на нм построить здание под магазин такое, какое Вам нужно. Все остальные варианты имеют массу минусов.

   ---

3. 22.05.2014, 16:43

   
   

   #3

   

   
   Местный
   

   

   ---

   Re: Никак не могу найти помещение для магазина
   

   А что тут посоветуешь, только терпения вам и продолжать поиски. Но места не удачные. Пусть и с дешевой арендой лучше все-таки не брать. обречено на провал.

   ---

4. 22.05.2014, 16:53

   
   

   #4

   Re: Никак не могу найти помещение для магазина
   

   Если место не слишком проходное, но вокруг присутствуют другие торговые точки. То продажи все равно будут, пусть и не такие большие. На последнем месте работы рядом был продуктовый магазин. Место не проходное. Так 90% продаж было за счет продавцов и рабочих на територии ТЦ. И съезжать они не собираются. В общем надо смотреть.

   ---

5. 22.05.2014, 18:12

   
   

   #5

   

   
   Пользователь
   

   

   ---

   Re: Никак не могу найти помещение для магазина
   

   Сообщение от Kola87
   

   Добрый день ! Помогите пожалуйста советом !
   Я сейчас ищу помещение под магазин продуктов и совсем измучился (((
   Либо хорошее место нахожу но с очень дорогой арендой, либо место с приемлемой арендой но не слишком проходное и непонятно будет ли приносить достаточную прибыль… Кроме того хорошие места уже заняты и даже очередь на них …

   Расскажите как вы решили эту проблемму ? Или посоветуйте как можно было бы теоретически ее решить

   Да можно и решить , причем так делать следует чтоб товар брался нормальным. Причем следует действовать под себя и лучшим способом.

   ---

6. 22.05.2014, 18:22

   
   

   #6

   

   
   Пользователь
   

   

   ---

   Re: Никак не могу найти помещение для магазина
   

   Да можно и так, но стоит взять примерный оборот, можете утерять свой бизнес который развивали. Можно даже после этого прибрать некоторые услуги с которыми можно очень легко потом решить все проблемы, которые мешают нам жить!.

   ---

7. 22.05.2014, 20:54

   
   

   #7

   

   
   Новичок
   

   

   ---

   Re: Никак не могу найти помещение для магазина
   

   А кто какие способы пробовал ? По базам арендным, авито итд, риэлтеров подключали ? Или как то по другому ?

   ---

8. 22.05.2014, 20:58

   
   

   #8

   Re: Никак не могу найти помещение для магазина
   

   Сообщение от Kola87
   

   Добрый день ! Помогите пожалуйста советом !
   Я сейчас ищу помещение под магазин продуктов и совсем измучился (((
   Либо хорошее место нахожу но с очень дорогой арендой, либо место с приемлемой арендой но не слишком проходное и непонятно будет ли приносить достаточную прибыль… Кроме того хорошие места уже заняты и даже очередь на них …

   Расскажите как вы решили эту проблемму ? Или посоветуйте как можно было бы теоретически ее решить

   В Вашем случае подбирать те помещения, которые действительно смогут себя оправдать, а не так, чтобы создать свой магазин где-то на отшибе, а потом жаловаться что нет спроса на реализуемые товар.

   ---

9. 22.05.2014, 21:15

   
   

   #9

   Re: Никак не могу найти помещение для магазина
   

   Уж лучше переплатить за проходное место, чем мучиться. А то у нас недалеко от дома есть один магазин, который расположен на первом этаже жилого дома, причем всё устроено так, что подъезды этого дома выходят на улицу, а вход в магазин находится со двора. Естественно, клиентов там мало, поскольку народ там ходит редко.

   ---

10. 22.05.2014, 21:18

    
    

    #10

    

    
    Новичок
    

    

    ---

    Re: Никак не могу найти помещение для магазина
    

    Дура. сейчас тебе на этом придурковатом фруме помогут.

    ---

Как снять помещение под магазин, или опыт аренды торговых площадей

Давно хотел написать статью о том, как снять помещение под магазин. Когда у меня была небольшая розничная сеть (6 магазинов), то я как раз снимал торговые площади в аренду. Расскажу о нюансах, которые прочувствовал на себе за пять лет аренды. Уверен — вам будет интересно, если вы только собираетесь арендовать помещение под непродовольственный магазин.

