Ошибка в кадастровой стоимости земельного участка как исправить

Обратите внимание на дату публикации материала: информация могла устареть из-за изменений в законодательстве или правоприменительной практике.

Новые правила исправления ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости

С 2021 г. пересчитать кадастровую стоимость объекта недвижимости из-за ошибки могут без заявления о ее исправлении. Причем уведомлять собственника об этом никто не обязан. Об увеличении стоимости он может узнать уже после получения требования налоговой о доплате налога

С 1 января 2021 г. вступили в силу положения Закона № 269-ФЗ¹, регулирующие механизм исправления ошибок, которые были допущены при определении кадастровой стоимости. Усовершенствовали ли данные нормы порядок исправления ошибок, упростили ли его? Разберемся в этой статье.

(Читайте также: «Определение и пересмотр кадастровой стоимости – по новым правилам».)

---

¹ Федеральный закон от 31 июля 2020 г. № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

² Федеральный закон от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

³ Приказ Минэкономразвития России от 12 мая 2017 г. № 226 «Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке».

⁴ Решение Московского областного суда от 9 июня 2020 г. по делу № 3а-1040/2020, Решение Приморского районного суда (г. Санкт-Петербург) от 20 ноября 2019 г. по делу № 2а-10126/2019.

⁵ Постановление АС Северо-Западного округа от 21 декабря 2020 г. по делу № А56-52961.

⁶ Постановления АС Северо-Западного округа от 2 декабря 2020 г. по делу № А56-52953/2019, от 21 декабря 2020 г. по делу № А56-52961/2019.

⁷ Определение о возвращении заявлений АС Курской области от 13 марта 2020 г. по делу № А35-2033/2020; определение о возвращении заявлений АС г. Москвы от 31 января 2020 г. по делу № А40-1478/2020; решение Пензенского областного суда от 10 сентября 2020 г. по делу № 3а-247/2020.

Проблемы с межеванием земли и оформлением дома часто возникают из-за кадастровых ошибок. Так, зачастую, спустя несколько лет выясняются такие нелепости, что ваш дом, который благополучно зарегистрирован, оказывается, стоит на участке соседа. Или еще хуже, часть дома выходит за пределы участка и находится там, где вообще не разрешено находиться. И даже если вы добросовестный налогоплательщик и в тот период, когда стали собственником земли оформили все права как положено, обежав при этом немало инстанций, вы не застрахованы от бумажной волокиты. Вот такие вот палки в колеса порой ставит нам государство, принимая свои заумные законы. Итак, разберем что же такое кадастровая ошибка и чем она может грозить.

Кадастровая ошибка – это внесенные в базу Росреестра сведения, не соответствующие фактическим данным. Она возникает из-за неверных расчетов либо халатного отношения и выявляется при сверке фактических данных и сведений, уже занесенных в базу. Получается, что кто-то недобросовестно отнесся к своим обязанностям – а нам разгребать? Да, к сожалению, по факту так и происходит. После слияния баз и объединения их в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН), ошибки начали всплывать и показываться наружу.

Причины возникновения кадастровых ошибок

Кадастр недвижимости строится на двух фундаментальных основах:

• геодезическая основа (государственные геодезические сети, система координат, геодезические измерения и математическая обработка их результатов);
• картографическая основа (топографические карты и планы, подлежащие обновлению).

В геодезии, достичь истинного значения реальной величины невозможно, так как на измерения влияет множество факторов. Можно лишь очень близко приблизиться к этому значению. Поэтому случайные погрешности для геодезических измерений являются нормой. Главное, не выйти за рамки допустимых пределов.  Ввиду введения новых технологий все геодезические и картографические измерения шагнули вперед. Современное, усовершенствованное оборудование дает возможность проводить измерения все точнее и точнее. На смену наземным геодезическим методам измерений (триангуляция, полигонометрия) приходят новые космические способы (трилатерация). Увеличивается скорость получения и обработки точной геодезической информации, обновляются государственные системы координат. Возникают новые возможности, по сравнению с прошлыми годами, обновления данных глобальных систем отсчета.  Появляются местные системы координат в каждом административном регионе. Однако, большинство участков внесено в базу данных Росреестра по имеющимся приблизительным и неуточненным сведениям, без проведения процедуры межевания, что приводит к выявлению кадастровых ошибок.

Наряду с этим, геодезисты (кадастровые инженеры), допустив оплошность при настраивании мерного прибора или сделав ошибочные расчеты также могут допустить такие кадастровые ошибки, как пересечение границ смежных участков, накладывание одного участка на другой, смещение участков и т.д.  Поэтому, не только кадастровые сведения, основанные на данных прошлых лет занесенные в электронный реестр, но и ошибки, из-за неумения пользоваться современным оборудованием хранятся в базах до случайного их выявления. Технические погрешности геодезическо-кадастровых работ, неаккуратное отношение, низкая степень квалификации специалистов в области геодезии и кадастра приводят к возникновению таких вот ошибок.

Кадастровые ошибки возникают чаще всего при:

• проведении измерительных работ на неисправном или устаревшем оборудовании;
• указании неточных координат, не соответствующих действительности;
• эксплуатации геодезического оборудования без навыков и знаний;
• неверных математических вычислениях;
• невнимательности и безответственности;
• использовании непроверенных сведений, без выезда на объект.

Виды кадастровых ошибок

Статья 61 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» обозначает два вида ошибок:

Техническая ошибка. Это опечатки, искажения названий, описки в цифрах и буквах. Такие ошибки возникают из-за невнимательности регистратора или из-за того, что база данных Росреестра подхватила неверную информацию при слиянии данных из других баз. Чаще всего это ошибки в наименованиях улиц, номеров домов.

Реестровая ошибка. Это ошибка, которую допустил кадастровый инженер при подготовке документов по межеванию, техническому плану, актам. В результате реестровой ошибки, ваш дом может оказаться на территории совсем другого участка, ил границы земельного участка могут наложиться на границы соседа. Площадь постройки по документам не соответствовать площади по факту. Перечислять можно до бесконечности. Казусов довольно много. Ведь раньше к межеванию относились проще и частенько указывали приблизительные координаты без выезда геодезистов. Вот такие вот «безвыездные» ошибки и всплывают чаще всего. 

