Список собственников как составить

Дешевый способ — воспользоваться сайтом Росреестра. Авторизуйтесь на нем через Госуслуги. Там можно оплатить сразу целый пакет выписок, например, 1 тысячу штук. А затем оптом найти информацию о владельцах объектов.

Каждый собственник квартиры имеет право участвовать в решении вопросов, касающихся его и его соседей.

Например, можно организовать парковочные места на придомовом участке, проконтролировать капитальный ремонт, получать доход от рекламы в подъезде или сменить управляющую компанию.

Все эти и многие другие вопросы решаются голосованием на общем собрании собственников. По закону такое собрание в каждом доме должна регулярно проводить управляющая компания. На практике многие УК саботируют эту обязанность: не уведомляют жильцов о собрании, рисуют протоколы и делают то, что выгодно им.

Чтобы взять управление домом в свои руки, нужно организовать собрание собственников самостоятельно. Должен предупредить: провести общее собрание собственников с нуля и в первый раз — сложно, муторно и дорого. Будьте готовы потратить не меньше месяца на подготовку и не меньше 30 000 Р на документы и оповещение всех собственников.

Зато, если все пройдет удачно, все расходы можно будет взыскать с УК. А главное — отныне никто не сможет воровать ваши деньги и диктовать неудачные решения.

В предыдущей статье я писал о том, что УК вам должна. Теперь расскажу, как подготовить документы для общего собрания собственников. А в следующей статье напишу, как провести собрание собственников и заставить УК работать.

Провести общее собрание собственников сложно

Две самые сложные задачи при подготовке общего собрания — уведомить о собрании 100% собственников в доме, а затем правильно подсчитать их голоса.

Уведомлять всех без исключения собственников обязательно, если вы проводите собрание по собственной инициативе. Неважно, владеет человек пентхаусом на последнем этаже дома, крохотной каморкой в коммунальной квартире или магазином в подвале. Неважно, живет он по адресу регистрации или улетел в Антарктиду к пингвинам. Если у человека в собственности любое помещение в вашем доме — он должен знать о собрании и имеет право голосовать на нем. Если кого-то не предупредят о собрании, решения такого собрания позже смогут обжаловать в суде — те самые обиженные собственники или УК, которая не хочет изменений.

Например, у владельца подвального магазина площадью 200 м² будет в четыре раза больше голосов, чем у владельца квартиры площадью 50 м². Для собственников комнат в коммуналках количество голосов считают по более сложной формуле. Ее я подробно разберу в следующей статье.

Что такое имущественный паспорт дома

Чтобы узнать, сколько собственников придется оповестить и как считать их голоса, вам понадобится документ, который я называю «имущественный паспорт дома». К сожалению, сейчас такого документа официально не существует. Придется составлять его самостоятельно.

До 2017 года для каждого дома был документ, который назывался «кадастровый паспорт многоквартирного дома». Он содержал список всех зарегистрированных помещений в доме. Вело его БТИ — бюро технической инвентаризации.

Параллельно с кадастровым паспортом существовала база правообладателей в Минюсте и Росреестре. Чтобы провести собрание, достаточно было запросить оба документа, сверить их и получить готовый список собственников.

Но полагаться на такую выписку опасно, потому что она может не соответствовать действительности. Обычно часть помещений там не указана, у других указаны ошибочные или неактуальные номера или даже сразу несколько номеров вместо одного. Если организовать собрание по такой выписке, его результаты потом легко оспорят в суде. Я не веду статистику, как часто информацию в выписке приходится уточнять, но по моим ощущениям так бывает в девяти случаях из десяти.

Если вы хотите составить нормальный реестр собственников своего дома, где будут учтены все помещения и их актуальные владельцы, придется потратить немало времени и денег, а также проявить смекалку.

Каждый шаг инструкции важен. Если вы что-то упустите, например в третьем пункте найдете не все кадастровые номера в дополнение к выписке, то результаты собрания могут аннулировать.