Типы торговых площадей:

1. Отдельно стоящие помещения

Как правило, характеризуются низкой проходимостью и, соответственно, низкой арендной платой. Если вы не открываете франшизу известной марки, то придется довольно долго нарабатывать клиентов. Поэтому быстрых результатов здесь не будет. Про франчайзинг, кстати, у нас есть отдельная статья «Что важно учесть, если вы собрались купить франшизу». Советую почитать.

На мой взгляд, отдельно стоящие площади подходят только для продуктовых магазинов шаговой доступности, специализированных магазинов (инструменты, сантехника и пр.), салонов красоты, кафе, платных детских садов и т.д. Для обычных промтоварных магазинов эти площади «мертвые». Слишком уж тяжело им конкурировать с торговыми центрами.

Возможно, еще один плюс, помимо арендной платы, это — более лояльный арендодатель, т.к. потеря надежного арендатора для него существенна. Хотя арендодатели бывают разные, но об этом чуть позже…

2. Помещения в торговых центрах

Тут стоимость за квадратный метр существенно дороже, но и проходимость выше. Выручка здесь идет с первого дня. Но есть и минусы, конечно. Куда же без них? 🙂

К местам в торговых центрах как нельзя лучше подходит поговорка «Свято место пусто не бывает». Если что-то путнее и освобождается, то об этом, как правило, первыми узнают соседи-арендаторы. Кто-то из них может открыть на освобождающемся месте что-то еще, или расширить уже имеющийся магазин. Разумеется, ему отдадут площадь более охотно, чем вам, потому что его платежеспособность знают, а вашу — нет.

Одним словом, долго хорошие площади, на которых можно что-то заработать, не простаивают. Если какое-то объявление об аренде регулярно «всплывает» в местных газетах и на Авито, то, значит, это место убыточное. Да и вообще, скажу по секрету: объявления размещают на те площади, которые, как говорится, не жалко предложить. С хорошими площадями до объявлений дело не доходит. Они либо уже заняты, либо скоро будут.

Как же тогда найти нормальные площади? Ответ простой: нужно ходить по торговым центрам и разговаривать с администрацией, рассказывать про то, какой у вас будет красивый магазин, как он понравится покупателям и т.д. Работает только личный контакт. Навыки самопрезентации вам в помощь.

Маловероятно, что вы сразу наткнетесь на что-то стоящее. Поэтому оставляйте заявки: сколько метров вам нужно, какой у вас сегмент товаров и как с вами связаться. Могут перезвонить, когда что-то освободится. Но на это уйдет время. Возможно, несколько месяцев.

Теперь хотелось бы сказать несколько слов и о самих арендодателях, поскольку условия аренды зависят не только от типа помещения…

Какие бывают арендодатели торговых помещений в России?

За мелким исключением, всех рантье в нашей стране можно условно разделить на две категории:

1. Лихие предприниматели из 90-х

Это люди (очень часто с полукриминальным прошлым), которые сумели двадцать лет назад взять в муниципальную аренду на 50 лет за бесценок нежилые помещения, которые являются наследием советского союза. А теперь сдают их вам в десятки раз дороже. Например, арендуют у государства по 100 рублей за квадратный метр, а вам пересдают уже по 2000 рублей. Неплохая рентабельность, что и говорить! 🙂

Такие арендодатели имеют всевозможные цокольные помещения, превращенные в торговые центры, а также бывшие советские универмаги, отдельно стоящие магазины и т.д. За прошедшие годы они эти помещения «подмарафетили», а, может быть, даже еще что-то достроили/пристроили. Так что теперь они стали почтенными предпринимателями, занимающие высокое положение в обществе. Но внутри-то они остались такими же. Поэтому и методы работы у них соответствующие…

Лично вы их никогда не увидите, т.к. они не любят «светиться». Все общение происходит только через администраторов, похожих на советских директоров магазинов. Они, мягко говоря, в вас, как в клиенте, не заинтересованы. Работает простой принцип — «у нас таких, как вы, целая очередь стоит».

Инфраструктура таких помещений оставляет желать лучшего: освещение, санузлы, уборка и пр. Арендодатель в это не вкладывается. Могут протечь трубы, отключиться электричество. Убытки вам никто не возместит. К этому надо быть готовым и закладывать это, как риски.

Но есть и плюсы. Аренда пониже. Договор не такой жесткий: оплата на месяц вперед (максимум), без каких-либо дополнительных сборов. Не нужно вкладываться в отделку, если не хочешь. Встал — и работай.

В заключение добавлю, что этих арендодателей мало интересует, чем вы занимаетесь, и как у вас идут дела. Главное, чтобы вовремя платили аренду. А с конкурентами-соседями разбирайтесь сами.