Как выявляют реестровые и технические ошибки

Ошибки выявляются и всплывают при постановке недвижимости на кадастровый учет. Порой сосед смежного участка, узаконивая свои владения выясняет, что его дом стоит, например, на вашем участке, или границы, указанные на бумагах, не соответствуют действительности.  Иногда недостоверные сведения обнаруживаются при заказе выписки из Росреестра. Кадастровая ошибка – далеко не редкость, но новостью становится неприятной и неожиданной. Несет дополнительные затраты и трудности. Но если вовремя не позаботится об ее исправлении, то последствия могут стать еще печальнее.

Кто обязан исправить кадастровую ошибку

А надо ли вообще исправлять кадастровую ошибку? Мы можем десятилетиями жить и знать не знать о существовании ошибки. Исправно платить налоги. Иногда, ошибочные сведения, становятся даже плюсом (например по документам площадь участка меньше, чем на самом деле, что влечет за собой уменьшение налоговой ставки). Но последствия не исправления заведомо известной кадастровой ошибки могут обернуться неприятностью. Так, налоговые органы обяжут внести все неоплаченные взносы и пени. Или, например, кадастровая ошибка может помешать продаже участка, так как надо будет оперативно переоформлять документы.

Так что самым заинтересованным лицом в исправлении ошибок и наведении порядка в документах будет собственник имущества, которого непосредственно касаются эти ошибки. На него и падает бремя расходов. Ведь, в зависимости от вида ошибки возможно понадобится экспертиза или судебное разбирательство.   

Сроки исправления ошибки

Законом установлены сроки на устранение технических и реестровых ошибок, в зависимости от вида ошибки: техническую исправляют за три дня, реестровую — за пять. Но не все так быстро, как кажется на первый взгляд. Существует ряд исключений, при которых нельзя решить проблему не только за неделю, но и за месяц. Так, если кадастровая ошибка затрагивает законные интересы других лиц, то и исправление ее возможно только при проведении ряда действий. Например, чтобы избавиться от наложения территории одного участка на другой, необходимо заказать новый межевой план (рассчитать стоимость межевого плана в вашем регионе можно здесь), или получить решение суда – а это еще дополнительное время. Вот почему все в округе нас призывают ставить недвижимость на кадастровый учет вовремя! Ведь в случае чего, не знаешь где можно споткнуться.   

Куда обратиться для исправления кадастровой ошибки?

Для исправления кадастровой ошибки Вам надо обратиться в ближайший МФЦ с соответствующим заявлением. К заявлению прикладываются документы, обосновывающие наличие технической ошибки (договор купли-продажи, дарения, мены и иные документы, содержащие правильные сведения). Госпошлиной исправление кадастровой ошибки законом не облагается.

Если исправить ошибку возможно только через суд, тогда надо подать иск об исправлении технической или реестровой ошибки. В суд вправе обратиться любое заинтересованное лицо, а также представители органа регистрации прав.

Как избежать кадастровой ошибки

Как, говорится, знал бы где упасть — соломку бы подстелил. К сожалению, на этапе регистрации документов кадастровой ошибки избежать не получится. Однако, если после получения выписки из ЕГРН, обнаружив неточности (в адресе, номере и т.д.), «по горячим следам» отдать документацию на переоформление — данные тут же поправят. 

А дабы не допустить кадастровых ошибок на стадии подготовки документов, нужно обращаться только в проверенные кадастровые компании. Для удобства мы создали каталог проверенных кадастровых организаций — исполнителей, которые оказывают качественные кадастровые и геодезические услуги. 

Как-то натолкнулась на просторах сети на занимательный рассказ директора одного из бюджетных учреждений нашей страны об опыте кадастровой оценки объектов недвижимости.

Суть рассказа сводилась к тому, что в собранных этим бюджетным учреждением в процессе государственной кадастровой оценки (ГКО) сведениях о характеристиках оцениваемых объектов недвижимости отсутствовала информация о назначении нежилых помещений, расположенных на 1 этаже многоквартирных домов. Поэтому было принято волевое решение (звук барабанной дроби) считать все эти помещения торговыми, и, соответственно, оценивать их как торговые. Голь на выдумку хитра!

Несмотря на то, что приведенный пример несколько каламбурен, отнесение объектов недвижимости при определении их кадастровой стоимости к неверной оценочной группе — реальная проблема, нередко приводящая к кратному завышению кадастровой стоимости объектов недвижимости и зависящих от нее земельных и имущественных платежей в бюджет. И ее грамотное решение позволяет во многих случаях более эффективно, нежели, например, путем установления кадастровой стоимости в размере рыночной, снизить кадастровую стоимость объекта недвижимости.

Как вид использования объекта недвижимости влияет на его кадастровую оценку? Какие случаи отнесения объектов недвижимости к неверной оценочной группе встречаются на практике, какова цена подобной ошибки, как ее выявить и как исправить? Об этом я расскажу в данном материале, исходя из имеющегося практического опыта «Правового центра «Два М», анализа решений ГБУ (на примере Москвы) и позиций судов.

Вид разрешенного использования объекта недвижимости в разрезе ценообразующих факторов кадастровой оценки

При определении кадастровой стоимости используются методы массовой оценки, при которых оцениваемые объекты недвижимости (земельные участки, здания и помещения и т. д.) объединяются в группы, по одной или несколько подгрупп в каждой, на основании анализа вида использования, состава ценообразующих факторов и сведений о значениях ценообразующих факторов для объектов недвижимости соответствующего вида.

Например, нежилые здания, как правило, группируются исходя из вида использования с разбивкой по классу конструктивной схемы, классу качества объекта (уровню отделочных покрытий и качеству инженерных коммуникаций), классу их капитальности, условиям строительства, количеству этажей.

Действующими Методическими указаниями о ГКО[1] предусмотрено 10 функциональных групп (группа объектов коммерческого назначения, группа объектов производственного назначения, группа объектов социальной инфраструктуры и т. д.), позволяющих разбить оцениваемые здания и помещения на основные группы (подгруппы) для целей определения кадастровой стоимости.

Аналогично, предусмотрена Методическими указаниями сегментация и земельных участков исходя из вида их использования.