По моему опыту, проводить собрание в доме, где уже пытались наладить самоуправление и ошиблись в составлении имущественного паспорта и реестра, гораздо сложнее, чем делать это с нуля. Если вы рискнете пойти против недобросовестной УК, но недостаточно подготовитесь, то УК обратит внимание на ваш дом и будет в дальнейшем вставлять палки в колеса. У меня бывало так, что орган государственного имущества, лояльный к УК, отказывался голосовать за помещения, находившиеся в городской собственности, и из-за этого не набирался кворум. Поэтому будьте внимательны: первое собрание — самое важное.

Зачем запрашивать реестр в УК

Если вы соберете реестр с нуля и принесете УК на подпись, скорее всего, они откажутся это делать. Я действую так: прикладываю к реестру, выданному УК, свой список и называю его «Документ корректировок к реестру собственников». УК в этой ситуации оказывается перед выбором: либо признать, что нарушили лицензионное требование и выдали ерунду вместо подлинного реестра, либо подписать актуальный реестр и замять дело. Иногда они подписывают, иногда нет. Если вам не подпишут — все равно проводите собрание.

После собрания нужно будет сдать реестр УК вместе со своим реестром в ГЖИ. Обычно ГЖИ потом заставляет УК внести корректировки в свой реестр.

Запросить реестр в УК можно лично в канцелярии или через электронную приемную на сайте управы вашего района. Отказать вам не имеют права, это регламентировано федеральным законом № 59. Если вы пришли с заявлением в рабочее время, а вам отказывают, смело пишите заявление в прокуратуру.

В течение пяти дней после подачи заявления УК обязана предоставить документ: лично, по электронной или обычной почте. Как именно это будет сделано, УК выбирают сами, а вас должны проинформировать о выбранном способе.

Как составить перечень имущества в доме

Реестр, который выдаст УК, нужно вручную проверить с помощью справочной информации по объектам недвижимости. Это отдельный раздел на сайте ЕГРН.

Сначала запросите выписку по объекту капитального строительства. В ней должны быть указаны кадастровые номера всех объектов в доме: квартир, комнат в коммуналках, подвалов, чердаков и даже трубопровода.

Скорее всего, в выписке будут указаны не все помещения, а только те, что не потерялись при переносе данных. Остальные кадастровые номера нужно добывать вручную.

Очень популярный случай — ошибка из-за буквы ё: «Филёвская» и «Филевская» — это, по мнению ЕГРН, разные улицы. А еще бывают улицы с порядковыми номерами: «первые», «вторые» и «третьи». Бывают улицы «малые» и «большие», «верхние» и «нижние».

С улицей 1905 года в Москве у нас было целое развлечение. В справочной информации у нее более 10 вариантов написания, включая экзотику типа «Улица Тыс.Девят.Пятого года» — именно так, с одним пробелом. Еще хуже пришлось с улицей Зои и Александра Космодемьянских. Только на перебор вариантов ушло несколько часов.

Можно также поэкспериментировать с графой «Тип улицы»: выбрать проспект вместо переулка и посмотреть, что будет.

Все номера, которые удалось таким образом получить, перенесите себе в отдельную таблицу. Сверьте ее с реестром, который получили от УК. Если в реестре УК найдутся еще не учтенные вами номера, добавьте их в таблицу. Дальше понадобится каждый из них проверить.

Как проверить, какое имущество в собственности

Чтобы отделить кадастровые номера жилых помещений от номеров нежилых и узнать, в частной ли собственности эти помещения, вручную проверьте каждый из номеров в вашей таблице в той же справочной информации. Для этого впишите их в верхнее поле формы справки.

Если номер относится к явно нежилому помещению, например канализации, исключайте его из списка. У таких помещений тоже могут быть собственники, например Мосводоканал. Но такие объекты предназначены для обслуживания дома, их собственники не участвуют в общем собрании и не голосуют.