2. Девелоперские компании

Это арендодатели, которые строят торговые центры или большие моллы с целью последующей сдачи в аренду площадей. Здесь самая большая проходимость, отличная инфраструктура, но и минусов хватает…

Арендная плата иной раз доходит просто до космических размеров: по 5000 — 8000 рублей за квадратный метр. И это при том, что надо еще заплатить за два-три месяца вперед. Если съезжаешь, то предоплата не возвращается. Плюс всякие маркетинговые сборы, контроль со стороны администрации, регламент привоза товара и прочие «прелести». Вообще, договор с такими компаниями крайне жесткий. Я бы даже сказал, кабальный. Он размером как томик «Война и мир», и там все в одни ворота.

Если вы арендуете торговую площадь на этапе открытия торгового центра, то вам еще нужно будет сделать отделку помещения за свой счет. Вам дадут только голые бетонные стены. И все это, конечно, не в счет аренды. Такая практика позволяет держать вас на коротком поводке. Если вы вложили в отделку, допустим, миллион рублей, то вы сделаете все возможное, чтобы не съезжать, пока не «отобьете» их. Объясняется все это очень красиво: «У каждой торговой марки свой фирменный стиль. Поэтому и оформление вы делаете такое, какое хотите». Да, ничего не скажешь. Нужно очень хорошо подумать, прежде чем брать кредит на такое рискованное предприятие.

В некоторых торговых центрах доходит и до того, что надо сдавать чеки с выручкой, чтобы администрация знала, сколько вы примерно зарабатываете. Если, не дай Бог, им покажется, что у вас хорошая прибыль, то вам быстренько поднимут аренду. Не нравится — съезжайте. Другие желающие найдутся.

Отношения арендатора и арендодателя

Важно понимать, что психология любого арендодателя проста — сделать арендную плату максимально высокой, чтобы арендатор платил и не съезжал. Съедете вы только в одном случае — если будете в убытке. Если же будете работать в ноль или в небольшой плюс, едва сводя концы с концами, то, скорее всего, все равно будете стоять и стараться увеличить прибыль. Ведь выйти из розничного бизнеса не так-то легко. Вы же вложились в товар, торговое оборудование, наняли персонал и т.д. Все это время вы, естественно, будете платить аренду.

Казалось бы, арендодатель и арендатор должны зарабатывать примерно одинаково. Но об этом лучше забыть. В России это не работает. Арендодатель интересуется вашим положением дел только чтобы понять, когда можно «закрутить вам гайки» и поднять аренду. 🙂 Такое «взаимовыгодное» сотрудничество трудно назвать симбиозом.

Скрытые платежи

Стоимость аренды зависит от площади. Арифметика, вроде бы, простая: вам говорят, сколько метров помещение, и цену за метр. Вы перемножаете и получаете арендную плату. Но так почти никогда не бывает. По факту оказывается, что вы еще должны платить за проходы, туалеты и т.д. Это, так называемые, общие расходы, которые делятся на всех арендаторов пропорционально занимаемой площади. Также нередко приходится дополнительно оплачивать коммунальные платежи.

Кроме того, очень часто фактическая площадь не соответствует номинальной. Арендодатель вам говорит: «Согласно генплану здесь 32 квадратных метра». Вы меряете рулеткой. Получается 29 метров. Спорить бесполезно — вы все равно заплатите как за 32 метра.

Поэтому лучше спрашивать сразу: какая конечная стоимость аренды с учетом всех расходов и платежей?

Как узнать: стоит место своих денег или нет?

Это самый важный вопрос. Будем исходить из того, что идея аренды помещения под магазин заключается в следующем: вы на время покупаете место, мимо которого ходят ваши потенциальные покупатели.

Если вы уже где-то арендовали торговую площадь, то у вас должна остаться статистика продаж: средний чек и конверсия покупки. На нее и нужно полагаться. Вам нужно ответить на вопрос: сколько мне нужно посетителей в день, чтобы окупить все расходы?

Сначала прикидываете, какая должна быть ежемесячная выручка, чтобы выйти в ноль с такой арендой. Далее делите общую выручку на 30 дней. Получаете ежедневную выручку. Затем делите ее на ваш средний чек. Это будет количество покупок в день. Теперь делим это число на коэффициент конверсии продаж. Получим количество посетителей, необходимых для достижения точки безубыточности.