Вид использования объекта недвижимости для целей кадастровой оценки определяется с учетом:

• вида разрешенного использования (ВРИ) земельного участка;
• вида разрешенного использования объекта капитального строительства (ОКС), в том числе на основе технической документации на него;
• фактического использования земельного участка и (или) расположенных на нем ОКС.

Кадастровая стоимость определяется в рамках каждой из групп (подгрупп), для которой предусматривается своя математическая модель оценки с учетом влияния на кадастровую стоимость соответствующего вида объектов недвижимости тех или иных ценообразующих факторов (район, удаленность от центра города и объектов инфраструктуры и т. д.). При необходимости в модель оценки вводятся коэффициенты и поправочные (понижающие) коэффициенты.

Таким образом, вид использования объекта недвижимости определяет первичное его отнесение для целей определения кадастровой стоимости к той или иной оценочной группе и, соответственно — дальнейшее применение той или иной математической модели оценки, переменных.

Скажем, если вид разрешенного использования (ВРИ) земельного участка связан с сельскохозяйственным использованием, вероятнее всего, он окажется в группе (подгруппе) участков сельскохозяйственного использования с применением в математической модели их оценки переменных, учитывающих такие ценообразующие факторы, как вид угодий, степень изрезанности рельефом, удаленность от рынка сбыта и т. д.

Таким образом, вид использования объектов недвижимости является одним из основных ценообразующих факторов их кадастровой оценки. Кадастровая стоимость земельных участков, зданий или помещений с различными видами использования (например, производственное и торгово-офисное), но схожих по другим характеристикам, может отличаться в разы.

Немного полезной статистики и конкретных цифр

На примере анализа решений ГБУ Москвы «Центр имущественных платежей и жилищного страхования» по итогам рассмотрения заявлений о пересчете кадастровой стоимости объектов недвижимости в 2021 году, можно заключить, что:

• отнесение объектов недвижимости к неверной оценочной группе – самая частая ошибка при проведении ГКО (не думаю, что в других регионах ситуация кардинально отличается);
• подобная методологическая ошибка исправляется ГБУ неохотно (из 100% заявлений удовлетворяется примерно 35%, при этом почти в половине случаев пересчет кадастровой стоимости осуществляется в большую сторону).

Классический пример определения ГБУ Москвы объектов недвижимости в неверную оценочную группу — отнесение административных корпусов производственных предприятий к группе размещения административных и офисных зданий, тогда как они являются неотъемлемой частью производственной деятельности. При этом в рамках одного кадастрового квартала кадастровая стоимость производственного здания в среднем в 2-5 раз ниже кадастровой стоимости административного здания или офисного, для которого использование помещений под сдачу в аренду – самостоятельный коммерческий вид деятельности.

Для наглядности составила таблицу, которая демонстрирует наиболее яркие в Москве (в 2021 году) случаи отнесения объектов недвижимости к неверной оценочной группе:

Оценочная группа (подгруппа) при ГКО	Оценочная группа (подгруппа) после пересчета	Изменение кадастровой стоимости
Группа 6 «Объекты, предназначенные для размещения административных и офисных зданий», подгруппа 6.1 «Объекты офисно-делового назначения (основная территория)».	Группа 7 «Объекты производственного назначения» (подгруппы различные)	с 16 830 653,19 до 6 332 915,08 руб. (т. е. в 2,7 раза) Отказ в пересчете в отношении 80% из проанализированных решений
Группа 7 «Объекты производственного назначения», подгруппа 7.2 «Прочая промышленность»	Группа 7 «Объекты производственного назначения», подгруппа 7.7 «Объекты коммунально-бытового обслуживания»	с 2 357 910,40 до 364 908,80 руб. (т. е. в 6,5 раз)
Группа 10 «Объекты социальной инфраструктуры», подгруппа 10.4 «Размещение объектов связи, радиовещания, телевидения»	Группа 7 «Объекты производственного назначения», подгруппа 7.7 «Объекты коммунально-бытового обслуживания»	с 1 715 928,39 до 298 769,08 руб. (т. е. в 5,7 раз)
Группа 4 «Объекты коммерческого назначения», подгруппа 4.1 «Объекты торговли, общественного питания, бытового обслуживания, сервиса, отдыха и развлечений, включая объекты многофункционального назначения (основная территория)»	Группа 3 «Объекты, используемые для хранения индивидуального транспорта», подгруппа 3.1 «Объекты для хранения автотранспорта и иного транспорта»	с 1 063 755,89 до 476 187,64 руб. (т. е. в 2,2 раза)
Группа 4 «Объекты коммерческого назначения», подгруппа 4.1 «Объекты торговли, общественного питания, бытового обслуживания, сервиса, отдыха и развлечений, включая объекты многофункционального назначения (основная территория)».	Группа 10 «Объекты социальной инфраструктуры», подгруппа 10.1 «Объекты социальной инфраструктуры»	с 18 045 577,52 до 5 178 459,79 руб. (т. е. в 3,5 раза)

Цена ошибки выражается в разнице между изначально определенной ГБУ кадастровой стоимостью объекта недвижимости и кадастровой стоимостью после пересчета и, как видно из таблицы, может составлять десятки миллионов рублей.

А учитывая, что от кадастровой стоимости зависит размер земельного налога, арендной платы за использование публичной земли, налога на имущество в отношении отдельных категорий объектов недвижимости и ряд других платежей, исправление ошибки в кадастровой стоимости во многих случаях – один из эффективных способов оптимизации платежей за землю и недвижимость.

Как выявить ошибку в кадастровой стоимости и как исправить

Что должно насторожить владельца недвижимости?

Например, то, что среди однотипных объектов недвижимости кадастровая стоимость принадлежащего ему объекта резко выделяется. В таком случае следует уточнить, какие характеристики и ценообразующие факторы использовались при определении кадастровой стоимости соответствующего объекта.

Сделать это можно путем получения разъяснений от ГБУ, рассчитавшего кадастровую стоимость объекта. ГБУ обязано без взимания платы предоставить разъяснения, связанные с определением кадастровой стоимости, на основании обращения заинтересованного лица[2].

В полученных разъяснениях, в том числе, должны содержаться сведения о ценообразующих факторах и описание последовательности определения кадастровой стоимости объекта, включая информацию о группе, подгруппе, к которым отнесен объект недвижимости, с их описанием.

