На участке два дома как составить договор купли продажи

Как составить договор купли-продажи, при условии, что на одном участке два дома

Здравствуйте! При покупке столкнулись с тем, что на одном участке два дома, один старый и один новый. На новый дом сделали тех.паспорт, где написано основное строение, в тех.паспорте на рисунке оба дома очмены как жилые, есть на каждый дом свои разные кадастровые номера. Как правильно составить договор купли-продажи? Какой дом вписывать в договор старый или новый? Какие документы на какой дом предъявлять для регистрации? Из документов есть свидетельство о регистрации, выданное на старый дом, тех.паспорт, договор-купли продажи, аренда земли на один адрес на новый дом, есть тех.паспорт и кадастр.паспорт.

Полина, добрый день!

Так как и фактически (оба дома в наличии, ни один не снесен) и юридически (на оба дома присвоены кадастровые Условные) номера, а значит они оба внесены в реестр (ЕГРП). Значит составлять следует либо один договор в который включены оба дома, либо два договора по каждому из домов, плюс договор купли-продажи земельного участка, если он в собственности. Как вариант, наиболее правильный — составить один договор купли продажи, указав в нем в разделе предмет оба дома и земельный участок. Если на новый дом нет свидетельства о регистрации, то его необходимо сначала получить. 

Юридическая помощь по сделкам с недвижимостью, обращайтесь.

ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ ЖИЛОГО ДОМА

г.

«» 2023 г.

в лице , действующего на основании , именуемый в дальнейшем «Продавец», с одной стороны, и в лице , действующего на основании , именуемый в дальнейшем «Покупатель», с другой стороны, именуемые в дальнейшем «Стороны», заключили настоящий договор, в дальнейшем «Договор», о нижеследующем:

1.Продавец обязуется передать в собственность Покупателю земельный участок с расположенным на нем домом (далее — Объекты), а Покупатель — принять и оплатить Объекты, указанные в п. 2 настоящего Договора, в соответствии с условиями настоящего Договора.

2. Характеристики продаваемых Объектов:

2.1. Земельный участок:

адрес участка: ;

площадь участка кв. м, кадастровый номер ;

категория земель ;

вид разрешенного использования .

Земельный участок принадлежит Продавцу на праве собственности на основании , что подтверждается записью в Едином государственном реестре недвижимости от » » г. N (Выписка из Единого государственного реестра недвижимости от » » г. N (Приложение N )).

2.2. Дом:

адрес: ,

площадь кв. м, кадастровый (инвентаризационный) номер ,

технические характеристики жилого дома: ,

назначение: .

Дом принадлежит Продавцу на праве собственности на основании , что подтверждается записью в Едином государственном реестре недвижимости от » » г. N (Выписка из Единого государственного реестра недвижимости от «»2023 г. N (Приложение N )).

3. Продавец гарантирует, что до подписания настоящего Договора Объекты никому не проданы, не заложены, в споре, под арестом и запретом отчуждения не состоят и свободны от любых прав третьих лиц.

4. Право собственности на Объекты переходит от Продавца к Покупателю с момента государственной регистрации в органе регистрации прав.

5. Цена Договора составляет ( ) рублей и состоит из стоимости земельного участка — ( ) рублей и стоимости дома — ( ) рублей.

6. Стороны договорились о следующем порядке и способе уплаты цены Договора: .

7. Расходы, связанные с государственной регистрацией перехода права собственности от Продавца к Покупателю, Стороны несут в следующем порядке: .

8.Объекты передаются Продавцом Покупателю в течение ( ) календарных (рабочих) дней с даты путем подписания Сторонами Акта приема-передачи дома и земельного участка (Приложение N ).

9. Переход права собственности на Объекты от Продавца к Покупателю подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости.

10. На момент заключения Договора в доме никто не зарегистрирован, лиц сохраняющих право пользования домом после регистрации перехода права собственности к Покупателю нет.

11. Настоящий Договор считается заключенным с момента его подписания уполномоченными представителями обеих Сторон и действует до момента полного исполнения Сторонами своих обязательств по нему.

12. Во всем остальном, что прямо не предусмотрено настоящим Договором, Стороны руководствуются действующим законодательством Российской Федерации.

13. Настоящий Договор составлен в трех экземплярах, имеющих равную юридическую силу, из которых один — для органа регистрации прав, один — для Продавца, один — для Покупателя.

ПОДПИСИ СТОРОН

Как составить договор купли-продажи, если на одном участке два дома?

Ответы на вопрос (3):

Если жилой дом принадлежит продавцу на праве собственности, а земельный участок — на ином праве, то при продаже дома покупатель приобретает право пользования земельным участком на тех же условиях, на которых им пользовался продавец. Договор купли-продажи составляется в письменной форме. Он должен содержать описание и цену жилого дома, перечень проживающих в нем лиц, а также сведения о земельном участке.