Далее необходимо визуально оценить: проходят ли мимо этого торгового помещения люди. Можно ли потенциально достичь нужно потока клиентов? Постойте 20-30 минут и просто понаблюдайте. Иногда так можно многое понять. Не доверяйте статистике, которую вам предоставляет администрация. Они вам расскажут, что их торговый центр ежедневно посещает 10000 человек. И что это вам дает? — Ничего. Нужно посмотреть, сколько людей ходят именно возле вашего места. А по-хорошему желательно проверить как в будни, так и в выходной день.

Если вы раньше нигде не стояли и арендуете торговую площадь впервые, то попробуйте примерно оценить показатели среднего чека и конверсии по вашему товару. А потом разделите их на два и посчитайте.

Конечно, такой метод оценки является приблизительным, но это лучше, чем ничего. У меня он прекрасно работал.

Как снизить аренду?

Снизить арендную плату довольно тяжело. Арендный бизнес — это стабильный вид заработка. Поэтому никто не хочет понижаться. Зачастую им проще позвать кого-то другого. При этом еще и поднять аренду. Это очень распространенная практика, когда для нового арендатора цена выше.

Так что снижение арендной платы — это непростой переговорный процесс. Но попробовать стоит, если дела действительно плохи. Все равно вы ничего не теряете. Тут ваш единственный аргумент: «Иначе мне придется съехать».

Рекомендации — как снять помещение под магазин

В заключение дам несколько советов, как арендовать торговое помещение:

1. Никогда не торопитесь

Это как при покупке подержанной иномарки: кажется, что хорошее место вот-вот уйдет, и начинается паника. Не торопитесь. Подумайте хорошенько. Взвесьте все. Оцените проходимость, наличие конкурентов и примите правильное решение.

2. Поговорите с предыдущим арендатором

Если есть такая возможность, то это будет очень полезно. Сможете узнать много интересного. При этом фильтруйте негатив неудачливого предпринимателя, вычленяйте суть.

3. Внимательно читайте договор аренды

Договаривайтесь на берегу. Если что-то непонятно по договору — спрашивайте. Старайтесь изменить пункты, которые вам не нравятся. Никогда не верьте на слово арендодателю и не доверяйте фразам на подобие: «Да это просто типовой договор. На самом деле таких ситуаций никогда не бывает». В спорной ситуации именно на договор вы и будете ориентироваться.

Дополнительно рекомендую почитать нашу статью об одностороннем расторжении договора. Там есть информация, в том числе, и по договору аренды. Когда будете съезжать, вам это понадобится.

4. Не вкладывайтесь в чужую инфраструктуру

Избегайте делать ремонт или отделку арендуемых помещений не в счет аренды. Это называется «неотделимое улучшение», и деньги вам за это никто не вернет.

5. Никаких страховых депозитов

Вы должны иметь возможность съехать в любой момент с наименьшими финансовыми потерями, если вдруг бизнес не пошел, или продажи по какой-то причине упали. Все бывает.

6. Подписывайте акт приема-передачи, когда съезжаете

Нередки случаи, когда арендатор съехал и забыл подписать акт-приема передачи с арендатором о том, что возвращает помещение в надлежащем виде. Спустя несколько месяцев или даже лет можно получить «письмо счастья» с требованием оплатить аренду за весь этот период. Будьте внимательны.

Заключение

В идеале, конечно, уходить от аренды в интернет, но это все равно до конца невозможно, т.к. есть категории товаров, которые покупают только в розницу. Это касается всего, что надо мерять, трогать и держать в руках. Поэтому хотелось бы, чтобы аренда торговых площадей оказалась для вас как можно менее болезненной. Совсем приятной она быть не может, потому что это все-таки регулярные постоянные издержки, и, порой, довольно существенные. Но если благодаря моей статье вы набьете себе меньше арендных шишек, то я буду очень рад. 🙂

Не только у начинающего предпринимателя, но и у опытного бизнесмена может возникнуть вопрос, как найти торговое помещение под магазин. Местоположение торговой точки часто играет решающую роль в формировании клиентопотока, а значит, и выручки.