Соответственно, на основании полученной от ГБУ информации и анализа документации по объекту недвижимости (выписка из ЕГРН, технический паспорт, акты обследования и т. д. – в зависимости от вида объекта), можно сделать выводы о правильности определения кадастровой стоимости, в том числе о наличии или отсутствии технических и методологических ошибок.

В случае выявления ошибки, связанной с отнесением объекта к неверной оценочной группе, можно обратиться непосредственно в ГБУ, рассчитавшее кадастровую стоимость объекта, с заявлением об исправлении допущенной ошибки.[3]

Отказ ГБУ в исправлении ошибки может быть обжалован в суд в порядке административного судопроизводства.

Судебная практика по делам об оспаривании кадастровой стоимости, связанным с отнесением объектов недвижимости к неверной оценочной группе

Такие дела занимают довольно существенную долю всех дел об оспаривании кадастровой стоимости, что, в совокупности с анализом решений ГБУ (на примере Москвы) свидетельствует о недостаточно эффективном механизме исправления ошибок во внесудебном порядке.

В рамках дела № 3а-247/2020 судами признан незаконным отказ ГБУ в исправлении ошибки, допущенной при определении кадастровой стоимости земельного участка. Исходя из сведений, предоставленных ГБУ в рамках межведомственного взаимодействия Росреестром (о том, что спорный земельный участок может использоваться для размещения любых объектов здравоохранения), участок был отнесен ГБУ для целей кадастровой оценки к виду использования «Здравоохранение в целом» и в оценочную группу «Общественная деятельность». При этом по данным ЕГРН, участок имеет ВРИ «для размещения профилактория», т. е. соответствует иной оценочной группе — «Отдых (рекреация)». В результате допущенной ошибки, кадастровая стоимость участка возросла в 5 раз. Суд указал, что сведения, предоставленные Росреестром, не имеют приоритета над сведениями о ВРИ участка, указанными в правоустанавливающих документах и ЕГРН, и обязал осуществить перерасчет кадастровой стоимости участка[4].

В деле № 3а-393/2021 суды пришли к выводу, что ГБУ был неверно определен вид использования земельного участка («Садоводство») для целей его кадастровой оценки. Спорный участок был образован в результате раздела, при этом исходный участок имел ВРИ «Сельскохозяйственное производство». Постановление администрации об изменении ВРИ спорного участка с «Сельскохозяйственное производство» на «Садоводство» (на основании которого были внесены изменения в сведения ЕГРН о ВРИ участка) на период проведения ГКО было отменено, т. е. ГБУ при определении кадастровой стоимости участка использовало недостоверные сведения[5].

Вместе с тем, не всегда суды встают на сторону владельцев недвижимости.

Например, в деле № 66а-248/2022 суды отказали в требованиях арендатора земельного участка о признании незаконным отказа ГБУ в исправлении ошибки, заключающейся в отнесении участка к группе объектов коммерческого назначения (вместо группы объектов производственной деятельности). Участок был предоставлен для аренды и эксплуатации складских и административно-бытовых помещений, которые фактически на нем и располагаются. Однако ВРИ участка в ЕГРН сформулирован как «для размещения объектов делового назначения, в том числе офисных центров» и, по мнению ДГИ (транслированному в ГБУ в рамках ответа на запрос), соответствует по классификации ВРИ[6] виду «Деловое управление». Суд посчитал отнесение участка к оценочной группе коммерческого назначения обоснованным, при этом отметил что ГБУ не обязано учитывать градостроительный регламент участка по ПЗЗ[7].

Аналогичный вывод об отсутствии у ГБУ обязанности при определении вида использования объекта недвижимости учитывать градостроительные регламенты земельных участков, сделаны судами в рамках дел № 88а-3383/2022[8], № 88а-25635/2021[9].

Рекомендации владельцам недвижимости

Владельцам недвижимости (земельных участков, зданий, помещений и т. д.) следует отслеживать проведение очередной ГКО и участвовать в процедуре кадастровой оценки принадлежащих им объектов.

Например, на стадии сбора ГБУ информации об оцениваемых объектах, бывает целесообразно представить декларацию о характеристиках объекта недвижимости в целях правильного определения и учета его целевого назначения и фактического использования. Для переоценки кадастровой стоимости здания может быть полезно уточнить сведения о значениях ценообразующих характеристик на основании технического паспорта. Все это можно сделать еще до утверждения результатов ГКО в рамках представления замечаний к проекту Отчета об оценке.

Владельцам земельных участков во многих случаях целесообразно предварительно (до оспаривания кадастровой стоимости) проверить корректность установления их ВРИ (соответствие действительному виду использования (назначению объектов недвижимости), актуальной классификации и т. д.), поскольку некорректно установленный ВРИ участка может являться истинной причиной многократного завышения кадастровой стоимости участка и зависящих от нее платежей в бюджет. Об этом более подробно я писала здесь.

Применительно к земельным участкам, также отмечу, что их ВРИ указан в ЕГРН. Соответственно, представлять в ГБУ декларацию о характеристиках земельного участка для переоценки кадастровой стоимости имеет смысл, когда:

• данной декларацией может быть подтверждено использование участка по одному из нескольких установленных участку ВРИ, указанных в ЕГРН;
• ВРИ участка не соответствует действующей классификации и допускает различные толкования.

Заключение

Учитывая, что заказчиком ГКО являются публичные органы, заинтересованные в максимальной собираемости платежей за землю в бюджет, неудивительно, что работа по оценке проходит под девизом «пересчитать лучше, чем недосчитать». А массовый характер оценки объективно не позволяет учесть индивидуальные характеристики каждого отдельно взятого объекта недвижимости. Никуда не денешь и человеческий фактор, поэтому ошибки случаются.

Проверка правильности определения кадастровой стоимости объекта недвижимости имеет большое значение для оптимизации расходов компании в целом, ведь на платежи за землю и недвижимость  в бюджет (зависящие от величины кадастровой стоимости) может приходиться от 5 до 20% общей финансовой нагрузки компании.