Еще бывает, что в строке «Форма собственности» указано «государственное». Это значит, что квартира или другое помещение принадлежит городу. На собрания городские организации обычно никого не присылают, но уведомлять их надо — о том, как это сделать, я расскажу в следующей статье.

Теперь выясним, сколько у помещения собственников: на собрание нужно будет позвать каждого из них. Для этого нажмите на красную стрелочку рядом с названием раздела «Права и ограничения».

Бывает, что в разделе «Права и ограничения» написано «данные отсутствуют». Тут может быть два варианта. Либо это коммунальная квартира, либо квартира с так называемым ранее возникшим правом — то есть она была оформлена в собственность до 1 февраля 1998 года, до вступления в силу закона о государственной регистрации права, и с тех пор собственники не озаботились ее перерегистрацией.

Чтобы проверить, коммуналка это или нет, необходимо еще раз сделать поиск по адресу.

Если поиск по адресу квартиры выдает один результат, значит, квартира не коммунальная. По возможности срочно расскажите собственникам о необходимости зарегистрировать право.

Можно попробовать найти собственников такой квартиры по реестру, который выдала УК. Если и в реестре УК написано «собственник не определен», то дальше можно не искать. Вряд ли тот факт, что вы не уведомили о собрании никому не известного собственника, будет аргументом против вас в суде.

По результатам проверки каждого кадастрового номера заполняйте свою таблицу с итоговым списком объектов собственности в доме. В таблице должен быть указан кадастровый номер, тип помещения, этаж, площадь и номер квартиры, если удалось его найти.

Если квартира коммунальная, все равно добавьте ее в таблицу и укажите площадь, но пометьте себе отдельным примечанием, какие комнаты в нее входят. Потом вы используете эту информацию, чтобы оповестить всех собственников и подсчитать, сколько у каждого из них голосов.

Не забудьте добавить в таблицу те кадастровые номера, которых не было в выписке по объекту капитального строительства. Исключите те, у которых нет и не может быть собственников, вроде трубопровода и канализации.

В конце еще раз сверьте то, что получилось, с реестром УК.

Как получить данные о собственниках

Если вы выполнили все пункты выше, теперь у вас есть максимально близкая к правде таблица всех помещений в доме. Осталось узнать, кто собственники этих помещений, чтобы затем оповестить их о собрании. Это вы отразите в отдельном документе — реестре собственников. Его тоже придется составлять вручную.

Одна электронная выписка стоит 250 рублей и готовится не дольше трех рабочих дней.

Если в полученной выписке указано, что сведений о собственности нет, значит, такая квартира не была приватизирована и собственников действительно нет. Никого извещать о собрании не нужно.

Данные о собственниках из полученных выписок перенесите в отдельную таблицу — это и будет ваш реестр. В нем должна быть отдельная строка на каждого собственника, в которой нужно указать номер и дату правоустанавливающих документов и его долю в квартире или комнате. Добавьте информацию из имущественного паспорта: кадастровый номер, тип помещения, этаж, площадь.

Разница между имущественным паспортом и реестром в том, что в паспорте на каждое помещение одна строка, а в реестре на одно помещение строк может быть несколько — в зависимости от количества собственников. Все это понадобится, чтобы известить людей о собрании и подсчитать голоса.

По моим подсчетам, чтобы подготовить всю эту информацию для стандартной пятиэтажки, нужно потратить больше 20 тысяч рублей на запросы всех документов и около суток непрерывной работы, не считая ожидания выписок из ЕГРН. Но главное — гарантировать, что получившийся документ точен, никто не может.

Если, прочитав этот раздел, вы поймете, что не готовы этим заниматься, — приходите к нам на «Собдома». Мы приготовим для вас подробный имущественный паспорт дома, каждая строчка которого будет подтверждена данными из ЕГРН. Сейчас эта услуга стоит в среднем от 2500 Р, но для каждого дома рассчитывается отдельно. Подготовка реестра собственников сюда не входит.

Компенсировать расходы на наши услуги тоже можно за счет УК.

На рынке есть и другие компании, которые помогают с такими проблемами, но я не возьмусь оценить, насколько добросовестно там подходят к работе.