Типы торговых площадей

В зависимости от местоположения существует несколько вариантов коммерческой недвижимости:

• Помещение с отдельным входом или отдельно стоящее помещение.
• Модуль в торговом центре
• Павильон на рынке

Где искать торговую площадь

В современном мире большинство бизнесменов находят помещение под магазин через интернет, однако не стоит отказываться от просмотра объявлений в ряде газет. Кроме того, так же актуально

1. Сайты агентств недвижимости. Удобны для поиска места в зависимости от конкретных запросов: фильтры позволяют выбрать не только нужный город, но и район, количество сдаваемых метров, стоимость месяца аренды и другие параметры.
2. Газеты и журналы. Публикация объявлений о сдаче в аренду торговых площадей, как правило, характерна для изданий бизнес-тематики.
3. Социальные сети. В век цифровизации большинство агентств недвижимости ведут страницы в соцсетях, где дублируют информацию с сайтов. Преимуществом такого метода может быть скорость взаимодействия с арендодателем, отправив исходные данные и получив нужные варианты помещений прямо на телефон.
4. Прямые объявления от собственника. Часто арендодатели вывешивают объявления о сдаче помещения в аренду прямо на витрины магазинов, что упрощает возможность арендовать магазин на конкретной улице.
5. Исходящие запросы. Кроме мониторинга объявлений «Сдам магазин», эффективно будет создать аналогичное объявление по поиску желаемого объекта.

Правила составления рекламного объявления

Для ускорения поиска магазина в аренду лучше всего задействовать все возможные каналы и разместить объявление на всех доступных ресурсах: интернет-сервисы, социальные сети, тематические форумы и т.д.

1. Объявление должно содержать все значимые и принципиальные моменты, тип помещений, примерный диапазон площадей, желаемую стоимость и т.д.
2. В объявлении следует указать характер продаваемых товаров, это упрощает подбор конкретного помещения и ускоряет работу менеджера, который увидит заявку.
3. Также стоит указать, допустимо ли заключение договора субаренды.

Какие бывают арендодатели торговых помещений в России

1. Собственники помещений сдают торговые точки по более выгодной цене, и в договор аренды можно вносить корректировки.
2. Агентства недвижимости берут комиссию за свои услуги, но их преимуществом является обширная база торговых точек.
3. Девелоперы или агентства застройщица, как правило, сдают помещения в популярных ТЦ и бизнес-центрах, их договоры часто отличаются завышенными требованиями и содержат много подводных камней, которые следует разбирать с грамотным юристом.

Совет: При заключении договора с девелоперской компанией стоит как следует взвесить все «за» и «против» и особенно тщательно рассчитать соотношение возможной выручки и затрат. Кроме того, многие подобные компании диктуют жесткие условия расторжения договора аренды и выдвигают требования не только к дизайну помещения, режиму работы и т.п., но и даже к техническим перерывам и форме одежды сотрудников. Например, ТРЦ «Принц Плаза» в Москве.

Как снять помещение под магазин

1. Искать торговую точку в зависимости от типа продаваемых товаров. Проанализировать потенциального покупателя и составить маркетинговый план.
2. Определиться с желаемым районом для размещения магазина, типом помещения и другими исходными характеристиками, согласно которым отфильтровывать объявления.
3. Быть готовым к рассмотрению многих вариантов торговых точек. Даже обратившись в агентство недвижимости и получив несколько хороших на первый взгляд вариантов помещений, стоит выделить время для анализа целевой аудитории магазина, клиентопотока в конкретном месте, возможных затрат на ремонт и т.п.
4. При заключении договора лучше проверить все пункты совместно с юристом, поскольку арендодатели также стараются обезопасить себя от неплательщиков аренды и дополняют договоры витиеватыми формулировками, которые могут вылиться в дополнительные расходы на ремонт и обслуживание здания.
5. Следует заранее учитывать и вариант возможного расторжения договора аренды.

Для того, чтобы взять в аренду торговое помещение и получать максимальную выгоду, стоит обратить внимание на следующие моменты:

1. Проходимость в торговом центре всегда выше проходимости в отдельно стоящем здании, однако, нужно понимать, что в каждом тц существуют «слепые» зоны, где поток посетителей минимален.
2. Стоимость аренды в ТЦ или бизнес-центре зависит от этажа и близости к центральному входу.
3. При освобождении площадей в торговом или БЦ первыми, как правило, узнают об этом соседи по модулю и стремятся занять более выгодное положение. Поэтому дожидаться объявления о наличии свободных площадей в данном случае бессмысленно – проще и логичнее всего обратиться сразу к администратору центра или в офис управляющей компании. Даже если в данный момент нет свободных площадей, можно оставить контакты на случай, если кто-то из арендаторов съедет.
4. При заключении договора аренды следует заранее уточнить места для возможного размещения рекламных вывесок и табличек. Так, например, большинство крупных торговых центров берут на себя согласование рекламных конструкций на фасадах зданий в комитете по рекламе.
5. Также необходимо внимательно читать договор аренды на момент взимания дополнительной платы за обслуживание здания, оформления входной группы, монтаж вывески и т.п.
6. Метраж конкретного помещения в генплане здания может отличаться от фактического метража: это нужно проверить до заключения договора, чтобы избежать спорных ситуаций по коммунальным платежам.
7. В случае крупного магазина или эксклюзивного сегмента бизнеса, в котором заинтересован собственник здания, последний может пойти на согласование специальных условий и преференций для арендатора.
8. Перед заключением договора необходимо проверить доступность и функциональность коммуникаций, что особенно важно для продуктового магазина. Также заранее обговаривается возможность перепланировки и установки даже временных перегородок внутри снимаемой площади.
9. При отсутствии свободных модулей нужной площади внутри торгового центра, арендодатели часто сдают в аренду части крупных торговых модулей.
10. Арендуйте торговые площади на верхних пустующих этажах торгового центра только при наличии узнаваемого бренда или возможности запуска обширной рекламной кампании.
11. При наличии подходящего помещения без ремонта, уточните у арендодателя возможность выполнения ремонта и условия изменения арендной платы после проведения работ.
12. Исследуйте инфраструктуру и заранее просчитайте маршрут потенциального покупателя: наличие бесплатной и доступной парковки и близость к метро будет существенным бонусом.

Особенности аренды продуктового магазина

Аренда магазина продуктов имеет некоторые нюансы, которые необходимо учитывать еще до начала поиска помещения в аренду.

1. Торговую площадь необходимо подбирать в зависимости от типа продуктового магазина – розничный магазин торговой сети, «Продукты» формата у дома или торговая точка на рынке. В любом случае магазин должен находиться на первом (или цокольном) этаже и иметь простой подход с улицы.
2. Крупные продуктовые магазины часто являются «якорями» в торговых центрах и собирают поток покупателей, потому помещения рядом с ними арендуются по повышенной ставке. Зато собственник торговой точки с продуктами получает преференции и возможность выбрать «соседей».
3. Продуктовый магазин имеет смысл открывать в местах естественного скопления людей – в жилых кварталах возле метро, офисов и т.п., потому лучше заранее изучить инфраструктуру района.
4. При аренде торгового места на рынке также следует обращать внимание на ассортимент соседних модулей и выбирать наиболее проходное место.

Договор аренды

В большинстве случаев агентства недвижимости предоставляют типовой договор заключения аренды, но оставляют возможность корректировки договора в соответствии с пожеланиями арендатора. Проговорите с арендодателем все спорные моменты, чтобы избежать возможных неприятных ситуаций в будущем. При заключении договора аренды с собственником помещения можно также заранее обговорить возможность скидок.  В случае первичного заключения договора аренды с собственником помещения бланк договора аренды можно скачать в интернете и адаптировать пункты под конкретный случай нежилого помещения.

При изучении договора аренды обратите внимание на все пункты, касающиеся внесения оплаты за торговое помещение, возможной отсрочки платежа и пункты, касающиеся расторжения договора, в том числе, и расторжение договора аренды в одностороннем порядке, а также пункты, касающиеся непредвиденных обстоятельств.

Стоимость аренды

Стоимость аренды торгового помещения прямо пропорционально его площади, месторасположению, транспортной доступности, наличию парковки поблизости и качества коммуникаций. Также цена зависит от района города и удаленности от центра. Внутри торгового центра стоимость аренды, как правило, ниже на средних этажах, вдалеке от фудкортов, кинотеатров и магазинов мировых брендов.

Как узнать, стоит место своих денег или нет

При заключении договора с крупным агентством недвижимости или управляющей компанией, возможно запросить маркетинговое исследование клиентопотока, чтобы заранее рассчитать потенциальную выручку. В том случае, если арендодатель не может предоставить подобные данные, проще всего исследовать местность самостоятельно и рассчитать, сколько людей в течение часа проходит рядом с местом вашего будущего магазина. И после, зная примерную сумму среднего чека рассчитать конверсию данной торговой точки.