В случае отсутствия проблем с ВРИ участка, технических и методологических ошибок в кадастровой стоимости объекта недвижимости во многих случаях снизить кадастровую стоимость можно самым известным путем — через установление на основании отчета об оценке в размере рыночной стоимости.

 

---

[1] Приказ Росреестра от 04.08.2021 № П/0336 «Об утверждении Методических указаний о государственной кадастровой оценке».

[2] См. ст. 20 ФЗ от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»; Приказ Росреестра от 06.08.2020 № П/0280 «Об утверждении Порядка рассмотрения обращений о предоставлении разъяснений, связанных с определением кадастровой стоимости, в том числе формы предоставления таких разъяснений».

[3] Ст. 21 ФЗ от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

[4] См. Кассационное определение Первого кассационного суда общей юрисдикции от 12.07.2021 № 88а-16237/2021 по делу № 3а-247/2020.

[5] См. Кассационное определение Шестого кассационного суда общей юрисдикции от 09.02.2022 № 88а-3310/2022 по делу № 3а-393/2021.

[6] См. Приказ Росреестра от 10.11.2020 № П/0412 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков».

[7] См. Апелляционное определение Первого апелляционного суда общей юрисдикции от 3 февраля 2022 г. по делу № 66а-248/2022.

[8] См. Кассационное определение Второго кассационного суда общей юрисдикции от 02.03.2022 № 88а-3383/2022.

[9] См. Кассационное определение Второго кассационного суда общей юрисдикции от 01.12.2021 по делу № 88а-25635/2021.

Понятие и виды

Исправление кадастровой ошибки необходимо для того, чтобы исключить несоответствие фактических данных сведениям, отраженным в ЕГРН.

На практике различают 2 вида неточностей: технические и кадастровые (реестровые). К первым относят недостатки, не связанные с фактическим расположением границ. Это могут быть описки в ФИО собственника, адресе, площади надела и др.

Реестровая ошибка – это недочет, который допустил кадастровый инженер при выполнении своей работы. Чаще всего в результате неправильных действий специалиста происходит наложение границ земельных участков: документальное или фактическое. Причем, собственники могут даже и не знать о наличии недостатка на протяжении значительного промежутка времени.

Техническая

Техническая кадастровая ошибка представляет собой недостаток, который образовался по вине сотрудника регистрирующего органа или сбоев в работе программного обеспечения. Такие недочеты могли быть допущены при слиянии баз и объединения их в Единый государственный реестр недвижимости или просто, по невнимательности сотрудника Росреестра. Как показывает практика, самыми распространенными являются:

1. неправильно указан адрес земельного участка, например, допущена описка;
2. в ЕГРН отражена неверная кадастровая стоимость;
3. противоречия в площади участка и др.

Такие ошибки приводят к несоответствию данных, отраженных в правоустанавливающих документах на земельный участок и в ЕГРН.

Как правило, исправить подобный недочет проще всего. Достаточно подать соответствующее заявление и предоставить доказательства наличия недостатка.

Реестровая

Реестровая ошибка – это недочет, который образовался по вине кадастрового инженера. К сожалению, на практике такое встречается достаточно часто. А исправить недостаток, не всегда удается без лишних материальных или временных затрат.

Реестровой ошибкой чаще всего называют:

• фактическое наложение земельных участков;
• документальное пересечение границ.

В первом случае, из-за неверно проведенных работ, гражданин самовольно захватывать часть надела, принадлежащего соседу. Разрешить такой спор достаточно проблематично, так как каждый из владельцев считает, что именно его межевой план правильный. Устранить недостаток при наличии разногласий между собственниками можно лишь в судебном порядке.

Помните о том, что кадастровый инженер, подготавливая межевой план, оказывает вам услуги. Поэтому, в случае допущения им ошибки, клиент вправе потребовать устранить недостатки, бесплатно составить новый документ, уменьшить стоимость работ, а также, возместить расходы на самостоятельную ликвидацию недочетов. Данное правило регламентировано статьей 29 ЗПП.

Обратите внимание! Потребитель имеет полное право отказаться от исполнения своей части обязанностей по договору оказания услуг по подготовке межевого плана земельного участка, если составленный документ имеет грубые ошибки.

Как исправить техническую ошибку

Порядок исправления технических ошибок регламентирован пунктом 1 статьи 61 ФЗ-218 от 2015 года. Для этого необходимо направить в территориальное подразделение Росреестра заявление на бумажном носителе:

• передав сотруднику ведомства;
• через МФЦ.

Также, направить заявление об исправлении технической ошибки в записях ЕГРН можно онлайн, на официальном сайте ведомства или в личном кабинете на портале Госуслуги.

К заявлению принято прилагать документы, подтверждающие несоответствие сведений о земельном участке, содержащихся в ЕГРН, фактическим. Однако, это право, а не обязанность гражданина.

«Порядок подачи заявки об исправлении ошибки утвержден Приказом Росреестра №П/0509 от 2020 года. Другим НПА рассматриваемого ведомства установлена форма заявления. Использование другого бланка не допускается».

В течение 3-х рабочих дней специалист кадастровой палаты обязан проверить данные, а в случае установления наличия ошибки – исправить ее. Работник Росреестра вправе отказать в осуществлении рассматриваемых действий, если отсутствуют основания. Уведомление об отказе в исправлении технического недочета направляется заявителю в течение суток с момента поступления заявки.

Исправление реестровой ошибки

Ошибки кадастровых инженеров исправляются в порядке, утвержденном статьей 61 ФЗ-218 от 2015 года. Как правило, внесение изменений в ЕГРН о земельном участке производится по заявлению правообладателя, если рассматриваемые действия не нанесут вред или не нарушают законные интересы третьих лиц.

Если смещение границ земельного участка произошло только «на бумаге», а между соседями отсутствуют разногласия, то исправить ошибку можно в заявительном порядке. В таком случае нанимают кадастрового инженера, который готовит межевой план по исправлению недостатков.

Затем необходимо обратиться с заявлением об исправлении ошибки в сведениях о земельном участке в Росреестр:

• лично, в территориальное подразделение ведомства;
• через МФЦ;
• онлайн, путем отправки заполненной формы заявки на официальном сайте Росреестра или на портале Госуслуги.

Исправление реестровой ошибки по заявлению гражданина осуществляется в течение 5-ти рабочих дней, с момента поступления документов. После выполнения рассматриваемых действий сотрудник ведомства направляет заявителю уведомление.