Особенности перехода прав, если продавец жилого дома не является собственником земельного участка

Законодательством установлен принцип единства судьбы земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости. При переходе права собственности на жилой дом к покупателю переходит также право собственности на принадлежащий продавцу земельный участок, занятый таким домом и необходимый для его использования (пп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ; ст. 273, п. 2 ст. 552 ГК РФ).

Но на практике встречаются ситуации, когда жилой дом принадлежит продавцу на праве собственности, а земельный участок — на ином вещном праве, например (ст. ст. 265, 269 ГК РФ; п. п. 1, 2 ст. 22, ст. 24, п. п. 1, 2 ст. 39.10, п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ; ст. 1, п. 1 ст. 3 Закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ):

на праве пожизненного наследуемого владения (если участок предоставлен до 30.10.2001);

постоянного (бессрочного) пользования (если участок предоставлен до 30.10.2001);

безвозмездного пользования;

аренды.

В указанном случае покупатель жилого дома приобретает право пользования земельным участком на тех же условиях, на которых им пользовался продавец дома. При этом продать дом можно без согласия собственника участка, если иное не следует из закона или договора (п. п. 2, 3 ст. 271, п. п. 1, 3 ст. 552 ГК РФ; п. 1 ст. 35 ЗК РФ).

Таким образом, перед заключением договора купли-продажи необходимо убедиться, что условия предоставления продавцу земельного участка не предусматривают необходимость получения согласия на совершение сделки от собственника участка.

Если же такое согласие требуется, то следует вначале обратиться за его получением к собственнику земельного участка. В противном случае договор купли-продажи может быть признан судом недействительным (п. п. 1, 2 ст. 166, п. 1 ст. 168, ст. 173.1 ГК РФ).

Составление договора купли-продажи жилого дома

Существенными условиями договора купли-продажи являются (п. 1 ст. 432, п. 1 ст. 549, ст. 554, п. 1 ст. 555, п. 1 ст. 558 ГК РФ):

1)данные, позволяющие идентифицировать продаваемый жилой дом (кадастровый номер, точный адрес, площадь). Также рекомендуется указать сведения о правоустанавливающих документах, дате и номере регистрации права собственности продавца в ЕГРН;

2)цена жилого дома. При необходимости можно также определить порядок и сроки ее уплаты;

3)перечень проживающих в доме лиц, сохраняющих право пользования им после продажи.

Помимо этого, в договоре следует указать вид права, на котором продавцу принадлежит земельный участок под жилым домом, и основания его возникновения, а также сведения о земельном участке (кадастровый номер, площадь, адрес участка, категорию земель и вид разрешенного использования).

Заключение договора купли-продажи жилого дома

Договор купли-продажи заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение письменной формы договора влечет его недействительность (п. 1 ст. 160, п. 2 ст. 434, ст. 550 ГК РФ).

Обязательное нотариальное удостоверение такого договора не требуется, кроме случаев заключения сделок по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, либо сделок по отчуждению долей в праве общей собственности на жилой дом (за исключением, в частности, отчуждения всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, а также сделок, заключаемых в связи с изъятием недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд) (п. 3 ст. 8.1, пп. 1 п. 2 ст. 163 ГК РФ; ч. 1.1 ст. 42, ч. 2 ст. 54 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ).

С 29.12.2020 возможно удостоверение договора купли-продажи двумя и более нотариусами, если в совершении такой сделки участвуют два и более лица без их совместного присутствия. В этом случае хотя бы один из нотариусов должен осуществлять свою деятельность в субъекте РФ по месту нахождения жилого дома (ст. 53.1, ч. 3 ст. 56 Основ законодательства РФ о нотариате; ч. 1 ст. 6 Закона от 27.12.2019 N 480-ФЗ).

Переход права собственности по договору купли-продажи жилого дома подлежит обязательной государственной регистрации (п. 1 ст. 131, п. 1 ст. 551 ГК РФ).

В настоящее время, если договор удостоверен нотариально, заявление о государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы обязан представить в Росреестр нотариус, при условии что стороны сделки не возражают против этого (ч. 2 ст. 53.1, ч. 2 ст. 55 Основ законодательства РФ о нотариате).

В остальных случаях стороны могут представить документы на регистрацию самостоятельно. При этом, если договор удостоверен нотариально, с заявлением о государственной регистрации может обратиться любая сторона сделки. Если договор заключен в простой письменной форме, с заявлением о государственной регистрации обращаются обе стороны договора (п. п. 3, 5 ч. 3 ст. 15 Закона N 218-ФЗ).

Проведенная государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется выпиской из ЕГРН, а также специальной регистрационной надписью на договоре купли-продажи (ст. 28 Закона N 218-ФЗ).