Как снизить аренду

При заключении договора субаренды сделать это довольно проблематично, а вот при взаимодействии с собственником напрямую возможны способы снижения арендной платы:

1. Предоставление услуг собственнику в порядке взаимозачета.
2. Реклама объекта. Например, упоминание в рекламе конкретного торгового центра может способствовать незначительному снижению арендной платы.
3. Ремонт помещения в счет арендного платежа. Даже замена окон или окраска стен может изменить сумму разовых платежей.
4. Снижение арендной платы в связи с техническими неисправностями. Так сломанный кондиционер в жаркий летний период может стать веской причиной для требования снижения арендной платы.
5. Непредвиденные обстоятельства, которые, как правило, указываются в договоре. Многие арендаторы получили скидку в период пандемии, поскольку ситуация была включена этим пунктом договора.
6. Временная скидка на аренду, например, в случае торговли сезонным товаром.
7. Коллективное письмо совместно с другими арендаторами с просьбой снизить аренду в связи с кризисом и т.п.

Таким образом, заранее подготовившись к поиску нужного объекта недвижимости, можно относительно быстро найти оптимальный вариант помещения для аренды и заключить договор на взаимовыгодных условиях.

Можно предлагать востребованный товар в людном торговом центре, но страдать от отсутствия выручки, поскольку магазин расположен на последнем этаже в непроходном месте. Не менее приятная ситуация, когда при больших оборотах торговая точка остается убыточной из-за высокой арендной платы. От выбора местоположения будущей торговой точки во многом зависит успех бизнеса, но есть и другие нюансы, как найти помещение в аренду под магазин на выгодных для арендаторы условиях.

Виды торговых помещений

Недвижимость для торговли принято делить на три формата:

1. Торговые помещения с отдельным входом с улицы и выходящей на нее же витриной – их называют стрит-ритейл.
2. Модули ТЦ.
3. Рыночные павильоны.

Какой из форматов окажется наиболее эффективным, где искать выгодные предложения, как подобрать оптимальное нежилое помещение для успешной торговли – эти вопросы можно переадресовать нанятым посредникам-брокерам, досконально знающим ситуацию на рынке. Тем не менее, предпринимателю и самому следует знать все нюансы, связанные с рынком аренды торговых площадей.

Инструкция по поиску торговой площади под магазин: полезные сервисы

Информации о недвижимости под магазины в интернете более, чем достаточно. Это и онлайн-площадки с объявлениями, и социальные сети, и интернет-базы крупных риэлторов.

Вот только самые популярные платформы для поиска:

1. Яндекс.Недвижимость. Выбрать город, затем перейти в раздел с недвижимостью и далее выбрать вид «Коммерческая».
2. Авито. Определить регион, город. Далее переходят по ссылкам в следующем порядке Недвижимость-Коммерческая-Торговая площадь.
3. Циан. В поисках места для торговли вначале выбирают город, а затем переходят по разделам Недвижимость-Коммерческая недвижимость-Торговая площадь.
4. Домклик от Сбербанка.
5. Domofond.ru
6. Справочник 2GIS.
7. Твой адрес. На этом ресурсе есть постоянно обновляемая база в расширенной системой фильтрации. Отсортировать объявления с торговыми площадями можно через параметр «Объект».
8. Юла.
9. vsn.ru
10. portal-da.ru — сервис от Сбербанка по реализации залогового имущества банков.
11. irr.ru
12. Мир Квартир.
13. restate.ru

Практически на всех ресурсах есть опция добавления в «Понравившееся» или «Избранное». Так можно отслеживать динамику цен по интересным объектам в ожидании скидки.

Тем, кто привык к активной социализации, будут полезны подписки в соцсетях и публичных ресурсах: Instagram, VK, Facebook, Youtube, Telegram.

Собираясь самостоятельно подобрать место для будущего бизнеса, следует посетить ряд профильных мероприятий, связанных с коммерческой недвижимостью. Также помогут встречи с арендодателями напрямую, либо переговоры в точках продаж (отдел аренды при ТЦ, аренды девелоперов). Не менее эффективно работает «сарафанное радио», когда информация о площадях под аренду распространяется в узких кругах, между знакомыми.

На что обратить внимание при выборе коммерческого помещения?