Исправление кадастровой ошибки через суд

Чаще всего неправильное межевание становится причиной споров между соседями. Каждый собственник уверен, что именно его межевой план правильный. В таком случае, разногласия решаются в судебном порядке, а сведения в Росреестр вносятся на основании решения суда.

Для исправления наложение координат или ликвидации технической ошибки, содержащейся в ЕГРН (если ее не удалось устранить в заявительном порядке) необходимо подать иск в районный суд по месту нахождения земельного участка.

Пример из практики:

Головин К. приобрел земельный участок в сельской местности. После совершения сделки он обнаружил, что соседний надел пересекает границы его земли. Мужчине не удалось договорится с собственником смежного объекта (местной администрацией) об устранении кадастровой ошибки в досудебном порядке, несмотря на то, что нанятый им кадастровый инженер подтвердил недостаток. Головину пришлось обращаться за помощью в решение земельного спора в суд.

Помните о том, что за подачу искового заявления неимущественного характера, заявитель обязан оплатить государственную пошлину в размере 300 рублей. Сделать это рекомендуется на подготовительном этапе.

После принятия иска судья назначает судебное заседание. Всех участников процесса уведомят повесткой или иным способом.

Как правило, истец вправе отсутствовать на слушании, но отказываться от личного участия в рассмотрении дела не советуется.

Если суд признает наличие кадастровой ошибки, то Росреестр обязан внести изменения в сведения о земельном участке, содержащиеся в ЕГРН.

Перечень документов

Статьей 132 ГПК РФ регламентирован перечень бумаг, которые истец обязан подать вместе с исковым заявлением. Документы для исправления реестровой ошибки в судебном порядке следующие:

Документы

копии правоустанавливающих бумаг на земельный участок

межевой план

выписка из ЕГРН о характеристиках земельного участка на бумажном носителе

заключение кадастрового инженера

документы, свидетельствующие о проведение досудебной процедуры урегулирования конфликта

квитанцию об уплате государственной пошлины

   Точный перечень документов, которые необходимо приложить к исковому заявлению, напрямую зависит от ситуации.

Важно! Истец вправе по своей инициативе провести землеустроительную экспертизу, а ее результаты приложить к основному пакету документов. Однако суд может назначить судебную проверку.

Образец искового заявления

Для исправления ошибки при межевании земельного участка в судебном порядке подают исковое заявление в районный суд. Единого образца иска на законодательном уровне не предусмотрено. Его составляют с учетом правил, отраженных в статье 131 ГПК РФ. В нем отражают следующую информацию:

• наименование и адрес суда, куда подается заявление;
• ФИО, адрес регистрации, контактный номер телефона истца;
• сведения об ответчике (наименование или ФИО, адрес регистрации или нахождения, контактные данные);
• конкретное, подробное описание проблемы;
• требования и законодательное их обоснование (по желанию);
• перечень прилагаемых к иску документов;
• дата и подпись заявителя.

Исковое заявление можно написать от руки, набрать при помощи технических средств, например, на компьютере или использовать для заполнения скачанный из интернета заранее подготовленный бланк.

Образец заявления

Образец искового заявления об исправлении кадастровой ошибки в
2023
году

Как доказать наличие ошибки

Для того, чтобы доказать наличие ошибки на кадастровой карте в отношении конкретного земельного участка, необходимо обратиться к кадастровому инженеру для проведения землеустроительной экспертизы и подготовки межевого плана.

Как правило, если рассматриваемые доказательства суду не предоставлены, судья вправе назначить проведение судебной проверки и вынести решение, опираясь на ее результаты. К такому мнению пришел Верховный суд, рассматривая кассационную жалобу.

Случается, и обратная ситуация, когда сосед пытается доказать наличие кадастровой ошибки, и, таким образом «присвоить» себе часть соседского земельного участка. В такой ситуации ответчику рекомендуется основательно подготовится, например, заказать межевой план, выписку из ЕГРН, а также, провести землеустроительную процедуру.

Судебная практика

В суд поступил иск об определении границ земельного участка и устранении реестровой ошибки. Истец Выков И. пояснил, что после покупки надела решил уточнить его местоположение на местности, для чего нанял кадастрового инженера.

Специалист, во время выполнения работ, выявил несоответствия фактических границ, указанных в ЕГРН. По заключению эксперта, поворотные точки смещены в некоторых местах до 2,2 м, из чего следует, что участок был отмежеван неверно.

Кадастровый инженер по заданию заказчика подготовил межевой план земельного участка. Выков обратился в Росреестр с заявлением об устранении реестровой ошибки в сведениях кадастра о земельном участке. Однако регистрация изменений была приостановлена из-за отсутствия согласования границ в одной точке.

«На судебное заседание владелец смежного земельного участка, границы с которым не согласованы не явился. О дате и месте слушания он уведомлен надлежащим образом. Никаких доказательств по делу он не представил».

В процессе рассмотрения дела, суд установил, что ранее границы спорного земельного участка были согласованы в 2012 году. Согласно заключению кадастрового инженера, в ходе выполнения кадастровых работ в связи с уточнением местоположения границы и площади земельного выявлено несоответствие сведений ЕГРН о местоположении границ земельного участка и их фактического местоположения, Несоответствие выражается общим смещением учтенных границ по отношению к фактическим по всему периметру земельного участка, что является признаком наличия кадастровой ошибки при определении координат поворотных точек границ этого участка.

Судом была назначена землеустроительная экспертиза, которая подтвердила наличие реестровой ошибки. Судья удовлетворил исковое заявление в полном объеме.

Частые вопросы

Что такое допустимая ошибка при выполнении кадастровых работ на земельном участке?

+

Допустимой ошибкой называют приемлемую погрешность, которую может совершить кадастровый инженер при межевании участка. Нормативы установлены Приказом Росреестра №П/0393 от 2020 года.

Возможно ли исправление технической ошибки в кадастровых сведениях о земельном участке без суда?

+

По закону, при обнаружении технической погрешности в сведениях об участке, содержащихся в ЕГРН, гражданин вправе подать соответствующее заявление в территориальное подразделение Росреестра лично, через МФЦ или онлайн. Специалист ведомства должен исправить недостаток и направить уведомление об этом заявителю в течение 3-х рабочих дней с момента получения заявки.