Как не сойти с ума во время подготовки к общему собранию

С двумя таблицами на руках — имущественным паспортом и реестром собственников — можно переходить к практической части: поквартирному обходу, организации и проведению собрания и подсчету голосов. Обо всем этом я расскажу в отдельной статье.

Но перед тем как переходить к практике, обзаведитесь союзниками. Организовать собрание в одиночку невозможно.

Союзниками могут стать знакомые вам соседи и просто неравнодушные собственники. Поговорите со всеми, кого знаете, и попросите их порекомендовать других. Всех, кто выразил готовность помочь, спросите, что они умеют и готовы делать. Например, экономисты незаменимы при подсчете голосов, а бывший ведущий концертов, возможно, проведет и ваше собрание.

Потенциально главный ваш союзник — председатель совета дома. О том, где его искать и как действовать дальше, читайте в следующей статье.

Запомнить

1. В многоквартирном доме в собственности могут быть жилые и нежилые помещения. Чтобы организовать собрание, вы должны уведомить всех без исключения собственников.
2. У каждого собственника в доме количество голосов разное. Это зависит от доли, которая ему принадлежит.
3. Вся информация по дому содержится в ЕГРН. Она не структурирована — придется добывать нужные сведения по крупицам.
4. Управляющие компании не следят за актуальностью реестра собственников. Запросить реестр в УК нужно, но верить ему нельзя.
5. Все данные, которые вы нашли через справочную информацию и в выписках ЕГРН, записывайте в отдельную таблицу. Она понадобится при поквартирном обходе собственников.
6. Не беритесь за организацию собрания в одиночку. Найдите союзников.
7. Первое общее собрание собственников — самое сложное. Придется потратить не меньше месяца и не меньше 30 000 Р. Но оно того стоит.

На вопрос «как получить реестр собственников через ФГИС ЕГРН» отвечает автор канала  «Старший по дому».

В качестве предисловия. Многие советы МКД и инициативные группы сталкиваются с ситуацией, когда им требуется получить реестр собственников, например для проведения общего собрания собственников (ОСС), который по закону должна вести управляющая организация (УО).

Почему запрос в УО – не самый лучший способ получения реестра собственников, я писал ранее.

В этой статье я хочу рассказать об одном из способов получения реестра собственников, которым пользуюсь сам, это ФГИС ЕГРН. Конечно, этот способ имеет важное преимущество перед другими – он дистанционный, то есть с его помощью реестр собственников МКД можно получить, не выходя из дома, использую компьютер, подключенный к интернету.

ФГИС ЕГРН – Федеральная государственная информационная система ведения Единого государственного реестра недвижимости.

28 февраля 2019 года Росреестр заявил, что система ФГИС ЕГРН уже работает в 51 регионе страны и её внедрение завершится до конца 2019 года. По крайней мере, в Москве и Московской области он работает точно, я проверял.

С чего начать? Учётная запись ЕСИА (Госуслуги). Да, без неё никуда. Если у вас её нет, сначала зарегистрируйтесь на Госуслугах.

Идём дальше. Вам нужно узнать кадастровый номер вашего дома, на который вы хотите получить реестр собственников. Его можно узнать на различных сервисах. Я рекомендую ГИС ЖКХ.

Чтобы узнать кадастровый номер своего дома, в ГИС ЖКХ необязательно заходить в личный кабинет. На главной страничке сервиса нужно нажать на кнопку «Найти на карте».

Находите свой дом на карте, нажимаете на него.

Во всплывшем меню нажимаете на кнопку «Сведения об объекте жилищного фонда».

Появляется табличка и в ней вот он, наш искомый кадастровый номер дома.

У некоторых домов в ГИС ЖКХ не указан кадастровый номер дома. В этом случае можно попробовать воспользоваться другими подобными сервисами, например, несколько устаревшей платформой Реформа ЖКХ. На ней для поиска кадастрового номера дома тоже необязательно входить в личный кабинет.