В процессе выбора места, на котором будет делаться солидная выручка, следует обращаться внимание на ряд параметров:

1. Уровень проходимости или сколько человек проходит мимо витрины в течение часа (15 или 30 минут или иной отрезок времени). От проходимости зависит объем продаж – чем больше человек проходит рядом, тем выше вероятность продажи. Можно считать проходимость вручную, наблюдая за местом, либо записать на видео для дальнейшего точного подсчета. Хорошо, если по соседству окажутся объекты с традиционно высокой пешей активностью – остановки транспорта, вход в метро, ТЦ, почтовое отделение и т.д.
2. Потенциальный охват. Если в магазине будут продавать товар ежедневного спроса, стоит изучить обстановку по соседству, понаблюдать за розничными точками ближайших конкурентов. Задача понять – сколько из потенциальных покупателей дойдет до вашего магазина. Как правило, зону охвата ограничивают 15 минутами пешего хода. В составлении прогноза ориентируйтесь на модель Хаффа, чтобы рассчитать потенциальный спрос на этой арендуемой площади.
3. Конкурентная среда. Оцените ситуацию на локальном рынке, определяя степень опасности конкурентов для новой торговой точки. Если конкурентов не вообще, иногда это означает, что ниша не занята из-за отсутствия всякого спроса.

Если вы уже приехали для осмотра площади, обратите внимание на следующие параметры:

1. Наличие ремонта в помещении, которое сдается.
2. Общее техническое состояние.
3. Форма помещений и возможность установок внутренних перегородок.
4. Аренда (не выше трети дохода).
5. Легкий вход (двери с улицы, нет лестниц).
6. Возможности для размещения рекламы. Если это жилой дом, то размещение вывески придется дополнительно согласовывать, получать разрешение от жильцов. В отдельных случаях приходится доплачивать.
7. Наличие места для разгрузки. Чтобы обеспечить подвоз товара, нужен подъезд и площадка рядом со складом.
8. Размеры. Оптимальное помещение для розничной торговли – не менее 50 метров.

Одни владельцы магазинов стремятся выбирать места в торговых центрах, стремясь воспользоваться высоким трафиком привлекаемых посетителей. Другие, наоборот, предпочитают выбирать обособленные объекты для аренды, избегая строгих правил, устанавливаемых ТЦ по оформлению, режиму работы, правилам работы.

Потенциальные риски и подводные камни

У аренды по сравнению с помещением в собственности есть большой недостаток – арендодатель может пересмотреть условия и поднять плату. Это грозит потерей части дохода или и вовсе переход в убыточную зону.

Чтобы избежать резкого поднятия цены, следует заранее узнавать у владельца, сколько стоит помещение. Фиксируйте в договоре, в каких случаях могут увеличить плату за месяц, а когда можно получить скидку.

Другую опасность несут обременения: помещение могут арестовать или вовсе продать, если владелец обанкротился или попал в другие юридические неприятности. О том, как проверить собственника, поговорим в следующем разделе.

Как узнать, окупится ли помещение?

Перед тем, как окончательно определиться с местом аренды, следует провести тщательный анализ торгового потенциала. В идеале, нужно полноценное маркетинговое исследование, которое поможет определить клиентопоток и поможет вычислить потенциальные объем продаж.

Если вы работаете с агентством недвижимости, возможно, такое исследование будет проведено в рамках общего заказа на поиск помещения.

Если нет возможности привлечь профессиональных маркетологов, а у арендодателя нет никаких сведений относительно перспектив для данного места, можно самостоятельно провести мини-исследование и определить количество прохожих, которые идут мимо дверей магазина. Удобнее всего считать число людей за 1 час. Далее, отталкиваясь от примерной суммы среднего чека, выявить конверсию для этой площади.

Фишки, которые помогут добиться снижения арендной платы

Основной риск в аренде – угроза повышения арендной платы, которая способна съесть всю прибыль. Но возможны обратные случаи, когда удается арендовать недорого, взаимодействуя напрямую с хозяином.

При оформлении рекламы возможно указание на конкретный ТЦ. За упоминание в своей рекламе названия самого торгового центра администрация может согласиться на некоторое снижение стоимости.

Ремонт – неотъемлемая часть при подготовке торгового зала к приему посетителей. Можно договориться с владельцем помещения о ремонте в счет оплаты аренды.

Выявленные технические недочеты помогут снизить сумму отчислений. Например, если в жаркую погоду сломался кондиционер, арендатор может попытаться согласовать сдачу в аренду за меньшую плату.

Важно, чтобы в договоре с арендодателем были отражены различные непредвиденные ситуации. Например, во время коронавирусных ограничений часть арендаторов смогли взять скидку на основании факта включения подобного случая в пункт договора.

Если торговля носит выраженный сезонный характер, чтобы сохранить помещение в период низкого спроса возможно получение серьезной скидки от арендодателя.

Если арендуемая площадь в торговом центре, возможно объединение с другими арендаторами для подачи коллективного обращения по поводу высокой аренды. Если грамотно мотивировать совместную просьбу о снижении платы, велики шансы на удовлетворение требований.