Из-за чего кадастровый инженер может ошибиться при проведении межевания земельного участка и как потом исправлять недочеты?

+

Кадастровый инженер может допустить ошибку при проведении межевания земельного участка по нескольким причинам, например, из-за недостаточного уровня профессионализма, из-за неверной работы оборудования, при помощи которого проводились измерения, метода измерения, из-за погодных условий, особенностей рельефа местности или по другим причинам. В случае необходимости исправления недочета в Росреестре, рекомендуется провести повторные межевые работы, а затем подать заявление о внесении изменений. Важно, чтобы все соседи согласовали расположение границ земельного участка. В противном случае придется обращаться в суд.

Заключение эксперта

Кадастровая ошибка – это несоответствие данных о земельном участке или другом объекте, содержащихся в ЕГРН фактическим сведениям. Как правило, такие недочеты делятся на технические и реестровые.

Первые возникают по невнимательности специалиста Росреестра, который вносит данные в ЕГРН или из-за сбоев в работе программного обеспечения.

Если допущены ошибки при межевании земельного участка, то их называют реестровыми. Такие недочеты можно исправить в заявительном или судебном порядке. В первом случае подают заявление в Росреестр, а во втором –  иск об изменении границ в суд.

Специалист ведомства имеет право вносить исправления, если в результате права третьих лиц не будут нарушены. Например, при наложении границ земельных участков друг на друга, придется либо согласовывать изменения, либо решать вопрос в суде.

Что такое кадастровая ошибка

Кадастровая ошибка — это какая-либо недостоверная информация в сведениях Госкадастра, причиной которой стали неточные данные в технической документации, которая использовалась в качестве основы госучета.

Понятие и порядок исправления ошибок в кадастровом учете установлен ФЗ РФ № 218, ст. 61. В базу росреестра при регистрации земельных участков и объектов недвижимости вносят основные характеристики, позволяющие идентифицировать имущество. К таким параметрам относятся:

1. Точный адрес;
2. Площадь;
3. Целевое назначение;
4. Тип объекта;
5. Координаты границ ЗУ;
6. Этажность и т. д.

Если были допущены какие-то неточности при внесении данных, у собственника могут возникнуть трудности при заключении юридических сделок с объектом. Также кадастровая ошибка приводит к искажению карты местности, поскольку часто границы смежных наделов накладываются друг на друга. Чтобы этого не допустить, нужно произвести исправление ошибок государственного кадастрового учета.

Найти объект

Виды неточностей

В действующем законодательстве существует определенная классификация кадастровых ошибок: технические и реестровые неточности.

Технические

Такие ошибки представляют из себя несоответствие данных об объекте, указанных в документах и базе данных Росреестра. Как правило, они возникают из-за невнимательности при регистрации. Это могут быть:

• Опечатки;
• Неправильно указана нумерация или результаты расчетов;
• Неполные сведения;
• Неверно записан адрес объекта.

Исправление технических ошибок в кадастровом учете происходит быстро и без особых проблем. 

Реестровые

В этом случае неточности обнаружены в поданных документах. То есть владелец объекта предоставил госрегистратору недостоверные данные. Возникают подобные проблемы из-за недобросовестной работы кадастровых инженеров, которые занимались подготовкой технической документации. Этот вид неточностей представляет из себя:

• Неправильно определены границы ЗУ;
• Площадь объекта указана неверно;
• Межевание проведено некорректно;
• Ошибки в расчетах при составлении межевого плана и иных картографических материалах.

В данной ситуации исправление ошибок в кадастровом учете потребует больших финансовых, временных и моральных затрат. Поскольку собственник должен будет заново заказывать геодезические работы и техническую документацию на объект.

Причины возникновения

В большинстве случаев причинами возникновения недостоверных данных являются:

• Халатная работа инженеров-геодезистов;
• Замеры производились с помощью устаревшего оборудования;
• Ошибки в произведенных математических расчетах;
• Специалист не выезжал на объект, а использовал для составления документации недостоверные сведения;
• Применение неверной системы координат, которая отличается от общепринятой.

На практике бывают случаи, когда собственники объектов намеренно вносят в Росреестр неверные данные. Причиной этому является получение материальной выгоды, например, уменьшение налоговой базы или нежелание узаконивать нелегальную постройку. Важно понимать, что исправление ошибки обойдется гораздо дороже, чем своевременная регистрация достоверных данных.

Можно ли выявить ошибку самостоятельно

Установить, правильно ли зафиксированы характеристики объекта в Едином реестре может сам собственник имущества. Для этого достаточно заказать выписку из ЕГРН. В ней указаны параметры объекта, его точное местоположение, площадь, сведения об установленных границах, информация о зарегистрированных владельцах. Как правило неточности, допущенные при постановке имущества на госучет, выявляются во время проведения юридических сделок. 

Проверить недвижимость на юридическую чистоту и убедиться в отсутствии кадастровых ошибок можно с помощью выписки ЕГРН. Получить документ можно в Росреестре или через МФЦ.

Справка о характеристиках объекта недвижимости может быть оформлена в электронном виде. Если вам нужно получить бланк онлайн, можете воспользоваться услугами портала EGRNka.online.

Оформляем справку на портале за 15 минут

Информация о недвижимом имуществе и его правообладателях содержится в базе Росреестра. Проверить юридическую чистоту объекта, характеристики и узнать ФИО собственников, можно двумя способами: посетив отделение Росреестра или воспользовавшись услугами по формированию онлайн отчета в PDF формате, сервисом EGRNka.online

Выдачей выписок ЕГРН занимается только Росреестр. Правила получения информации установлены в ФЗ РФ № 218, Статья 62. Порядок предоставления сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости.

Для получения справки онлайн на портале ЕГРНка необходимо:

Если информация по объекту будет отсутствовать, необходимо обратиться в территориальное отделение Росреестра или МФЦ, для выяснения причин отсутствия данных в Едином госреестре недвижимости.

Бесплатно получить расширенные сведения об объекте недвижимости из базы Росреестра — НЕЛЬЗЯ! Чтобы увидеть полную информацию, придется заплатить госпошлину, размер которой зависит от вида документа и посетить отделение МФЦ или Росреестра.