В адресной строке вбиваете адрес дома, нажимаете Поиск. Появляются результаты поиска.

Нажимаете на нужный результат. Листаете вниз появившуюся табличку. И вот он, кадастровый номер нашего дома.

Также можно попробовать поискать кадастровый номер дома в самой ФГИС ЕГРН, но здесь могут возникнуть проблемы, если в адресе дома присутствует номер корпуса или строения. Таких строчек для поиска данная система не содержит, что довольно неудобно. Я писал по этому поводу в техподдержку сервиса предложение по модернизации. Ответа не последовало.

Кадастровый номер дома нам нужен для заказа выписки из ЕГРН на этот дом, в которой мы увидим все жилые и нежилые помещения, входящий в этот дом, в том числе находящиеся в общедомовой собственности, которые внесены в Росреестр. В этой выписке будут указаны кадастровые номера каждого из помещений, этаж и площадь. Данных о собственниках такая выписка содержать не будет. Для получения данных о собственниках помещений на каждое из помещений дома нужно заказать отдельную выписку.

Теперь нам нужно внести предоплату пакета услуг в личном кабинете на сайте Росреестра.

При заказе обычной электронной выписки из ЕГРН её стоимость составляет около 250 рублей. При заказе выписок через ФГИС ЕГРН одна выписка стоит от 55 коп. до 4 руб. 60 коп. Не верите? Считайте сами.

Нужно купить пакет услуг – от 100 до 500 000 выписок. Понятно, что последние два варианта предусмотрены не для простых активистов МКД, а для управляющих компаний или риелторов. Я воспользовался вторым вариантом – 1000 шт. за 1940 руб. (Правда в 2019 году этот вариант стоил 1800 руб.). Таким образом, стоимость одной выписки будет составлять 1 руб. 94 коп. Большая часть домов содержит в пределах 1000 квартир и нежилых помещений, так что должно хватить. Если не хватает, можно докупить ещё вариант 1 или вариант 2.

Выбираете вариант, нажимаете внизу кнопочку «Заказать». Далее выбираете вариант оплаты.

Для нас, конечно, предпочтителен дистанционный вариант оплаты, но он часто глючит, поэтому можно нажать на кнопку «Реквизиты платежа» и по появившимся реквизитам произвести оплату через Сбербанк-онлайн или подобный сервис другого банка.

Через несколько дней в вашем личном кабинете отобразится, что оплата прошла, вам станет доступен оплаченный вами пакет услуг – определённое количество электронных выписок из ЕГРН.

Теперь нужно зайти во ФГИС ЕГРН. Для этого требуется уникальный ключ доступа.

Его можно скопировать в личном кабинете на сайте Росреестра в разделе «Мои ключи».

Если вы заходите в него впервые, система предложит вам сгенерировать ключ. Для этого нужно будет всего лишь нажать кнопку.

Копируете ключ доступа, вставляет его в первое поле для вода ключа. Текст автоматически распределится по остальным полям. Жмёте «Войти». Видите картинку.

Далее нужно нажать на «Поиск объектов недвижимости».

Вводим найденный нами ранее кадастровый номер дома. Обязательно нужно выбрать регион, без этого поиск почему-то не работает.

Нажимаем «Найти». Видим результаты поиска.

Жмём на наш кадастровый номер, выделенный красным цветом. Выходит табличка с минимальными данными на объект недвижимости. Переписываем текст с картинки в поле справа, жмём «Отправить запрос».

Появляется сообщение о регистрации запроса.

В разделе «Мои заявки» вы можете отслеживать, какие из ваших заявок уже выполнены, а какие ещё в работе.

Если у вас настроено в личном кабинете Росреестра уведомление на почту о завершении работ по заявке, то вы будете получать электронные письма о том, что ваша заявка выполнена.

Очень неудобно, что в разделе «Мои заявки» есть только номера заявок и отсутствуют номера помещений, на которые сделана заявка.