После оплаты заказанных документов, формирование справки обычно происходит в течение часа, если на сайте Росреестра не проводятся технические работы, из за чего, срок может увеличиться до 48 часов. После обработки заявки на указанную электронную почту, придет отчет в PDF формате. Форма, структура и содержание документа регламентируется Приказом Минэкономразвития РФ № 975.

При обращении в отделение МФЦ или через сайт Госуслуг, ждать документы придется от 3 до 7 рабочих дней, а иногда и дольше. Быстрее всего, получить электронную версию справки для проверки, а оригинал запросить в отделении.

Найти объект

Найти объект онлайн на публичной кадастровой карте

Нужно ли исправлять ошибки?

Исправление ошибок, допущенных при кадастровом учете недвижимости, необходимо. Поскольку они могут вызвать трудности при проведении имущественных сделок. Процедура, как правило, занимает не один месяц. До корректировки сведений вы не сможете продать, подарить или провести иные значимые юридические действия с землей или ОКС.

Как правило, неточности, допущенные при регистрации земельного участка, касаются его площади. Если в Росреестре указана меньшая квадратура надела, значит собственник платит меньше налог на землю. Но после выявления правильных данных, он будет обязан погасить разницу.

За чей счет будет исправление сведений?

Подготовкой технической документации, на основании которой производится регистрация недвижимости в Едином Реестре, занимается квалифицированный кадастровый инженер. Следовательно он несет ответственность за информацию, которая фиксируется в Росреестре. 

В случаях, когда специалист умышленно вносит неточные данные в Госкадастр, ему грозит административное наказание в виде штрафа. Также подрядчика могут лишить лицензии на проведение геодезических изысканий (КоАП РФ, ст. 14.35).

Если действия инженера-геодезиста стали причиной материальных потерь собственника объекта недвижимости или государства, ему грозит уголовное наказание (УК РФ, ст. 170.2). Конкретный вид ответственности зависит от суммы ущерба:

• Штраф до полумиллиона рублей;
• Исправительные общественные работы до 12 месяцев — если сумма убытков составляет от 9 млн руб.;
• Бесплатные работы в течение 15 суток — если размер материальных потерь не превышает 2,5 млн руб.

Сроки исковой давности устранения кадастровой и технической ошибки

С момента обнаружения неверных технических данных у собственника объекта есть один год, в течение которого он может их изменить. Этот срок может быть увеличен до трех лет на основании ГК РФ ст. 196. 

Заявление владельца имущества рассматривается госрегистратором в течение месяца. Чтобы не затягивать процедуру, не нужно устраивать длительные разбирательства с соседями. Лучше сразу обратиться в геодезическую компанию и заказать услуг по уточнению параметров имущества.

Способы исправления ошибки

Исправить неправильную информацию можно по инициативе владельца объекта, органов госучета или по решению суда. Способ устранения неточностей, который выберите вы, зависит от вида ошибки и при каких обстоятельствах она была выявлена.

По заявлению собственника

Владелец земли или недвижимости, при учете которой была обнаружена неточность, должен подать заявление в МФЦ. У заявке нужно приложить технический документ, который содержит неправильную информацию. Бланки рассматриваются госрегистратором в течение пяти дней. В случае положительного решения, заявителю выдадут исправленный документ и новую выписку ЕГРН. В ней будут указаны достоверные характеристики имущества.

По инициативе ЕГРН

Если госслужащий сам обнаружит неточность в описании объекта, он скорректирует информацию и уведомит владельца о внесенных правках. Если собственник не согласен с новыми сведениями, у него есть возможность обжаловать решение в суде.

По решению суда

Если исправление ошибок в кадастровом учете производится по постановлению суда, выполнить предписание сотрудники ЕГРН должны в течение 5 рабочих дней. В случае игнорирования документа, собственник объекта может подать исковое заявление с просьбой привлечь госорганизацию к административной ответственности.

Судебная практика

Решить пограничный конфликт с соседями мирно — выгоднее для всех участников спора. Но если не удалось прийти к согласию, нужно обращаться в суд. Также необходимость подавать исковое заявление возникает, если госрегистратор отказывается исправить недостоверные сведения. В заявлении нужно указать данные истца, ответчика и суть претензии.

Если суд вынес положительное решение, происходит исправление кадастровой ошибки:

1. Судебный акт направляется ответчику и госрегистратору;
2. Росреестр привлекает кадастрового инженера, который исправляет неточности;
3. Новые сведения в течение пяти дней вносятся в базу ЕГРН;
4. Заинтересованные стороны получают уведомление о внесении новых данных;
5. Госрегистратор отчитывается перед представителями суда о выполнении предписания.

В результате работ собственник объекта получает новую выписку ЕГРН. В ней указаны актуальные достоверные данные.

Что делать, если собственник не согласен с решением суда или ЕГРН

Если вы не согласны с постановлением суда, нужно искать квалифицированного юриста. Важно понимать, что предстоит очередное судебное разбирательство. Если вы готовы к такому ходу событий, не нужно откладывать визит к специалисту. Поскольку некорректные сведения — это препятствие для полноценного распоряжения имуществом.

Список документов для исправления кадастровой ошибки

Для исправления неточностей в описании параметров объекта нужно подготовить следующие бумаги:

1. Заявление установленного образца;
2. Техническую документацию на объект;
3. Выписку из ЕГРН с ошибкой;
4. Уведомление из Росреестра, в котором указано описание неточности;
5. Письменный отказ соседей и других заинтересованных лиц в досудебном способе решения конфликта.

Во сколько обойдется стоимость устранения ошибки

Цена исправления неточностей в описании характеристик имущества, допущенных при госучете, зависит от вида неправдивых сведений и особенностей объекта. Также на стоимость процедуры оказывают влияние следующие факторы:

• Количество допущенных неточностей;
• Объем работ;
• Необходимость проведения новых замеров;
• Срочность заказа.

Конкретную сумму можно будет сказать после изучения характеристик имущества и степени сложности проблемы.

Источник: https://egrnka.info/info/ispravlenie-oshibok-v-kadastrovom-uchete/

Часто задаваемые вопросы