Когда заявка выполнена, справа от неё появляется иконка в виде дискеты «Скачать». Обычно выполнение заявки занимает около суток, но бывает, что заявки висят и месяцами. Всё зависит от того, не глючит ли в данное время ФГИС ЕГРН.

Нажимаем на неё, сохраняем архивный файл с каким -нибудь именем.

Жмём на него правой кнопкой мыши, выбираем «Извлечь в текущую папку». Появляется ещё два файла: архив и файл электронной подписи.

Исходный архив и файл электронной подписи с расширением sig можно удалять, больше они нам не понадобятся.

Оставшийся архивный файл также следует извлечь в текущую папку. Архив можно удалить. Появится файл типа xml. Это и есть ваша выписка, только её ещё нужно открыть.

Для перевода таких файлов на сайте Росреестра есть специальный раздел – Проверка электронного документа.

Жмём на кнопку «Выбрать файл», выбираем наш файл выписки типа xml, вводим текст с картинки в поле справа, нажимаем «Проверить». Под полем для выбора файла появляется ссылка «Показать в человекочитаемом формате».

Разработчик, видимо, был с чувством юмора.

Жмём на эту ссылку. Вот теперь вы видим, собственно, выписку из ЕГРН.

Теперь нам нужно для удобства сохранить её в формате pdf. Для этого, как это ни странно, нужно нажать на кнопку «Напечатать» в левом верхнем углу.

В поле «Принтер» выбираем «Сохранить как PDF». Раскладку лучше выбрать альбомную. Нажимаем на кнопку «Сохранить», выбираем адрес для сохранения файла, жмём ещё раз «Сохранить».

Поздравляю! Выписка из ЕГРН на дом готова, но это ещё далеко не реестр собственников…

В полученной вами выписке из ЕГРН на многоквартирный дом должен быть перечень всех помещений, которым присвоен кадастровый номер, в том числе, помещений, находящихся не только в частной, но и в общедомовой собственности, с указанием их кадастровых номеров.

Для составления полного реестра собственников необходимо по той же схеме заказать выписки на каждое из помещений, входящих в состав дома.

Для ускорения этой работы можно применять некоторые хитрости работы с архивами.

Например, можно заказывать по сотне выписок за день, а после их готовности скачивать архивы в одну папку, выделять их все вместе и распаковывать одной командой.

После распаковки можно сразу удалять исходные файлы архивов также одной командой, пока выделение с них не снято, чтобы не перепутать их с появившимися «внутренними» архивами.

После удаления исходных архивов можно сделать сортировку файлов по типу, что позволит легко и быстро удалить все ненужные файлы электронных подписей.

Оставшиеся «внутренние» архивные файлы также все выделяем и жмём «Извлечь в текущую папку».

Далее повторяем сортировку по типу и удаляем оставшиеся архивные файлы.

Каждую из полученных выписок на помещения дома нужно перевести в формат pdf по описанному ранее методу. В итоге, мы имеем кучу выписок из ЕГРН на все помещения дома, в том числе, находящихся в общедомовой собственности. Если помещение находится не в частной, а в общедомовой собственности, об этом будет написано в выписке на данное помещение.

Чтобы составить реестр собственников в удобном для пользования виде, нужно перенести интересующие нас данные из полученных выписок в таблицу. Например, в Excel. Выглядит в итоге это всё примерно так.

Лично у меня эта работа заняла около двух недель для дома, в котором около 220 квартир.

Да, долго, да нудно, но зато, не выходя из дома!

Если у вас есть реестр собственников и об этом знает ваша управляющая организация, поверьте, отношение к вам будет уже качественно иное, ведь одно из главных препятствий по проведению ОСС для смены УК, отсутствие у вас реестра собственников, теперь устранено. Поэтому управляющей компании стоит более качественно выполнять свою работу, чтобы у вас не возникло желания её сменить.

Пресс-служба Санкт-Петербургской РОО

«Объединение Советов многоквартирных домов»

(РЦОК НП «ЖКХ Контроль»)